Beskrivelse av prosjektet
Velkommen til Helgeroa Borettslag!
Her skal det bygges 15 leiligheter med gjennomtenkt planløsning, god standard og flott beliggenhet.
Leilighetene vil bli fordelt i tre bygg med fem leiligheter i hver. På området skal det opparbeides en fin
lekeplass til felles bruk. Bygg A er utsolgt, og salget er i gang på leilighetene i bygg B og C.
Nærområdet byr på gangavstand til matbutikk, lege, brygga i Helgeroa samt skole og idrettsplass. Det
finnes også flere fine badestrender og gode turmuligheter langs kyststien.
Leilighetene har stue med åpen kjøkkenløsning og utgang til balkong eller markterrasse. Det blir bad
med flislagt gulv. I leilighetene blir det også separat gjestetoalett. Det blir løfteplattform mellom 1. og 2.
etasje som gir deg en trappefri adkomst dersom du ønsker en av leilighetene i 2. etasje.
Avhengig av størrelse, vil det være 2 til 3 soverom i hver leilighet.
Det medfølger en carport med utvendig sportsbod. Ladestasjon til el-bil kan leveres som tilvalg. Det ligger
klart trekkerør frem til carport. Gjesteparkering på felles plass.
Se plantegning vedlagt salgsoppgaven for skisse av hver enkelt leilighet.
Prosjektet / Selskapet / Eiendommen
Helgeroa Borettslag utvikles av Søndersrød Eiendom AS. Det er planlagt totalt 15 borettslagsleiligheter
fordelt i tre byggetrinn/bygg.
Per i dag er det ikke avklart hvorvidt det etableres ett borettslag med 15 enheter, eller om tomten deles
slik at det blir to eller tre borettslag.
Forventet fremdrift
Larvik kommune har gitt igangsettingstillatelse for Bygg A.
Før bygging igangsettes vedrørende bygg B og C må det selges minst 50% av totalverdi av leilighetene i
bygget.
Byggetiden er beregnet til ca. 15-18 måneder etter besluttet byggestart.
Beliggenhet
Eiendommen ligger sentral til med gangavstand til både matbutikk, brygga i Helgeroa, spisesteder og
badeplasser samt skole og idrettsanlegg.
Leilighetene vil ligge med fint utsyn over omgivelsene.
Det er også nærhet til fine badestrender, svaberg og flotte turområder. Kort vei til Søndersrød med
matvareforretning, post i butikk, legekontor og apotekutsalg.
Kyststien med sine 35 km merkede turløyper går ikke langt fra eiendommen. Her kan man gå langs
sjøkanten, 3000 sommerhytter og fine svaberg i vekslende kystnatur fra Nevlunghavn - Helgeroa og helt til
Stavern.
Kjøreturen til Larvik sentrum tar ca. 15 minutter.
Helgeroa er kjent for sin koselige atmosfære og liv om sommeren. Kjøreturen fra Oslo tar i underkant av
to timer - og det er cirka en halvtimes kjøretur til Sandefjord Lufthavn Torp, som tar deg videre ut i verden.
Adkomst
Direkte fra Krabbegata.
Areal
Se gjeldende prisliste for arealer på hver leilighet.
Oppholdsrom som stue, kjøkken, bad, soverom og entré/gang er å definere som P-rom. Innvendig bod i
leiligheten defineres som S-rom.
Beregningene er foretatt av arkitekt/utbygger og er oppmålt etter tegninger. Arealene i salgsoppgaven og
annet markedsføringsmateriale er oppgitt i bruksareal (BRA) og er å betrakte som et omtrentlig areal.
Størrelse på de enkelte rom kan avvike noe, slik at et rom kan bli større og et annet bli mindre. Det kan
oppstå mindre avvik mellom teoretisk og virkelig areal. Selger forbeholder seg retten til å foreta
endringer/justeringer av bygninger og anlegg i forbindelse med detaljprosjektering, herunder mindre avvik
i Andelens bruksareal .Bruksarealet (BRA) er arealet innenfor leilighetens omsluttede vegger inkl.
eventuell innvendig bodareal. Utvendig bodareal er ikke medregnet. Arealet som er oppgitt på de enkelte
rom er rommets netto gulvareal. Man kan derfor ikke summere rommenes nettoarealer og få frem
bruksarealet.
Tomt / Tomteareal
Areal: 3 907 kvm, Eierform: Fellestomt
Veier, gangveier og parkeringsplasser leveres asfalterte. Stier ut til lekeområder og grøntarealer leveres
gruset.
Terrasser på bakkenivå utføres med belegningsstein.
Det vil bli utført en grensejustering mot nabo i sør. Dette blir trolig gjort før overtagelse og gjelder
borettslagets fellesareal. Dersom grensejusteringen ikke er ferdig til overtagelse plikter kjøperne å
medvirke til at grensejusteringen kan gjennomføres. Nytt areal for borettslagets eiendom er ikke kjent pt.
Kontakt megler ved spørsmål.
Akustikk consult AS har foretatt beregninger av støy fra veitrafikk i forbindelse med byggingen.
Det er planlagt en skjerm fra tomtegrensen mot vei. Rapporten utleveres på forespørsel hos megler.
Kotehøyde
Bygg B:
Gulv 1. etg. 40.300
Gulv 2. etg. 43.600
Opphøyet Leillghet 2.etg. 44.700
Bygg C
Gulv 1. etg. 39.900
Opphøyet leilighet 1.etg. 40.950
Gulv 2.etg. 42.800
Opphøyet leilighet 2.etg. 44.350
Parkering
Det blir to parkeringsplasser til hver leilighet. Hver leilighet disponerer én plass i carport. Øvrige p-plasser
benyttes etter først til mølla prinsippet uten fast tildeling.
Boder
I tillegg til evt. innvendig bod disponerer hver leilighet en utvendig sportsbod i 1. etasje.
Utstyr
Det leveres porttelefon og kodelås ved hovedinngangsdør. Løfteplattform mellom 1. og 2. etasje.
Internett / TV
Leilighetene leveres med fibernett og TV fra Telenor. Se produktark vedlagt salgsoppgaven. Grunnpakken
er inkludert i felleskostnadene, oppgraderingsalternativer finnes - disse faktureres direkte til kjøper.
Ventilasjon
Leilighetene leveres med ventilasjonsanlegg. Nedforet himling kan oppstå i visse arealer som berøres av
kryssende kanalføringer.
Tilvalg
Ihht bustadoppføringslova § 9 har kjøper mulighet til å gjøre enkelte tilvalg og endringer avhengig av hvor
langt man ha kommet i byggeprosessen. Det er en forutsetning at tilvalget/endringen står i sammenheng
med den avtalte leveransen og at den ikke skiller seg vesentlig fra det som opprinnelig er avtalt. Kjøper
kan ikke kreve tilvalg og/eller endringer som medfører større ulempe for selger enn den interessen kjøper
har av å kreve tilvalget/ endringen. Ulempen som tilvalg medfører for selger øker i samsvar med at
prosjektet ferdigstilles. Tilvalg- og endringssbestillinger vil kunne gi selger rett til tilleggsfrist i forbindelse
med avtalt overtakelse. I slike tilfeller vil ikke kjøper ha rett til dagmulkt fra opprinnelig avtalt
overtakelsestidspunkt.
Det må påregnes ekstra kostnad for tilvalg- og endringssbestillinger. Selger har rett til å ta seg betalt for
utarbeidelse av pristilbud, tegninger mm. Alle tilvalgs- og endringssbestillinger gjøres gjennom skriftlig
avtale med selger og må være selger i hende senest innen de tidsfrister som fastsettes av selger.
Det kan maksimalt gjøres tilvalg- og endringssbestillinger for 15 % av kjøpesummen.
Utenomhusarealer
Utomhusarealer leveres i henhold til situasjonsplan vedlagt salgsoppgaven. Utvendige arealer vil kunne
bli ferdigstilt, og overtakelsesforretning på disse arealene avholdt etter overtakelse av leiligheten.
Dersom de utvendige arealene ikke er ferdigstilt ved overtakelse av leiligheten, kan kjøper holde tilbake
deler av kjøpesummen tilsvarende kostnaden for ferdigstillelse av de utvendige arbeidene. Eventuelle
gjenstående arbeid skal utføres så snart arbeidet praktisk kan utføres av hensyn til årstid. Selger er
forpliktet til å ferdigstille arbeidet og fremskaffe ferdigattest innen rimelig tid og senest før den midlertidige
brukstillatelsen er utløpt.
Når borettslaget er etablert og overtakelse av fellesarealer skal foretas, vil selger innkalle styret til
overtakelsesforretning for borettslagets fellesarealer.
Fellesgjeld
Fellesgjelden vil utgjøre 60% av total kjøpesum for samtlige leiligheter i borettslaget. Lånet vil bli tatt opp i
Larvikbanken (det tas forbehold om endring av bank). De første 20 årene av lånets løpetid er avdragsfrie.
Vedlagt salgsoppgaven følger prisliste med oversikt over fellesgjeld, rentekostnader og økning ved
betaling av avdrag fra og med år 21. for hver leilighet.
Borettslaget stiftes med forutsetning om at det skal søkes opptak i sikringsfond og deretter etableres
IN-ordning. Andelseiere kan da selv velge å nedbetale sin andel av fellesgjelden helt eller delvis. Vi gjør
oppmerksom på at nedbetaling av fellesgjeld først kan gjennomføres når lånet for fellesgjelden er
etablert. Det vil erfaringsmessig gå noe tid etter overtagelse før dette er på plass. Videre kan nedbetaling
kun gjøres i forbindelse med ordinært låneforfall. Dersom borettslaget beslutter å binde renten for
fellesgjelden, vil ikke nedbetaling kunne gjøres i perioden med fastrente. En eventuell nedbetaling på
fellesgjelden ikke er reversibel.
Pengeheftelser
I forbindelse med byggeprosessen er det etablert pant i eiendommen for selgers byggelån. Pantet vil bli
slettet når samtlige leiligheter er solgt og deretter vil det bli etablert pant for borettslagets fellesgjeld som
vil hefte i borettslagets eiendom.
Iht. lov av 06.06.2003 nr. 39, Borettslagsloven har borettslaget lovbestemt pant på inntil 2 ganger
folketrygdens grunnbeløp for manglende betaling av fellesutgifter.
Borettslag / Forretningsfører
Eiendommen er planlagt å bestå av 15 andelsleiligheter organisert i ett eller flere borettslag.
Den daglige driften vil bli organisert iht. lov av 06.06.2003 nr. 39, borettslagsloven.
Selger har valgt å engasjere Larvik Boligbyggelag til å forestå stiftelse, utarbeidelse av utkast til vedtekter,
budsjett, samt forretningsførsel for borettslaget. Selger har, på vegne av borettslaget, anledning til å stifte
og å inngå bindende forretningsføreravtale.
Pliktig medlemskap i LABO. Medlemskap koster for tiden kr. 600,- for innmelding og kr. 300,- pr år.
Utkast til budsjett og vedtekter for borettslaget følger som vedlegg til salgsoppgaven. Interessenter
oppfordres til å gjøre seg kjent med disse. Det er forutsatt at kjøper aksepterer vedtektsutkastet som
grunnlag for avtalen. Det gjøres oppmerksom på at budsjett og vedtekter kan endres av selger forut for,
eventuelt i forbindelse med, stiftelse av borettslaget, og/eller ved borettslagets felles enighet ved stiftelse.
Selger forbeholder seg retten til å etablere ett eller flere borettslag, avhengig av hva som er
hensiktsmessig i forhold til utbyggingstakt, salg, fremtidig drift og bruksrettigheter. Det gjøres
oppmerksom på at vedtektene kan bli endret som følge av selgers valg av organisering av prosjektet.
Hver leilighet utgjør en andel i borettslaget med tilknyttet enerett til bruk av en bruksenhet og rett til bruk av
borettslagets fellesarealer. Det er ikke tillatt å eie mer enn en andel i borettslaget. Borettslaget er pliktig til
å avholde årsmøter hvor regnskap og budsjett fremlegges. Borettslagets styre har ansvaret for at
eiendommen forvaltes etter retningslinjer og vedtekter som fastsettes av årsmøtet.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i
borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for
selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende
innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter
på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran
alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens
grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.
Velforening
Dersom en rasjonell forvaltning av fellesareal eller offentlig myndighet krever det, kan selger etablere
velforening eller lignende som kjøper og/eller borettslaget skal være medlem av. Eventuell kostnad ved
forvaltning av slikt fellesareal vil bli fordelt på medlemmene.
Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i
Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.
Andelseier har mulighet til å leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i løpet av året. Det er ikke tillatt å leie ut
eller overlate bruken av boligen til andre i en lengre periode enn dette. Lengre utleie krever styrets
samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating finnes på Labos
hjemmesider, www.labo.no
Forsikring
Bygg og eiendom vil være forsikret av utbygger frem til overtagelse og deretter tegnes fullverdiforsikring av
borettslaget. Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring.
Boplikt
Det er boplikt i denne delen av Larvik kommune. Kjøper må undertegne rødt egenerklæringsskjema om
konsesjonsfrihet som bekrefter at eiendommen vil bli benyttet til helårsbolig.
Boplikten er ikke personlig og kan i prinsippet oppfylles ved utleie. I denne forbindelse minner vi på
spesielle regler for utleie i borettslag, som blant annet stiller krav til botid og godkjenning fra styret. Les
mer i pkt. "Adgang til utleie".
Vei/Vann/Avløp
Leilighetene blir tilknyttet offentlig vann og avløpsnett. Adkomst fra offentlig vei.
Formuesverdi
Formuesverdi fastsettes av Skatteetaten i etterkant av at man har overtatt leiligheten (første årsskifte etter
tinglyst hjemmel).
For 2019 var satsene 25% av boligverdien for primærbolig og 90% av boligverdien for sekundærbolig.
Dersom formuesverdien overstiger 30% av markedsverdi for primærbolig, eller markedsverdien for
sekundærbolig kan formuesverdien kreves nedjustert.
Ta kontakt med Skatteetaten ved spørsmål..
Reguleringsmessige forhold
Eiendommen omfattes av reguleringsplan Søndersrød B32, ikraft 11.12.2019 og er regulert til
boligbebyggelse, kjørevei og lekeplass. Eiendommen er avsatt til det samme i Kommuneplanens
arealdel 2021-2033, ikraft 06.10.2021. Eiendommen omfattes av H910_1: Reguleringsplan skal fortsatt
gjelde.
På eiendommen vest/nord-vest for prosjektet (mot Helgeroa), er det en tomt som er regulert for en
enebolig med garasjer/boder. Boligen kan ha maks gesims/mønehøyde på kote +44,5, utnyttelsesgraden
er satt til BYA 35% . Det tillates ikke takterrasse på boligen, men takflate på garasjer/boder kan benyttes til
terrasse - maks gesimshøyde tillates 4 meter over terreng.
Kotehøyde for gulv i 1. etasje i bygg A blir +39,5 og for 2. etasje blir kotehøyde for gulv +42,8. Dette
medfører at kjøper må påregne mulig endring i sol- og utsiktsforhold dersom eiendommen blir bebygget.
Foreløpig er det ikke byggesøkt noe på eiendommen.
Offentlige forbehold
På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende dokument:
Dokumentet gir gbnr 4093/1 rett til å anlegge og ha liggende VA-anlegg over gbnr 4093/192
(prosjekttomten). Retten gir også adkomst til- og vedlikehold av VA-anlegget på gbnr 4093/192.
På borettslagets fellesareal kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen
til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder,
vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta
kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.
Estimerte felleskostnader
Felleskostnadene inkluderer bl.a.: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, TV/ bredbånd, løpende drift og
vedlikehold av bygningen, o.a.
Kostnadene er beregnet på gjeldende prisnivå i 2023. Således må det påregnes en justering av disse
ved innflyttingstidspunkt.
Det er også medregnet tv og internett fra Telenor i felleskostnadene. Bindingstid er 36 måneder. Det
betales ikke tilknyttingsavgift.
Felleskostnadene knyttet til driften av borettslaget betales forholdsmessig av den enkelte eier. Rentene
på fellesgjelden blir fordelt på hver leilighet etter størrelsen på andel fellesgjeld.
Ved kjøp av leilighet betales innskudd 40%, resterende del av kjøpesum 60%, nedbetales gjennom
felleskostnadene. De første 20 årene av lånet for fellesgjelden er avdragsfrie. Etter den avdragsfrie
perioden er over, vil det bli en økning i felleskostnadene.
Det tas forbehold om at det kan bli endringer i de stipulerte felleskostnadene og lånekostnadene, som
følge av endrede priser fra leverandører samt endring i rente og vilkår for lån til fellesgjeld. Endelige
felleskostnader vil bli satt opp av forretningsfører/borettslagets styre ved overtagelse.
Se prislisten for beregning av stipulerte felleskostnader for hver leilighet.
Både sikrings- og IN-ordning vil medføre en liten økning i felleskostnadene. Beløpet er per i dag ca. 500,-
per år, per leilighet, det tas forbehold om endringer i fremtiden.
Det tas forbehold om endringer i fellesutgiftene som følge av at det kan bli flere enn ett borettslag.
Oppgjør
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøper innbetaler 10 % av kjøpesummen ved
kontraktsinngåelse/garantistillelse og resterende før overtakelse.
Selger kan velge å stille garanti etter bustadoppføringslova § 47 som sikkerhet for
forskuddsinnbetalingen. Dette innebærer at utbygger kan disponere forskuddsinnbetalingen fra kjøper fra
det tidspunkt garantien foreligger. Eventuelle renter av forskuddsbeløpet tilfaller kjøper frem til garanti er
stilt og til selger etter at garantien er stilt. Dersom selger ikke velger å stille garanti vil
forskuddsbetalingen bero på meglers klientkonto inntil skjøte er tinglyst på kjøper.
Betaling for ev. endrings- og/eller tilleggsarbeider bestilt gjennom selger, faktureres direkte fra selger når
vedkommende endrings- og/eller tilleggsarbeid er utført. Dersom forfall på faktura er forut for overtakelse,
må selger stille garanti i henhold til bustadoppføringslova § 47.
Før noen del av kjøpesum blir utbetalt selger må hjemmel til leiligheten være overført kjøper eller selger
har stilt garanti etter §47, jf. bustadoppføringslova
Salgsbetingelser
Ved salg til forbruker selges leilighetene iht. bustadoppføringslova.
Prosjektet retter seg mot forbrukere som ønsker å erverve bolig til eget bruk. Bustadoppføringslova
kommer ikke til anvendelse der kjøper anses som profesjonell/investor, eller når leiligheten er ferdigstilt. I
slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av avhendingslova. Selger kan velge å selge etter
Bustadsoppføringslova.
Det forutsettes at hjemmel til andel tinglyses på ny eier.
Avbestilling
Kjøper kan avbestille ytelsen eller deler av denne, jf. bustadoppføringslova §§ 52-54. Ved avbestilling før
igangsettingstillatelse er innvilget, påløper et avbestillingsgebyr på kr. 50.000,-. Ved avbestilling etter
innvilgelse av igangsettingstillatelse påløper et avbestillingsgebyr på 10 % av total kontraktssum (inkl.
mva.).
Bustadoppføringslova
Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Bustadoppføringslova kommer ikke til anvendelse der
kjøper anses som profesjonell/investor. I slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av Lov om
avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93. og ulovfestet entrepriserett.
Finansiering
Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser.
Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
Budregler
Boligene selges til fast pris. Bindende kjøpsbekreftelse/budskjema inngås hos megler. Selger står fritt til
å akseptere eller avslå ethvert bud, herunder bestemme om de vil akseptere salg til selskaper samt om
de vil akseptere salg av flere leiligheter til samme kjøper. Merk at borettslagsloven ikke gir anledning til at
mer enn en leilighet eies av en og samme person.
Adresse og matrikkel
Krabbegata - Helgeroa Borettslag, 3295, Helgeroa, Gnr. 4093 bnr. 192 i Larvik kommune
Oppdragsnummer
22-21-9023
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.
