Beskrivelse
Velkommen til Rosenhoffgata 11!
Her får du en lys og innholdsrik 2-roms, med en fin og attraktiv beliggenhet i byggets 2. etasje. Leiligheten
har en gjennomgående og romslig planløsning med gode rom, delikate fargetoner og en hyggelig
peisovn som varmer godt på kaldere dager. Store vinduer og generøs takhøyde (opptil 2.74m) sørger for
gode innvendige lysforhold og en luftig romfølelse. Leiligheten gir deg hyggelig utsikt over Rodeløkken
kolonihage, Oslo by samt glimt av Oslofjorden på ene siden, og fint utsyn over frodig, opparbeidet
gårdsrom på den andre siden. Her kommer du til å trives!
- Romslig leilighet med fantastisk panoramautsikt fra stuen
- Kort vei til Grünerløkka og sentrum
- Lys med delikate fargetoner
- Peisovn
- Tv/internett inkl.
- Loft- og kjellerbod
- Veldrevet borettslag i hyggelige omgivelser
- Nærhet til alle tenkelige fasiliteter
Innhold
Leiligheten har en fin beliggenhet i byggets 2.etasje. Adkomst via felles bakgård med inngang til felles
trapperom.
Leiligheten består i sin helhet av: Entré, stue, kjøkken, wc-rom, bad og soverom.
I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på ca. 7,5 m², samt en loftsbod på ca. 7,5 m², begge merket
med HO-201. Deler av loftsboden er ikke måleverdig grunnet skråtak.
Entré
Velkommen inn! Lys og innbydende entré med god plass til ulike løsninger for avheng av yttertøy og sko.
Her er det også fin plass til diverse møblement som for eksempel kommode, hattehyller og skoreoler.
Dørcallinganlegg med portåpner er plassert på vegg ved inngangsdøren.
Stue
Lys og romslig stue i en meget fin og arealeffektiv utforming. Her har du flere ulike innredningsmuligheter!
God plass til både sofagruppe, stuebord, TV-seksjon og annet ønsket møblement. Store vindusflater og
generøs takhøyde (opptil 2.74m) sørger for gode innvendige lysforhold og en luftig romfølelse. Stuen er
ellers vel gjennomført med delikate fargetoner på vegger og med pen laminat på gulv.
Kjøkken
Lyst og romslig kjøkken med fine, hvite fronter og godt med skuffer- og skapplass. Den solide heltre
benkeplaten gir et naturlig preg og gir god holdbarhet. Her finner du også en nedfelt oppvaskkum i rustfritt
stål med praktisk ett-greps armatur. Mellom benkeplaten og overskapene er det flislagt for enkel
rengjøring, og du vil også finne stikkontakter plassert for praktisk bruk. Kjøkkenet er utstyrt med moderne
hvitevarer, inkludert en frittstående oppvaskmaskin for enkel håndtering av oppvasken. Du vil også finne
en frittstående stekeovn med platetopp for matlaging og baking, samt integrert kjøleskap med
frysedel.Integrert ventilator med kullfilter sørger for god luftkvalitet under matlagingen.
Bad
Lyst og pent baderom fra omkring 2000. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredning
bestående av vegghengt servantinnredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speilskap på
vegg med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassdører og to-greps armatur. Her er det
også opplegg for vaskemaskin.
Leiligheten har også et separat toalettrom fra ukjent årstall, innredet med gulvstående toalett og servant
med ett-greps armatur. Gulvflate belagt med fliser. Vegger utført i malte pussede murflater.
Soverom
Soverom av romslig størrelse med god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblement. Her er det
også et stort garderobeskap med fin plass til klær og diverse tilbehør. Veggene er malt i behagelige og
tidsriktige overflater som egner seg godt inne på et lunt soveværelse. Rommet vender ellers ut mot rolige
og hyggelige omgivelser i bakgården.
Beliggenhet
Leiligheten er meget attraktivt og sentralt plassert på Rosenhoff, men er likevel tilbaketrukket i gate med
lite gjennomgangstrafikk.
Her har du flotte Torshovdalen og idylliske Rodeløkkas Kolonihager som nærmeste naboer. Nærområdet
byr også på en rekke dagligvarebutikker, spisesteder og kaféer, parker, og offentlig kommunikasjon.
Nærmeste barnehage er Dynekilen Barnehage, like ved. For de treningsglade finnes en rekke
treningsstudioer innen kort gangavstand med blant annet SATS, Fresh Fitness, Actic m.m. Fagerheimen
tennisklubb ligger kun et par hundre meter unna.
Område rundt leiligheten er i positiv utvikling med bl.a. Pengeskapsfabrikken og Carl Berner Torg som
har ført til at nye og spennende forretninger og caféer etablerer seg i området. Carl Berner Passasjen
ligger like ved, og her finner du blant annet Kiwi, apotek, vinmonopol, hudpleiesalong og blomsterbutikk.
Coop Mega finner du på Carl Berner Torg, samt Kaffebrenneriet, Mester Grønn, Apotek 1 og Thai Avenue.
En spasertur på ca. 12 min. tar deg ned til Grünerløkkas pulserende liv med utallige kaféer, butikker,
utesteder etc. Skal man til sentrum, er det bare å hoppe på første trikk, buss eller t-bane.
Leiligheten har kort vei til tur- og rekreasjonsområder. Torshovdalen har store grøntområder mellom
Torshov og Rosenhoff. Her er det mye aktivitet året rundt, og parken er fredet for utbygging. Torshovparken
er perfekt for grilling, ballspill og late sommerdager. Her finner man lekeplasser, volleyballbane og
utvendige treningsfasiliteter. I tillegg er det kort vei til Tøyen med blant annet Botanisk hage som er
spesielt flott på våren og sommeren, samt Tøyenparken hvor Øya-festivalen arrangeres i august. Olaf
Ryes plass, Sofienbergparken, Birkelunden m.m. ligger heller ikke langt unna. Marka ligger også godt
innen rekkevidde, og tar kun ca. 15 minutter med kollektivt. Her har du tilgang til skiløyper på vinterstid,
samt flotte turstier og badevann på sommerstid.
Fra leiligheten er det kort vei til Carl Berner som er et av de største knutepunktene for kollektivtrafikk i Oslo,
med busser, trikk og t-baner. Busser som 20, 21, 28, 31, 33, 120, 390, 390E, 380. Det er holdeplass for
flybuss både på Rosenhoff og Carl Berner. Busslinje 31 går hele døgnet og stopper på Rosenhoff
holdeplass kun 5 min unna leiligheten. Herfra går også trikk 17.
Direkte kollektivtransport for studenter til OsloMet, BI Nydalen og UiO. Trikk nummer 17 går fra
Rikshospitalet og gjennom bykjernen før den gå videre til Carl Berner Plass og avslutter på Grefsen
Stasjon. T-bane 5 mellom Vestli og Sognsvann går via "Ringen" og Carl Berners plass. Ring 3 ligger
også i umiddelbar nærhet, og tar deg til omkringliggende bydeler og ut av byen, raskt og effektivt. Det er
også flere bysykkelstativ i området, som er et ypperlig fremkomstmiddel på sommerhalvåret!
Felleskostnader
4 358,42 pr. mnd. Drift og vedlikehold, kabel-tv/internett, kommunale avgifter, felles byggforsikring, forretningsførsel m.m.
Herav:
Felleskostnader kr. 3.821,-
Internett kr. 268,71,-
Kabel-TV kr. 268,71,-
Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader vil variere over tid, og justeres i hovedsak 1-2 ganger pr. år
i forhold til borettslagets faktiske kostnader. Felleskostnadene ble sist justert 01.12.2022.
Styret i Borettslaget Rosenhoff kvartal III vedtok på styremøte 22.08.2023 en økning av andel
felleskostnader på 6% fra og med 01.11.2023. Dokumentasjon med nærmere opplysninger følger
vedlagt.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene.
Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven,
fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Løpende kostnader
Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm,
innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av
kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).
Eiendomsskatt:
Bystyret i Oslo har vedtatt å innføre og skrive ut eiendomsskatt. Det er eier av eiendommen som mottar
varsel og krav om betaling. Dvs. borettslaget v/styret og det er opp til borettslaget å identifisere og kreve
inn eiendomsskatt fra de andeler dette vil gjelde på vegne av Oslo kommune .Dette kommer evt. i tillegg
til ordinære felleskostnader. Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig, og følger terminene til
kommunale avgifter (mars, mai, august og oktober).
Andel fellesgjeld
233 545,- per 05.09.2023
Andel formue
16 068,- per 31.12.2022
Fellesgjeld / lånevilkår
Spesifikasjon av lån:
Lånenr: 16366751061, DNB Bank ASA
Type: Annuitetslån
Restsaldo: Kr. 27.923.556,- (per 05.09.2023)
Antall terminer til innfrielse: 86
Term pr.år: 4
Rentesats per 05.09.2023: 4.9% pa
Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av
beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling. All låneinformasjon over er beregnet ut
fra dagens kjente lånebetingelser. De månedlige kapitalkostnadene (renter og avdrag) viser hvor mye det
koster å betjene lån for eieren av denne leiligheten. Eventuelt avvik mellom kapitalkostnader og
lånekostnader under punktet "Økonomiske opplysninger om leiligheten", kan skyldes renteendringer,
periodisering eller andre årsaker
Sikringsordning fellesgjeld / IN-ordning
Ingen sikringsordning eller IN-ordning.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr. 1 181 664 pr. 31.12.21| Formuesverdi som sekundærbolig kr. 4 253 990 pr. 31.12.21
Formuesverdien fastsettes av Skatteetaten etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal (sats pr. 2023). Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.
Tilstandsgrader (TG2) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrad 2:
- Bad - Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad. Det er blant
annet registrert følgende avvik: Våtrommet bærer preg av egeninnsats, alder på tettesjikt samt røropplegg,
riss/sprekk i veggfliser samt flisfuger og hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Det er foretatt
hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert
forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 54,8 %, temperatur 22,2 grader C og
duggpunkt 12,8 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes
- Kjøkken- Varmtvannsbereder: TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov
for reparasjoner/utskiftning innen rimelig tid.
Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Varmtvannsbereder er plassert i tørt rom men har ikke automatisk
vannstoppventil. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Kjøkken - Vannrør: Eldre kobberrør. Alder tilsier begrenset restlevetid.
- Kjøkken - Innredning: Benkeplate bærer preg av slitasje. Laminering på kjøkkendør ved oppvaskkum har
løsnet. Tiltak anbefales.
-Toalettrom (Ikke våtrom) - Ventilasjon: Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert
luftutskiftning.
- Toalettrom (Ikke våtrom) - Vannrør: Eldre kobberrør. Alder tilsier begrenset restlevetid.
- Toalettrom (Ikke våtrom) - Avløpsrør. TG2 gjelder: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som
tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Etasjeskiller (2.etg) - Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom
høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 11 mm på kjøkken og 12 mm i stue. Årsaken til
skjevhetene er ikke vurdert. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.
Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
-Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Hovedstoppekran:
Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet alder. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak
kan iverksettes ved behov.
-Elektrisk anlegg (Innvendig) - Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt
samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999. Med bakgrunn i de manglende
samsvarserklæringer/dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert
elektrofaglig person.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller
soppskader? SVAR: Ja. Liten sprekk i flis på bad, men tettet av rørlegger, i henhold til
egenerklæringsskjema av tidligere eier.
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? SVAR: Ja, kun faglært. Firmanavn: Bademiljø,
søstrene Amundsen, i henhold til egenerklæring av tidligere eier. Lagt nye gulvfliser i 2020 på toalettrom,
gjort av flislegger. Mens jeg har eid, lagt nye gulvfliser på toalettrom, gjort av flislegger. Kvitteringen
ettersendes.
2.2. Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? SVAR: Ja. Kvittering ettersendes.
3.3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller
lignende? SVAR: Ja. Tett sluk på dusjrom 2021. Utført høytrykksspyling av sluk på bad og kjøkken. Gjort av
faglært.
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? SVAR: Ja, kun faglært. Firmanavn:
24/7 AS. Høytrykksspyling, utført av faglært 2/3-21.
6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker,
pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
SVAR: Ja. I henhold til tidligere eiers egenerklæring - satt inn ny peis, pipe og utført sjekk. Gjort i 2017.
7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller
lignende? SVAR: Ja. I henhold til tidligere eier er det satt inn ny pipe og peis av denne grunn. Det er rettet
opp og lagt nytt laminatgulv i alle rom, bortsett fra toalettrom og dusjrom. Gjort av faglært - Øye og
Knutsen.
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller
lignende? SVAR: Ja. Leiligheten ble sanert for veggdyr våren 2021. Kun ett møbel påvirket. Ingen
forekomst i etterkant, leilighet ble kontrollert 3 mnd i etterkant, ingen forekomst. Leilighet ble klarert som
sanert uten videre tiltak.
10. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen? SVAR: Nei. Det har vært kontroll gjennom
borettslaget pga. oppdagelse i andre leiligheter, men ingenting er funnet i leiligheten av firma - gjort av
Pelias, arrangert av borettslaget.
11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? SVAR: Nei. Fasade er
pusset opp i regi av borettslaget.
12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? SVAR: Ja, kun faglært.
Utført av styret og borettslag. Fasade er pusset opp.
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks.
oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? SVAR: Ja, kun faglært. Firmanavn: Wethal el fag. I henhold til tidligere
eiers egenerklæring er det elektriske byttet ut samt nytt sikringsskap.
13.1. Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift
om lavspenningsanlegg)? SVAR: Ja. Det foreligger i henhold til egenerklæringsskjema til tidligere eier.
14. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)? SVAR: Ja. Utført av borettslaget.
23. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling? SVAR: Ja. Utført av borettslaget.
29. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre
boliger)? SVAR: Ja. r vært i andre boliger, sanering er utført av Pelias. Kontroll utført 14/7-22 på alle
leiligheter i borettslaget i regi av styret.
Boligens areal
Primærrom: 53 kvm, Bruksareal: 53 kvm
2. etasje:
Bruksareal: 53 m².
Primærrom: 53 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entré, stue, kjøkken, wc-rom, bad og
soverom.
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av
innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes
bruksareal (BRA). Se vedlagte takst for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser. Arealene er kun
oppmålt av takstmann og ikke kontrollert/oppmålt av megler.
Adkomst
Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.
Tomt
Areal: 371 kvm, Eierform: Eiet tomt
Hver oppgang i borettslaget har sitt eget Bruksnummer. Dermed er borettslagets totale areal større.
Tomten er festet med Oslo Kommune som hjemmelshaver. Rosenhoff Kvartal 3 borettslag har flere
bruksnummer og bruksnummer 1 er festet tomt med Oslo Kommune som bortfester. Resten er eiet. Den
årlige festeavgiften utgjør ca. kr. 136 000,- per 01.11.2021. Festeavgiften reguleres i samsvar med
endringen i konsumprisindeksen, og betales via felleskostnadene. Festekontrakten er vedlagt i prospekt.
Garasje / Parkering
Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.
Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken,
også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy,
se priser og mer info på
www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/
Arealbekreftelse
Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.
Byggemåte
Boligbygg over 3 etasjer, kjeller samt loft. Gulv på grunn av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner
i murkonstruksjoner. Etasjeskillere av
trekonstruksjoner. Fasader utført i malte pussede murflater. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig
tekket med takstein (ikke besiktiget).
Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull samt dørpumpe. Brannklasse B30 og lydklasse 35dB.
Vinduer med karmer av tre og to-lags glass
fra 2004.
Ferdigattest / brukstillatelse
Ekspedisjonsdokumentet datert-29.01.1929
Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til
ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på
(oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen
tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette
dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.
Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt
1940-50.
Adgang til utleie
I henhold til Lov om borettslag § 5-5 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til
andre for opp til tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Se for øvrig
vedtektenes punkt 4-2 og 4-3 for utfyllende bestemmelser.
Andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre. I tillegg kan
andelseier overlate bruken av hele boligen til andre opp til 30 døgn i løpet av året.
Oppvarming
Leiligheten er elektrisk oppvarmet i kombinasjon med vedfyring
Energiforbruk
Energiforbruket er i følge selger ca. 9.900 kWh pr. år. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter F
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra
selger, kontakt megler.
Regulering
Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977.
Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo
kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som
følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og
grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.
Bevaringsverdig
Eiendommen er oppført på Byantikvarens Gule liste som bevaringsverdig.
Konsesjon / Odel
Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.
Offentlige planer
Pågående plansaker:
-Trondheimsveien 132 - Detaljregulering - Barnehage - Sophies Minde
Saksnummer 201817368 - Reguleringssak , Mottatt sak 04.12.2018,. Se saken hos kommunen
her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201817368
Pågående byggesaker:
-Strømstadgata 8 - Bruksendring av kjeller til bolig og demontering av bærevegg
Saksnummer 202002473 - Byggesak, Mottatt sak 12.02.2020, Status Tillatelse gitt. Se saken hos
kommunen her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202002473
-Strømstadgata 8 - Bruksendring fra kjellerbod til boareal for overliggende H0103
Saksnummer 201008318 - Byggesak, Mottatt sak 30.06.2010, Status Igangsettingstillatelse gitt. Se saken
hos kommunen her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201008318
-Vågebyveien 17 - Innvendige ombygginger som fører til bryting av brannskille
Saksnummer 201612934 - Byggesak, Mottatt sak 30.08.2016, Status Tillatelse gitt. Se saken hos
kommunen her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201612934
-Rosenhoffgata 6 A - Rehabilitering av skorstein
Saksnummer 202212895 - Byggesak, Mottatt sak 06.09.2022, Status Tillatelse gitt. Se saken hos
kommunen her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202212895
-Christian Michelsens gate 35 - Riving av brannbalkonger
Saksnummer 201718803 - Byggesak, Mottatt sak 14.12.2017, Status Tillatelse gitt. Se saken hos
kommunen her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718803
- Østgaards gate 44 - Oppføring av leilighetsbygg
Saksnummer 202108855 - Byggesak, Mottatt sak 28.05.2021, Status Venter på tilleggsdokumentasjon.
Se saken hos kommunen her:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202108855
- Østgaards gate 44 - Riving av uthus
Saksnummer 202302825 - Byggesak, Mottatt sak 23.02.2023, Status Tillatelse gitt. Se saken hos
kommunen her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202302825
For nærmere opplysninger om planer i område, anbefales et søk på plan- og bygg sine hjemmesider:
https://tjenester.oslo.kommune.no/ekstern/veiledere/eiendomsinfo/
Servitutter / tinglyste rettigheter og forpliktelser
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.
Hjemmelsopplysninger
Rettighetshavere til eiendomsrett
1924/900414-1/105 Hjemmel til eiendomsrett 05.04.1924
Vederlag: NOK 0
KJØPER:OSLO KOMMUNE
Org.nr: 958935420
Rettighetshavere til festerett
1955/401344-1/105 Hjemmel til festerett 26.01.1955
Vederlag: NOK 0
KJØPER:Rosenhoff Kv 3 Borettslaget
Org.nr: 968118072
Gjelder denne registerenheten med flere
Urådigheter
1924/993856-2/105 URÅDIGHET
Heftelser
Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en
matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnboksutskrift.
Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle
arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnboksutskriften til
hovedbruket/avgivereiendommen. For festenummer gjelder dette servitutter eldre enn festekontrakten.
Pengeheftelser i eiendomsrett
1924/993770-1/105 Erklæring/avtale 05.04.1924
Bestemmelser om brannvegg/-dør
1955/401343-43/105 Festekontrakt - vilkår 26.01.1955
festetid: 70 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 2,308
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER
MED FLERE BESTEMMELSER
1956/418011-206/105 ** Prioritetsbestemmelse 21.11.1956
PRIORITET VEKET FOR NOK 660.000,-
Pengeheftelser i festerett
1924/993856-2/105 Urådighet 03.06.1924
BEGRENSING I RÅDERETT
Begrensning i råderett
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder feste
1955/401343-43/105 Festekontrakt - vilkår 26.01.1955
festetid: 70 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 2,308
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER
MED FLERE BESTEMMELSER
Gjelder feste
1956/418011-206/105 ** Prioritetsbestemmelse 21.11.1956
PRIORITET VEKET FOR NOK 660.000,-
1955/401343-44/105 Bestemmelse om gjerde 26.01.1955
Med flere bestemmelser
Gjelder feste
Gjelder denne registerenheten med flere
1955/401345-1/105 Erklæring/avtale 26.01.1955
Bestemmelse om solidarisk ansvar for vedlikehold av kummer, avløps- og drensledninger
Kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen
Uteglemt innført
Rettet etter tingl. §18
15.06.2020 Arkivref 20/31031-1
Gjelder feste
Gjelder denne registerenheten med flere
2023/207997-1/200 Pantedokument 24.02.2023 14:38
BELØP: NOK 33.980.000
Panthaver:DNB BANK ASA
Org.nr: 984851006
Gjelder feste
Gjelder denne registerenheten med flere
Elektronisk innsendt
Grunndata
1924/900413-1/105 Opprettelse av matrikkelenheten 05.04.1924
OPPRETTELSE - FRADELT FRA ROSENHOFFDGT 9
Rettigheter på andre eiendommer
Ingen rettigheter funnet.
Vei/vann/avløp
Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private
stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.
Borettslag
Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 ligger i Oslo kommune, og har organisasjonsnummer 968118072.
Borettslaget Rosenhoff Kvartal 3 består av 103 boliger og 1 næringslokaler.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Revisor er KPMG.
- Borettslaget har en egen hjemmeside: https://rosenhoff.no/
- Fellesvaskeri i Vågebyveien 17.
- Beboere kan få tildelt to parsellkasser hvor de kan dyrke egne grønnsaker/vekster (venteliste hos styret).
Det kreves medlemskap i Usbl for å erverve/eie denne boligen. Andelstegning skjer ved signering av
kjøpekontrakt for personer som ikke er medlem i Usbl. Dersom det er flere enn én som skal eie boligen
sammen, må alle være medlem i Usbl og betale hver sin medlemskontingent. Innmelding i Usbl koster
kr. 300,-, og deretter kr. 300,- i medlemskontingent hvert år.
Forkjøpsrett
Det foreligger forkjøpsrett. Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget forkjøpsrett foran
både juridiske og fysiske personer.
Ja
Forsikring
Gjensidige
Polisenummer: 76594954
Regnskap
Resultatregnskapet fra forrige periode (2022) viser følgende:
Sum driftsinntekter: kr.5.904.931,-
Sum driftskostnader: kr. 3.965.830,-
Årsresultat: kr. 1.200.887,-
Avsatt budsjett for inneværende periode (2023) viser følgende:
Sum driftsinntekt: kr. 6.190.000,-
Sum driftskostnad: kr. 4.078.660,-
Årsresultat: kr. 962.742,-
For nærmere opplysninger om regnskapet, budsjett og øvrige noter vises det til vedlagt innkalling for
2023.
Vedtekter / husordensregler
Andelene skal være på kroner 100,- per rom.
Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget og ingen fysiske personer
kan eie mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel. Dersom
flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke
bor i boligen, jf vedtektenes pkt 4-2. En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må
godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.
Se vedlagte vedtekter/husordensregler for bestemmelser om ro og orden, andelseiers og borettslagets
vedlikeholdsplikt, bygningsmessige arbeider m.m.
Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Styrets arbeider forrige periode:
Oppussing av Vågebyveien 23.
Følgende har blitt gjort: Revet gammel elektro og telecom installasjoner, revet opp gammelt gulv,
demontert gamle lamper, lagt varmekabler, avrettet med avretningsmasse, lagt planer for elektro og rør,
samt forberedet vegger for helsparkling. Helsparkling av vegger lot seg ikke gjøre, og styret vil dermed
innhente denne tjenesten i neste fase. Like etter at sparklingen er ferdig vil kjøkken bli bestilt og man
begynner på neste fase i prosjektet.
Radon.
Med bakgrunn i at borettslaget ligger i en særlig utsatt sone besluttet styret å gjennomføre målinger i alle
leiligheter i 1. og 2.etasje, totalt 67 leiligheter. Målingene ble gjort isamarbeid med Radonmannen. Det
ble også satt opp to vifter i bodene i kjeller i Vågebyveien 19 og Rosenhoffgata 11 og avholdt møte med
byantikvar for å sjekke ut muligheter for å lage flere ventiler i fasade i denne forbindelse.
Løpende vedlikehold.
Følgende hovedpunkter er trukket frem:
- Borettslaget har totalt hatt 5 større forsikringssaker og 3 skadedyrforsikringssaker.
- Vedlikehold og utskifting av låsesystem på utgangsdører i oppgangene. VRIO nøkkel og lås As på
Grønland er ny leverandør av systemnøkler og låser til borettslaget.
- Gjennomført EL-internkontroll i Borettslagets fellesarealer, samt oppfølging av avvik.
- Reprasjon grunnmur/fasade og oppfølgingsaker fra fasaderehabilitering (Oslo Murerbedrift).
- Avsluttende arbeider etter rørfornyingen av avløpsrør.
Økonomi.
Styret har i perioden arbeidet med tiltak for å redusere Borettslagets løpende driftskostnader. Tiltakene
gjelder:
- Refinansiering av lån fra OBOS banken til DNB. Med bakgrunn i vesentlig økt rente på borettslaget sitt
lån på 28 mill kr. i OBOS-banken drevet av Norges Bank sine hyppige endringer av styringsrenten, så har
borettslaget gått ut og bedt om tilbud om refinansiering av lån. Det er hentet inn tilbud fra Handelsbanken,
OBOS-banken og DNB, hvor DNB kom med beste tilbud med nominell flytende rente på 3,95%. I forhold
til rentenivå i OBOSbank
på 4,35% ved refinansieringstidspunktet, så reduseres lånekostnadene for borettslaget med ca kr
113.000 årlig (gitt rente på 3,95%). Inngåelse av fastrenteavtale ble også vurdert, men på grunn av
forventing om renteøkning i markedet så ligger fastrentetilbud per nå vesentlig høyere enn flytende rente
og vurdert som mindre gunstig for Borettslaget. Dette er noe styret fremover vil vurdere løpende.
- Borrettslagets byggningsmasse er forsikret i Gjensidige. Styret har forsøkt å reforhandle Borettslagets
forsikringspremie, men på grunn av flere skadesaker det siste året så har det vist seg vanskelig å få ned
forsikringspremien. Styret har fokus på løpende vedlikehold for å forebygge skadesaker. Dette arbeidet
går videre i 2023, hvor styret igjen vil forsøke å forhandle ned prisen dersom borettslagets skadehistorikk
forbedrer seg.
- Forretningsføreravtale er vurdert opp mot andre leverandører i forhold til både pris og innhold i
tjenestetilbud. Ny avtale er reforhandlet med USBL med en reduksjon i pris på kr. 33.000 (18%) fra
2022-nivå. Justert budsjett 2023 for forretningsførsel er kr 150.000. Det er også avtalt med USBL at de
ikke skal fakturere Borettslaget for mindre ekstra tjenester som går utover forretningsføreravtalen i 2023.
- Avtaleperiode med Telia er frem til 1.juni 2024 med 3 mnd. oppsigelse. Styret legger opp til en vurdering
av alternativer slik at styret kan behandle og beslutte ny avtale høsten 2023 på ekstraordinær
generalforsamling.
- Spesielt om diverse kostnader; Borettslaget har blant annet en høy kostnad for
containere/avfallshåndtering ved dugnad m.m (kr 67.000,- i 2022). Ved bedre planlegging av
avfallshåndtering på dugnad og at det ikke kastes farlig avfall i containere, så reduserte borettslaget sine
kostnader med kr. 10.000,- på høstdugnaden i 2022.
For nærmere opplysninger om styreoppgaver og andre saker som omhandler borettslaget, vises det til
innkalling for 2023. Dokumentet følger som vedlegg til salgsoppgaven.
Husdyrhold
Det er ikke generell adgang til dyrehold i borettslaget. All dyrehold skal godkjennes av Styret før
anskaffelse. Godkjennelse skal også innhentes ved ny innflytting i borettslaget hvor dyr ønskes medbrakt.
For nærmere opplysninger om dyrehold vises det til husordensreglenes punkt. 6.
Tilbehør
Følgende tilbehør medfølger IKKE: Hylle på soverom, Vitrineskap og vegglampe stue, gardiner, lysekrone
samt lamper på kjøkken og doen. Såvel som settekasse på vegg toalett og telsyholdere i gang.
Skoskap i gangen samt garderobeskap på soverom skal bli i leiligheten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre
dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i
salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre
annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring
Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring
Sammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle forsikringene du trenger. Enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om. Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring for situasjoner der kjøper ikke får solgt nåværende bolig, samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert. Les mer om forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen. Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen.
Budgivning
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 91 53 59 14 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
Overtagelse
Etter avtale.
Diverse
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte
tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og
opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder.
Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud
inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det
kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med
vedlegg.
Lov om hvitvasking
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Salgsbetingelser
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas
forbehold i budet.
Avhendingsloven
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Finansiering
Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser.
Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
Heftelser
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i
borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig.
Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter
må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre
andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av
de øvrige andelseierne.
Borettslaget har dog lovbestemt pant for inntil 2 G i andelene.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.
Adresse og matrikkel
Rosenhoffgata 11, 0569, Oslo, Gnr. 226 bnr. 52, andelsnr. 70 i Rosenhoff kv 3 borettslaget med orgnr. 968118072 i Oslo kommune
Oppdragsnummer
16-23-0136
Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt
Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport,
egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i
fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne
kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Grünerløkka sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen,
dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.
