Oppgradert og sjarmerende enebolig i koselig bomiljø med flere fine uteplasser og innholdsrik planløsning - Ikke boplikt

Øvre Damsbakken 2 B , 3264 Larvik

VISNINGER

Visning etter avtale med megler

KOMPLETT
SALGSOPPGAVE
MELD DEG PA VISNING BE OM SALGSSUM
Knut Leinæs
Knut Leinæs Advokat, Megler, Partner
Cecilie Moe
Cecilie Moe Eiendomsmegler / Partner
Type Enebolig / Eierseksjon
Primærrom 149 m²
Bruksareal 149 m²
Bruttoareal 163 m²
Tomt 690 m² / Fellestomt
Byggeår 1900
Gårdsnummer 3020
Bruksnummer 2446
Energimerking G
FINN.no 178233950
Sist endret 14.05.2020 13:55
Prisantydning 4 250 000
Totalpris 4 365 242
Ligningsverdi 860 377,-

Beregnet totalkostnad

4 250 000,- (Prisantydning) Omkostninger 106 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 250 000,-)) 172,- (Pantattest kjøper) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 7 650,- (Boligkjøperpakken* (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 115 242,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 4 365 242,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Innhold

Innholdsrik og spennende planløsning som består av flislagt gang med inngang til kott og praktisk vaskerom. Videre er det kjøkken og stue, bad og toalettrom. Fra kjøkkenet er det trapp til 2. etasje som inneholder TV-stue og 2 soverom.
Fra gangen i 1. etasje er det også adkomst til en ekstra stue og kjøkken, bad og 1 soverom. Denne delen av boligen har egen inngang og flott uteplass på husets bakside.
God lagringsplass i kjeller og i delt utvendig bod. Boligen var tidligere delt i to boenheter, men eier har åpnet mellom gangen og stuen/kjøkken.

Standard

Sjarmerende enebolig opprinnelig oppført i ca 1900 som på 2000-tallet ble vesentlig oppgradert både inn- og utvendig. På 2010-tallet er boligen ytterligere oppusset og vedlikeholdt.
Følgende oppgraderinger er foretatt:
*oversikten er ikke nødvendigvis komplett
1990-tallet-Ny varmtvannstank
2010-Ny ytterdør med glassfelt i dørblad
2012-El.anlegg og sikringsskap oppgradert
2012-Skiftet enkelte vinduer
2012-Renovert bad 1.etg ved kjøkken
2019-To stk nye vinduer på kjøkken
2019-Overflatebehandlet terrasse mot øst
Romslig, flislagt gang med nyere, moderne gulvfliser med varmekabler. Videre er det et lyst og romslig kjøkken med god skap- og benkeplass. Gode lysforhold og plass. Nyere kjøkkeninnredning med profilerte, hvite fronter og integrerte hvitevarer. Dampovn og stekeovn er nye fra 2016. Det andre kjøkkenet i boligen har innredning med hvite fronter og glassdører til overskapene. Solid benkeplate i eik og frittstående hvitevarer.
Romslig stue med plass til sofagruppe og spisestue. Lun peisovn med murt teglsteinsvegg bak.
Delikat bad i 1. etasje fra 2012 med flislagte gulv og vegger. Badet inneholder vegghengt toalett, vaskeservant i innredning og dusjhjørne. Det er varmekabler i gulvet og downlights i tak.
Det andre badet er også oppusset i 2016 (iflg. tidligere eier) med nytt gulv, toalett, vask og dusjkabinett. Badet har linoleumsbelegg på gulv og slette, malte vegger og tak. Boligen har i tillegg et praktisk vaskerom med flislagt gulv. Vaskerommet inneholder servant i innredning, samt opplegg for dusj og vaskemaskin. Varmekabler i gulvet på begge badene og vaskerommet. I tillegg har boligen et praktisk ekstra toalettrom med toalett og servant.
Det er totalt 3 soverom i boligen, hvorav hovedsoverommet har peisovn. Ekstra TV-stue i 2. etasje. Rommene i 2. etasje oppfyller ikke dagens krav til lysinnslipp.
Nye rørføringer i grunn, samt brorparten av innvendig røranlegg skiftet i forbindelse med renoveringen. Varmtvannstank fra 1990-tallet bør på sikt skiftes. El.anlegg registreres å være vesentlig oppgradert i 2012 med et stort antall nye kabler og kontaktpunkter, samt nytt sikringsskap med automatsikringer. Elanlegg er kontrollert av Skagerak energi i 2018 og godkjent iflg. selger.
For nærmere beskrive av boligens standard, se tilstandsrapport vedlagt i salgsoppgaven.

Beliggenhet

Langestrand er et veletablert og attraktivt boligområde i Larvik kommune, som har de seneste årene blitt forvandlet til et av de mest spennende områdene i Larvik. Utviklingen med spahotellet Farris Bad, Fritzøe Brygge og Kulturhuset Bølgen, samt oppgraderingen av Batteristranda og Indre Havn med flotte grøntarealer og flere serveringssteder har gjort området til et av de mest attraktive og levende bomiljøene i Larvik.
Det er gangavstand til Larvik sentrum med alle sentrumsfunksjoner, samt kort vei til Farris, Bøkeskogen, golfbane og Vestmarka med flotte turområder både sommer og vinter. Kort vei til skoler og barnehage. Gangavstand til Fritzøe Brygge med restauranter og butikker, samt legekontor. Kulturhuset Bølgen ligger rett ved og tilbyr en rekke kulturelle opplevelser og kino.
Gangavstand også til flotte Batteristranda og Farris Bad - kåret til landets beste spa-hotell. Herfra er det strandpromenade langs havneområdet til idylliske Tollerodden. Langs strandpromenaden er det fiskerestaurant og flere serveringssteder.

Tomt

Areal: 690 kvm, Eierform: Fellestomt
Deler av tomten er fellesareal og uteplassene er seksjonert sammen med boligen. Pent opparbeidede uteplasser på begge sider av huset med takoverbygd uteplass på fremsiden og terrasseplatting med pergola på baksiden. Se situasjonsplan i seksjoneringen vedlagt i salgsoppgaven for å se hvilket areal seksjonen disponerer.
Eiendommen er etablert i grunnboka via analogt målebrev den 06.06.1902. Viser til historiske målebrev for areal og beskrivelse av eiendommen. Eiendommens plassering i kartet kan avvike fra eiendommens faktiske plassering i marka. Oppgitt areal i matrikkelbrevet er tilsvarende usikkert, og er kun beregnet ut fra grensene i matrikkelkartet.

Garasje / Parkering

Biloppstillingsplass på baksiden av eiendommen. Ellers gateparkering etter gjeldene bestemmelser.

Barnehage / skole i området

Leikvang barnehage på Langestrand og Langestrand barneskole.

Sameie

Boligen er del av et sameie bestående av Øvre Damsbakken 2A og 2B. Det betales ikke fellesutgifter og sameierne har ingen felles forpliktelser, annet enn at tomten er seksjonert og deler av den er fellesareal. Se kart vedlagt i salgsoppgaven for beskrivelse av hvilke områder på tomta som disponeres av hvem.

Eierseksjonsloven

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §23

Boligtype, eierform og byggeår

Enebolig (Eierseksjon), byggeår: 1900

Byggeår

1900

Byggemåte

Hentet fra tilstandsrapport vedlagt i salgsoppgaven: Bygget er oppført av tradisjonelle bygningsteknisk metoder. Bygget er fundamentert mot underlag av løsmasser fra marin avsetning. Tilkomst til grovkjeller med lav takhøyde via utvendig dør/lem inn gjennom grunnmur. Dette er et grovareal som pr befaring var forholdsvis tørt, men det registreres noen tegn på tidligere forekomster av trespisende innsekter i bjelkelag. Omfanget kan ikke presist defineres, men det kan sies at dette er helt normalt for en boligen av denne aldre.
Yttervegger har kjerne av laftetømmer. Dette er hovedsakelig avbarkede tømmerstokker horisontalt montert med huggede sammenføyninger i hjørner - både inner- og ytterhjørner. Slike vegger har i kjernen ingen isolasjonssjikt, dog erfares at tømmervegger har en god evne til å magasinere for eksempel varme. Kledningen av type stående faspanel. Konkret alder ikke kjent. Deler av kledningen er OK, men partier har høy, betydelig slitasjegrad.
Boligens vinduer er i stor grad postvinduer med faste sprosser. Vindene er malt og framstår jevnt over i OK stand. Noe naturlig overflateslitasje, som alle vinduer, dog er den helhetlige standard jevnt over OK. Boligens tak er tekket med eldre, enkelkrummet tegltakstein. Konkret alder er ikke kjent. Taksteinen i seg selv er eldre, men om undertaket tidligere er skiftet er for undertegnede ikke kjent.
25kvm stor terrasseplatting på mark utenfor soverom i ende av bygget lengst fra veien. Denne opplyses av selger å være sist gang overflatebehandlet i 2019.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Dette var heller ikke vanlig på oppføringstidspunktet. Det utstedes ikke lenger ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998.
Larvik kommune opplyser om at bygningstypen er endret fra annen boligbygning til enebolig, samt endret fra 2 til 1 bruksenhet i 2016. Boder og anneks utgjør 31 m2 felles med snr. 1. Det foreligger ikke tegninger i kommunens arkiv.

Boligens areal

Primærrom: 149 kvm, Bruksareal: 149 kvm, Bruttoareal: 163 kvm
1. etasje:
Bruksareal: 122 m².
Primærrom: 122 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entrè, 2x kjøkken, toalettrom, 2x dusjbad, vaskerom, TV-stue, stue, mellomgang og 1x soverom
2. etasje:
Bruksareal: 27 m².
Primærrom: 27 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: TV-stue og 2x soverom
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes bruksareal (BRA). Se vedlagte takst for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser. Arealene er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert/oppmålt av megler.

Arealbekreftelse

Alle arealer i denne salgsoppgave er innhentet fra takstmann og offentlige registrere hos Larvik kommune. Megler har ikke foretatt kontrollmåling av arealene.
1. etg
Entrè: 5.4kvm - inkl kott/skap
Stue1: 29kvm
Kjøkken1: 18kvm
Kjøkken2: 13kvm
Toalettrom: 1.5kvm
Dusjbad1: 7.4kvm
Dusjbad2: 2.9kvm
Vaskerom: 3.5kvm
TV-stue: 14kvm
Mellomgang: 3.4kvm
Soverom: 23kvm (inkl gang/garderobe)
2. etg
TV-stue: 16kvm
Soverom1: 5kvm
Soverom2: 6kvm
Rommene i 2. etasje har ikke tilstrekkelig lysinnslipp til å være godkjent til varig opphold etter dagens krav.

Adgang til utleie

Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boenheten. Dersom man vil dele av boligen og leie ut den ene delen vil man lovlig kunne leie ut del av egen bolig ved at det er en adkomst mellom utleiedel og hoveddel. Boligen er registrert med 1 boenhet og ikke egen separat utleiedel.

Oppvarming

Peisovn i stue og på hovedsoverom. Ellers elektrisk oppvarming. Varmekabler på begge badene, vaskerom og i gangen.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Kommunale avgifter

Kr. 12 058 pr. år
Det betales kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon samt feie- og tilsynsgebyr. Det er fire gebyrterminer i året med forfall i februar, mai, august og november.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr. 860 377 pr. 31.12.18 Formuesverdi som sekundærbolig kr. 3 097 355 pr. 31.12.18 Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Adkomst

Fra Larvik: I rundkjøringen ved Fritzøe Brygge tar du til høyre inn Nedre Fritzøegate. Følg veien over i Øvre Fritzøegate og boligen ligger på høyre side av veien.
Det blir skiltet ved fellesvisninger.

Bevaringsverdig

Boligen er ikke SEFRAK-registrert.

Regulering

Eiendommen er regulert til boliger og bevaringsområde med delareal kjørevei i reguleringsplan for Langestrand, ikraft 06.02.1985. Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse og hensynssonene H120_1, BEV_1 og H710_1 i kommunedelplan for Larvik by 2015-2027, ikraft 16.09.2015.
H120_1: Område for grunnvannsforsyning:  For alle tiltak i grunnen innenfor restriksjonsområdet for «Farriskilden» som kan påvirke grunnvannet, skal grunneier for kilden varsles og gis anledning til å uttale seg før ny arealbruk, grunnboringer og lignende tiltak eventuelt godkjennes. Nødvendig dokumentasjon på virkningene av byggeaktivitet skal foreligge før rammetillatelse gis.
BEV_1: Bevaring. Se utfyllende bestemmelser vedlagt i salgsoppgaven.
H710_1: Båndlegging etter plan- og bygningsloven: Bevaringsformål i eksisterende reguleringsplaner skal gjelde. Dvs. at bebyggelse, kulturminner og/eller naturmiljø skal bevares og sikres i henhold til vedkommende reguleringsplan.
Reguleringsbestemmelser og utdrag fra kommuneplanen er vedlagt i salgsoppgaven. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Offentlige planer

Det er igangsatt arbeid med reguleringsplan for Nannaraa. Plan.id 202002. Området ligger nord for bebyggelsen på Øvre Verksgård, gbnr 3020/1499.

Konsesjon / Odel

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Boplikt

Det er ikke boplikt i denne delen av Larvik kommune.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Det er registrert følgende servitutter/heftelser som følger eiendommen:
1979/5218-1/30  Bestemmelse om bebyggelse, tinglyst 24.07.1979 
Overført fra: 3805-3020/2446
Gjelder denne registerenheten med flere
2016/345516-5/200  Best. om adkomstrett, tinglyst 19.04.2016 
rettighetshaver:Knr:3805 Gnr:3020 Bnr:2446 Snr:1
Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Kopi av dokumentene er vedlagt i salgsoppgaven. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.

Vei/vann/avløp

Offentlig vei, vann og avløp.

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i salgsoppgaven.

Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring

Partners har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.
Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for ytterligere informasjon.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: knut@leinaes.no eller SMS: 92 05 35 33 til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. For at megler skal kunne avholde forsvarlig budrunde, bes det om at bud gis i god tid før budfristen. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det "Forbrukerinformasjon om budgivning", som er inntatt i salgsoppgaven.

Overtagelse

Etter avtale.

Avtalt meglervederlag

Om meglers vederlag er det avtalt provisjon 1,5% av salgssum, oppgjørshonorar kr. 4 900,- og visninger kr. 2 250,- pr stk. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Hvitvaskingsloven

Eiendomsmeglere er fra 1/1-2004 underlagt hvitvaskings-loven. Dette innebærer at eiendomsmegler er forpliktet til å melde mistanke om forsøk på hvitvasking til ØKOKRIM.

Solgt 'as is' / Salgsbetingelser

Eiendommen selges som den er, det vil si i den stand den forelå ved besiktigelse, jfr. Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eiendom (avhl.) , § 3-9 hvor det heter: Eigedom selt "som han er" el. - Endå om eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav utover det som opplyst tidligere, jfr. avhendingslovens, § 3-2. Skulle det vise seg at slike krav likevel ikke er oppfylt, er selgeren ikke ansvarlig for disse. Med henvisning til Avhendingslovens § 3-10, oppfordres kjøper til å undersøke eiendommen grundig og gjerne med fagmann før avtale inngås (aksept av bud).

Avhendingsloven

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.