Totalt bruksareal: 164,0 m²

• BRA-i: 153,0 m²
• BRA-e: 11,0 m²
• TBA: 45,0 m²

Kommentar til arealmålingen

Takhøyder: stue, spisestue, kjøkken og soverom 2,40 - 2,41 M.

Bod på terrasse oppmålt til 6m², (BRA-e).

Bod i parkeringsgarasje oppmålt til 5m², (BRA-e).

Leiligheten disponerer en plass i byggets parkeringsgarasje merket 2E, klargjort for el-billader

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og inneholder:

Entré, hall, stue og spisestue med utgang til terrassen, kjøkken, gang, 3 soverom hvorav det ene med adkomst til innvendig bod, baderom, toalettrom og vaskerom.

Adkomst til utvendig bod på 6m² fra terrassen.

I tillegg disponerer leiligheten en bod på 5m² og en garasjeplass klargjort for elbil-lader i felles garasjeanlegg i kjelleren.

For beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Med leiligheten følger en garasjeplass i felles garasjeanlegg i kjelleren. Det er opplegg for elbil-lader. Garasjeplassen utgjør 1/16-del av snr. 11. Sameiet har også gjesteparkeringsplasser på tomten. Sameierne er forpliktet til å ikke benytte disse plassene til annet enn korttidsparkering på maksimum 2 timer.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt TG 3 (store eller alvorlige avvik):

• Baderom: Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser under servantskap (2 stk). Eksakt årsak er ikke kjent. Det observeres en sprekkdannelse i elastisk fugemasse under servantskap (i overgangen gulv/vegg). Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av bevegelser i underlaget/konstruksjonen. Det observeres riss/sprekker i enkelte gulvfliser blant annet under servantskap. Forholdet vurderes å kunne skyldes en bakenforliggende årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser). Basert på en gjennomført funksjonstest og en samlet skjønnsvurdering vurderes fallforholdet likevel å gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk, og vurderes derfor kun som et mindre avvik. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, (gjelder ikke rør-i-rør system). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses, (demontere frontpanel for badekar). Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Forholdet vurderes som estetisk og uten funksjonelle konsekvenser. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 27,6 prosent, ved 18,8 celsius med duggpunkt på 0,0 celsius. Oppsummert: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.
• Vaskerom: Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser ved dør. Eksakt årsak er ikke kjent. Det observeres omfattende tegn på riss og sprekker i flisfuger ved utslagsvask ved overgang gulv/vegg. Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av bevegelser i underlaget/konstruksjon. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser). Basert på en gjennomført funksjonstest og en samlet skjønnsvurdering vurderes fallforholdet likevel å gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk, og vurderes derfor kun som et mindre avvik. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker (gjelder ikke rør-i-rør system). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 31,7 prosent, ved 18,2 celsius med duggpunkt på 1,2 celsius. Oppsummert: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt TG 2 (vesentlige avvik):

• Kjøkken: Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt. Konsekvens er at eventuell mangelfull ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser, for eksempel gjennom funksjonstesting under bruk, for å avklare behovet for eventuelle tiltak.
• Tekniske anlegg: Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid. Konsekvens av manglende service kan være forkortet levetid, nedsatt funksjon etc. Foreslått tiltak er at det gjennomføres service for å sikre videre funksjon og avklare dagens tilstand.
• Andre rom: Overflate gulv: Parkett bærer preg av bruksslitasje med enkelte riper og hakk. Det er også observert en vannskade nær terrassedør, årsak er trolig åpen dør under regnvær. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Parkett i stue/spisestue har behov for utskiftning.
• Skorsteiner inne i boligen: Sotluke (sotluke/feieluke i pipe ved terrassedør) har ingen underliggende ubrennbar plate. Konsekvens er at forholdet kan føre til at brennbart materiale blir truffet av glør og varm aske ved feiing/åpning av luke. Foreslått tiltak er at det etableres ubrennbar plate.
• Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon/isolasjonsevne vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.
• Ytterdører og omramming: Terrassedør og entredør har en alder der fremtidig funksjon/isolasjonsevne vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.
• Terrasse: Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt TG IU (ikke undersøkt):

• Tekniske anlegg: Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap med stoppekraner på vaskerom er ikke besiktiget fordi skapet har vanskelig tilkomst, fordelerstammer er skjult bak en innspeksjonsluke som er skrudd og festemiddler er proppet. Fordelerskap og stoppekraner er derfor ikke vurdert.

Boligbygg over 3 etasjer. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjon og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med trekledning. Valmet takkonstruksjon utvendig tekket med takstein, (taket er ikke besiktiget). Entredør av tre med. Terrassedør og vinduer med karmer av tre med to-lags glass. Leiligheten har mekanisk avtrekk med naturlig tilluftventiler i vegger og vinduer.

Felles eiertomt for sameiet på ca. 4 611m². Fellesarealer opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer og diverse beplantning.

Det ble utstedt brukstillatelse for nybygg terrassehus i 1996. Det er i denne bemerket følgende gjenstående arbeider:

1. Forskriftsmessig husnummer og henvisningsskilt må oppsettes.
2. Ansv.h. må sende inn en redegjørelse for grunnmur og utvendig behandling av denne, drenering og membran på våtrom samt brannskiller mellom boenhetene. Krav om brannskille mellom boenhetene gjelder også på terrassen.
3. Det må dokumenteres at sanitærinstallasjonene er godkjent av O.V.A.
4. Pipeattest må fremskaffes.
5. Ildsted må meldes særskilt til Oslo brannvesen.
6. Utvendige trapper må ha håndløpere.
7. Utomhusarbeidene må ferdigstilles i.h.t. godkjent utomhusplan. Terrenget må ha fall fra bygning og utformes slik at det ikke blir til skade eller ulempe for naboer.
8. Støttemurer må sikres forsvarlig.
9. Det må sendes inn egen melding etter plan og bygningsloven § 84 for støyvollen.
10. Brystningen på terrassene er for lav.

Det er ukjent hvorvidt disse manglene er utbedret/ferdigstilt.

Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 01.01.1998. Man kan dermed ikke søke om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da rent formelt at bygget ikke er lovlig tatt bruk.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Innholdet i disse synes å være i samsvar med dagens bruk.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Sameieren er ved utleie av sin seksjon ansvarlig for at leietager følger sameiets vedtekter, husordensregler og andre driftsregler som sameiet har fastsatt. Se også sameiets vedtekter §4.

Oppvarming med varmepumpe, ved og elektrisitet. Montert luft-til-luft varmepumpe i stue. Vedfyring med peisinnsats i stuen. Elektrisk oppvarming med panelovner, samt gulvvarme på bad, vaskerom, toalettrom og entré.

Energikarakter: D - Gul

Energiforbruk foregående år var 11 000 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

• Det er innbruddsalarm og brannalarm med sensorer via Sektor.
• Det er lysskjerming i form av markiser på alle vinduer og terrassedører i stuen.
• To soverom har også innvendig gitter som kan låses.
• Garasjen har lys som kommer på med sensor.

Prisantydning kr 14 000 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

350 000,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

14 361 040,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 6 741,- per måned fra 01.07.2026.

Felleskostnader inkluderer:
Kollektiv avtale om TV/internett fra Telia, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, forretningsførsel og regnskap, strøm fellesarealer og kommunale avgifter.

Det gjøres oppmerksom på at felleskostnadene varierer over tid, og justeres normalt etter sameiets faktiske kostnader. Felleskostnadene blir oppjustert til kr. 6 741,- fra 01.07.2026.

Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader" og "Eiendomsskatt", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Andel fellesgjeld er kr. 0,- pr. 13.05.2026.

Selskapets totale gjeld er kr. 0,- pr. 13.05.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 26 710,- pr. 30.12.2025.

Sameiet har per salgsoppgavedato ingen registrerte lån.

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt for skatteåret 2026. Eiendomsskatten utgjør 1,7 promille av beregningsgrunnlaget og bunnfradraget er på inntil 4,9 millioner kroner, noe som betyr at de fleste boliger med en verdi under ca. 7,25 millioner kroner trolig slipper skatt. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/

Eiendomsskatten faktureres direkte til eier av leiligheten og utgjør kr. 4 828,- for 2026.

Primær formuesverdi kr. 3 240 370,00.

Sekundær formuesverdi kr. 11 057 671,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Boligsameiet Smestadhagan 2+4 er et boligsameie med 12 seksjoner, fordelt på 10 boligseksjoner, en garasjeseksjon og en ubebygget seksjon i Oslo kommune.

Forretningsfører: ECIT Norian AS.

Det er ikke vedtektsbestemt forkjøpsrett.

Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

Sameiets bygningsmasse er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenr. SP6342972.1.3. Hver enkelt seksjonseier må selv skaffe innboforsikring.

Regnskapet for 2024 viser et overskudd på kr. 20 477,-.

Egenkapitalen per 31.12.2024 var positiv med kr. 104 415,-.

Disponibel saldo på driftskonto i Nordea var pr. 31.12.2024 kr. 22 620,-.

For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Ingen juridisk person kan erverve seksjoner i boligsameiet bortsett fra arbeidsgiver når formålet er utleie til sine ansatte.

Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene ligger vedlagt i salgsoppgaven.

De av sameierene som har hund pålegges å plukke opp hundens ekskrementer på fellesarealet umiddelbart.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg etter bestemmelsene i S-4220 av 15.03.2006. REGULERINGSPLAN FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY,(SMÅHUSPLANEN). Ny § 6, 7, 8 ,9, 10, 12, 18 og 20, vedtatt 12.6.13. Ny § 9, 4. ledd og § 10, 1. ledd andre setning, vedtatt 17.3.15. BUK-sak 57/15.

Det er også reguleringsplan under arbeid som berører eiendommen. Pågående plansak: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen). Det gjøres oppmerksom på at det i forbindelse med revisjonen av reguleringsplanen er det vedtatt midlertidig forbud mot tiltak i området (2. forbud varslet 11.04.2023).

Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-5058 av 13.11.2019, hvor eiendommen ligger i område regulert til vannforsyning og andre sikringssoner. Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ny vannforsyning til Oslo - Huseby vannbehandlingsanlegg.

Eiendommen omfattes av kommuneplan for Oslo kommune 2015-2030, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til nåværende bebyggelse og anlegg. Det gjøres oppmerksom på at deler av eiendommen ligger i gul hensynsone for støy fra vei.

Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven, ta kontakt med megler for å få oversendt reguleringsbestemmelsene. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Pågående plansaker:

Småhusplanen - Midlertidig forbud mot tiltak (2. forbud varslet 11.04.2023)

Saksnummer 2025/21030 - Generell fagsak

Mottatt sak 03.11.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202304720

Status Under behandling

Detaljregulering - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by - Fortsettelse av sak 202102096 - Småhusplanen - S-5190

Saksnummer 2025/06808 - Plansak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202300230

Status Under behandling

Pågående byggesaker:

Smestadhagan 12 - oppføring av enebolig

Saksnummer 2025/08550 - Byggesak

Mottatt sak 12.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202311537

Status Under behandling

Holmenkollveien 8 C - etablering av takterrasse på enebolig

Saksnummer 2025/10697 - Byggesak

Mottatt sak 24.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202555172

Status Under behandling

Holmenkollveien 2 - bruksendring av loft til bolig, påbygg og fasadeendringer

Saksnummer 2025/12791 - Byggesak

Mottatt sak 21.10.2025

Status Tillatelse til tiltak 13.01.2026

Bernhard Herres vei 26 - etablering av garasje, avkjørsel og kjellernedgang

Saksnummer 2025/04693 - Byggesak

Mottatt sak 09.09.2025

Status Igangsettingstillatelse 18.03.2026

Bernhard Herres vei 27 - riving av enebolig og oppføring av enebolig

Saksnummer 2025/09236 - Byggesak

Mottatt sak 13.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 201911115

Status Under behandling

Bernhard Herres vei 33 - tilbygg, underbygg, fasadeendring og oppdeling til tomannsbolig

Saksnummer 2025/13479 - Byggesak

Mottatt sak 21.10.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202554061

Status Endret tillatelse 18.05.2026

Bernhard Herres vei 45 D - endring av inngangsparti og fasadeendring

Saksnummer 2025/07470 - Byggesak

Mottatt sak 12.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202556061

Status Under behandling

Adkomst til sameiets eiendom fra offentlig vei. Sameiets bygningsmasse er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Sameiet har selv ansvar for private stikkledninger.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Følgende tinglyste heftelser (dokument) vil følge med eierseksjonen:

• Opprettelse av realsameie, tinglyst den 21.02.2024, dagboknummer 1124579. Denne matrikkelenheten har 1/16-andel i gnr. 32, bnr. 925, snr. 11 i Oslo kommune.
• Pantsettelseserklæring, tinglyst den 17.10.1996, dagboknummer 58328. Beløp: NOK 20 000. Panthaver: SAMEIET. LØPENR: 1152566. Sikkerhet for fellesutgifter med prioritet etter 1.kjøpesum.
• Bestemmelse om veg, tinglyst den 19.01.1995, dagboknummer 3368. Rettighetshavere: Gnr. 32, bnr. 58, 108, 272, 275, 599, 600, 601 og 610 i Oslo kommune. Bestemmelse om adkomstrett. Bruksrett. Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten.
• Bestemmelse om veg, tinglyst den 16.08.1995, dagboknummer 44166. Rettighetshavere: Gnr. 32, bnr. 58, 101, 106, 108, 176, 177, 178, 191, 192, 198, 272, 275, 599, 600, 601, 610, 701, 703 og 716 i Oslo kommune. Best. om adkomstrett. Med flere bestemmelser.
• Bestemmelse om veg, tinglyst den 16.08.1995, dagboknummer 44166. Plikt til grunnavståelse. Med flere bestemmelser. Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn.
• Bestemmelse om adkomstrett, tinglyst den 10.10.1996, dagboknummer 56731. Rettighetshaver: Gnr. 32, bnr. 101 i Oslo kommune. Rettighetshaver også senere utskilte parseller av 32-101.
• Bestemmelse om adkomstrett, tinglyst den 29.11.2017, dagboknummer 1336266. Rettighetshavere: Gnr. 32, bnr. 600 og 610 i Oslo kommune.
• Seksjonering, tinglyst den 17.10.1996, dagboknummer 58328. Opprettet seksjoner: SNR: 2. Formål: Bolig. Sameiebrøk: 155/2646.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Det er ingen konsensjon eller odel knyttet til denne eiendommen.

Løsørelisten følges, ellers medfølger intet innbo eller møbler med mindre dette avtales spesifikt med kjøper.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Eiendommen selges som et dødsbo og arvingene har ikke bebodd eiendommen. Arvingene har følgelig begrenset kunnskap om boligens tilstand og interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen grundig, gjerne sammen fagkyndig.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har kjennskap til hvor mange nøkler som er utstedt. Det kan derfor være nøkler på avveie og kjøper anbefales på generelt grunnlag å skifte lås, eventuelt supplere med ytterligere nøkler for egen regning.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Sameiet kan pålegge salg / tvangssalg av seksjonen som er ervervet i strid med denne bestemmelsen.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at &Partners Sagene sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Smestadhagan 2 E.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 32, bnr. 925, snr. 2 i Oslo.

Sameiebrøk: .

Vårt oppdragsnummer er 19260152.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 0,650 % av salgssummen inkl. mva

Tilrettelegging : 19 900,00

Visninger/overtagelse pr. stk.: 3 500,00

Utleggsgebyr (utsatt vederlag/utlegg): 1 890,00

Elektroniske tinglysningsgebyr: 2 490,00

Essensiell Skreddersøm: 24 950,00

Sikkerhetstillelse: 2 479,00

Spørregebyr grunnbok: 488,00

Oppgjørshonorar : 7 490,00

Meglers vederlag er avtalt til 154 187.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Henrik Stråkander / +47 98 30 02 83 / henrik.straakander@partners.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Maridalsveien 160 A, 0461 OSLO. Org. nr. 914983401.