Arealer
Totalt bruksareal: 134,0 m²
- BRA-i: 125,0 m²
- BRA-e: 9,0 m²
- BRA-b: m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Takstmanns kommentar til arealberegning: Terrasse/balkong ble ikke målt opp på grunn av mye snø på befaringsdagen. Deler av areal i den ene boden i 1. etasje, samt kjellerrommet er ikke målbart på grunn av lav takhøyde. Ikke målbart areal er opplyst som ALH (areal med
lav himlingshøyde) summert med eventuelt målbart bruksareal som gir GUA (Gulvareal).
Det ene rommet i fjøset er ikke målbart på grunn av lav takhøyde. Ikke målbart areal er opplyst som ALH (areal med lav himlingshøyde) summert med
eventuelt målbart bruksareal som gir GUA (Gulvareal).
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beliggenhet
Eiendommen ligger midt i Røros sentrum, med kort gangavstand til kommunens fasiliteter av butikker, restauranter, kontorer, bank, skoler, kirke off. kommunikasjon osv.
Veletablert sentrumsområde med typisk sentrumsområde bestående av eldre bygårder, småhus og forretningsbygg.
Eiendommen ligger i enden av Bergmannsgata, som er en av de to hovedgatene i Røros sentrum. Stilrene Bergmannsgata er selve bykjernen som ble bygd opp kort etter at Røros var grunnlagt. Denne gata var planlagt da som hovedgate.
Ca. 2 km til Røros flyplass med fly til/fra Gardermoen seks dager i uken. Ca 2,5 km til Røros golfpark. Kort avstand til flotte og varierte naturområder med bl.a. omfattende skiløypenett. Nærmeste alpinanlegg i Hummelfjell (ca 14 km) og Tänndalen i Sverige (ca 60 km).
Innhold
Bolig
Primærrom:
1. etasje: Eldhus, kjøkken, stue, bad, entré.
2. etasje: Toalett, 2 ganger, 3 soverom, soverom/stue, eldhusloft.
Sekundærrom:
1. etasje: Bod, stall.
2. etasje: Kott, bod, hems over stall/bod.
Kjeller: Uinnredet kjellerrom.
Fjøs
Sekundærrom:
1. etasje: 2 rom.
Standard
Bolig
1. etasje
Eldhus: Skifer på gulv og tømmer på vegger. Malt panel i himling. Peis. Trapp og utgang til platting.
Kjøkken: Belegg på gulv. Malt panel og malt tømmer på vegger. Stålplate på vegg over benk. Malte plater i himling. Panelovn. Luke til kjeller.
Stue: Belegg på gulv. Malt panel og tømmer på vegger. Panel i himling. Gulvvarme.
Bad: Flis på gulv. Malt panel og tømmer på vegger. Malt panel og downlights i himling. Utstyrt med opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk, servant i innredning, veggmontert wc og badekar med dusj.
Entré: Tregulv. Malt panel og tømmerpå vegger. Malt panel i himling. Gulvvarme. Trapp.
Bod: Uinnredet.
Stall: Uinnredet.
2. etasje
Toalett: Flis på gulv. Malt panel og tømmer på vegger. Malt panel i himling. Gulvvarme. Utstyrt med servant, wc og naturlig ventilering.
Gang 1: Malt tregulv. Malt panel og tømmer på vegger. Malt panel og luke til kaldloft i himling. Varmepumpe. Trapp og utgang til balkong.
Bod: Beiset tregulv. Beiset panel, samt noen ukledde vegger. Beiset panel i himling. Sikringsskap.
Gang 2: Beiset tregulv og malt panel på vegger. Beiset panel i himling.
Soverom 1: Beiset tregulv og beiset panel på vegger. Beiset panel i himling. Panelovn.
Soverom 2: Beiset tregulv. Beiset og malt panel på vegger. Beiset panel i himling. Panelovn.
Soverom 3: Teppe på gulv og malt panel på vegger. Malt panel i himling.
Soverom/stue: Teppe på gulv og malt panel på vegger. Malt panel i himling. Vedovn.
Kott: Teppe på gulv. Beiset panel, samt noen ukledde vegger. Beiset panel i himling.
Eldhusloft: Tregulv. Malt panel og tømmer på vegger. Panel i himling. Vedovn. Trapp.
Hems i stall: Uinnredet.
Kjeller
Uinnredet kjellerrom: Stoppekran, vannmåler og bereder.
Fjøs
1. etasje
Rom 1: Tregulv. Panel, tømmer og papp på vegger. Panel over takåser i himling.
Rom 2: Tregulv. Malt overflate og tømmer på vegger. Panel i himling.
Adkomst
Fra Røros jernbanestasjon så kjører du mot Oslo (Johan Falkbergets vei) i ca. 250 meter. Sving så til venstre inn Kjerkgata og sving så umiddelbart til høyre opp Bergmannsgata. Kjør gata opp ca. 300 meter og sving til høyre ned Rauveta, deretter til venstre opp Lorentz Lossius gata og sving umiddelbart til venstre inn i bakgården til gården som skal selges. Ved fellesvisning vil det bli godt skiltet i regi Nylander &Partners.
Diverse
Lovlighet: Vær oppmerksom på!
-Det er avdekt forhold som tyder på at boenhet ikke er delt opp i brannceller etter kravene i teknisk forskrift
-Det er ikke etablert noen brannskille mellom boenheter på kaldtloft. Boligen er bygd før 1985, og det var ikke krav til brannskille på loft mellom boenheter på oppføringstidspunktet.
-Det er avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde under 2 meter
-Flere rom i 2. etasje har ikke tilfredsstillende alternativ rømningsvei. Vinduer har for små åpninger for å tilfredsstille dette. Enkelte soverom i 2. etasje har takhøyde under 2,2 meter.
Krav til takhøyde: minst 2,20 m. Ved endring fra tilleggsdel til hoveddel for bygg oppført før 1.juli 2011 (TEK10) kan takhøyde ned til 2 m godkjennes. Deler av rom og etasjer kan ha lavere takhøyde jfr. skråtak. Krav til rømningsvindu: Fri høyde minimum 60 cm, fri bredde minimum 50 cm, samt at summen av fri høyde og fri bredde skal være minimum 150 cm. Rømningsvindu skal være tilrettelagt fra minimum annen hvert oppholdsrom i etasjer uten direkte adkomst til bakkeplan.
Selgers egenerklæringsskjema
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 1
TG 1: 1
TG 2:18
TG 3: 7
TG IU: 4
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
-Drenering: Oppsummering: Med bakgrunn i byggeåret er det ikke etablert grunnmursplast. Det er noe jordfukt i kjelleren som tyder på litt innsig av fukt. Dette er ikke unormalt med tanke på byggeår og utførelsesmetode. Det er stedvis terrengfall mot bygningen. Taknedløp er avsluttet over bakken, og grunnmur/kjeller får en forhøyet fuktbelastning. TG 3 på grunn av terrengfall mot bygning, noe som gir en ekstra fuktbelastning på grunnmur og kjeller. TG 2 settes for påvist fukt i kjeller, samt at det kan være manglende grunnmursplast. Anbefalte tiltak Fall på terreng rundt boligen bør tilordnes slik at overflatevann renner bort fra boligen. Det bemerkes at dette ikke kan være mulig ettersom bygningen ligger i vernesonen, men det bør undersøkes om det kan utføres. Avfuktingstiltak i kjeller anbefales utført som et alternativ. Taknedløp bør føres i rør under bakken. Det anbefales å undersøke dreneringen på tomten nærmere. Angitt kostnadsestimat er kun satt for nærmere undersøkelser av hvilke tiltak som kan utføres. Ytterligere kostnader kan påløpe. Utbedringskostnader: Under 10 000.
-Rom under terreng: Oppsummering: Det er et forhøyet fuktnivå i kjelleren. Dette har ført til litt råte de store gulvbjelkene under bjelkelaget. Råten er ikke vurdert å være av en slik grad at gulvet er svekket per i dag. Jordfukt er normalt i slike eldre kjellerrom, da grunnmursplast og fuktsperre ikke eksisterte ved oppføringsåret. TG 3 på grunn av påvist råte i bjelke. TG 2 for øvrige fuktforhold i rommet. Anbefalte tiltak Jevnlig kontroll av bjelkene anbefales, og det må påregnes tiltak for å få ned luftfuktigheten i rommet. Eventuelt må det utføres tiltak for å utbedre eller skifte de store bjelkene. Angitt kostnad er satt for utbedring av fuktforhold i kjeller. Dette ved bruk av avfukter eller lignende. God utlufting må ivaretas. Utbedringskostnader: Under 10 000
-Etasjeskille og gulv på grunn: 2. etasje: Oppsummering: Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik i de målte rommene på over 30mm, i tillegg til lokale skjevheter.
TG 3 på grunn av større skjevheter i gulv. Anbefalte tiltak: Det er ikke tegn på svikt, men på grunn av store skjevheter er det anbefalt opprettinger. Det utelukkes ikke at ytterligere kostnader kan påløpe. Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
-Ildsted/Skorstein: Oppsummering: Boligen har eldre ildsteder. Det er kort avstand mellom piperør og brennbart materiale på vegg (list/panel) i soverommet i 2. etasje. Avstandskravet er minimum 30 cm. Vedovn i eldhusloft har for liten avstand til bjelke i tak. Avstandskravet mot himling er minimum 50 cm. Det registreres noen sprekker i pipemur i eldhuset. I den åpne peisen registreres det noe snø, som tyder på at det er inndriv av nedbør i pipe over tak. Pipemurer over tak er ikke kontrollert på grunn av mye snø og vanskelig tilkomst. TG 3 er satt på grunn av kort avstand til brennbart materiale. TG 2 settes for sprekker i pipemur, samt tegn på inndriv av nedbør i pipe. Anbefalte tiltak: Med bakgrunn i påviste avvik og for en vurdering av eventuelle tiltak anbefales en ytterligere kontroll av pipa/ildsteder utført av brann- og feiervesen. Ytterligere undersøkelser over tak anbefales når forholdene ligger til rette. Etablering av tilfredsstillende pipehatt kan være et tiltak mot inndriv av nedbør. Utbedringskostnader: Under 10 000.
-Kjøkken: 1. etasje: Oppsummering av avtrekk. Kjøkkenet har ikke avtrekk. TG 3 som følge av dette. Anbefalte tiltak avtrekk: Mekanisk avtrekk over stekesonen anbefales etablert. Utbedringskostnader ventilasjon: Under 10 000.
-Trapp: Oppsummering: Trappen i eldhusrommet har manglende rekkverk i nedre del av trappeløpet. Etablerte rekkverk måles til en høyde under 90cm, og åpninger i rekkverket er over 10 cm. Dette utgjør en risiko for små barn og dyr. Trappene mangler håndløper langs veggen som er et krav iht. dagens forskrift om håndløper på begge sider. I 2. etasje på trapp ned til entré har rekkverket løsnet innfesting. TG 3 på grunn av manglende rekkverk i nedre del i eldhusrom. TG 2 settes for resterende forhold. Anbefalte tiltak: Manglende rekkverk må etableres. Det anbefales å forhøye lave rekkverk, samt forminske åpninger. Manglende håndløpere langs vegg må etableres. Løs innfesting på rekkverk må utbedres. Angitt kostnad er satt for etablering av manglende rekkverk. Utbedringskostnader: Under 10 000.
-Våtrom: Bad: Oppsummering av overflater: Det er lite fall til sluk. Under dør er det etablert en oppkant, men det er ukjent om det er brettet membran opp bak dekklisten. Det er et innbygget badekar i rommet, og det er ikke etablert drensåpninger for avrenning av lekkasjevann utenfor dusjsonen inn til sluket. Det registreres bom i 1 flis ved døren. Silikonfugen i overgang gulv/vegg har sprukket enkelte steder. Bak vasken er det vindu, og vinduet har ikke fuktbestandige overflater. TG 3 på grunn av sperre mot sluk. TG 2 for resterende forhold. Anbefalte tiltak overflater: Det bør etableres ventilering av det innbygde badekaret, da det kan oppstå sopp i slike hulrom som påkjennes av fukt. Det anbefales monterert et lukket dusjkabinett for å unngå fuktproblemer. På grunn av usikkerhet rundt utførelse av membran under dør, kan det medføre skader i konstruksjonen her om dette ikke er etablert. Lokal utbedring anbefales. Sprukkede silikonfuger bør utbedres. Vindu må fuktbeskyttes. Angitt kostnadsestimat er satt for eventuell fjerning av badekar og montering av dusjkabinett. Dette må vurderes av den enkelte.Utbedringskostnader overflater: 10 000 - 50 000.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
-Grunnmur og fundament: På utvendig grunnmur registreres noen sprekker, men dette er ikke unormalt med tanke på alder. Det registreres ingen forhold som tyder på fare for konstruksjonssikkerheten, og det bemerkes at en gråsteinsmur kan bevege seg noe på grunn av bevegelser i byggegrunnen. TG 2 på grunn av sprekker i grunnmur.
-Vinduer og dører: Det registreres til dels slitte vinduer (av eldre dato). Det er stedvis slitte utvendige omramminger. Flere innvendige dører er til dels slitte, men dette er normalt med tanke på at de er av eldre årgang. Enkelte dører tar i karm. Balkongdøren er ikke kontrollert da den ikke var tilgjengelig på befaringsdagen. TG 2 på grunn av påviste forhold.
-Yttervegger: I 2. etasje registreres det stedvis rennemerker på ytterveggene i overgang mot himling/loft i enkelte rom. Dette kan komme av utettheter mot loftet eller manglende dampsperre. På befaringsdagen var det ikke stige til loftet, og det er ikke kontrollert nærmere. Soverom med malt panel på ytterveggene har tegn på heksesot/støvkondens mot himling/loft. Heksesot er ikke farlig, og det er ukjent årsak til forholdet. Det er stedvise merker i innerhjørner på yttervegger av tømmer. Dette kan komme av fuktinntrekk ved slagregn, og er ikke unormalt å se på slike eldre konstruksjoner. Utvendig er overflatene stedvis slitte. Yttervegg mot nordvest har noe kledning med utskiftings-/vedlikeholdsbehov. Bunnstokk under kledning har stedvise råteskader, og er ikke unormalt på grunn av alder og klimatisk slitasje. Kledningen har begrenset lufting. Manglende eller dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. TG 2 på grunn av påviste forhold.
-Loft (konstruksjonsoppbygging): Det var ingen stige for tilkomst til loftet på befaringsdagen. Inspeksjon er derfor ikke foretatt. Luken er plassert i gang utenfor toalett. I 2. etasje registreres det stedvis rennemerker på ytterveggene i overgang mot himling/loft i enkelte rom. Dette kan komme av utettheter mot loftet eller manglende dampsperre. På befaringsdagen var det ikke stige til loftet, og det er ikke kontrollert nærmere. Soverom med malt panel på ytterveggene har tegn på heksesot/støvkondens mot himling/loft. Heksesot er ikke farlig, og det er ukjent årsak til forholdet. TG 2 på grunn av synlige forhold fra underliggende etasje.
-Renner og nedløp: Eldre renner og nedløp er stedvis slitte. Enkelte nedløp har noen mindre deformasjoner. TG 2 på grunn av slitasje/deformasjoner i eldre renner/nedløp.
-Taktekking: Taket er snødekt og er ikke vurdert på befaringsdagen. Hovedtaket har ukjent alder. Synlige deler av metallplater over stall har bulker og rust. TG 2 er satt med bakgrunn i dette. Skifertekking er ikke vurdert med tilstandsgrad på grunn av ukjent alder og tildekking av snø.
-Kjøkken: 1. etasje: Innredning med profilerte fronter og benkeplater med stål og laminat. Det er nedfelt oppvaskkum i stål. Enkelte fronter/skrog er slitte, og har punktvise skader. TG 2 som følge av slitasje.
-Toalettrom: Toalettrom med flis på gulv. Malt panel og tømmer på vegger. Malt panel i himling. Utstyrt med servant, wc og naturlig ventilering. Sluk i rommet er plugget. Det bemerkes at utførelsen av rommet er tilsvarende som et tørt rom, og det frarådes derfor å tas i bruk som våtrom uten oppgraderinger av tettesjikt. Rommet har kun naturlig avtrekk. Dette vil ikke fungere optimalt når det er liten temperaturforskjell inne og ute og når det er vindstilt. Det er ikke etablert tilluft. TG 2 på grunn av at ventilering ikke er tilfredsstillende.
-Avløpsrør: Kloakk er ikke luftet over tak. Lufting med vakumventil. Avløpsrør av støpejern har nådd en høy alder. Det er derfor forhøyet risiko for skader. TG 2 på grunn av at kloakk ikke luftes over tak, samt alder på støpejernsrør.
-Vannledninger: Det er delvis vannrør av høy alder i bygningen. Disse har økt risiko for lekkasjer. Enkelte vannrør mangler isolering hvor det er fare for frost. TG 2 på grunn av alder på eldre vannrør, samt enkelte frostutsatte rør.
-Elektrisk: Det foreligger kun samsvarserklæring på utførte arbeider i forbindelse med utskifting av det ene sikringsskapet. Utover dette finnes det ikke/er det ikke fremlagt annen dokumentasjon. TG 2 på grunn av manglende dokumentasjon.
-Varmesentral: Forventet levetid på en varmepumpe er ca 12 - 15 år. Med bakgrunn i alder vil det være risiko for feil på anlegget, eller at anlegget ikke fungerer optimalt, og som krever utbedring/utskifting. Service bør utføres minimum annen hvert år. TG 2 på grunn av alder, samt at service ikke har vært avholdt innen siste 2 år.
-Varmtvannsbereder: Berederen har avrenning til jordgulv, og vil øke fuktnivået i rommet ved en eventuell lekkasje. Berederen er over 20 år og har usikker restlevetid. TG 2 på grunn av alder og ikke tilfredsstillende lekkasjesikring.
-Ventilasjon: Det er flere rom som kun kan ventileres med åpning av vinduer. TG 2 som følge av dette.
-Våtrom: Bad: Det er benyttet uegnede materialer i våtsoner (ved badekar og vask) som ikke vil tåle belastningen av fritt vann. Rørføringer gjennom gulv har ikke synlig membran / mansjetter over gulvet. Tetting med mansjett / membran rundt rør bør avsluttet minst 25 mm over ferdig gulv for god vannsikkerhet. TG 2 på grunn av påviste forhold. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det
er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Dette var ikke et krav ved
oppgraderingsåret. Dolokket har dårlig innfesting. TG 2 på grunn av påviste forhold. Avtrekksviften har ulyd. Tilluftsventileringen vurderes begrenset. TG 2 på grunn av ulyd, samt for lite tilluft.
-Øvrig: Utvendig trapp/repos: Det er sprekker i fundament. Trappen mangler håndløper på vegg. Det er stor avstand mellom spiler iht. referansenivå 10 cm. TG 2 på grunn av påviste forhold.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:
-Støttemur:Støttemurer på eiendommen er snødekte og er derfor ikke vurdert. Anbefalte tiltak: For å avdekke tilstand må det foretas kontroll av forstøtningsmur når forholdene ligger til rette.
-Balkong, terrasse, platting: Det er etablert en balkong ut mellom etasjene i trappeoppgang fra entré. Balkongen er snødekt på befaringsdagen, samt at døren ut var tildekket. Bygningsdelen er ikke kontrollert. Platting på bakkeplan er i hovedsak snødekt på befaringsdagen. Bygningsdelen er ikke kontrollert. Anbefalte tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når de er tilgjengelig.
-Takkonstruksjon: Ikke inspisert pga. snø. Det er noe usikkert om takkonstruksjonen er luftet, da taket er snødekt, og loftet ikke har tilkomst på befaringsdagen. Tilstandsgrad er derfor ikke konkludert med.
-Utstyr på tak: Det er snødekt tak, og utstyr er derfor ikke kontrollert. Anbefalte tiltak:
Inspeksjon og vurdering av utstyr på tak anbefales når forholdene gjør det mulig.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Bolig
Bolig oppført i to etasjer. Bygningen er i bruk som forretnings- og overnattingsbygning per i dag, og er oppført på grunnmur av gråstein. Det er etablert en kjeller under kjøkkenet. Det er delvis støpt plate på mark i 1. etasje. Veggkonstruksjon er i hovedsak oppført i tømmer. Utvendig er bygningen kledd med stående panel, med unntak av stallen som har noe fritt eksponert tømmer. Taket på hoveddelen har saltaksform, mens det er pulttak på deler av stallen. Hoveddelen og noe av stallen har taktekking av skifer, mens det er metallplater på ett av takene på stallen. Etasjeskiller og kjøkkengulv i 1. etasje er av trebjelkelag. Vinduene er med koblede glass.
Fjøs
Fjøs oppført i én etasje over eldre gjødselkjeller. Grunnmur er oppført i gråstein. Veggkonstruksjon er oppført i tømmer og tre, og er delvis kledd med stående panel. Taket har saltaksform og er tekket med metallplater. Gulvkonstruksjon er av trebjelkelag. Vinduer er med enkelt glass.
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.
Tomt
Denne tomten er eiet.
kvm.
Trivelig og intim gårdstun med flott utsikt mot Røroskirka.
Ferdigattest/brukstillatelse
Verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest finnes i kommunens arkiver. Eiendommen er oppført før plan- og bygningsloven fantes.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med vedfyring, samt elektrisk oppvarming.
Energikarakter: G - Oransje
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Andre utgifter
Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:
Månedlige utgifter til TV-pakke og bredbånd.
Månedlige utgifter til energi, herunder elektrisitet og vedfyring
Forsikring.
Alarm.
Velforening/veilag, herunder brøyting/veivedlikehold.
Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.