Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Styret informerte den 10.10.24 om er det ikke planlagt større rehabiliteringsprosjekter, utover at
borettslaget må håndtere oppdukkende problemer, herunder ifm. takene som er gamle og til dels dårlige.
Styret har nettopp gjennomført lånefinansiert rehabilitering av piper. Piperehabilitering 2024 finansieres
gjennom låneopptak på kr 6 000 000 sommer/ høst 2024. Videre informeres det om at styret planlegger
en økning i felleskostnader fra ca. nyttår for å håndtere finansieringskostnader som følge av
piperehabiliteringen. Det er ennå ikke gjort vedtak på økningens størrelse, men felleskostnader antas å
øke i størrelsesorden 10-15 %.
Det ble på generalforsamling 23.04.2024 vedtatt at fordelingsnøkkel i borettslaget endres. Vedtaket
bygger på at at fra 1980-tallet fikk andelseiere i 1. etasje og 3. etasje mulighet til å kjøpe arealer i
henholdsvis kjeller og loft for å øke størrelsen på sine leiligheter. 42 av leilighetene har nå bygget ut enten
kjeller eller loft. Det utbyggede arealet betegnes i det videre som tilleggsareal, som eierne betaler et
månedlig leietillegg på. Det har vist seg at tilleggssummen ikke har vært i tråd med den samme
prosentvise økningen som fellestkostnader ellers, og i tillegg har det vært store forskjeller på hva
andelseiere med tilleggsareal innbetaler i leietillegg per kvadratmeter tilleggsareal. Se vedlagte
Årsberetning for ytterligere informasjon. Det ble avholdt ekstraordninært årsmøte angående denne saken
i år , som styret har gitt følgende kommetar til: Vi har avholdt ekstraordinært årsmøte og besluttet å
omfordele felleskostnader. Den nye fordelingsnøkkelen implementeres fra 01.12.2024. Dette medfører
ingen endringer i månedlig felleskost for andel 106 (denne leiligheten), men utbygde leiligheter vil ta en
noe større del av de totale fellestkostnader framover. Andelens prosentvise andel av felleskostnad, -gjeld
og -formue går altså noe ned (fra 0,9% til 0,73%).
Styrets arbeid i 2023:
Oppgraderinger og reparasjon:
- Oppgradering av bakgården.
- Håndtering av vannlekkasje i Johan Selmers gate 1.
- Søppelhåndtering: Som en del av målet om å få en bilfri bakgård, har borettslaget flyttet
søppelhåndteringen utenfor bygget. Dette bidrar til en mer praktisk håndtering av avfall. Prosjektet er ikke
avsluttet og vil fortsette i 2024, med arbeid pågående for å finne en god løsning på design og logistikk.
Prosjekter og utbedringer:
- Prosess om husleie og areal: En omfattende gjennomgang er startet for å sikre rettferdige husleiepriser
og relevante arealvurderinger, inkludert grundige vurderinger av leilighetenes størrelser og fasiliteter.
- Rehabilitering av piper: På basis av inspeksjon fra Oslo brann og redningsetat så er borettslaget pålagt
et krav om å utbedre piper i gården. En omfattende rehabiliteringsprosess for pipene er initiert i
samarbeid med kvalifiserte fagfolk. Dette sikrer at våre bygninger holder dagens standarder når det
gjelder brannsikkerhet og generell bygningskvalitet.
Andre viktige saker:
- Årskontroll på brannvarslingsanlegget: Årlig kontroll er gjennomført for å sikre pålitelig funksjonalitet og
ivareta sikkerheten til beboerne.
- Befaring med Pelias på skadedyrsbekjemping: Grundige befaringer er gjennomført i samarbeid med
Pelias for å håndtere skadedyrsproblematikk i bakgården, som en del av vårt HMS-tiltak for et rent
bomiljø.
- HMS kontroll: Vaktmester utfør en kontroll av HMS-rutiner i borettslaget fire ganger per år. Her
kontrolleres fellesareal basert på en liste som sendes inn til styret.
- Befaringer rundt sikkerhet, byggevern, HMS og vannlekkasjer: Styret har gjennomført befaringer med
flere firmaer og etater for å adressere sikkerhet,
byggevern, HMS og vannlekkasjer. Styret har også hatt flere møter og befaringer med politikere og
konsulenter i forbindelse med sykkelvei langs Ole Bulls gate og Johan Svendsens gate. Styrets innspill
på den saken har vært at en bilfri bakgård er svært viktig for oss.
Vedlikeholdsplan fremover:
Styret har vurdert en vedlikeholdsplan for gården som foreløpig har følgende prioritet
- Piperehabilitering
- Søppelsti og områdene rundt begge søppeldeponier
- Fasade mot asfalten og lyskasser
- Låsspesialisten (Avtale om vedlikehold)
- Vaktmester (Avtale og oppgaver)
- Utbedring av takrenner
- Område og beplanting rundt sykkelskur og fjernet søppelareal
- Utbedring av tak
- Vanntrykk som er for høyt og for lavt
Større vedlikehold og rehabilitering:
2022: Skadedyrsanering. Vedlikehold av brannanlegg Oppgradering av programvare.
2021-2022: Velux-service Service og vedlikehold av Velux takvinduer. Kontroll av elanlegg Oppgradering
av elanlegg, korrigering
av feil og mangler.
2021: Nytt vannrør Reparasjon av lekkasje i nr. 45.
2020-2021: Nytt låsesystem Nye nøkler med elektronisk brikke innført.
2020: Asfaltert fortau Johan Svgt. Asfaltert og bytte lyskasser for å sikre bedre mot regnvann. Nye
Brannslukningsapparater.
2019: Reparert tak i J. Sv. 9/15 J. Sel.
2018: Soilrør video inspeksjon Reparert påviste skader
2015: Utbedring bakgård.
2013 - 2014: Brannsikring. Oppført uteboder Oppført uteboder fir barnevogner og sykler.
2012: Kjøpt inn nye vaskemaskiner. Byttet utvendige hovedvannkraner.
2011: Piperehabilitering.
2008: Skiftet vinduer
2004: Malt vinduer mot bakgård.
