Beskrivelse
Velkommen til Byskogveien 25!
Dette er en stor frittliggende enebolig med innredet hybeldel i kjeller, fint beliggende mellom Nanset og
Larvik sentrum.
Boligen fremstår som en innholdsrik bolig med god plass til en familie. God planløsning over tre plan
som inneholder:
1. etasje. hall med god plass til garderobeskap og annen møblement til ytterklær og sko, stor stue med
utsikt mot hagen, peis og plass til flere sittegrupper, kjøkken med integrerte hvitevarer, godt med
skapplass og praktisk kjøkkenøy til spiseplass, flislagt bad og vaskerom.
2. etasje har romslig stue med utgang til balkong og totalt 3 gode soverom, flislagt bad med
boblebadekar og separat toalettrom.
Kjelleren er innredet til hybeldel med 2 stuer, kjøkken, soverom, bad og vaskerom. Kjøkken og ene stuen
er ikke søkt bruksendret og det er lite lysinnslipp på soverom og stuer i kjeller ihht. dagens krav. Se pkt.
ferdigattest for mer informasjon.
Boligen ligger på en tomt på hele 890 kvm fordelt på to bnr. Hagen er pent opparbeidet med plen, trær,
busker og beplantning. Her er det gode muligheter for store og små å boltre seg med lekeaktiviteter,
anlegge urtehage eller flere uteplasser. Den har flotte og solfylte uteplasser som verandaen i tilknytning til
stue og kjøkken, samt uteplass på nedsiden av kjøkkenet.
Garasje med plass til en bil, ellers er det gårdsplass med beleggningsstein og biloppstillingsplasser.
Eiendommen ligger i et barnevennlig boligområde med turstier i området og nærhet til flere barnehager
og skoler, samt butikker.
Innhold
Boligen inneholder følgende:
1 etasje
Entre: 2,9
Hall: 11,4
Vaskerom: 3,5
Bad: 3,5
Bod/trapperom: 1,8
Stue: 42,6
Kjøkken: 25,2
2 etasje
Stue: 28,5
Toalettrom: 1,6
Bod: 2,8
Soverom 1: 13,1
Soverom 2: 13,1
Soverom 3: 22,6
Bad: 9,7
Trapperom er med i BRA. Ikke satt som eget rom i rapport pga. skråflate. Det er beregnet noe mindre
arealer i 2 etg. pga. skråtak, og det kan forekomme forekomme avvik ihht. skråtak og skjevheter på
gulv/himlinger.
Kjeller
Entre: 3,6
Bad: 3,3
Soverom: 12,3
Stue 1: 18,2
Stue 2: 19,5
Vaskerom: 5,0
Kjøkken: 7,9
Bod: 8,4
Trapperom er med i BRA, men ble ikke målt areal pga. manglende tilkomst på befaringen. Høyde i kjeller
er på ca. 230 cm.
Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av
utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner.
Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.
Standard
Romslig bolig som går over 3 fulle plan fra 1990. Det er garasje oppført i 2008 på 26 kvm. Selger har
vedlikeholdt over tid, men noe oppussing må påregnes.
På innvendige overflater er det benyttet:
Gulv: Laminat, heltre plank, betong og flis
Vegger: Malte flater, plater, pussede flater og panel
Himling: Malte flater og panel
Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år.
Det er bl.a:
2023 - Malt noen innvendige overflater i diverse rom og lagt nytt laminatgulv på ett soverom
2023 - Fikset/malt brannmur bak vedovn i stue 1 etg.
2023 - Utført noe utbedringer på gulvfliser ihht. "bom" i flis på bad 2 etg.
2022 - Malt utvendige fasader på bolig og garasje
2022 - Malt/beiset innvendig trapp
2022 - Noe el-oppgraderinger
2021 - Rehabilitert vedovn i stue 1 etg.
2011 - Pusset opp kjøkken i kjeller etg.
2008-2023 - Pusset opp en del innvendige overflater
2008 - Nytt rekkverk på balkong
2008 - Utvidet og gjort utbedringer på terrasse
2008 - Modernisert peis m/innsats på kjøkken 1 etg.
2008 - Pusset opp bad i 2 etg.
2008 - Gjort om kjølerom til vaskerom
2008 - Nytt dusjkabinett på bad 1 etg.
2008 - Pusset opp kjøkken i 1 etg.
2008 - Ny vv-tank
2008 - Nye utvendige markiser
2008 - Montert brann/innbruddsalarm
2008 - Bygget garasje
Kjøkken
Kjøkken fra 2008 med heltre plank på gulv, panel og plater på vegger og panel og downlights i himling.
Innredning fra Ikea med profilerte fronter og benkeplate i stein. Det er integrert oppvaskmaskin, det er
gasskomfyr (gassbeholder er plassert på yttervegg), kjøl/fryseskap med innlagt vann. Det er
montert en vifte på kjøkken. Den har avtrekk ut av rommet.
Bad 1 etg.
Flis på gulv og vegger, panel i himling. Varmekabler i gulv. Av installasjoner finnes servant, skap, toalett
og dusjkabinett (nytt i 2008). Toalett er festet med skruer i gulv, bør festes med lim/silikon. Noe
riss/sprekker i fuger og en sprukket flis på kanal/skap. Selger opplyser at skittentøysjakt i skap er sperret
med en plate, kan fjernes og brukes. Det ble ikke kontrollert membran i sluk pga. manglende tilkomst
(dusjkabinett). Det er elektrisk avtrekk og det er tilluft v/dør. TG3 settes automatisk ut fra alder (bygget før
1997).
Bad 2. etg
Flislagt bad på gulv og vegger, himling med panel. Ble pusset opp i 2008. Varmekabler i gulv. Det er utført
utbedring på noen gulvfliser ihht. "bom" i flis i 2023. Noen små hull i fliser over speil og manglende tetting
v/rørgjennomføringer. Dette settes alene til TG2. Av installasjoner finnes toalett m/pumpe, innebygd
boblebadekar, bidè og innredning/vask. El-stikk v/toalett er montert nære gulv og kan være utsatt ihht.
fukt/vann. Dette settes alene til TG2. Naturlig avtrekk. Det er tilluft v/dør. Det er ikke foretatt hulltaking;
røropplegg ligger vendt mot stue/trapp.
Vaskerom 1. etg
Pusset opp i 2008 med belegg på gulvet, MDF panel på vegger og himling. Av installasjoner finnes
opplegg for vaskemaskin. Elektrisk styrt vifte. Det er tilluft v/dør. Det er ikke foretatt hulltaking da det ikke er
fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.
Toalettrom 2. etg.
Fra byggeår med parkett på gulv, panel på vegger og himling. Av installasjoner finnes toalett og enkel
servant. Det er naturlig avtrekk og det er tilluft v/dør.
Kjøkken - kjeller
Kjøkken fra 2011 med laminat på gulv, malte flater, panel og plater på vegg og malte flater i himling.
Innredning/skap fra IKEA med glatte fronter og benkeplate i foliert spon/MDF plate. Det er montert en vifte
på kjøkken. Den har avtrekk ut av rommet.
Bad - kjeller
Flislagt bad fra byggeår med varmekabler i gulv og panel i himling. Av installasjoner finnes toalett,
innredning m/vask og dusjkabinett. Det ble observert noe riss/sprekker i fuger på vegger, og stedvis
sprekker på gulv- og veggfliser. Det ble ikke utført kontroll av sluk pga. manglende tilkomst
(dusjkabinett). Det er elektrisk avtrekk og det er ikke tilluft v/dør. TG3 settes automatisk ut fra alder (bygget
før 1997). Det er ikke foretatt hulltaking da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.
Vaskerom - kjeller
Det er fra byggeår og er ikke laget som våtrom ihht. dagens krav. Malt betong på gulv, MDF panel plater,
panel og malte flater på vegger og malteflater i himling. Av installasjoner finnes utslagsvask, vv-tank og
opplegg for vaskemaskin. Ikke observert membran i sluk. Det er naturlig avtrekk og det er ikke tilluft v/dør.
TG3 settes automatisk ut fra alder (bygget før 1997) og observasjoner. Det er ikke utført hulltaking pga.
utenpåliggende røropplegg, men ble observert tegn til fukt v/bruk av fuktmåler og saltutslag på yttervegger.
Tekniske installasjoner
Innvendige vannrør av kobber fra byggeår. Hovedkran på vaskerom i kjeller.
Avløpsrør av plast fra byggeår.
Det er montert naturlig avtrekk med ventiler i diverse oppholdsrom.
OSO VV-tank på 287 liter fra 2008. Den står på vaskerom i kjeller. Det er sluk i rommet.
Det er montert sentralstøvsuger i boligen. (Virker ikke) Hoveddel er plassert i bod i kjeller.
Det er montert utvendig elektriske markiser på fasade v/ soverom øst og v/ terrasse vest.
For ytterligere informasjon om boligens tilstand, se tilstandsrapport fra takstmann inntatt i
salgsoppgaven. Interessenter må lese tilstandsrapporten nøye før inngivelse av bud.
Beliggenhet
Eiendommen har en særdeles attraktiv beliggenhet i et rolig område mellom Larvik sentrum og Nanset
med umiddelbar nærhet til byens fasiliteter. Selv om du bor i rusleavstand fra sentrum, bor du i et
tilbaketrukkent boligstrøk fylt med flotte eneboliger og grønne hager.
For den aktive er det flotte turmuligheter i nærområdet. Følg Bystien til idylliske Bøkeskogen som ligger en
kort spasertur unna eiendommen. Her du finner du gode tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som
vinter. Ellers flotte turområder i Vestmarka som byr på turstier, fiskevann og løypenett. På vinteren er det
skiløyper på gamle E18, og det er kort vei opp til Kleiver stadioen. Månejordet har flotte akebakker.
En runde med diskgolf på Fagerli kan anbefales. Banen er pent opparbeidet i nyere tid hvor du finner 14
hull i skogsområdet. Diskgolf har blitt en populær aktivitet i Norge og passer for hele familien.
Indre havn ligger også i gangavstand fra eiendommen. Her finner du en hyggelig promenade langs sjøen
med volleyballbane og stupetårn. Området byr på flere serveringssteder/restauranter. Ta gjerne turen
innom for god streetfood som serveres fra food-trucks i sommer!
Batteristranda, Karistranda og Tollerodden er flotte badestrender som er ypperlige å besøke på varme
sommerdager. Ta også turen til Farris for en deilig dukkert etter en treningsøkt i Bøkeskogen. Eller hva
med å kaste seg på sykkelen; På 18 min har man syklet til krabbefiske i Viksfjord og middag på
Seilerhytta.
Det er i tillegg kort vei til jernbanen, Kulturhuset Bølgen og Fritzøe Brygge.
Løpende kostnader
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber (Tv og internett), og har kostnad på kr. 800,- pr mnd.
Dagens eier har hatt et strømforbruk på ca. 15.400 kwh for 2022, dette er inkl forbruket i utleide delen.
Boligen er forsikret gjennom Gjensidige og har årlig premie er kr. 16.381,-
Boligen er tilknyttet Sector Alarm og har kostnad på kr. 700,-. Ny eier kan tegne ny avtale/ overta dette om
ønskelig.
Innboforsikring kommer i tillegg.
Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere
avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler,
kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrad 2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):
- Innvendig overflater: Noe "bom" i gulvfliser i entre 1 etg, noe åpninger på laminatskjøter på soverom og
stue i kjeller, noe sprang på gulvfliser i stue i kjeller.
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og på undertak.
- Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Åpninger i rekkverk på balkong 2. etg og terrasse 1. etg. er
ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Etasjeskille/gulv mot grunn (2. etg): Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2
meter og over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til
godkjente måleavvik. Noe knirk i stue.
- Etasjeskille/gulv mot grunn (underetasje): Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde
på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Påvist
andre avvik: Plastfolie på yttervegg mot terreng.
- Vaskerom kjeller: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
- Bad 2. etg: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Vaskerom 1. etg: Påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er
påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til
gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Bad 1. etg: Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det ble observert feil ihht.
oppbygning av konstruksjonen, det ble observert plastfolie på vegg mot bad.
- Kjøkken kjeller: Det er ikke montert komfyrvakt eller lekkasjeseteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum.
Dette er det krav til ut ifra alder på kjøkken.
- Toalettrom: Kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Elektrisk anlegg: El-skap i stue i kjeller. Alder: For det meste byggeår, noe oppgraderinger i 2022.
Samsvarserklæring fra 2011 og 2012, ikke rapport/erklæring fra arbeider i 2022.
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Følgende elementer er gitt tilstandsgrad 2 (Avvik som kan kreve tiltak):
- Vinduer: Stedvis noe slitasje. Vindu i stue 2 etg. med ekstra slitasje og skade i glass. Vinduslister ligger
stedvis langt ned mot vannbrett og er utsatt for fukt/råte. Vindu til stue i kjeller ligger langt ned mot bakken
og er utsatt for fukt/råte. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.
- Bad 2. etg: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.
Følgende elementer er gitt tilstandsgrad 3 (Store eller alvorlige avvik):
- Vaskerom kjeller: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.
- Vaskerom 1. etg: Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Manglende utførelse på gulvbelegg
v/dørkarmer. Se bilde under overflater gulv. Kostnadsestimat: Under 10 000.
- Bad kjeller: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Kostnadsestimat: 100
000 - 300 000.
- Bad 1. etg: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Kostnadsestimat: 100
000 - 300 000.
- Tekniske installasjoner: Sentralstøvsuger virker ikke. Kostnadsestimat: Under 10 000.
- Forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Kostnadsestimat: Under 10 000.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i
underetasje/kjeller?
Ja. Kommentar: Saltutslag hjørne vaskerom kjeller. Samme status idag som ved overtagelse 2008.
- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun faglært. Firmanavn:
Byggm. Thor Morten Hem
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2008 fjernet tak terrasse 2.etg, montert nytt rekkverk. Rettet
av terrassegulv 1.etg og montert
nytt rekkverk.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun faglært.
Firmanavn: Faugstad. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2022, installert egen strømmåler for
hybel i kjeller.
- Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel eller lignende? Ja
- Hvis ja, er rommene som benyttes til ovennevnte godkjent til beboelse (rom til varig opphold) av
bygningsmyndighetene? Ja. Kommentar: Hele kjelleretasjen.
Boligens areal
Primærrom: 263 kvm, Bruksareal: 303 kvm
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av
bygningsmyndighetene.
1. etasje:
Bruksareal: 96 m².
Primærrom: 94 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entré, hall, stue, kjøkken, bad og vaskerom.
2. etasje:
Bruksareal: 93 m².
Primærrom: 90 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Stue, 3 soverom, bad og toalettrom.
Kjeller:
Bruksareal: 88 m².
Primærrom: 79 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entré, 2 stuer, kjøkken, soverom, bad og
vaskerom.
Garasje:
Bruksareal: 26 m².
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av
innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes
bruksareal (BRA). Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser.
Arealbekreftelse
Alle arealer i denne salgsoppgave er innhentet fra takstmann og offentlige registrere hos Larvik
kommune. Megler har ikke foretatt kontrollmåling av arealene.
Adkomst
Eiendommen har tilkomst fra bl.a. Dr. Holms vei og inn til Byskogveien.
Det vil bli skiltet med Leinæs & Partners visningsskilt i forbindelse med fellesvisning. Benytt gjerne kartet i
annonsen til å lage adkomstbeskrivelse.
Tomt
Areal: 890 kvm, Eierform: Eiet tomt.
Eiendommen består av to gnr/bnr og har følgende arealer:
Gnr. 3020, bnr. 2664: 495 kvm. Eneboligen er oppført på denne tomten.
Gnr. 3020, bnr. 2725: 395 kvm. Denne tomten er ubebygd, og utgjør idag mesteparten av hagen.
Garasje / Parkering
Det er parkeringsplass i garasje og på egen tomt.
Byggemåte
Hentet fra tilstandsrapporten utarbeidet av Contaxt v/ Petter Christiansen.
Det er støpt dekke i kjeller. Grunnmur av lettklinker blokker som er pusset og malt på utvendige fasader.
Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/reisverk, det er kledning på fasader. Takkonstruksjon
med halv valmet tak og oppløft/ark, det er takstein som tekking. Konstruksjonen er lukket, men
etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt
himlet med
plater eller panel.
Garasje er oppført i trekonstruksjoner og med liggende kledning på fasader. Stedvis noe svertesopp på
fasader. Det er takstein som taktekking. Noe åpninger under mønesteiner, bør vurderes utbedres på sikt.
Det er montert leddport av trevirke og m/elektrisk portåpner.
For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapporten
Ferdigattest / brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse på boligen datert 28.08.1990. Gjenstående arbeider er:
Innvendig: Merke skap for husbrannslange. Minst annet hvert rom i kjeller skal ha rømningsvei etter
byggeforskriftenes kap. 31:52 og 30:76. Kjelleretasjen ferdigstilles.
Utvendig: Håndlister på begge sider i utvendig kjellernedgang. Åpninger i rekkverk på balkong skal ikke
være over 0,1 m.
Garasjen er ikke oppført.
Frist for utløp: 01.01.1991.
Det gjøres oppmerksom på at rommene som idag er innredet som kjøkken og den ene stuen ved siden
av kjøkkenet i kjeller er byggesøkt som "disp rom".
For å få rommene bruksendret fra sekundærdel til hoveddel bolig må det skiftes et vindu på kjøkken og et
i stuen da eksiterende vinduer er litt for små. Deretter meldes bruksendring av rommene til kommunen.
Tiltaket utløser ikke plikt om nabovarsling og er en enkel og rimelig prosess.
Kjøper bærer selv ansvaret for å søke godkjenning, og utføre nødvendige arbeider, dersom man ønsker å
få godkjent disse rommene som kjøkken og stue.
Den andre stuen og soverommet nede er godkjent ihht til byggesaken i 1990.
Ihht til dagens krav har vinduene på disse rommene tre cm for lav rømmingsvei. Vinduene måler: Bredde
97x høyde 57 cm.
Dagens krav er høyde på minimum 60 cm. Vi har vært i kontakt med Larvik kommune og de bekrefter at
det var andre krav i 1990 og at vinduene er godkjent.
Kjølerom er gjort om til vaskerom i 2008.
Garasjen ble bygget i 2008 ihht til tidligere godkjente tegninger. Formelt var denne godkjenningen gått ut
på dato ved oppføringen.
Det er følgelig heller ikke utstedt ferdigattest.
I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt
om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest,
forutsatt at de ellers er bygd i henhold til godkjenning dersom det var søknadspliktig på
oppføringstidspunktet.
Barnehage / skole i området
Oversikt over nærmeste barnehage og skoler:
Bakkebygrenda barnehage (0-5 år) ca. 0.4 km
Hakkebakkeskogen barnehage (1-5 år) ca. 0.4 km
Jegersborg barnehage (1-5 år) ca. 0.6 km
Mesterfjellet skole (1-10 kl.) ca. 0.9 km
Thor Heyerdahl videregående skole ca. 1.8 km
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt
henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.
Adgang til utleie
I kjeller er det innredet til hybel, som er mulig å leie ut.
Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boenheten.
Oppvarming
Oppvarming av boligen ved bruk av elektriske varmekabler på bad 2 etg, entre, hall og bad i 1 etg samt
entre, stue, soverom, bad og vaskerom i kjeller. Det er vedovn i stue 1 etg. og peis m/innsats på kjøkken 1
etg. Ellers panelovner.
Larvik kommune opplyser at siste feiing var 30.04.2021, og siste tilsyn var 29.04.2019. Kommunen har
ikke registrert noen avvik ved det siste tilsynet.
Det gjøres oppmerksom på at dersom noen av rommene ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder
ved visning følger dette heller ikke med.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter E
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra
selger, kontakt megler.
Kommunale avgifter
Kr. 14 289 pr. år (Årsprognose 2023)
Det betales kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon samt feie- og tilsynsgebyr.
Det er fire gebyrterminer i året med forfall i februar, mai, august og november.
Eiendomsskatt
Det er innført eiendomsskatt i Larvik kommune. Eiendomsskatten skal innkreves sammen med
kommunale avgifter, normalt 4 ganger i året. Første innkrevning for 2023 skjer 3. og 4. kvartal 2023.
Satsen for 2023 er for boliger 1 promille av Skatteetatens formuesgrunnlag. Satsen kan maksimalt økes
opp til 4 promille i 2026.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr. 1 953 374 pr. 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr. 7 032 146 pr. 31.12.21
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk
sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og
bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).
Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil
utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar)
og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).
Regulering
Eiendommen ligger i et uregulert området, men er avsatt til boligbebyggelse ihht kommunedelplan. Den
ligger i et område som er underlagt bestemmelse ENH_1 som betyr: Nye tiltak skal tilpasse/videreføre
den enhetlige bebyggelsesstrukturen i området, dvs. volum, takform, materialbruk og fargebruk. For
ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.
Offentlige planer
Ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.
Det ligger en ubebygd tomt ved siden av som er regulert til bolig ihht. kommunedelplan.
Konsesjon / Odel
Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.
Kjøper må undertegne grønt egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet på den ubebygde tomten.
Boplikt
Det er ikke boplikt i denne delen av Larvik kommune.
Tinglyste rettigheter og forpliktelser
Ingen servitutter/tinglyste rettigheter registrert.
Vei/vann/avløp
Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Larvik kommune. Det er private
stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.
Tilbehør
Følgende tilbehør medfølger handelen: Alle hvitevarer, inkl. gasskomfyr på kjøkken.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre
dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i
innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning
følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over
løsøre og tilbehør.
Boligselgerforsikring
Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring gjennom Anticimex forsikring.
Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven og interessenter må sette seg inn i dette
dokumentet før bud inngis.
Boligselgerforsikringen dekker selges ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold
ved eiendommen som man mener utgjør en mangel, vil Claims handling AS behandle reklamasjonen på
vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.
Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring
Partners har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette
innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.
Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a.
Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for
ytterligere informasjon.
Budgivning
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 95 99 40 44 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
Overtagelse
Etter avtale.
Diverse
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte
tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og
opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder.
Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud
inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det
kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med
vedlegg.
Lov om hvitvasking
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.
Salgsbetingelser
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Avhendingsloven
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Finansiering
Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser.
Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
Heftelser
§ 6-1.Lovbestemt pant i fast eiendom.
(1) For skattekrav etter lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane har vedkommende
kommune panterett foran alle andre heftelser i den eiendom skattekravet gjelder.
(2) Samme panterett har en kommune og kommunale etater for følgende særlige eiendomsavgifter:
a) avfallsgebyr etter lov 13.mars 1981 nr. 6 om vern mot forurensninger og om avfall,
b) feieavgift etter brann- og eksplosjonsvernloven § 28 annet ledd
c) årsgebyr for vann og avløp etter lov 16. mars 2012 nr. 12 om kommunale vass- og avløpsanlegg.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser.
Dersom det ønskes mer informasjon, kontakt megler
Adresse og matrikkel
Byskogveien 25, 3257, Larvik, Gnr. 3020 bnr. 2664 i Larvik kommune
Oppdragsnummer
22-23-0112
Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt
Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport,
egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i
fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne
kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Leinæs & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen,
dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på vår hjemmeside.
