Arealer
Totalt bruksareal: 216,0 m²
- BRA-i: 198,0 m²
- BRA-e: 18,0 m²
- BRA-b: 0,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 32,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Velkommen til Slettekroken 8 - Enebolig med fin og sentral beliggenhet i blindvei på Kvislabakken. Stor tomt og hage som grenser til Gråelva.
Kvaliteter som bør fremheves:
- Stor stue med atskilt kjøkken og utgang til terrasse, separat vaskerom og toalettrom i 1. etasje.
- 3 soverom med gode størrelser på hhv. 9,5, 7,5 og 7,5 kvm, baderom og bodplass i 2. etasje.
- Kjeller har kjellerstue og bodplass.
- Garasje og bred gårdsplass med gode parkeringsmuligheter.
Tomta har svært gode solforhold og flere uteplasser. Flott og velholdt hage med diverse beplantning som plommetre, morelltre og epletrær - Se boligfilm og 360-visning i annonsen. Boligen ligger sentralt til på Kvislabakken i et rolig nabolag med kort avstand til bla. dagligvarebutikk, barneskole, barnehage og fotballbane.
Vi ønsker velkommen til en trivelig visning!
Innhold
ENEBOLIG
Primærrom:
Kjeller: Stue, 2 ganger.
1. etasje: Stue, kjøkken, toalett, vaskerom, 3 ganger.
Loft: 3 soverom, bad, gang.
Sekundærrom:
Kjeller: Bod.
GARASJE
Sekundærrom:
1. etasje: Garasje.
Areal:
ENEBOLIG
Bruksareal (BRA) Kjeller: 74m².
Bruksareal (BRA) 1. etasje: 84m².
Bruksareal (BRA) Loft: 40m².
Bruksareal (BRA) totalt: 198m².
Primærareal (P-ROM) Kjeller: 46m².
Primærareal (P-ROM) 1. etasje: 84m².
Primærareal (P-ROM) Loft: 40m².
Primærareal (P-ROM) totalt: 170m².
Sekundærareal (S-ROM) Kjeller: 28m².
Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje: 0m².
Sekundærareal (S-ROM) Loft: 0m².
Sekundærareal (S-ROM) totalt: 28m².
GARASJE
Bruksareal (BRA) 1. etasje: 18m².
Bruksareal (BRA) totalt: 18m².
Primærareal (P-ROM) 1. etasje: 0m².
Primærareal (P-ROM) totalt: 0m².
Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje: 18m².
Sekundærareal (S-ROM) totalt: 18m².
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
-Dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger. Det foreligger ikke tegninger over kjeller i kommunens arkiver.
-Det er avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde under 2 meter. Det er ikke tilfredsstillende rømning fra kjeller samt at dagslysforhold på kjellerstue ikke er tilfredsstilt.
-Gang med trapp og gang mellom stue og bod er medregnet som primærrom da denne fører kjellerstue. I 1. etasje er garasje medregnet som BRA-e da denne henger på yttervegg.
Arealmålingene måles etter bransjestandarden ""Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger"". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn.
"Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no
Standard
ENEBOLIG
KJELLER
BOD: Støpt gulv og pusset overflate på vegger. Stubbloft i himling.
STUE: Teppe på gulv og panel på vegger. Panel i himling. Vedovn.
GANG 1: Støpt gulv og panel på vegger. Panel i himling. Trapp og parafinkamin.
GANG 2: Støpt gulv og panel på vegger. Panel i himling.
1. ETASJE
STUE: Parkett på gulv og tapet på vegger. Malte plater i himling. Kombinert ved/oljekamin. Utgang til terrasse.
KJØKKEN: Laminat på gulv, og flis på vegg over benkeplate og tapet på vegger. Malt overflate i himling. Innredning med mekanisk avtrekksvifte over stekesonen. Det er integrert platetopp, stekovn, mikroovn og oppvaskmaskin.
TOALETT: Belegg på gulv og belegg. Malt overflate i himling. Utstyrt med wc og servant.
VASKEROM: Flis på gulv og malt panel på vegger. Malt panel i himling. Utstyrt med bereder, opplegg for vaskemaskin og skyllekum.
GANG 1: Parkett på gulv og tapet på vegger. Takess i himling. Trapp.
GANG 2: Belegg på gulv og panel på vegger. Panel i himling. Sikringsskap.
GANG 3: Laminat på gulv, og panelplater og malt panel på vegger. Malt panel i himling. Trapp.
LOFT
SOVEROM 1: Belegg på gulv og malt tapet på vegger. Malt overflate i himling. Garderobeskap.
SOVEROM 2: Laminat på gulv og malt tapet på vegger. Malt overflate i himling. Garderobeskap.
SOVEROM 3: Laminat på gulv og tapet på vegger. Malt overflate i himling. Garderobeskap.
BAD: Flis på gulv og flis på vegger. Takess i himling. Gulvvarme. Utstyrt med badekar, dusjhjørne, naturlig avtrekk, servant, servantskap og veggmontert wc.
GANG: Belegg på gulv og tapet på vegger. Malt overflate og luke til kaldloft i himling. Trapp.
GARASJE
1. ETASJE
GARASJE: Ubehandlet gulv og ubehandlet vegger. Ubehandlet himling. Mekanisk portåpner og leddport i tre.
Adkomst
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.
Parkering
Garasje og bred gårdsplass med gode parkeringsmuligheter.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
2.Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja.
2.1Redgjør for hva som ble gjort: Renovert ca. 1998.
2.2Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja.
2.3Hvem er arbeidet utført av? Eventuelt firmanavn og navn på håndverker opplyses.
Fagfolk.
10.1Har det vært utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag? Hvis ja; beskriv hvilke tiltak som er utført.
Taktekking skiftet til Benders takstein i år 2000.
19.Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja. Påbegynt oppgradering av grovkjeller og vaskerom.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 2
TG 1: 11
TG 2: 18
TG 3: 3
TG IU: 0
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
-Rom under terreng:
Det er foretatt hulltaking under vindu i kjellerstue. Ved fuktmåling og inspeksjon ved hulltaking registreres det et høyt fuktinnhold i treverk og isolasjon. Det er ved fuktmåling i bunnsvill registrert en fuktkvotevekt på 49%. Tørt treverk har en fuktkvotevekt under 16%. Det er også benyttet plast mot grunnmur som er etter dagens byggemetode feil oppbygging da dette medfører til magasinering av fukt i konstruksjonen. Registrerte forhold er tegn på begrenset effekt av drenering. Fuktnivå i vegg kan også komme fra kapillært opptrekk fra grunnmasser da det ved byggetidspunkt ikke ble brukt fuktsperre mot grunnmasser. Anbefalte tiltak Det må foretas utbedring av rom under terreng. Ytterligere skader enn det som allerede er påvist kan oppstå. Innredede rom bør rives for å sikre god lufting av muroverflater. Før konstruksjonen kan lukkes må det gjøres ytterligere tiltak som drenering. Det gjøres oppmerksom på at redrenering av boligen nødvendigvis ikke fjerner problem med kapillært opptrekk fra grunnmasser. Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000.
-Våtrom: Vaskerom:
Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk: Det registreres ikke membran ved kontroll av sluk og ved vegger der det er manglende gulvlister. På vegger er det ikke etablert tettestjikt. Anbefalte tiltak membran, tettesjikt og sluk: Rommet står foran en oppgradering der det må etableres tettesjikt og fall til sluk. Utbedringskostnader membran, tettesjikt og sluk: 50 000 - 150 000.
-Våtrom: Bad:
Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk: Det er ikke etablert adkomst til sluk under badekar. Renhold av sluk er derfor ikke mulig. Det er foretatt en inspeksjon av sluk i dusjsone. Membran var ikke synlig på denne sluk. TG-3 settes med bakgrunn i alder og manglende adkomst til sluk. Anbefalte tiltak membran, tettesjikt og sluk: Det anbefales å installere et dusjkabinett for å begrense overflater for belastning med fritt vann. Sluk under badekar må gjøres tilgjengelig. Utbedringskostnader membran, tettesjikt og sluk: 50 000 - 150 000.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
-Drenering:
Det registreres ved utvendig inspeksjon, grunnmursplast med topplist. Det er ved hulltaking i kjellerstue påvist høyt fuktnivå som tilsier at drenering har begrenset funksjon. Det er stedvis fall mot grunnmur. Anbefalte tiltak Det bør etableres tilfredsstillende fall fra grunnmur. Nærmere undersøkelser anbefales og tiltak på drenering kan ikke utelukkes.
-Grunnmur og fundament:
Det registreres enkelte sprekker i utvendig murpuss. Anbefalte tiltak: Det anbefales å gjenpusse sprekker i murpuss for å se om forholdet er stabilt eller om konstruksjonen er i bevegelse.
-Balkong, terrasse, platting: Adkomst fra stue:
Det registreres merkbare skjevheter i terrassegulv. Ved nivillering av gulv er det påvist en skjevhet fra terrassedør mot trapp på over 6 cm. Rekkverket måles til 90cm på befaringsdag samt at enkelte rekkverksbord var borte noe som medførte til større åpninger enn tillatt. Anbefalte tiltak: Tiltak anbefales.
-Balkong, terrasse, platting: Adkomst utvendig:
Balkonger og terrasser som ligger mer enn 50 cm over terreng skal sikres med rekkverk. Rekkverket blir målt til 70 cm. og er lavere enn forskriftskravet på 100 cm. Anbefalte tiltak: For å lukke avviket må høyden på rekkverket heves til dagens krav på 100 cm.
-Vinduer og dører:
Med tanke på oppnådd alder er punktering av glass i tiden som kommer påregnelig. TG 2 er satt med bakgrunn i alder (isolerglass over 30år) og det vil være risiko for at vindusglass punkterer. Anbefalte tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare tiltak utover normalt vedlikehold.
-Ildsted/Skorstein:
Platen under ildsted i 1. etasje er har ikke tilfredsstillende lengde/ størrelse. Den måles til 22cm foran ildsted. Stige til taket er ikke forskriftsmessig oppsatt. Pipa er derfor ikke kontrollert utvendig over tak. Pipa er en eldre teglsteinspipe. Erfaringsmessig ser vi at teglsteinspiper ofte har et behov for rehabilitering. Anbefalte tiltak Med bakgrunn i påviste avvik og for en vurdering av eventuelle tiltak anbefales en ytterligere kontroll av pipa/ildsteder utført av brann- og feiervesen.
-Toalettrom:
Det registreres at servant har sprekker. Rommet har kun naturlig ventilering. Det bemerkes at servantarmatur mangler sil og det spruter vann utover vegg ved tapping. Rommet fremstår med aldringsslitasje og tiltak må påregnes. Anbefalte tiltak: Det bør etableres mekanisk avtrekksvifte med tilluft under dørblad samt utskiftning av servant. Rommet fremstår med behov for oppgradering.
-Trapp:
Åpninger i rekkverk på trapp til 2. etasje er over 10cm. Åpninger i trappetrinn er over 10cm. Det er ikke etablert håndløper på vegg. Begge trapper mangler håndløper, Kjellertrapp er bratt og mangler rekkverk i trappeløp. Anbefalte tiltak: Det må etableres tilfredsstillende rekkverk i trappeløp til kjeller. Håndløper på vegg anbefales montert. Åpninger i trappetrinn og rekkverk bør minskes for å øke sikkerheten for barn og dyr.
-Avløpsrør:
Det er ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med avløp. Innvendige avløpsrør fra byggeår har nådd en høy alder og gir økt risiko for skader i tiden som kommer. Anbefalte tiltak: Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å skifte avløpsrør.
-Vannledninger:
Vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Stoppekran plassert i kjeller og fungerer som tiltenkt Anbefalte tiltak: Vannledninger bør skiftes i forbindelse med fremtidig oppgradering av våtrom/kjøkken.
-Elektrisk:
Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 01.01.1999. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Anbefalte tiltak: Boligen har et eldre elanlegg uten dokumentasjon. Det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, og nødvendige tiltak vurderes deretter.
-Varmesentral:
Det er etablert varmepumpe på stue. Denne er ikke funksjonstestet på befaringsdag. Varmepumpe fra 2011 har nådd over halvparten av forventet levetid. I kjeller er det oljetank fra byggeår. Denne er ikke sanert. Det er ikke fremvist pålegg om sanering. TG-2 settes på nevnte forhold. Anbefalte tiltak: Service av varmepumpe anbefales for å opprettholde effekt og levetid. Det bør undersøkes vedr oljetank og sanering.
-Varmtvannsbereder:
Bereder er plassert i rom med sluk. Berederen er over 20 år har usikker restlevetid. Anbefalte tiltak: En utskifting av bereder som følge av oppnådd alder/( over 20 år) er påregnelig.
-Våtrom: Vaskerom:
Oppsummering av overflater: Det er ikke tilfredsstillende fall til sluk. Oppsummering av ventilasjon: Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute. Tilstandsgrad 2 er satt selv om løsningen tilfredsstiller forskriften ved byggeåret. Anbefalte tiltak ventilasjon: Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk.
-Våtrom: Bad:
Oppsummering av overflater: Det er ikke tilfredsstillende fall til sluk. Dusjhjørne har tett gulvskinne og vann ledes til sluk under badekar. Det bemerkes at det ikke er foretatt kontroll av/ påvist sluk under badekar Det er etablert innebygd badekar. Det er tilordnet åpning i flis ved badekar der lekkasjevann kan renne inn. Inspeksjon under badekar er ikke gjennomførbart. Vindu er plassert i våtsone, men beskyttet mot vannsprut med dusjdører Avtrekkskanal er ført gjennom tak og opp på kaldloft. Anbefalte tiltak overflater: Det anbefales å installere et dusjkabinett for å begrense overflater for belastning med fritt vann. Oppsummering av sanitærutstyr: Det er sprekker i servant Anbefalte tiltak sanitærutstyr: Servant må skiftes for å lukke avvik. Oppsummering av ventilasjon: Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute. Tilstandsgrad 2 er satt selv om løsningen tilfredsstiller forskriften ved byggeåret. Anbefalte tiltak ventilasjon: Det bør etableres mekanisk avtrekksvifte og tilluft under dør.
Byggemåte
ENEBOLIG
Enebolig er oppført i to etasjer over kjeller. Grunnmur er oppført i støpt betong. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med stående panel. Taket er et saltak og er tekket med betongstein. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med 2-lags isolerglass.
GARASJE
Garasje er oppført i én etasje. Bygningen har åpen fundamentering på pilarer. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med stående panel. Taket er et saltak og er tekket med betongstein.
Tomt
Denne tomten er eiet.
641,00 kvm.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger brukstillatelse datert 03.03.1976. Tillatelsen gjelder for nybygg på eiendommen.
Det foreligger ikke tegninger av kjelleren i kommunens arkiver og lovligheten i denne etasjen er derfor ikke mulig å kontrollere. i 1. etasje er det gjort endringer av boder. På befaringsdag var rom ved siden av vaskerom et stort rom med trapp til kjeller. Opprinnelig var dette et matrom, klær og skap/gang. Det er på byggetegninger ikke inntegnet trapp i dette området. Det er ikke tilfredsstillende rømning fra kjeller samt at dagslysforhold på kjellerstue ikke er tilfredsstilt.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen har vedfyring, varmepumpe og elektrisk oppvarming.
Energikarakter: F - Oransje