# Sandaker / Storo

Svært luftig, delikat 3 (4)-R | Solrik, sydvestv. balkong på 9 m² | Bad/kjk 2012 | Parkeringsleie | Varmtvann ink | Heis

Grefsenveien 28 , 0482 Oslo

VISNINGER

19. september søndag kl. 15:30-16:30

20. september mandag kl. 16:00-17:00

KOMPLETT
SALGSOPPGAVE
MELD DEG PÅ VISNING BE OM SALGSSUM
Bjørnar Mikkelsen
Bjørnar Mikkelsen Fagsjef / Partner / Eiendomsmegler MNEF

NABOLAGSPROFIL

69%

eier sin egen bolig

95%

av eiendommene har pris over kr. 2,5 mill

56%

har bolig mellom 60-120 kvm

49%

av boligene er nyere enn 20 år

25%

er barnefamilier

Type / Eierform Leilighet / Borettslag
Primærrom 75 m²
Bruksareal 75 m²
Tomt 1 770 m² / Eiet tomt
Oppholdsrom 1
Soverom 2
Etasje 4
Byggeår 1980
Gårdsnummer 76
Bruksnummer 3
Energimerking F
FINN.no 231898079
Sist endret 14.09.2021 14:22
Prisantydning 5 480 000
Totalpris 5 994 663
Ligningsverdi 1 292 967,-

Beregnet totalkostnad

5 480 000,- (Prisantydning) 498 660,- (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 5 978 660,- (Pris inkl. fellesgjeld) Omkostninger 199,- (Pantattest kjøper) 480,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk) 480,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk) 7 494,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett) 500,- (Medlemsskap BRL) 6 850,- (Boligkjøperpakke If (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 16 003,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 5 994 663,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Beskrivelse

Velkommen til Grefsenveien 28 - presentert av Eiendomsmegler MNEF / Partner Bjørnar Mikkelsen (tlf. 938 98 132) hos Schala & Partners:
Svært lys, gjennomgående og tiltalende 3-roms perfekt beliggende høyt og fritt i i 4. etasje med heisadkomst.
Leiligheten har god standard og planløsning samt store vindusflater (nye vinduer, balkongdør og entredør 2018) som gir gode innvendig lysforhold og hyggelig utsikt. Direkte adkomst fra stuen til stor, sydvestvendt og solrik balkong på ca. 9 m² med sol fra ca kl 13:00-21:00 sommerstid. Lys, pen kjøkkeninnredning (ny 2012) med alt av integrerte hvitevarer. Romslig, flislagt baderom modernisert 2012 med opplegg for vaskemaskin. To gode soverom, entré med plass til klær og sko, samt adkomst til walk-in / intern bod med gode lagringsmuligheter. Det er lagt gulvarme i mellomgang og stue/kjøkken.
Leiligheten kan med enkle grep ombygges til 4-roms (se alternativ plantegning).
Borettslaget har garasjeplasser med opplegg for el.bil-lader og parkeringsplasser etter venteliste.
Velkommen på visning!

Innhold

Leiligheten er gjennomgående, ligger i 4. etasje med heisadkomt og inneholder:
Entré, gang, bad, stue/kjøkken, 2 soverom og omkledningsrom.
I tillegg disponerer leiligheten følgende:
- 1 bod på ca. 3 m² i kjeller.
- 1 utebod på balkong ca 2 m².
- Skapbod i fellesrom.

Entré / mellomgang

God plass til klær, sko og kommode. Direkte adkomst til walk-in closet / intern bod med gode muligheter for oppbevaring / plassering av klær. Dørtelefon med åpner. Panelovn er montert i entré. Laminat på gulv med varme i mellomgang, fliser på gulv i entré, malte vegger og malt himling.

Stue

Lys, luftig og romslig stue med store vindusflater som gir flott lysinnslipp og hyggelig utsikt. God plass til sittegruppe, spisebord, kontorpult, bokhylle og reol. Laminat med varmematte på gulv, malte vegger og malt himling.
Direkte adkomst til stor, solrik og sydvestvendt balkong med sol fra ca. 13:00-21:00 sommerstid. Balkongen er på ca. 9 m² med god plass til sittegruppe, beplantning og elektrisk grill. Fra balkongen har man videre adkomst til en uisolert bod på ca. 2 m².

Kjøkken

Kjøkkenet ligger i halvåpen løsning til stuen som gir en sosial og åpen planløsning. Lys, pen innredning fra 2012 med hvite, glatte fronter og god skap- og benkeplass. Integrert stekeovn med pyrolysefunksjon (ny 2019), induksjonstopp med boosterfunksjon, mikro, oppvaskmaskin og kjøleskap. Kullfiltervifte. Fliser over benkeplate. Laminat med varmematte på gulv, malte vegger og malt himling.

Bad

Stort, tidsriktig bad, rehabilitert 2012. Dusjnisje med innfellbare dusjvegger, vegghengt toalett, servant med skap, speil og opplegg til vaskemaskin. Fliser med varme i gulv, fliser på vegger og malt himling med downlights.
Takstmann har foretatt fuktsøk i badet, ingen unormale verdier ble registrert.

Soverom 1

Romslig hovedsoverom med plass til dobbeltseng og nattbord. Stort, medfølgende garderobeskap med god oppbevaringsplass. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.

Soverom 2

Passer utmerket til barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til seng, nattbord og garderobe. Panelovn er montert. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.

Standard

Entré / mellomgang
God plass til klær, sko og kommode. Direkte adkomst til walk-in closet / intern bod med gode muligheter for oppbevaring / plassering av klær. Dørtelefon med åpner. Panelovn er montert i entré. Laminat på gulv med varme i mellomgang, fliser på gulv i entré, malte vegger og malt himling.
Stue
Lys, luftig og romslig stue med store vindusflater som gir flott lysinnslipp og hyggelig utsikt. God plass til sittegruppe, spisebord, kontorpult, bokhylle og reol. Laminat med varmematte på gulv, malte vegger og malt himling.
Direkte adkomst til stor, solrik og sydvestvendt balkong med sol fra ca. 13:00-21:00 sommerstid. Balkongen er på ca. 9 m² med god plass til sittegruppe, beplantning og elektrisk grill. Fra balkongen har man videre adkomst til en uisolert bod på ca. 2 m².
Kjøkken
Kjøkkenet ligger i halvåpen løsning til stuen som gir en sosial og åpen planløsning. Lys, pen innredning fra 2012 med hvite, glatte fronter og god skap- og benkeplass. Integrert stekeovn med pyrolysefunksjon (ny 2019), induksjonstopp med boosterfunksjon, mikro, oppvaskmaskin og kjøleskap. Kullfiltervifte. Fliser over benkeplate. Laminat med varmematte på gulv, malte vegger og malt himling.
Bad
Stort, tidsriktig bad, rehabilitert 2012. Dusjnisje med innfellbare dusjvegger, vegghengt toalett, servant med skap, speil og opplegg til vaskemaskin. Fliser med varme i gulv, fliser på vegger og malt himling med downlights.
Takstmann har foretatt fuktsøk i badet, ingen unormale verdier ble registrert.
Soverom 1
Romslig hovedsoverom med plass til dobbeltseng og nattbord. Stort, medfølgende garderobeskap med god oppbevaringsplass. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.
Soverom 2
Passer utmerket til barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til seng, nattbord og garderobe. Panelovn er montert. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.

Diverse om leiligheten og gården

- Svært lys, gjennomgående og tiltalende 3-roms perfekt beliggende i 4. etasje med heisadkomst.
- God standard og planløsning samt store vindusflater som gir gode lysforhold og hyggelig utsikt.
- Leiligheten kan med enkle grep ombygges til 4-roms (se alternativ plantegning).
- Stor, solrik og sydvestvendt balkong med sol fra ca. 13:00-21:00 sommerstid.
- Balkongen er på ca. 9 m², har el. uttak, flott utsikt og god plass til sittegruppe, beplantning og grill.
- Fra balkongen har man adkomst til en uisolert bod på ca. 2 m².
- Romslig stue med gode møbleringsmuligheter.
- Kjøkkenet ligger i halvåpen løsning til stuen som gir en sosial planløsning.
- Lys, pen innredning fra 2012 med hvite, glatte fronter og god skap- og benkeplass.
- Integrert stekeovn med pyrolysefunksjon (ny 2019), induksjonstopp med boosterfunksjon, mikro, oppvaskmaskin og kjøleskap.
- Stort, tidsriktig og flislagt bad, rehabilitert 2012.
- Opplegg for vaskemaskin.
- Takstmann har foretatt fuktsøk i badet, ingen unormale verdier ble registrert.
- To soverom av god størrelse.
- Entré med plass til klær og sko.
- Adkomst til walk-in closet / intern bod med gode lagringsmuligheter.
- Nye isolerglassvinduer, balkongdør og entredør 2018.
- Sikringsskap med automatsikringer.
- Borettslaget har garasjeplasser for utleie etter venteliste.
- Det er montert ladesystem for elbiler i garasjen og ny punkter legges til etter behov.
- Gulvvarme i mellomgang, stue, kjøkken og bad.
- Eier har fått installert gulvvarme og ny laminat i 2020.
- Himlinger og vegger i stuen, gangen og barnerommet samt himlingen i omkledningsrommet malt i 2020.
- Grefsenveien 28 borettslag består av 42 andelsleiligheter og 1 forsamlingslokale..
- Regnskapet for 2020 viser et resultat på kr 781.719,-
- Borettslagets disponible midler var pr 31.12.2020 kr 1.527.674,- og viser borettslagets likviditet.
- Varmtvann er inkludert i fellesutgifter.
- Vaktmester for borettslaget er VBR Norge AS.
- Vibbo.no/grefsenveien28 for ytterligere informasjon.
- Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader.
-  Rehabilitering av fasade, utskiftning av vinduer og dører, betongrehabilitering av balkonger og svalganger, omtekking av hovedtak og nytt tak over svalgang og øverste balkong utført 2018/2019.
- Leiligheten ligger i gangsavstand fra Storo og Nydalen (Handelshøyskolen BI) med gode kollektivforbindelser, Storo-senteret, kino og mye mer.
- Hunder skal ikke luftes på borettslagets fellesområde.
- Lave omkostninger (ingen dokumentavgift).
- Innflyttingsklar leilighet.

Beliggenhet

Sentral beliggenhet på Sandaker / Storo / Øvre Torshov i et populært og sentrumsnært område. I umiddelbar nærhet finnes et stort utvalg av dagligvareforretninger som Coop Extra, KIWI, REMA og Joker, kafeer som velkjente Åpent bakeri og Kaffebrenneriet, restauranter, kino og teater. Gåavstand til Storo Storsenter og Nydalen. Kort avstand til flere treningssentre.
Grünerløkka med sitt pulserende kultur- og uteliv er i gangavstand fra leiligheten. Det er kort vei til idylliske park- og friområder som Torshovparken, Torshovdalen og Akerselva. Også Grefsenkollen som er ypperlig om vinteren med skimuligheter, samt Skeidbanen og Muselunden er i nærheten.
Svært godt tilbud av offentlig kommunikasjon med trikk, t-bane og buss i kort gangavstand. Tog fra Grefsen stasjon. Kort vei til flere barnehager og skoler i alle trinn. Handelshøyskolen BI ligger kun 5 minutters gange unna. I tillegg er det kort avstand med t-bane til Blindern, UiO og OsloMet. Området er svært populært med nærhet til både byen og marka.

Felleskostnader

4 655 pr. mnd. Inkl. varmtvann, vaktmestertjeneste, trappevask, renter og avdrag på fellesgjeld, forretningsførsel, drift og vedlikehold, komm.avg. felles forsikring m.m.

Løpende kostnader

Fellesutgifter til borettslaget, fyring, strøm, internett, evt. eiendomsskatt (faktureres via borettslaget), alarm, forsikringer (innbo mm).

Andel fellesgjeld

498 660,- pr. 01.08.2021.

Andel formue

36 316,- pr. 31.12.2020.

Fellesgjeld / lånevilkår

Andel fellesgjeld for denne leiligheten utgjør kr. 498.660,- pr. 01.08.2021.
Andel fellesformue for denne leiligheten utgjør kr. 36.316,- pr. 31.12.2020.
Selskapets totale lån og vilkår:
Lån 1:
Lånenummer: OBBK01-98207661961
Lånetype: Annuitetslån
Restsaldo: 5.046.378,-
Restløpetid: 15 år 2 md.
Terminer pr. år: 12
Type rente: Flytende
Rente: 1,65%
Kapitalkostnad for andelsnr. 38: 116.259,-
Restgjeld for andelsnr. 38: 726,-
Lån 2:
Lånenummer: OBBK02-98207697052
Lånetype: Annuitetslån
Restsaldo: 16.598.899,-
Restløpetid: 32 år 4 md.
Terminer pr. år: 12
Type rente: Flytende
Rente: 1,65%
Kapitalkostnad for andelsnr. 38: 382.401,-
Restgjeld for andelsnr. 38: 1.275,-
Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.

Sikringsordning fellesgjeld / IN-ordning

Sikringsordning: Ja.
Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.
IN-ordning: Nei.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 292 967 pr. 31.12.19 Formuesverdi som sekundærbolig kr. 4 654 682 pr. 31.12.19 Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Boligens areal

Primærrom: 75 kvm, Bruksareal: 75 kvm
4. etasje med heisadkomst:
Bruksareal: 75 m².
Primærrom: 75 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entré, gang, bad, stue/kjøkken, 2 soverom og omkledningsrom.
Tidligere eier har flyttet kjøkkenet fra dagens hovedsoverom. Arbeidet er ikke byggesøkt Plan- og bygningsetaten. Opprinnelig bod, ca. 3 m2, benyttes i dag som et omkledningsrom og er benevnt ut fra bruken. Omkledningsrom er ut fra Norsk Standard et primærrom. Plan- og bygningsetaten likestiller bod og omkledningsrom.
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes bruksareal (BRA). Se vedlagte takst for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser. Arealene er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert/oppmålt av megler.

Adkomst

Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Tomt

Areal: 1 770 kvm, Eierform: Eiet tomt

Garasje / Parkering

Garasjeplasser og parkeringsplasser følger ikke leiligheten og tildeles etter venteliste ved henvendelse til styret.
Det er montert ladesystem for elbiler i garasjen og ny punkter legges til etter behov.
Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Arealbekreftelse

Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.

Byggemåte

Tidstypisk bygård med heis.
- Fundamentert med betong. Grunnforholdene er ikke undersøkt.
- Yttertaket, flatt, tekket med takpapp eller tilsvarende.
- Felles trappegang. Heis.
- Etasjeskillere i betongkonstruksjon.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det forligger ferdigattest for boligblokk (Grefsenveien 28) datert 08.07.1981.
Dokumentet følger vedlagt.

Adgang til utleie

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS Eiendomsforvaltning AS.
I henhold til Lov om borettslag § 5-5 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til andre for opp til tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Se for øvrig vedtektene for utfyllende bestemmelser.Andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre. I tillegg kan andelseier overlate bruken av hele boligen til andre opp til 30 døgn i løpet av året.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Det er panelovn i det minste soverommet.
Varme i gulv i gang, bad og i stue/kjøkken.

Energiforbruk

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter F
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Regulering

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Konsesjon / Odel

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Offentlige planer

Nycoveien 4-18, Vitaminveien 14-28 - Bygging av nytt fortau, sykkelfelt og møbleringssone med tilhørende overvannshåndtering
Saksnummer: 201920991 - Byggesak             
Mottatt sak: 23.12.2019
Status: Søknad under behandling
Se saken hos plan- og bygningsetaten: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201920991

Servitutter / tinglyste rettigheter og forpliktelser

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.
Det er registrert følgende servitutter/heftelser som følger eiendommen:
1859/900156-1/105  Bestemmelse om gjerde  
11.07.1859  Bestemmelse om bebyggelse
 
1893/27-1/105  Erklæring/avtale  
03.11.1893  Bestemmelse om kloakkledning
 
1895/900375-1/105  Bestemmelse om vannledn.  
15.03.1895 
 
1963/856-1/105  Skjønn  
22.01.1963  Gjelder denne registerenheten med flere
 
1980/6624-2/105  Best. om vann/kloakkledn.  
18.03.1980 
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Bestemmelse om gjerde
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
 
1980/17633-1/105  Obligasjon  
04.08.1980 
BELØP: NOK 8.339.940
Panthaver:Husbanken  
Lnr: 1086618
 
2010/657523-1/200  Erklæring/avtale  
02.09.2010 
Rettighetshaver:FORTUM OSLO VARME AS  
Org.nr: 977296919
Rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av fjernvarme
 
2018/1638099-1/200  Pantedokument  
04.12.2018 13:52 
BELØP: NOK 23.250.000
Panthaver:OBOS-BANKEN AS  
Org.nr: 911986884
Elektronisk innsendt
 
2021/887351-1/200  Erklæring/avtale  
19.07.2021 21:00 
Rettighetshaver:SPORVEIEN AS  
Org.nr: 915070434
Rett til å etablere kontaktledningsmast for forankring av kontaktledning til sporvogn
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Grunndata
1859/900053-1/105  Registrering av grunn  
03.06.1859  Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:0301 Gnr:76 Bnr:1
 
1894/900091-1/105  Registrering av grunn  
18.06.1894  Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:0301 Gnr:76 Bnr:5
 
1894/900092-1/105  Registrering av grunn  
18.06.1894  Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:0301 Gnr:76 Bnr:7
 
1940/8771-5/105  Registrering av grunn  
19.10.1940  Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:0301 Gnr:76 Bnr:175
 
1979/900148-1/105  Sammenslått med denne matrikkelenhet:  
10.05.1979  GNR 77 BNR 241 OG 242
Rettigheter på andre eiendommer
Ingen rettigheter funnet.

Vei/vann/avløp

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Borettslag

Borettslag: Grefsenveien 28 Borettslag, Orgnr: 948867400
Borettslaget består av 42 andelsleiligheter og 1 forsamlingslokale. Grefsenveien 28 Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948867400, og ligger i bydel Sagene. Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Vaktmester for borettslaget er VBR Norge AS. Se Grefsenveien 28 Borettslags hjemmeside på
vibbo.no/grefsenveien28 for ytterligere informasjon.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.

Forkjøpsrett

Ja, det foreligger forkjøpsrett for OBOS-medlemmer.
Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22865500.

Forsikring

Tryg Forsikring Polisenummer: 6606577

Regnskap

Kommentarer til regnskapet 2020:
- Inntekter
Driftsinntekter i 2020 var til sammen kr 2 551 261,-.
- Kostnader
Driftskostnadene i 2020 var til sammen kr 1 307 387,-. Dette er kr 184 383,- lavere enn
budsjettert og skyldes i hovedsak tilskudd fra Enova på ca. kr 147 000 som ikke lå i budsjett samt lavere energikostnader. Borettslaget forhandlet også lavere rente, slik at finanskostnader også ble lavere enn budsjettert.
- Resultat
Årets resultat på kr 781 719,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.
- Disponible midler
Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr 31.12.2020 kr 1 527 674,- og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift.
Kommentarer til budsjett 2021:
- Drift og vedlikehold
I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 400 000,- til ordinær drift og vedlikehold.
- Kommunale avgifter i Oslo kommune
Oslo Kommune la i sitt budsjettforslag høsten 2020 til grunn en økning på 1,5 % for vann og avløp. Renovasjonsgebyret holdes uendret.
Eiendomsskatten følger egne satser.
- Energikostnader
Energikostnadene har historisk sett har vært variable og er vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har vi budsjettert med samme energikostnader som budsjettert for 2020.
- Forsikring
Forsikringspremien for 2021 er budsjettert med kr 150 000,-. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 3,3 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Grefsenveien 28 Borettslag.
- Lån
Grefsenveien 28 Borettslag har to lån i OBOS-banken, begge med en flytende rente på 1,65 % per 30.03.2021. Lånene har månedlige terminer og vil være nedbetalt henholdsvis 30.09.36 og 30.11.53.
Regnskap 2020 og budsjett 2021 følger vedlagt.

Vedtekter / husordensregler

- Andelene lyder på kroner 100,-.
- Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer (enkeltpersoner), kan være andelseiere i borettslaget.
- Ingen fysiske personer kan eie mer enn én andel.
- En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.
- Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett.
- Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.
Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg.

Hva skjer i gården / vedlikehold etc.

Vedtatt ved årets generalforsamling / ekstraordinær generalforsamling:
1) Etablering av ekstra sykkelparkering på fellesareal ute ved nåværende sykkelstativ eller i kjeller ved utvidelse av nåværende sykkelparkering med omgjøring av en garasjeplass, dersom styret f inner kostnadene akseptable i forhold til andre prioriteringer.
2) Generalforsamlingen vedtar ombyggingen av andel 43 til fire leiligheter iht. vedlagte tegninger og planskisser med de endringer av fasade og generell infrastruktur for rør og ledninger som følger av dette. Det forutsettes at utbygger har innhentet nødvendige offentlige tillatelser og at forslag til avtale mellom borettslaget og utbygger med ev. endringer som regulerer ansvarsforholdet er signert. Forsamlingslokalet ble solgt fra ensliges landsforbund i 2020 med ønske om å gjøre om til boliger. Søknad avslått av plan og bygg, pågående salgsprosess og arbeid av nåværende eier for å finne nytt bruksområde. Link: https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=228134979
3) Generalforsamlingen vedtar endringer som berører borettslagets grunn ved etablering og flytting av kontaktledningsmaster for forankring av kontaktledning til sporvogn ved Sporveien AS. Det bes samtidig om tillatelse til midlertidig bruk av grunn for gjennomføring av arbeidene.
Rehabiliteringen:
2020 var et år i endring for borettslaget, de største arbeidene i oppussingen ble ferdigstilt i 2019 og kun reklamasjoner og feilretting gjenstod å fullføre. Disse arbeidene viste seg, dessverre vanskelig å få ferdigstilt i 2020 da Thorendals og Sagstuen slet med å levere i henhold til avtaler. Ofte på grunn av manglende kapasitet eller at fabrikker har vært stengt eller operert med andre forutsetninger grunnet pandemien. Styret arbeider fortsatt aktivt med å få dette ferdigstilt.
Større vedlikehold og rehabilitering:
2018-2019: Rehabilitering av fasade, utskiftning av vinduer og dører, betongrehabilitering av balkonger og svalganger, omtekking av hovedtak og nytt tak over svalgang og øverste balkong

Husdyrhold

Hunder skal ikke luftes på borettslagets fellesområde.

Tilbehør

Følgende tilbehør medfølger handelen: Alle hvitevarer i kjøkken medfølger.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring gjennom Anticimex forsikring.
Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven og interessenter må sette seg inn i dette dokumentet før bud inngis.
Boligselgerforsikringen dekker selges ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel, vil Claims handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.
Punkter fra selgers egenerklæring:
- Tidligere eier pusset opp badet i 2012. Noe riss/sprekkdanelse i overgang gulv/vegg og på toalett opphenget.
- Tidligere eier har opplyst i egenærklæring at ny membran ble lagt. Originalt sluk frå byggeåret.
- Tidligere eier opplyser å ha dokumentasjon i egenerklæring fra vi kjøpte. Jeg har ikke denne.
- Det ble oppdaget fukt i underetasjen i 2020 og det har vært utbedret drenering på et annet sted
foran blokken før.
- Før rehabiliteringen av blokken i 2018/19 var det blomsterkasser på balkongene. Det var noe maur tilknyttet kassen utenfor leiligheten vår og styret informerte om å kjøpe egnet middel. Ingen indikasjon på maur i vår leilighet etter rehabiliteringen.
- Tak skiftet. etterisolering og nytt dekke på fasaden og nytt dekke og reperasjoner av betong som en del av rehabiliteringen av blokken i 2018/19.
- Varmefolie kjøkken + nye termostater, kontakt balkong og under vindu på innsiden, varmekabler gang/bad, sikringsskap.
- Elektrisk arbeid utført av Elektro-Fagmannen, Pro-Elektro (tidligere eier), Ukjent (tidligere eier).
- Har samværserklæring på arbeidet med varmefolie og varmekabler bad/gang. kontakt balkong ble utført av borettslaget under rehabiliteringen men jeg har ikke papirene, har heller ikke dokumentasjon på sikringsskapet men oppgitt at dokumentasjon finnes av tidligere eier i egenærklæring.
- Styret fikk utført kontroll av blokkens felles el-anlegg i 2021.
- Videre bruk av møtelokalet i kjelleren er uviss (ekstern eier), søknad om omgjøring til boliger avslått av plan og bygg. Lokalet til salgs for øyeblikket.
- Videre bruk av møtelokalet i kjelleren er ukjent og dersom den gjøres om til næringsseksjon kan dette føre til en endring av kostnader/inntekter til borettslaget. Viser også til tidligere punkt om drenering.
- Flytting av kjøkken ikke søkt plan og bygg (se takst).
- Foretatt radonmåling i 1 etasje av blokken for noen år siden.
- Fukt i underetasjen av blokken i 2020, Misfarging i taket i leiligheten etter maling i 2020 - ingen fukt målt og ikke kommet igjen etter vask.
- Borettslaget: Det har nylig blitt gjennomført oppgraderinger av byggets fasade. Det er imidlertid kjent at heisen har et potensielt utbedringsbehov, og at det kan bli behov for å utbedre dreneringen på forsiden av bygget grunnet fuktindikasjon i et lokale i kjelleren. Det pågår også en prosess rundt videresalg av et lokale i kjelleren hvor mulig endring av bruk kan føre til en endring av felleskostnader.

Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring

Partners har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.
Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for ytterligere informasjon.

Budgivning

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post til bm@schalapartners.no eller SMS: 93 89 81 32 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Overtagelse

Etter avtale.

Diverse

- Automatsikringer i sikringsskapet.
- Leiligheten har ikke tilfredsstillende ventilasjon. Kjøkken har ikke avtrekk. Badet har for liten førsel av luft.
- Felles varmtvann.
- Røykvarsler og brannslukningsutstyr skal medfølge.
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.

Solgt 'as is' / Salgsbetingelser

Eiendommen selges som den er og overtas av kjøper slik den fremstår ved besiktigelse, jf. avhendingslova § 3-9. Dette innebærer at selger fraskriver seg ansvar ut over det som følger av avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. For kjøper betyr dette at eiendommen først har en mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen, eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Alle interessenter oppfordres derfor til å sette seg godt inn i samtlige opplysninger som fremkommer i salgsoppgaven da denne danner grunnlaget for avtalen som inngås med selger. Med henvisning til avhendingslovens § 3-10, oppfordres kjøper til å undersøke eiendommen grundig og gjerne med fagmann før avtale inngås. Forhold som kjøper burde oppdaget på visning kan normalt ikke påberopes som en mangel, dette omfatter også forhold som ikke fremgår av salgsoppgaven, eller uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Avhendingsloven

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Heftelser

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig.
Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Borettslaget har dog lovbestemt pant for inntil 2 G i andelene.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.

Adresse og matrikkel

Grefsenveien 28, 0482, Oslo, Gnr. 76 bnr. 3, andelsnr. 38 i Grefsenveien 28 Borettslag med orgnr. 948867400 i Oslo kommune

Eier

Ørjan Berge Dahlsveen Sølvi Talset

Oppdragsnummer

16-21-0178

Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Grünerløkka sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Behandling av personopplysninger

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.