Arealer
Totalt bruksareal: 245,0 m²
- BRA-i: 245,0 m²
- BRA-e: 0,0 m²
- BRA-b: 0,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 9,0 m²
BRA-e i garasje er ikke oppmålt pga manglende adkomst på befaringsdagen.
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Velkommen til Fredensborgveien 117 - en innholdsrik enebolig fra 1927 i historiske Plysjbyen. Her bor du særdeles sentrumsnært i ærverdige omgivelser, omkranset av trehusbebyggelse i nyklassisisme, jugendstil, funksjonalisme og sen-empire.
Boligen er på 245 kvm BRA-i, i dag inndelt som to boenheter over tre etasjer, samt rikelig av lagringsplass i kjelleretasjen. Boligen hviler på en raus tomt opparbeidet med hage, prydbusker, oppstillingsplasser for bil og garasje. Eiendommen har større oppussingsbehov, hvilket gjør dette til en gylden mulighet til å kunne skape drømmeboligen i det som allerede er et godt etablert boområde.
Fra eiendommen har du umiddelbar nærhet til sentrumskjernen med butikker, kafé‐ og kulturliv, samt en kort spasertur til barnehager, parker og moloen.
Velkommen!
Beliggenhet
Eneboligen har ettertraktet beliggenhet i Plysjbyen, med gangavstand til alt man trenger i hverdagen, og sentrums rike servicetilbud. Her bor du også i nærheten av flere skoler, barnehager, treningssentre, m.m.
Plysjbyen i Bodø Sentrum ble i hovedsak bygd rundt 1920 - 1930. Her finnes tidstypiske hus i nyklassisisme, funksjonalisme, jugendstil og sen-empire. Husene representerer et stort historisk mangfold. Området er typisk byggmesterarkitektur, der husene er nokså like, bare tilpasset huseier med litt variasjon. Plysjbyen er regulert av Bodø Kommune som vernet.
Innhold
Eneboligens BRA-i inneholder følgende:
Kjeller: Boder, wc-rom.
1.Etg: Bad, gang m/trapp, kjøkken, bod, stue og soverom.
2.Etg: Gang m/trapp, bad, gang, soverom, kjøkken og stue.
Loft: 2 soverom, disponibelt rom.
Boligen har også garasje. Ikke nærmere undersøkt eller oppmålt av takstmann pga manglende tilgang.
Standard
Takstmanns overordnede faglige vurdering av eiendommen: Eldre boliger har naturligvis store avvik sett opp mot dagens krav. Det gis tilstandsgrader ihht standarden som denne rapporten bygger på med noen skjønnsmessige vurderinger. Bruken av boliger i dag sammenlignet med tidligere bruk er drastisk endret med tanke på innvendig fuktproduksjon (økt bruk av våtrom osv.) noe som stiller strengere krav til god ventilering/utlufting for å hindre skader som følge av dette.
Overflater
VEGGER:
Malte strier, tapet, malt panel og baderomsplater på vegg.
GULV:
3-stavs eikeparkett, laminat, belegg og belegg på bad.
HIMLING:
Hvite takplater.
Merknader om andre rom:
Andre rom i boligen fremstår hovedsakelig i bra stand. Enkelte sår/hakk/rift i overflater forekommer.
Skjevheter/ujevnheter i etasjeskille vil forekomme i alle rom (med varierende grad), dette anses som normalt i henhold til alder og
konstruksjonsmåte.
Adkomst
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.
Parkering
Garasje (eldre, ikke vurdert av takstmann) samt oppstillingsplasser på tomta.
Diverse
Det foreligger ikke opprinnelig godkjente plan og fasadetegninger på boligen i kommunens arkiver. Derved kan det ikke sies noe om hvorvidt boligen er bygget i forhold til godkjente tegninger eller ikke.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges ved fullmektig. Fullmaktshaver (selger) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som er opplyst i prospektet. Interessenter oppfordres til å foreta en grundig besiktigelse av eiendommen, helst med bistand av bygningskyndig.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har ingen spesielle kommentarer i egenerklæringsskjemaet. Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 0
TG 1: 4
TG 2: 2
TG 3: 16
TG IU: 0
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
- Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet
TG3 gis da det er påvist fuktighet i grunnmur på kjeller. Det antas komme fra sviktende drenering,
dreneringsforhold må utbedres. Ikke påvist at det er gjort tiltak med drenering siden byggeår og må dermed antas at dreneringsforhold er som fra byggeår.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-
- Yttervegger
TG3 gis da fasader har behov for renovering/utskiftning, stedvis råteskader på kledning, vindskibord og vannbord.
Utskiftning av fasader må påregnes.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-
- Vinduer og ytterdører
TG3 gis da store deler av vinduer er fra 1977 med betydelig slitasje og enkelte defekt vinduer. Kjellervinduer og
takvindu loft trolig eldre med behov for utskiftning. Utskiftning av eldre vinduer må påregnes.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mer enn Kr. 300 000
- Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak
TG3 gis da det er påvist utett gjennomføring på lufterør i knekott, gjennomføring må fagmessig tettes.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-
- Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)
TG3 gis da vindskibord er råteskadet og har helt eller delvis falt av, utskifting av vindskibord, takrenner og nedløp
må påregnes utskiftet. Gjøres oppmerksom på at tekking av skifer vil ha behov for jevnlig vedlikehold for å ivareta funksjonen til tekkingen. Tekking er trolig fra byggeår og utskiftning av hele eller deler av tekking må påregnes over tid. Prisestimat er satt for skifte av vindskibord, vannbord, renner og beslag.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-
- Loft (konstruksjonsoppbygging)
TG3 gis da det ble påvist mangelfull tetting rundt lufterør, fuktmerker rundt rør uten betydelig høye fuktverdier. Fagmessig tetting rundt lufterør må påregnes.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-
- Balkonger, verandaer og lignende
TG3 gis da er påvist synlig råte i rekkverk og betydelig slitasje på imp.dekke. Utskifting må påregnes på luftebalkong. På vestvendt balkong er det søyler av 98x98 med stort spenn mellom søyler. Overflater generelt og særlig rekkverk har endel slitasje/råtedannelser, utskifting av balkong må påregnes. Imp.dekke bøyes endel ned ved belastning da det er stor avstand mellom bjelkelag.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-
- Bad 1.etg Membran, tettesjiktet og sluk
TG3 gis da det ved fornying av bad er det ikke skiftet sluk, det er fremdeles støpejernsluk i gulvet som gjør at fagmessig tetting mellom membran/sluk ikke er mulig. Alder på sluk samt type sluk gjør at det erfaringsmessig kan oppstå lekkasjer. Dusjkabinett med direkte avløp i sluk må som et minimum videre benyttes, sluk bør kontrolleres jevnlig og utskiftning av sluk må påregnes over tid.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
- Bad 2.etg Overflate vegger og himling
TG3 gis da våtrommet ikke har avtrekk utover åpning av vindu, dette vil medfører kondens/fuktighet i rom og særlig belastning på trevindu over tid. Etablering av fasttilkoblet mekanisk avtrekk må påregnes for å ivareta kravet om ventilasjon.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-
- Bad 2.etg Overflate gulv
TG3 gis da belegget ligger løst rundt sluk og er dermed ikke forsvarlig innfestes. Vann kan trekke inn under belegg slik at dette løsner mer og mer med tiden, fjerning av belegg og fagmessig montering må påregnes for å sikre en vanntett konstruksjon.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-
- Bad 2.etg Membran, tettesjiktet og sluk
TG3 gis da belegget ligger løst rundt sluk og er dermed ikke forsvarlig innfestes. Vann kan trekke inn under belegg slik at dette løsner mer og mer med tiden, fjerning av belegg og fagmessig montering må påregnes for å sikre en vanntett konstruksjon.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-
- Kjeller Veggenes og himlingens overflater
TG3 gis da det er påvist synlig fuktighet i mur/gulv på kjeller etasje, dette kommer trolig fra sviktende utvendig drenering. Råteskadet kledning på vegg som er kledd med plater, utskiftning må påregnes. Tiltak for å tette konstruksjonen utvendig samt etablere tilstrekkelig ventilasjon i etasjen må påregnes.
- Kjeller Gulvets overflate
TG3 gis da selve konstruksjonen vil naturlig være fra byggeår og kan ikke sammenlignes med dagens løsninger med bruk av isolasjon samt dampsperre. Eldre byggemetode gjør at det naturlig vil være oppsug av fukt fra grunnen og saltutslag. Dersom etasjen skal tas i bruk må det påregnes full ombygging av kjellergulv for å unngå fuktighet. Dette gjelder og ved lagring av materiell som ikke tåler fuktighet over tid.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-
- Kjeller Fuktmåling og ventilasjon
TG3 gis da det er påvist synlig fuktighet i kjellermur samt råteskader på påforet vegg. Demontering av råteskadet vegg må påregnes samt utvendig tetting av konstruksjonen i form av ny drenering må påregnes ved kjøp. Prisestimat må sees i sammenheng med øvrige estimater på drenering, ikke i tillegg til øvrige.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mer enn Kr. 300 000
- Varmtvannsbereder
TG3 gis da det er ukjent årstall på bereder, erfaringsmessig er denne type bereder fra 1960 tidlig 70 tall, noe som gjør at utskiftning må påregnes innen kort tid. Endret bruk vil og øke risiko for at bereder må skiftes.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-
- Ventilasjon
TG3 gis da 2.etg har tilnærmet ingen ventilasjon, hverken på våtrom eller øvrige oppholdsrom. Kun mekanisk avtrekk på kjøkken. Ventil i stue ser ut til å være blindet fra utside, etablering av tilstrekkelig ventilasjon må påregnes i form av ventiler i vinduer eller i yttervegg.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
- Terrengforhold
TG2 gis da det er påvist stedvis fall mot grunnmur, enkelte steder flatt/fall vekk fra grunnmur. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmur/dekke, nemlig at det er helningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være god helning vekk fra husets grunnmur.
- WC og innvendige vann- og avløpsrør
TG2 gis grunnet alder på vann/avløpsrør i boligen, ikke avdekket skader med behov for umiddelbare tiltak. Gjenværende brukstid er derimot usikker og utskiftning over tid må påregnes.
TILLEGGSOPPLYSNINGER:
Det er ikke fremlagt originale tegninger som viser opprinnelig godkjent planløsning. Det kan derfor ikke tas stilling til om planløsningen, slik den fremstår på befaringstidspunktet, er lik godkjent planløsning fra da bygget ble tatt i bruk. Trapp oppført etter eldre byggeforskrifter og følger dermed ikke dagens standard ved oppføring av trapp. Dette gjelder høyde på rekkverk primært. Mangler håndløper og utforming av trapp til loft er ikke tilfredsstillende.
ANBEFALTE YTTERLIGERE UNDERSØKELSER:
Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring. Undersøke muligheter for å etablere mer sikker trapp til loft.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Boligen er oppført med støpt plate mot grunn, kjellervegger av plasstøpt betong/mur. Bindingsverk av trekonstruksjoner kledd med liggende kledning. Saltak av trekonstruksjoner tekket med skiferstein eller lignende.
Tomt
Denne tomten er eiet.
538,60 kvm.
Tomten er plant opparbeidet med plen, garasje og delvis gruset adkomst.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke originale byggetegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. Dette er å anses som vanlig for eiendommer av denne alderen. Det foreligger godkjente byggetegninger knyttet fasadeendring (bl.a. tilbygg i gang med nytt inngangsparti i 1. etasje og kjeller) datert 02.06.1950, og godkjente byggetegninger for garasje (ikke datert). I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
Adgang til utleie
Deler av boligen er utleid t.o.m. 30.11.24, og arealet er godkjent for beboelse. Leie gjelder 2. etasje og garasje. Utleie av deler av egen bolig er ikke et søknadspliktig tiltak, dog er det en forutsetning at bruken av arealene er i tråd med tidligere godkjenninger, samt at det er intern forbindelse mellom hoveddelen og det arealet som leies ut. Dette følger av plan- og bygningsloven. Det gjøres oppmerksom på at arealet som er utleid ikke er godkjent som en egen enhet, og etablering av en ny selvstendig boenhet er et søknadspliktig tiltak som vil kunne utløse tekniske og formelle krav, bl.a vil det være krav til at enheten skal ha alle hovedfunksjonene for bolig, ha egen inngang, samt at det ikke er en intern forbindelse mellom boenhetene. Megler kan ikke gi noen garanti for at en ev. søknad om en selvstendig enhet vil bli godkjent av kommunen.
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Det gjøres for øvrig oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Krav om at radon skal være målt trår i kraft fra og med 01.01.2014. Målt årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling og bygget er ikke uført med radonsperre. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.
Oppvarming / energiforbruk
Vedfyring og elektrisk oppvarming. Varmekabler på bad, vedovn i stuer.
Selger har ikke selv bebodd eiendommen og har ingen kjennskap til nåværende energiforbruk. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Konferer med megler om energiattest er utstedt for boligen.
Du kan lese mer om energimerking på https://www.energimerking.no