Beskrivelse
Velkommen til en lys og fin 1(2)-roms, med masse sjarm og særpreg! Boligen ligger i 2. etasje i
populære Gråbeinskvartalet på Grünerløkka, og har meget god intern beliggenhet vendt utelukkende mot
gårdsrom. Boligen har arealeffektiv planløsning, god takhøyde (ca. 2,68 meter) og store vindusflater som
bidrar til en lys og luftig romfølelse.
- Lys og romslig stue
- Stilrent kjøkken med integrerte hvitevarer
- Nye vinduer 2019
- Sovealkove med vindu
- Pent bad fra 2014 (i regi av brl) som du finner én trapp opp fra leiligheten - opplegg for vaskemaskin
- Perfekt førstegangskjøp
- Varmtvann, TV/internett inkl.
- Mulig å redusere felleskost. med ca. 702,- ved innbetaling med IN-ordning
- Forkjøp avklart og ikke benyttet iht. USBL
- Nydelig gårdsrom
- Mulig balkongutbygging*
- Ingen dok.avg.
- Super beliggenhet med nærhet til "alt"!
Innhold
Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og består av: Stue, kjøkken, sovealkove og entré. Bad ligger i felles
trappegang (én trapp opp fra leiligheten).
Leiligheten disponerer i tillegg én kjellerbod på ca. 3 m², samt én loftsbod med gulvareal på ca. 1,5 m².
Entré
Via flott, felles gårdsrom og klassisk trappeløp kommer man opp til andre etasje og leiligheten.
Arealeffektiv entré med plass til oppbevaring av yttertøy og sko i garderobeskap med speilfronter (ca. 60
meter bredt). Det er også plass til andre oppbevaringsløsninger som f.eks. skoskap, kommode etc.
Praktisk sittebenk. Dørcalling med portåpner og video.
Stue
Romslig og fin stue med god takhøyde (ca. 2,68 meter) og store vindusflater som gir gode innvendige
lysforhold, samt en luftig romfølelse. God plass til sofagruppe, TV-seksjon, spisebord og annet ønsket
møblement. Åpen løsning mot kjøkken.
Kjøkken
Stilrent IKEA-kjøkken med glatte fronter og benkeplater av lamiant. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps
kran med uttrekk. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med
hvitevarer som følger med; kjøleskap med frysedel i høyskap, komfyr, oppvaskmaskin i benk og nedfelt
platetopp. Kullfilterventilator i overskap. Høyskap er nytt fra 2017.
TG2:
- Ventilasjon: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning
i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør
system forårsake følgeskader.
Sovealkove
Koselig sovealkove som er malt i en behagelig blåtone. Det er vindu i rommet, som vender ut mot den
rolige bakgården. God plass til dobbeltseng. Oppbevaringsplass i garderobeskap (ca. 60 cm bredt).
Bad
Privat bad som du finner én trapp opp fra leiligheten (andelseier har eksklusiv bruksrett). Rehabilitering av
bad og utbytting av vann- og avløpsrør ble utført i regi av borettslaget i 2014. Flislagt gulv med varme, samt
flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantskap med skuffer i innerdning,
samt ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil, overlys og stikkontakt på vegg over servant.
Dusj på gulv i hjørnet med innfellbare dører. Dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj. Vegghengt toalett
med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil plassert i himling.
TG2:
- Ventilasjon: Ventilasjonsspalte dør/terskel er ikke etablert. Fører til redusert avtrekkseffekt når døren er
lukket. Lufttilførsel må etableres.
- Vannrør: Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning
til sluk (hensikten er å unngå følgeskade ved en eventuell lekkasje fra systemet). Avrenningsmulighet må
etableres.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted
målt til ca. 0 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende med tanke på lekkasjesikkerhet. Det er
stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling.
TGIU:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført
hulltaking/fuktmåling.
Overflater
Gulv: Gulvflater belagt med laminat. Fliser med gulvvarme på bad.
Vegger: Malt trepanel. Fliser på bad.
Tak: Himlingsflater med malt trepanel. Nedsenket himling med malt flate og downlights på bad.
Takhøyde målt til ca. 2,68 meter.
Beliggenhet
Leiligheten har en meget sentral, urban og attraktiv beliggenhet på Grünerløkka, med kort vei til sentrum,
Tøyen, Grønland, Bjørvika m.m. Dette er et trivelig og populært boligområde i selve hjertet av Oslo og med
alle nødvendigheter rett utenfor døren. Grünerløkka er en av de mest populære bydelene i Oslo og
området er mest kjent for sitt pulserende uteliv, hyggelige gate caféer, markeder og små nisjeforretninger.
Flere matbutikker finnes rett i nærheten, som søndagsåpen Joker og Bunnpris, Rema 1000, Kiwi og
Coop. Noen få minutter unna finner du dessuten flere av løkkas mest populære spisesteder som bl.a.
hyggelige Gråbein Bar, italiensk på Trattoria Popolare, pizza på Villa Paradiso, meksikansk på Tijuana,
tapas på Delicatessen eller Bon Lio, eller burger på Meat ST, Illegal og Munchies. Liker du å leve det
gode liv, er Grünerløkka en bydel der de fleste finner en uteplass eller café som passer for seg. Her
finnes bla. utestedene Aku Aku Tiki Bar, Blå og Rebell for den som liker dans og moro. Er du ute etter litt
mer brun og intim stemning passer kanskje Grünerløkka Brygghus, Schouskjelleren Mikrobryggeri og
Bettola for deg. Klassikerne Godt Brød, Kaffebrenneriet og verdenskjente Wendelboe serverer kaffen.
I området finnes også mange parker med vakre Botanisk hage som rett rundt hjørnet. Sofienbergparken,
Tøyenparken, Birkelunden, Olaf Ryes plass, Cubaparken og Grünerhagen er andre parker i nærheten.
Her kan man gjøre alt fra å gå på loppemarked, besøke Bondens marked, ha piknik, leke, ake, sole seg
eller bare slappe helt av alene med en god bok. Det er også fine turmuligheter langs Akerselva som
strekker seg fra Maridalsvannet i nord til sentrum/Bjørvika i sør. På andre siden av Akerselva ligger
Vulkan, Oslos nye og populære kultur- og kreative næringslivsenter. Vulkanområdet er en spennende
møteplass med et mangfold av tilbud og opplevelser: Mathallen, Dansens Hus med bar og uteservering,
BAR Vulkan, Smelteverket, Pokalen (sportsbar) og flere andre serveringssteder.
Det er også kort vei til Tøyen som virkelig har fått et løft de siste årene med trendy steder som
Postkontoret, Skatten, Grådi, Brutus Mat og Vinbar med mer. Tøyenbadet med utebasseng ligger også
her (rehabiliteres i disse dager med planlagt gjenåpning i 2024). Hver sommer arrangeres Øya-festivalen
i Tøyenparken, hvor kjente og internasjonale artister inntar scenen.
For de treningsglade finnes flere treningssentre i nærheten, SATS på Schous Plass, Carl Berner og
Ringnes Park, Fresh Fitness m.m. Det finnes også flere fotball- og basketballbaner i området.
Godt tilbud av offentlig transport med kort vei til trikk nr. 17, samt nærhet til holdeplass for trikknr. 11, 12 og
18. Det er også busser (nr. 20, 30 og 31) rett i nærheten. Flere av bussene går hele natten. Grünerløkka
ligger dessuten ca. 7-10 min gange fra sentrum og det er lett å ta seg til sentralbanestasjonen med både
T-bane, flytog- og øvrige bussforbindelser. Det er gangavstand til Carl Berner, Tøyen, Grønland, sentrum
og Oslos nye bydel Sørenga med sine fantastiske bademuligheter. Det er flere bysykkelstativ i området,
som er et ypperlig fremkomstmiddel på sommerhalvåret!
Felleskostnader
2 614 pr. mnd. Inkluderer varmtvann, TV og internett fra Telia, vaktmestertjeneste, trappevask, forr.førsel, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter m.m.
Herav:
Felleskostnader: 1 912,-
Avdrag IN: 501,-
Renter IN: 201,-
Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader vil variere over tid, og justeres i hovedsak 1-2 ganger pr. år
i forhold til borettslagets faktiske kostnader.
Dersom man nedbetaler fellesgjelden (IN-ordning) vil man kunne redusere felleskostnadene med ca. kr
702,-.
Løpende kostnader
Strøm, evt. alarm og innboforsikring kommer i tillegg.
Eiendomsskatt:
Bystyret i Oslo har vedtatt å innføre og skrive ut eiendomsskatt. Det er eier av eiendommen som mottar
varsel og krav om betaling. Dvs. borettslaget v/styret og det er opp til borettslaget å identifisere og kreve
inn eiendomsskatt fra de andeler dette vil gjelde på vegne av Oslo kommune. Evt. eiendomsskatt blir
viderefakturert eiere i mai måned og oktober måned.
Andel fellesgjeld
121 358,- per 27.03.2022.
Andel formue
5 371,- per 31.12.2021.
Fellesgjeld / lånevilkår
Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 90537032870, Handelsbanken
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 27.03.2022: 2.24% pa.
Antall terminer til innfrielse: 68
Saldo per 27.03.2022: 24 155 436,-
Andel av saldo: 121 358,-
Første termin/første avdrag: 30.03.2021 ( siste termin 30.12.2038 )
Flytende rente, 4 terminer pr år
IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende
rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.
Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av
beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.
Sikringsordning fellesgjeld / IN-ordning
Sikringsordning: Ja.
Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i Klare Finans AS. Borettslaget er, etter gjeldende
bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å
betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene.
Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.
IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld): Ja.
Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må
kontaktes senest to uker før nedbetaling. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) er behandlet etter
gjeldsmetodeløsningen. Dette prinsippet innebærer at ekstrainnbetalingen fra eiere klassifiseres som
forskuddsbetaling av eiers kapitalkostnader. Det innbetalte beløpet føres som gjeld til eier under
langsiktig gjeld i borettslagets balanse. Andelseierne vil ved IN få sikkerhet ved inntrederett i det
pantedokumentet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Inntrederetten har sideordnet
prioritet med det til enhver tid gjenstående beløpet av felleslånet. Gjelden til eier vil bli redusert i takt med
nedbetalingen av fellesgjelden etter opprinnelig nedbetalingsplan. Disse innbetalingene nedkvitteres i
takt med nedbetalingsplanen og framkommer i resultatregnskapet som inntekt etter driftsresultat før IN.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr. 634 720 pr. 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr. 2 284 992 pr. 31.12.20
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).
Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 95% for sekundærboliger (alle andre boliger). For næringseiendom gjelder andre regler. For utfyllende informasjon om regelverket og unntak vises til skattelovens § 4-10 og Skatteetaten.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2:
- Bad - Ventilasjon: Ventilasjonsspalte dør/terskel er ikke etablert. Fører til redusert avtrekkseffekt når
døren er lukket. Lufttilførsel må etableres.
- Bad - Vannrør: Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i himling uten mulighet for sikker
avrenning til sluk (hensikten er å unngå følgeskade ved en eventuell lekkasje fra systemet).
Avrenningsmulighet må etableres.
- Bad - Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig
sted målt til ca. 0 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende med tanke på lekkasjesikkerhet.
Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling.
- Kjøkken - Ventilasjon: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt
fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Kjøkken - Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann
fra rør-i-rør system forårsake følgeskader.
- Øvrige rom - Overflater gulv: Måling av skjevheter er foretatt under sjekkpunktet Etasjeskiller. Laminat er
ikke lagt iht leggeanvisning, det er anbefalet med en avstand mellom skjøter på 300-400 mm, i dette
tilfelle er det 200-250 mm mellom flere skjøter. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Etasjeskiller - 2. etasje - Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom
høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 20 mm i stue/kjøkken og 2 mm i soverom.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Vannrør:
Vannrørene er ikke plugget mot varerør ved fordelerpunkter. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader IU:
- Bad - Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført
hulltaking/fuktmåling.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Stakeluke:
Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? SVAR: Ja, kun faglært ved AF Gruppen. Sluk og alle
rørføringer med stoppekraner, inkl.avløpsrør er skiftet. Det er lagt ny banemembran på gulv og ny
smøremembran på alle vegger. Påstøp på gulv med varmekabler. Gulvvarme med regulering. Det er lagt
fliser på gulv og vegger. Det er innstallert vegghengt WC. Det er innstallert LED-spotter i taket. Dette ble
gjort av AF gruppen i regi av borettslaget i 2014.
- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? SVAR: Ja v/AF Gruppen. Membran ble fornyet i 2014.
Underleverandør var Memtek AS.
- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? SVAR: Ja, det foreligger våtromssertifikat og vedlegg til
dette med detaljer om hva som er utført.
- Er arbeidet byggemeldt? SVAR: Ja. Arbeidet er byggemeldt med saksnummer: 201401787.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? SVAR: Ja, kun faglært ved Bygdin
AS. I følge forrige eiers egenerklæring har det blitt koblet opp vann på kjøkken, men det oppgis ikke når
dette er utført.
- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? SVAR: Ja, kun faglært ved
VD Montasje AS. Det ble i 2019 skiftet vinduer i borettslaget.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)? SVAR: Ja, kun faglært ved HI Elektro. Montert stikkontakt på soverom, oppkoblet
IKEA belysning i overskap på kjøkken, flyttet stikkontakt og montert jordfeilautomat kurs 4. i 2017. I følge
forrige eier ble det av Moderne Elektro AS oppgradert el-anlegg i stue, alle stikkontakter er jordet. Det ble
lagt opp 3 nye kurser med nye automatsikringer i sikringsskap.
- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om
lavspenningsanlegg)? SVAR: Det foreligger samsvarserklæring på arbeidet jeg har fått utført av HI Elektro
i 2017 (Montert stikkontakt på soverom, oppkoblet IKEA belysning i overskap på kjøkken, flyttet stikkontakt
og montert jordfeilautomat kurs 4).
- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)? SVAR: Ja. I forbindelse med arbeidet i 2017 ble det utført kontroll av el-anlegget.
Det skal også bli utført EL-tilsyn med kontroll av det elektriske anlegget den 4/5-22. Kontrollen
gjennomføres av Omexom Elsikkerhet AS på forespørsel fra Elvia AS.
- Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak
som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser? SVAR: Det ble
17/11-21 avholdt en ekstraordinær generalforsamling hvor andelseierne stemte over forslag om å bygge
balkonger. Dette ble vedtatt, men vedtaket ble senere påklaget av andelseiere som var uenige. Saken er
derfor utsatt og skal behandles på nytt på generalforsamling 9/5-22.
- Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare,
tinglyste forhold eller private avtaler)? SVAR: Ja. Angående muligheten for balkong har jeg ved forrige
generalforsamling stemt ja til dette, da min leilighet er en av de som kan få balkong. Dette kommer til å
stemmes over på nytt den 9/5-22, men også da kommer jeg til å stemme ja for å få balkong. Dersom det
blir vedtatt å bygge balkonger vil dette øke fellesgjelden til min leilighet med ca. 130 000kr. Det vil bli mulig
å betale ned den summen med en gang med IN-ordning, eventuelt økes felleskostnadene.
- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte
felleskostnader/økt fellesgjeld? SVAR: Ja. Som nevnt skal det stemmes over om det skal bygges
balkonger den 9/5-22. Dersom det blir vedtatt at det skal bygges vil fellesgjelden på min leilighet øke med
ca. 130 000kr.
- Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som:
rotter, mus, maur eller lignende? SVAR: Det har vært veggdyr i Lakkegata 75 B for et år eller to tilbake.
Dette er sanert, og ettersom jeg vet er det ikke et problem nå.
Boligens areal
Primærrom: 29 kvm, Bruksareal: 29 kvm
2. etasje:
Bruksareal: 26 m².
Primærrom: 26 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entré, stue/kjøkken og sovealkove
2,5. etasje:
Bruksareal: 3 m².
Primærrom: 3 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Bad.
Leiligheten disponerer i tillegg 1 kjellerbod på ca. 3 m², samt 1 loftsbod med gulvareal på ca. 1,5 m².
Loftsboden er ikke måleverdig areal blant annet grunnet lav takhøyde/ikke tilfredsstillende gulv.
Badet er et privat bad med adkomst fra felles gang, men hører ekslusivt til leiligheten og er derfor
medberegnet i arealberegningen. Andelseier har eksklusiv bruksrett iht. styret.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men disse stemmer ikke med dagens bruk.
Leiligheten har blitt ombygd fra en 1-roms til en 2-roms, ved at kjøkken er flyttet inn i stue, og det er
opprettet soverom og entré der kjøkken lå tidligere. Dette arbeidet er ikke byggemeldt. Se for øvrig tegning
som ligger vedlagt i salgsoppgaven.
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av
innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes
bruksareal (BRA). Se vedlagte takst for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser. Arealene er kun
oppmålt av takstmann og ikke kontrollert/oppmålt av megler.
Adkomst
Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.
Tomt
Areal: 1 129 kvm, Eierform: Fellestomt
Felles tomt for borettslaget. Tomt opparbeidet med busker, trær, plenområder, diverse beplantning,
sykkelparkering, lekeplass, sittegrupper og steinlagte internveier.
Garasje / Parkering
Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere gratis
døgnet rundt - hele uken - også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr på kr. 5 400,- i
året. Beboerparkering for elbiler koster kr. 1620,- for 2022. For mer info se
www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/
Arealbekreftelse
Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.
Byggemåte
Bygningen er oppført i 1895. Bygningen har grunnmur i granitt/gråstein. Yttervegger i murverk med
teglstein på overflater. Etasjeskillere i trekonstruksjon. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.
Vinduer i trelags isolerglass, produsert i 2019. Entrédør i brannklasse B-30 og lyddklassifisering 35dB.
Dør til bad i felles gang i brannklasse B-30. Se for øvrig tilstandsrapport som ligger vedlagt i
salgsoppgaven.
Ferdigattest / brukstillatelse
Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til
ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på
(oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen
tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette
dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.
Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt
1940-50.
Det foreligger også ferdigattest for rehabilitering av bad og utbytting av vann- og avløpsrør fra 2014.
Dokumentene ligger vedlagt i salgsoppgaven.
Adgang til utleie
I henhold til Lov om borettslag § 5-6 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til
andre for opp til tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Andelseier som
selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre. I tillegg kan andelseier overlate bruken
av hele boligen til andre opp til 30 døgn i løpet av året.
Se for øvrig vedtektenes punkt 4-2 for utfyllende bestemmelser.
Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til USBL.
Oppvarming
Oppvarming med elektristiet.
Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
Energiforbruk
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter F
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra
selger, kontakt megler.
Regulering
Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977.
Området rundt er regulert til boliger, gatetun, vei, tomt for offentlig bygning, spesialområde bevaring
(forsamlingssal, kulturaktiviteter m.m.), fellesområde, byggeområde for bolig/kontor/bevertning/forretning,
friområde/park m.m. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum
og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller
delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030
- Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.
Bevaringsverdig
Eiendommen er oppført på Byantikvarens liste som bevaringsverdig.
Konsesjon / Odel
Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.
Offentlige planer
For nærmere opplysninger om planer i området, anbefales et søk på plan- og bygg sine hjemmesider;
https://tjenester.oslo.kommune.no/ekstern/veiledere/eiendomsinfo/
Servitutter / tinglyste rettigheter og forpliktelser
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.
Rettighetshavere til eiendomsrett
1985/67720-1/105 Hjemmel til eiendomsrett 31.10.1985
Vederlag: NOK 3.990.000
KJØPER:GRAABEIN BORETTSLAG Org.nr: 954687821
Gjelder denne registerenheten med flere
Heftelser
Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en
matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnboksutskrift.
Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle
arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnboksutskriften til
hovedbruket/avgivereiendommen. For festenummer gjelder dette servitutter eldre enn festekontrakten.
1893/993001-1/105 Bestemmelse om bebyggelse 02.03.1893
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om gjerde
1931/990956-1/105 Bestemmelse om bebyggelse 16.05.1931
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
1983/514240-2/105 Obligasjon 15.12.1983
BELØP: NOK 6.654.000
Panthaver:Ungdommens Selvbyggerlag Bbl
Lnr: 1122620
PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN OG / ELLER
ANDRE BANKER OG KREDITINSTITUSJONER.
Gjelder denne registerenheten med flere
1994/37989-1/105 Erklæring/avtale 12.07.1994
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:69
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:71
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:111
Bruk av gårdsrom
2014/202658-1/200 Pantedokument 11.03.2014
BELØP: NOK 33.500.000
Panthaver:HANDELSBANKEN Org.nr: 971171324
Gjelder denne registerenheten med flere
Grunndata
1893/900038-2/105 Registrering av grunn 02.03.1893
Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:76
Rettigheter på andre eiendommer
Rettigheter på 0301-229/69
Rettigheter i eiendomsrett
1994/37991-1/105 Erklæring/avtale 12.07.1994
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:71
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:82
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:111
Bruk av gårdsrom
Rettigheter på 0301-229/71
Rettigheter i eiendomsrett
1994/37993-1/105 Erklæring/avtale 12.07.1994
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:69
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:82
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:111
Bruk av gårdsrom
Rettigheter på 0301-229/111
Rettigheter i eiendomsrett
1994/37995-1/105 Erklæring/avtale 12.07.1994
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:69
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:71
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:229 Bnr:82
Bruk av gårdsrom
Vei/vann/avløp
Offentlig vei, vann og avløp. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige
ledningsnettet.
Borettslag
Graabein Borettslag ligger i Oslo kommune, og har organisasjonsnummer 954687821. Borettslaget
består av 131 boliger og 1 næringslokaler.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl. Revisor er KPMG.
- Daglig drift og vaktmestertjenester:graabein@toyenparken.org
- Trapper vaskes av byrå
- Borettslaget har avtale med Telia for levering av TV/bredbånd (inkludert i felleskostnadene)
Forkjøpsrett
Borettslaget og boligbyggelagets medlemmer har forkjøpsrett. Denne boligen er forhåndsavklart, og vil
ikke benyttes (ingen har meldt interesse) iht. USBL.
Forsikring
If Skadeforsikring NUF
Polisenummer: SP586924
Regnskap
Årsregnskapet for 2021 viser et overskudd for 2020 på kr 1 052 349,-. Disponible midler utgjordet per
31.12.2021 kr 704 052,-. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har
til rådighet. De defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Regnskap 2021 følger vedlagt.
Vedtekter / husordensregler
Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i
borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel. Andelene skal være på kroner ett hundre
kroner. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.
En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet
skal bli gyldig overfor borettslaget.
Se vedtekter/husordensregler for bestemmelser om ro og orden, andelseiers og borettslagets
vedlikeholdsplikt m.m.
Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg.
Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
- Vedlikehold iht. årsmelding 2020:
Eksisterende uteplass i Sars`gate ble fjernet og ny bygget, inntil ble det støpt platting med avrenning,
montert vannslange for vask av barnevogner, sykler etc., i tillegg fikk vi montert et reparasjonsstativ for
sykler. Lekkasje tak Siebkes gate 4B ble utbedret, ellers ble det utført løpende vedlikehold av
maler, flislegger, elektriker og rørlegger.
- Vedlikehold iht. årsberetning 2021:
Det ble utført mur- pussreparasjoner og maling av nedre del av gatefasade. I tillegg ble det utført
flekkmaling og bytting av løse fliser i oppganger, og løpende vedlikehold av elektriker og rørlegger. I et år
der mange har vært hjemme var det gledelig at det ikke har vært fullt like omfattende oppussingsarbeider
av leiligheter som året før. Styret har fremsatt krav overfor Oslo Bygg om å skjerpe inn bruken av
skatepark. I tillegg har styret behandlet en rekke saker av ulik karakter.
*Balkongutbygging:
Det ble 17/11-21 avholdt en ekstraordinær generalforsamling hvor andelseierne stemte over forslag om å
bygge balkonger (ca. 60 stk som kan bygges). Dette ble vedtatt, men vedtaket ble senere påklaget av
andelseiere som var uenige. Saken ble derfor utsatt og behandlet på nytt på generalforsamling 9/5-22.
Angående muligheten for balkong har selger ved forrige generalforsamling stemt ja til dette, da denne
leiligheten er en av de som kan få balkong. Dette kommer til å stemmes over på nytt den 9/5-22, men
også da kommer selger til å stemme ja for å få balkong. Dersom det blir vedtatt å bygge balkonger vil
dette øke fellesgjelden til leiligheten med ca. kr 130 000,-. Det er planlagt at det skal være mulig å betale
ned den summen med en gang med IN-ordning, eventuelt økes felleskostnadene. Dersom det blir stemt
for må det sendes søknad til plan- og bygningsetaten for godkjenning, og ny andelseier vil bli kontaktet av
styret vedr. dette. Balkongene det søkes om måler 1,2m x 2,2m. Det var fremdeles flertall for
balkongutbyggingen, og vedtaket fra 17/11-21 omgjøres derfor ikke. Tilbud fra Balkongteam ligger vedlagt
i innkallingen til årsmøte.
På lengre sikt, trolig 3-5 år, skal pipene rehabiliteres, og det vil trolig medføre husleieøkning til den tid. Det
er ikke gjort vedtak om vedlikehold som skal påvirke husleien (men det blir trolig 10% økning i andre
halvår pga. energi prisene) iht. styret.
Det må forventes generelt vedlikehold av borettslaget. Se mer info i innkalling fra årsmøte og protokoll
som følger vedlagt i salgsoppgaven.
Husdyrhold
Tillatelse til husdyrhold avgjøres av styret for borettslaget. Den som ønsker å holde husdyr må derfor søke
styret om dette.
Hundehold (gjelder alle typer husdyr). Hunder skal ikke gå løse på borettslagets område, men skal føres i
bånd av en person som til enhver tid kan ha kontroll over hunden. Båndtvang gjelder hele året. Hunder
skal ikke luftes på borettslagets område. Det må påses at hunden ikke gjør sitt fornødne innen
borettslagets område. Gjelder hele året. Brudd på vilkår medfører en advarsel, og ved gjentagelse kan
andelseier bli nektet videre dyrehold. Det vises for øvrig til politivedtektene.
Tilbehør
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre
dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i
salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre
annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring
Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring
Partners har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette
innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.
Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a.
Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for
ytterligere informasjon.
Budgivning
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post til kf@schalapartners.no eller SMS: 92 20 47 07 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
Overtagelse
Etter avtale. Styrets godkjennelse må foreligge før overtagelse kan gjennomføres.
Diverse
- Ifølge eier er deler av det elektriske anlegget rehabilitert i 2017. Sikringsskap med skrusikringer og
jordfeilautomater, plassert i felles gang. Det foreligger kontroll fra det lokale el-tilsynet nyere enn fem år.
Denne ligger til grunn for vurderingen av det elektriske anlegget i denne rapporten. - Røykvarsler er
montert i himling i stue/kjøkken.
- Brannslukningsaparat av typen pulver 6kg, produsert i desember 2021
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte
tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og
opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder.
Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud
inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det
kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med
vedlegg.
Lov om hvitvasking
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Salgsbetingelser
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas
forbehold i budet.
Avhendingsloven
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Finansiering
Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser.
Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
Heftelser
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i
borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig.
Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter
må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre
andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av
de øvrige andelseierne.
Borettslaget har dog lovbestemt pant for inntil 2 G i andelene.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.
Adresse og matrikkel
Lakkegata 75C, 0562, Oslo, Gnr. 229 bnr. 82, andelsnr. 234 i Graabein Borettslag med orgnr. 954687821 i Oslo kommune
Oppdragsnummer
17-22-0103
Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt
Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport,
egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i
fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne
kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Carl Berner sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen,
dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.
