Arealer
Totalt bruksareal: 61,0 m²
- BRA-i: 61,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 43,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Takstmann påpeker at romstørrelser og rømningsveier tilfredsstiller ikke dagens TEK-krav.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Leinæs & Partners v/Thomas Østmo har gleden av å presentere Rød 99!
Dette er en koselig hytte med fantastisk og sjønær beliggenhet med utsikt mot sjøen. Den ligger høyt, usjenert og fritt til med gode solforhold. Det er kort vei til badestrender og badeplasser. Hytta ligger mellom Håkavika og Svinevika - to populære hytteområder.
Hytta er arealeffektiv og inneholder: 3 soverom, kjøkken med spiseplass, trapp ned til stue med peis og sitttegruppe, og rom med dusjkabinett. I tillegg er det et lite bod/uthus med utedo/kammersløsning.
Tomten har gode solforhold og fin utsikt mot sjøen. Den flotte utsikten kan nytes både fra kjøkkenbordet og sofakroken. Her er det sol fra morgen til ca. 20-tiden på kvelden. Ved uvær ute kan man sitte og nyte synet fra stuen og se hvordan lyn og blåst herjer - Spektakulært!
På varme sommerdager kan det nytes en deilig utedusj på verandaen. Det er fin terrasse i tilknytning til stua og ved hyttas inngangsparti, så her kan du enkelt flytte deg rundt etter vær og vind. Du har god plass til det du måtte ønske av utemøbler, solseng og parasoll - perfekt utgangspunkt for å nyte en av områdets mange soldager. På hyttas samlingssted er det murt grill, stort bord og sitteplasser for mange gjester. Det skal nevnes at deler av terrassen samt den lille terrassen med glassrekkverk ikke er byggesøkt. Se pkt ferdigattest.
Dette er en koselig hytte hvor du kan skape ditt ferieparadis. Selger har i dag to båtplasser gjennom båtforening og 3 parkeringsplasser. 2 parkeringsplasser følger festeforholdet - den siste plassen leies av grunneier.
Velkommen til visning!
Beliggenhet
Hytta ligger fint til mellom Håkavika og Svinevika. Den ligger i et veletablert hytteområde, med blant annet flott sandstranden i Svinevika en kort spasertur unna. Her er det fine badeforhold for store og små. Hytta har en usjenert beliggenhet uten innsyn fra naboer og de deilige terrassen innbyr til avslapping eller dekket langbord for et hyggelig måltid med gode venner. Hytta ligger stille og fredelig til.
Det går en kyststi fra Hem til Kjerringvik. Da passerer man Svinevika, Håkavika og ender opp i Kjerringvik. I Kjerringvik er det småbåthavn og fine områder for piknik. Dette er en flott tur til fots eller med sykkel. Videre fra Kjerringvik er det også en kyststi til Ula - her er det kiosk. På vei dit passerer man Ranvika, Kjerringberget og Herfellbukta med flotte badestrender og svaberg. Sandefjord by er en kort biltur unna, og har mye å by på innen restauranter og cafeèr, og om sommeren er det et yrende liv på brygga. På brygga finner man restauranter som Skeie og Brødrene Berggren med sin mye omtalte fiskeforretning.
Sandefjord by med alle sine fasiliteter er en kort biltur unna, her finner man restauranter og caféer, og om sommeren er det et yrende liv på brygga.
Ca. 1,5 timer med bil fra Oslo.
Innhold
Hytta inneholder:
Gang: 5kvm
Soverom1:5.8kvm
Soverom2: 5.6kvm
Soverom3: 5.2kvm
Dusjrom: 1.4kvm
Servantrom: 3kvm
Kjøkken: 11.9kvm
Stue: 23.6kvm
I tillegg er det utebod/utedo på ca 3 kvm.
Standard
Dette er en hytte med fenomenal utsikt mot havet beliggende høyt i terrenget på Rød. Hytta ble oppført på begynnelsen av 1970-tallet og har fått flere oppgraderinger de senere årene. Det må påregnes flere vedlikeholdstiltak som innebærer materialutskiftninger de kommende år.
Følgende oppgraderinger er foretatt:
*oversikten er ikke nødvendigvis komplett.
2014 - Nytt taktekke
2019- Ny trapp (lengste delen) Satt opp av snekkerfirma
2020 - Utvidet terrasse i forkant av hytta mot sjøen (glassveranda er ikke byggesøkt)
2020 - Foretatt godkjent feier-/branntilsyn
2023 - Hele veggen mot sjøen er byttet i 2023, nye vinduer i stue. Ny innervegg fra stue mot kjøkken.
2024 – Nytt gjerde rundt tomten
Kjøkken
Det er eldre, men velfungerende innredning. Innredningen har fronter av malt heltre, skrog av foliert spon, samt benkeplate av foliert spon. Dobbel vaskekum med heldekkende benkebeslag. Frittstående hvitevarer som fryser, komfyr og kjøleskap. Ikke tappevann, men avløp går via rør til sprekk i fjellet. Det arbeides med å få vann og avløp til hytta, det forventes å ferdigstilles våren 2025.
Dusjrom
Ett rom er definert som dusjrom - men dette er et enkelt rom uten tappevann som takstmann har valgt å ikke kalle for våtrom. Rommet har gulvbelegg med oppkant til vegg, samt montert et dusjkabinett og vaskemaskin. Hvis vann kobles til en liten varmtvannsbereder kan rommet dusjes i, men har opplagt betydelig avvik. Tegn til fuktopptak i del av vegg. Det faller naturlig med en nybygging av våtrom når vann- og avløp blir tilgjengelig inn i bygget. Ventilasjon via ventil med naturlig avtrekk.
Tekniske installasjoner
- Pr idag har eiendommen en sommervannledning opp til eiendommen, dog ikke inn i bygget. Avløp fra vaskekummen etc til sprekker i terreng. Det opplyses at det i 2025 blir helårsvann (blir levert med varmekabel som kan slås av/på) og avløp til kommunalt/privat anlegg - det gjenstår sannsynligvis en restkostnad lik ca. 100.000,-.
- Eldre el. anlegg (ikke teknisk vurdert), med opprinnelig porselensikringer i skap, samt eldre kabler og kontaktpunkter i åpen el.anlegg.
- Oppvarming av bygget skjer via elektrisitet, samt vedfyring i åpen peis tilkoblet byggets pipestokk.
Bygget er ca. 55 år gammelt og den statistisk forventede levetid for flere bygningsdeler er utgått / nærmer seg slutten. Det betyr ikke at disse bygningsdelene er «defekt», men det kan bety at man må forvente et høyere vedlikeholdsbehov enn på en nyere bolig.
Adkomst
Fra Larvik: Kjør til Best bensinstasjon på Hem, ta til høyre inn på Kjerringvikveien. Kjør 1,2 km og ta til venstre mot Håkavika. Kjør her til veis ende, omtrent 1 km, der er parkeringsplasser. Fra parkeringen er det gangvei bort til trapp opp til eiendommen.
Fra Sandefjord: Kjør 303 mot Larvik, ta til venstre inn på Kjerringvikveien, før Best bensinstasjon på Hem. Kjør 1,2 km og ta til venstre mot Håkavika kjør 1,2 km og over i Rød. Kjør her til veis ende på grusveien, omtrent 1 km til felles biloppstillingsplasser. Fra parkeringen gå tilbake til båthavnen og gå langs vestsiden av denne. Det er skiltet langs stien. Til slutt er det trapper opp til hytta. Det gjøres oppmerksom på at trappen vil for noen oppleves som bratt.
Det er bom ett par hundre meter etter avkjøring på grusvei som må åpnes - ring megler så åpnes porten på fellesvisning.
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.
Parkering
Det medfølger 2 parkeringsplasser i festeforholdet - disse er på felles parkeringsområde.
Selger leier en ekstra parkeringsplass av grunneier. Hvis ny kjøper vil beholde den kommer det 789 kr i tillegg til festeavgiften årlig. Leien på denne parkeringsplassen skal reguleres sammen med festeavgiften i 2025.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema og megler har tatt med følgende svar etter relevans.
Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja, Hytta har sekket .
Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Ja, Maur i to vegger utbedret.
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, Tak byttet.
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært. Firmanavn Torolf stenersen. Tak byttet, pipebeslag, takrenner. Ferdig høst 2014.
Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser? Ja, Kommer vann og kloakk.
Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
Ja, en del av verandaen er ikke søkt om.
Tilleggskommentar: En del av verandaen er ikke søkt om. Det kommer vann og kloakk til hyttevegg. Søknad om å bygge bad er hos kommunen for behandling.
Les komplett egenerklæringsskjema fra selger, vedlagt i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
.Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
- Veggkonstruksjon: Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 (Avvik som kan kreve tiltak):
- Vinduer: Eldste vinduer har medgått forventet levetid.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):
- Dører: Generell elde og slitasje.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Krypkjeller: Krypkjelleren har risiko for ytterligere skadepotensiale.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
- Grunnmur og fundamenter: Bygget har skjevheter.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:
- Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Synlig noe svertesoppgroe på undertak er visuelt synlig via luftespalte i gesims.
- Radon: Randonmåling ikke foretatt. Det kan ikke forventes å være utført radonsikrende tiltak på oppføringsåret. Det forelå ikke krav til radonsikring pr byggeår - ei heller er det krav til radonmåling i slike hytter pr idag.
Takstmann har kommentar til areal og rombenevnelse:
Romstørrelser og rømningsveier tilfredsstiller ikke dagens TEK-krav.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Bygget er fundamentert til fast fjell med søylepunkter og murer av stein og blokker. Grunnen er fast, men det er
opplagte skjevheter i hele bygningskroppen. Under hytta finnes et delvis åpent krypareal mellom terreng og hyttas etasjeskiller. Det virker til at vann som renner inn under hytta, enkelt renner videre ut/under.
Yttervegger av stenderverk hvor kledningen er en kombinasjon av eldre- og nyere bordganger. Råteskader i
gesimskasse - hovedsakelig på baksiden av hytta, samt på langvegg med soveromsvinduer. Fire stk nye PVC-vinduer i stue retning sjøen, øvrige vinduer i opprinnelig stand fra byggeår med dertil behov for framtidig utskiftning.
Hyttas tak er tekket med det som antas å være «Derbigum» banelagt asfaltpapp montert av fagpersoner i 2014. Taket framstår i god stand og produktet er kjent for betydelig levetid.
Ca 37 kvm stor terrasse i forkant og på siden av hytta. Gulvdekke av nylig slipte terrassebord av eldre dato over
underliggende bjelkelag fundamentert med søyler til terreng. Tilbygget del av terrassen er bevisst ikke arealmålt da denne delen med glassrekkverk ikke er byggesøkt.
3 kvm stort sidebygg med utedo/kammerløsning. Bygget er en enkel trekonstruksjoner fundamentert på
betong/blokksøyler til terreng. Noe påbegynt råte i treverk mot grunn/søyler. Nyere undertaksbord, samt tekke av
shingelpapp montert som ufaglært egeninnsats.
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.
Tomt
Denne tomten er festet.
Det er ukjent hvor stor tomten er. Viser til festekontrakten for opplysninger om grensen.
Eiendommen som er etablert ved elektronisk tinglysing den 03.06.2019, er ikke oppmålt av kommunen. Eiendommen er matrikulert på bakgrunn av festekontrakt av 26.10.1970 og uten å ta stilling til grensene. Viser til festekontrakten for areal og beskrivelse av eiendommen.
Eiendommens plassering i kartet kan avvike fra eiendommens faktiske plassering i marka. Oppgitt areal i eiendomskartet er tilsvarende usikkert, og er kun beregnet ut fra grensene i matrikkelen.
Festet tomt
Festenummer:109
Bortfester: Hilde Rød,
Festeavgift pr. år: 12 034
Festeavgift regulert sist i 2015 og skal reguleres til neste år i 2025 etter konsumprisindeks.
Festekontraktsdato: 26.10.1970
Festekontrakt start dato: 26.10.1970
Transportgebyr: 2 000
Kreves samtykke til overdragelse: JA
Grunneier har ikke forkjøpsrett.
Festeavgiften for 2024 vil bli sendt ut i slutten av mai, begynnelsen av juni. Det gjøres oppmerksom på at festeavgiften – i utgangspunktet- blir å avregne direkte mellom partene pr. overtakelsen.
Selger leier en ekstra parkeringsplass av grunneier. Hvis ny kjøper vil beholde den kommer det 789 kr i tillegg til festeavgiften årlig. Leien på denne parkeringsplassen skal reguleres sammen med festeavgiften i 2025.
Viser til festekontrakt for mer informasjon.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
Det foreligger godkjente tegninger som stemmer med dagens bruk med unntak av at soverom nr 3 ble byggesøkt som bod. Kommunen opplyser at hytta er godkjent i 1971.
På originale byggetegninger er det merket terrasse ut for stuen. Den er ikke målsatt på tegningen. Selger opplyser at den del av terrassen som er naturlig ut for stuen ble bygget samtidig med hytta. Dette gjelder også terrassen ved inngangspartiet. Resterende terrasser er bygget senere og er ikke byggesøkt. Kjøper overtar tiltaket slik det står.
Adgang til utleie
Fritidseiendommen kan i sin helhet leies ut til fritidsformål.
Det gjøres oppmerksom på gjeldende skatteregler for utleie av fritidseiendom.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med åpen peis i stue.
Energikarakter: G - Rød
Energiforbruk foregående år var 200 kwh.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Larvik kommune opplyser at siste feiing var 22.07.2020, og siste tilsyn var 22.07.2020. Kommunen har ikke registrert noen avvik ved det siste tilsynet.
Det gjøres oppmerksom på at dersom noen av rommene ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.