Beskrivelse av prosjektet
Velkommen til Helgeroa Borettslag!
Her skal det bygges 15 leiligheter med god planløsning, standard og beliggenhet. Leilighetene vil bli
fordelt i tre bygg med fem leiligheter i hver. På området skal det opparbeides en fin lekeplass til felles
bruk.
Nærområdet byr på gangavstand til matbutikk, lege, brygga i Helgeroa samt skole og idrettsplass. Det
finnes også flere fine badestrender og gode turmuligheter langs kyststien.
Leilighetene har stue med åpen kjøkkenløsning og utgang til balkong/markterrasse. Det blir bad med
flislagt gulv. I leilighetene blir det også separat gjestetoalett.
Avhengig av størrelse, vil det være 2 til 3 soverom i hver leilighet.
Det medfølger en carport eller garasje i felles anlegg, med utvendig sportsbod. Ladestasjon til el-bil kan
leveres som tilvalg. Det ligger klart trekkerør frem til carport/garasje. Gjesteparkering på felles plass.
Leilighet 102 og 202 vil disponere egen takterrasse.
Se plantegning vedlagt salgsoppgaven for skisse av hver enkelt leilighet.
Prosjektet / Selskapet / Eiendommen
Helgeroa Borettslag utvikles av Søndersrød Eiendom AS. Det er planlagt totalt 15 borettslagsleiligheter
fordelt i tre byggetrinn/bygg.
Per i dag er det ikke avklart hvorvidt det etableres ett borettslag med 15 enheter, eller om tomten deles
slik at det blir to eller tre borettslag.
Forventet fremdrift
Larvik kommune har gitt rammetillatelse for Bygg A. Før bygging igangsettes må det selges minst 50% av
leilighetene i bygget, samt søkes om igangsettingstillatelse.
Byggetiden er beregnet til ca. 12 måneder etter besluttet byggestart.
Beliggenhet
Eiendommen ligger sentral til, med gangavstand til både matbutikk, brygga i Helgeroa, spisesteder og
badeplasser samt skole og idrettsanlegg.
Nærhet til fine badestrender, svaberg og flotte turområder. Kort vei til Søndersrød med matvareforretning,
post i butikk, legekontor og apotekutsalg.
Kyststien med sine 35km merkede turløyper går ikke langt fra eiendommen. Her kan man gå langs
sjøkanten, 3000 sommerhytter og fine svaberg i vekslende kystnatur fra Nevlunghavn - Helgeroa og helt til
Stavern.
Kjøreturen til Larvik sentrum tar ca. 15 minutter.
Helgeroa er kjent for sin koselige atmosfære og liv om sommeren. Kjøreturen fra Oslo tar i underkant av
to timer - og det er cirka en halvtimes kjøretur til Sandefjord Lufthavn Torp, som tar deg videre ut i verden.
Adkomst
Direkte fra Krabbegata.
Areal
Se prisliste vedlagt salgsoppgaven for arealer på hver leilighet.
Oppholdsrom som stue, kjøkken, bad, soverom og entré/gang er å definere som P-rom. Innvendig bod i
leiligheten defineres som S-rom.
Beregningene er foretatt etter tegninger, datert 18.06.2021. Arealene i salgsoppgaven og annet
markedsføringsmateriale er å betrakte som et omtrentlig areal. Størrelse på de enkelte rom kan avvike
noe, slik at et rom kan bli større og et annet bli mindre. Det kan oppstå mindre avvik mellom teoretisk og
virkelig areal. Bruksarealet (BRA) er arealet innenfor leilighetens omsluttede vegger inkl. eventuell
innvendig bodareal. Utvendig bodareal er ikke medregnet. Arealet som er oppgitt på de enkelte rom er
rommets netto gulvareal. Man kan derfor ikke summere rommenes nettoarealer og få frem bruksarealet.
Tomt / Tomteareal
Areal: 3 907 kvm, Eierform: Fellestomt
Veier, gangveier og parkeringsplasser leveres asfalterte. Stier ut til lekeområder og grøntarealer leveres
gruset.
Terrasser på bakkenivå utføres med belegningsstein.
Det vil bli utført en grensejustering mot nabo i sør. Dette blir trolig gjort før overtagelse og gjelder
borettslagets fellesareal. Dersom grensejusteringen ikke er ferdig til overtagelse plikter kjøperne å
medvirke til at grensejusteringen kan gjennomføres. Nytt areal for borettslagets eiendom er ikke kjent pt.
Kontakt megler ved spørsmål.
Parkering
Det bygges to parkeringsplasser per leilighet. Hver leilighet disponerer en plass i carport. Øvrige plasser
benyttes etter først til mølla prinsippet uten fast tildeling.
Boder
I tillegg til evt. innvendig bod disponerer hver leilighet en utvendig sportsbod i 1. etasje.
Utstyr
Det leveres porttelefon og kodelås ved hovedinngangsdør. Løfteplattform mellom 1. og 2. etasje.
Internett / TV
Leilighetene leveres med fibernett og TV fra Telenor. Se produktark vedlagt salgsoppgaven. Grunnpakken
er inkludert i felleskostnadene, oppgraderingsalternativer finnes - disse faktureres direkte til kjøper.
Tilvalg
Kjøper har mulighet til å få utført endrings- og tilleggsarbeider etter særskilt avtale. Alle endrings- eller
tilleggsarbeider skal avtales skriftlig mellom partene og i avtalen skal det redegjøre for pris og ev.
fristforlengelse som følge av endringene. Kjøperes rett til å få utført endrings- eller tilleggsarbeid er
begrenset til 15 % av kjøpesummen.
Det er en forutsetning at endringene er i samsvar med kravene som fremkommer av gjeldende teknisk
forskrift.
Partene kan kreve justering av det avtalte vederlag i henhold til bustadoppføringslovas regler om
endringer og tilleggsarbeid, jf. bustadoppføringslova. § 9 og § 42. Selger kan kreve tilleggsvederlag for
nødvendige kostnader som kommer av forhold på kjøpers side.
Utenomhusarealer
Utomhusarealer leveres i henhold til situasjonsplan vedlagt salgsoppgaven. Utvendige arealer vil kunne
bli ferdigstilt, og overtakelsesforretning på disse arealene avholdt, etter overtakelse av leiligheten.
Dersom de utvendige arealene ikke er ferdigstilt ved overtakelse av leiligheten, kan kjøper holde tilbake 3
% av kjøpesummen dersom annet beløp ikke er avtalt. Ev. gjenstående arbeid skal utføres så snart
arbeidet praktisk kan utføres av hensyn til årstid. Selger er forpliktet til å ferdigstille arbeidet og fremskaffe
ferdigattest innen rimelig tid og senest før den midlertidige brukstillatelsen er utløpt.
Når borettslaget er etablert og overtakelse av fellesarealer skal foretas, vil selger innkalle styret til
overtakelsesforretning for borettslagets fellesarealer.
Borettslaget / Forretningsfører
Eiendommen er planlagt å bestå av 15 andelsleiligheter, organisert i ett eller flere borettslag.
Den daglige driften vil bli organisert iht. lov av 06.06.2003 nr. 39, borettslagsloven.
Forretningsfører vil bli LABO.
Hver leilighet utgjør en andel i borettslaget med tilknyttet enerett til bruk av en bruksenhet og rett til bruk av
borettslagets fellesarealer. Det er ikke tillatt å eie mer enn en andel i borettslaget. Borettslaget er pliktig til
å avholde årsmøter hvor regnskap og budsjett fremlegges. Borettslagets styre har ansvaret for at
eiendommen forvaltes etter retningslinjer og vedtekter som fastsettes av årsmøtet.
Fellesgjeld
Fellesgjelden vil utgjøre 60% av total kjøpesum for samtlige leiligheter i borettslaget. Lånet vil bli tatt opp i
Larvikbanken (det tas forbehold om endring av bank). De første 20 årene av lånets løpetid er avdragsfrie.
Vedlagt salgsoppgaven følger prisliste med oversikt over fellesgjeld, rentekostnader og økning ved
betaling av avdrag fra og med år 21. for hver leilighet.
Borettslaget stiftes med forutsetning om at det skal søkes opptak i sikringsfond og deretter etableres
IN-ordning. Andelseiere kan da selv velge å nedbetale sin andel av fellesgjelden helt eller delvis. Vi gjør
oppmerksom på at nedbetaling av fellesgjeld først kan gjennomføres når lånet for fellesgjelden er
etablert. Det vil erfaringsmessig gå noe tid etter overtagelse før dette er på plass. Videre kan nedbetaling
kun gjøres i forbindelse med ordinært låneforfall. Dersom borettslaget beslutter å binde renten for
fellesgjelden, vil ikke nedbetaling kunne gjøres i perioden med fastrente. En eventuell nedbetaling på
fellesgjelden ikke er reversibel.
Estimerte felleskostnader
Felleskostnadene inkluderer bl.a.: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, TV/ bredbånd, løpende drift og
vedlikehold av bygningen, o.a.
Kostnadene er beregnet på gjeldende prisnivå i 2021. Således må det påregnes en justering av disse
ved innflyttingstidspunkt.
Det er også medregnet tv og internett fra Telenor i felleskostnadene. Bindingstid er 36 måneder. Det
betales ikke tilknyttingsavgift.
Felleskostnadene knyttet til driften av borettslaget betales forholdsmessig av den enkelte eier. Rentene
på fellesgjelden blir fordelt på hver leilighet etter størrelsen på gjelden.
Ved kjøp av leilighet betales innskudd 40%, resterende del av kjøpesum 60%, nedbetales gjennom
felleskostnadene. De første 20 årene av lånet for fellesgjelden er avdragsfrie. Etter den avdragsfrie
perioden er over, vil det bli en økning i felleskostnadene.
Det tas forbehold om at det kan bli endringer i de stipulerte felleskostnadene og lånekostnadene, som
følge av endrede priser fra leverandører samt endring i rente og vilkår for lån til fellesgjeld. Endelige
felleskostnader vil bli satt opp av forretningsfører/borettslagets styre ved overtagelse.
Se prisliste vedlagt salgsoppgaven for beregning av stipulerte felleskostnader for hver leilighet.
Både sikrings- og IN-ordning vil medføre en liten økning i felleskostnadene. Beløpet er per i dag ca. 500,-
per år, per leilighet, det tas forbehold om endringer i fremtiden.
Det tas forbehold om endringer i fellesutgiftene som følge av at det kan bli flere enn ett borettslag.
Velforening
Dersom en rasjonell forvaltning av fellesareal eller offentlig myndighet krever det, kan selger etablere
velforening eller lignende som kjøper og/eller borettslaget skal være medlem av. Kostnadene ved
forvaltning av slikt fellesareal vil bli fordelt på medlemmene.
Adgang til utleie
For utleie av hele boenheten gjelder spesielle regler i borettslag. Du kan leie ut borettslagsleiligheten i
inntil tre år hvis du selv har bebodd den i minst ett av de siste to årene. Men du må søke styret i
borettslaget om tillatelse. Ønsker du å leie ut, utover de tre årene, må du søke styret på nytt.
Forsikring
Bygg og eiendom vil være forsikret av utbygger frem til overtagelse, deretter tegnes fullverdiforsikring av
borettslaget. Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring.
Pengeheftelser
I forbindelse med byggeprosessen er det etablert pant i eiendommen for selgers byggelån. Pantet vil bli
slettet når samtlige leiligheter er solgt, deretter vil det bli etablert pant for borettslagets fellesgjeld som vil
hefte i borettslagets eiendom.
Iht. lov av 06.06.2003 nr. 39, Borettslagsloven har borettslaget lovbestemt pant på inntil 2 ganger
folketrygdens grunnbeløp for manglende betaling av fellesutgifter.
Vei/Vann/Avløp
Leilighetene blir tilknyttet offentlig vann og avløpsnett. Adkomst fra offentlig vei.
Formuesverdi
Skatteetaten beregner en boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) basert på SSBs statistiske
opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til din boligs beliggenhet, areal, byggeår
og type bolig.
Boligens boligverdi er lik boligens areal multiplisert med kvadratmeterpris basert på statistikk over
omsatte boliger.
Beregningen bygger på opplysninger om boligens areal, beliggenhet, alder og type.
Formuesverdien er en gitt prosentandel av denne boligverdien. Formuesverdien av primærboliger settes
til 25 prosent av boligverdien (90 prosent for sekundærboliger).
Normalt vil opplysninger om boligens areal, byggeår og type bolig, fremgå av skattemeldingen.
Du må likevel sjekke i skattemeldingen at forhåndsutfylte opplysninger om eiendommen din er korrekte.
Skulle noen opplysninger være feil eller ufullstendige, må du korrigere dette i skattemeldingen.
Ta kontakt med megler eller Skatteetaten ved spørsmål.
Reguleringsmessige forhold
Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligbebyggelse i reguleringsplan og kommuneplan.
På eiendommen vest/nord-vest for prosjektet (mot Helgeroa), er det en tomt som er regulert for en
enebolig med garasjer/boder. Boligen kan ha maks gesims/mønehøyde på kote +44,5, utnyttelsesgraden
er satt til BYA 35% . Det tillates ikke takterrasse på boligen, men takflate på garasjer/boder kan benyttes til
terrasse - maks gesimshøyde tillates 4 meter over terreng.
Kotehøyde for gulv i 1. etasje i bygg A blir +39,5 og for 2. etasje blir kotehøyde for gulv +42,8. Dette
medfører at kjøper må påregne mulig endring i sol- og utsiktsforhold dersom eiendommen blir bebygget.
Foreløpig er det ikke byggesøkt noe på eiendommen.
Boplikt
Det er boplikt i denne delen av Larvik kommune. Kjøper må undertegne rødt egenerklæringsskjema om
konsesjonsfrihet som bekrefter at eiendommen vil bli benyttet til helårsbolig.
Boplikten er ikke personlig og kan i prinsippet oppfylles ved utleie. I denne forbindelse minner vi på
spesielle regler for utleie i borettslag, som blant annet stiller krav til botid og godkjenning fra styret. Les
mer i pkt. "Adgang til utleie".
Offentlige forbehold
På borettslagets fellesareal kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen
til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder,
vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta
kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.
Kjøper aksepterer at det på eiendommen kan påheftes servitutter/erklæringer som måtte bli påkrevd av
offentlig myndighet, deriblant erklæring som regulerer drift og vedlikehold av fellesområder, og drift og
vedlikehold av energi nettverk m.m.
Oppgjør
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøper innbetaler 10 % av kjøpesummen ved
kontraktsinngåelse/garantistillelse og resterende før overtakelse.
Selger kan velge å stille garanti etter bustadoppføringslova § 47 som sikkerhet for
forskuddsinnbetalingen. Dette innebærer at utbygger kan disponere forskuddsinnbetalingen fra kjøper fra
det tidspunkt garantien foreligger. Eventuelle renter av forskuddsbeløpet tilfaller kjøper frem til garanti er
stilt og til selger etter at garantien er stilt. Dersom selger ikke velger å stille garanti vil
forskuddsbetalingen bero på meglers klientkonto inntil skjøte er tinglyst på kjøper.
Betaling for ev. endrings- og/eller tilleggsarbeider bestilt gjennom selger, faktureres direkte fra selger når
vedkommende endrings- og/eller tilleggsarbeid er utført. Dersom forfall på faktura er forut for overtakelse,
må selger stille garanti i henhold til bustadoppføringslova § 47.
Før noen del av kjøpesum blir utbetalt selger må hjemmel til leiligheten være overført kjøper eller selger
har stilt garanti etter §47, jf. bustadoppføringslova.
Salgsbetingelser
Ved salg til forbruker selges leilighetene iht. bustadoppføringslova.
Prosjektet retter seg mot forbrukere som ønsker å erverve bolig til eget bruk. Bustadoppføringslova
kommer ikke til anvendelse der kjøper anses som profesjonell/investor, eller når leiligheten er ferdigstilt. I
slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av avhendingslova. Selger kan velge å selge etter
Bustadsoppføringslova.
Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier.
Avbestilling
Kjøper kan avbestille ytelsen eller deler av denne, jf. bustadoppføringslova §§ 52-54. Ved avbestilling før
igangsettingstillatelse er innvilget påløper et avbestillingsgebyr på kr. 50.000,-.
Ved avbestilling etter innvilgelse av igangsettingstillatelse påløper et avbestillingsgebyr på 10 % av total
kontraktssum (inkl. mva.).
Kredittvurdering/Hvitvaskingsloven
Meglerforetaket er underlagt lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering
(hvitvaskingsloven) med tilhørende forskrifter. Det følger av hvitvaskingsloven at meglerforetaket er
forpliktet til å foreta kundekontroll av begge partene i handelen. Dette innebærer at både selger og kjøper
forplikter seg til å fremlegge gyldig legitimasjon slik at identitet kan bekreftes før handelen gjennomføres.
Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av
oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan
anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.
Bustadoppføringslova
Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Bustadoppføringslova kommer ikke til anvendelse der
kjøper anses som profesjonell/investor. I slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av Lov om
avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93. og ulovfestet entrepriserett.
Finansiering
Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser.
Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
Budregler
Boligene selges til fast pris. Bindende kjøpsbekreftelse/budskjema inngås hos megler. Selger står fritt til
å akseptere eller avslå ethvert bud, herunder bestemme om de vil akseptere salg til selskaper samt om
de vil akseptere salg av flere leiligheter til samme kjøper. Merk at borettslagsloven ikke gir anledning til at
mer enn en leilighet eies av en og samme person.
Adresse og matrikkel
Helgeroa Borettslag - Bygg A, 3295, Helgeroa, Gnr. 4093 bnr. 192 i Larvik kommune
Eier
Søndersrød Eiendom AS v. Jarl-Erik Nyseth
Oppdragsnummer
22-19-9066
