Arealer
Totalt bruksareal: 196,0 m²
- BRA-i: 115,0 m²
- BRA-e: 81,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 63,0 m²
Takstmanns kommentar til arealberegning:
Garasje: Deler av arealet på loft er ikke målbart pga lav takhøyde. Ikke målbart areal er opplyst som ALH (areal med lav himlingshøyde) summert med
eventuelt målbart bruksareal som gir GUA (Gulvareal).
Lekehuset har ikke måleverdig areal.
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Frittliggende enebolig med stor garasje sentralt beliggende i et attraktivt boligområde på Stormoen, Røros sentrum. Boligen er oppført i 1960, men er de senere årene blitt kraftig oppgradert i senere tid med bl.a.: Ny drenering, etterisolering av vegger og ny utvendig kledning, nytt bad og kjøkken, vann og avløpsrør, nye vinduer , og ny takpanel og veggplater innvendig. Garasjen er oppført i 2013 og fremstår som meget romslig og praktisk.
Beliggenhet
Eiendommen ligger sentralt til på Stormoen som er et rolig og barnevennlig området med gangavstand(ca. 10 min) til sentrum med alle fasitiliteter og servicetilbud, skoler, barnehager og ny flerbrukshall. Det er et bredt aktivitetstilbud på Røros med bl.a. alpinbakke for barn, bowlinghall, kulturhus med kino, golfbane, motorcrossbane og ungdommens hus.
Innhold
Kjeller:
Kjellerstue, toalett, gang.
S-rom: Bod.
Første etasje:
Kjellerstue, toalett, gang.
Standard
Enebolig
Kjeller
Toalett: Malt betonggulv og malt overflate på vegger. Malt panel i himling. Panelovn. Utstyrt med servant i innredning og wc.
Bod: Malt betonggulv og malt overflate på vegger. Panel i himling. Bereder, stoppekran, mekanisk avtrekk og opplegg for vaskemaskin.
Gang: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt panel i himling. Trapp.
Kjellerstue: Laminat på gulv. Tapet og malte plater på vegger. Malt panel i himling. Panelovn.
1. etasje
Soverom 1: Laminat på gulv og malte panelplater på vegger. Ferdigmalt panel i himling. Panelovn.
Soverom 2: Laminat på gulv og malte panelplater på vegger. Ferdigmalt panel i himling.
Soverom 3: Laminat på gulv og panelplater på vegger. Ferdigmalt panel i himling. Panelovn.
Gang: Laminat på gulv og malt panel på vegger. Ferdigmalt panel og luke til kaldloft i himling.
Vindfang: Laminat på gulv og malt panel på vegger. Malt overflate i himling.
Bad: Belegg på gulv og våtromsplater på vegger. Takess i himling. Gulvvarme. Utstyrt med opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk, servant, wc og dusj med forheng og glassvegg.
Trapperom: Malte plater på vegger. Malt overflate i himling. Trapp og sikringsskap.
Kjøkken: Laminat på gulv og malte panelplater på vegger. Delvis laminatplater på vegg over benk. Ferdigmalt panel i himling. Innredning med opplegg for oppvaskmaskin og mekanisk avtrekksvifte over stekesonen. Det er integrert platetopp, stekovn, mikroovn og kjøl/fryseskap.
Stue: Laminat på gulv og malte panelplater på vegger. Ferdigmalt panel i himling. Vedovn og varmepumpe. Utgang til terrasse.
Garasje
1. etasje
Garasje: Støpt gulv og delvis platekledde vegger. Ukledd himling.
Loft
Uinnredet loft: Uinnredet.
Adkomst
Fra Røros jernbanestasjon: Følg RV 30 nordover ca. 200 m. Ta vei til venstre merket mot flyplass. Følg veien ca. 350 m. Johan Kviknes vei tar av til høyre få meter før vei til flyplassen tar av til høyre. Nr. 3 ligger på høyre side av veien.
Parkering
Garasje og parkering på tomta.
Diverse
Selger ønsker å presisere at panelovn og taklampe på sov. 3 følger ikke huset det samme gjelder de 2 lysfigurene ved garasjeport, uttrekkbar levegg på veranda, trommel med hageslange og lyskrone og taklampe på stue.
Selgers egenerklæringsskjema
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 2
TG 1: 2
TG 2: 22
TG 3: 1
TG IU: 2
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Trapp:
Det er ikke etablert rekkverk ut mot gang, men det bemerkes at dette kan være vanskelig med dagens
utforming av trapp og gang. Det er stor avstand mellom trinn. Trappen er forholdsvis bratt, og det mangler
håndløpere. Trappen er smalere enn 80 cm som er et krav iht. dagens forskrift.
TG 3 på grunn av manglende rekkverk.
TG 2 settes for resterende forhold.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Drenering:
Selv om dreneringen er oppgradert kan det fremdeles være noe fuktopptrekk fra grunnen. Ved kontroll på
overflater i kjelleren ble det påvist litt saltutslag på gulv i boden. Det er ikke etablert fuktsikring under
kjellergulvene, da dette ikke var vanlig ved byggeåret. Noe fuktopptrekk fra grunnen må derfor påregnes.
Vegger og gulv er enten malt eller kledd, samt at deler av bod har en del lagrede gjenstander, og
kontrollen blir derfor noe begrenset.
Hulltaking i utforet vegg i kjellerstue viser ingen indikasjon på vesentlig svikt i drenering, men det bemerkes
at det blir målt stedvis forhøyede verdier på gulv og nedre del av veggoverflater. Det er noe synlig
grunnmursplast over terreng, men denne mangler stedvis topplist. Stedvis er det ikke etablert
grunnmursplast over terreng. Krypkjeller har ikke adkomst og innvendige forhold er ikke vurdert her.
Tomten er snødekt, og terrengforhold er ikke kontrollert.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Grunnmur og fundament:
Det er stedvise riss i synlig gulv på grunnen. Noe av gulvet er belagt med laminat og er derfor ikke synlig
for kontroll. Deler av bod er ikke synlig på grunn av lagrede gjenstander. Det registreres noe avskallet
betong på gulv i toalettrom. Grunnmursvegger er delvis kledd med pusset tresonitt, og det er registrert
noen riss i synlige veggoverflater. Det er registrert noen mindre riss i grunnmur utvendig, men ikke av
vesentlig grad. Grunnmur på gavl mot nord er snødekt og kontroll kan ikke foretas her. Påviste riss er ikke
unormalt med tanke på alder.
TG 2 på grunn av stedvise riss i grunnmur.
Krypkjeller:
Det er etablert krypkjeller under ca. halvparten av bygningen. I grunnmuren registreres det noen luftehull.
Det er ikke etablert tilkomst.
TG 2 på grunn av at innvendig inspeksjon ikke er mulig.
Rom under terreng:
Hulltaking og fuktmåling i påforet konstruksjon er foretatt i nedre del av vegg i kjellerstue. Ved fuktmåling i
treverk i veggen, måles det et fuktinnhold som er under faregrensen for utvikling av skader, på ca. 11%. Det
blir stedvis målt forhøyede verdier på gulv og nedre del av veggoverflater. Hulltaking viser feil oppbygging
av utlektet vegg med bruk av dampsperre i veggen. Dampsperre (plastfolie) er ikke anbefalt i utlektede
vegger på grunnmur hvor grunnmuren ligger mer en 50% under bakken pga. at denne hindrer uttørking.
Selv om dreneringen er oppgradert kan det fremdeles være noe fuktopptrekk fra grunnen. Ved kontroll på
overflater i kjelleren ble det påvist litt saltutslag på gulv i boden. Det er ikke etablert fuktsikring under
kjellergulvene, da dette ikke var vanlig ved byggeåret. Noe fuktopptrekk fra grunnen må derfor påregnes.
Kjellerstue kan kun ventileres ved åpning av vindu. Kontroll av bod er noe begrenset på grunn av lagrede
gjenstander.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Balkong, terrasse og platting:
Rekkverk på terrasse ved inngangsparti tilfredsstiller krav til høyde på oppføringstidspunktet, men er lavere
enn dagens forskriftskrav på 100 cm. På befaringsdagen er det etablert rullestolheis. Når denne fjernes vil
det være krav om rekkverk mot åpningen. Trapp ned til bakkeplan har ikke håndløper. Terrasse ved stue
har stedvis slitt rekkverk på innsiden. Kantbjelke som er festet inn på vegg har skjevheter. Ved trapper bør
det etableres håndløpere. Utover dette er terrassen snødekt, og kontrollen er begrenset.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Vinduer og dører:
Vinduer med koblet glass er stedvis slitte, og det registreres slitasje i utvendig karm på vindu på stue. Det
registreres litt bruksslitasje på hovedytterdøren, men ingen skader. Dør til toalett i kjeller, 1 eldre
soveromsdør og dør ned til kjeller tar i karm. Det er noe aldersslitasje i innvendige dører i kjeller.
Terrassedøren har ekstra tettepakning innvendig, og denne er blitt noe slitt mot terskel. Det er noen merker
på innvendige karmer som bør males over. Isolerglass i terrassedør har passert 30 år. Dette øker risikoen
for punktering.
TG 2 på grunn av påviste forhold og alder på glass i terrassedør
Loft: (konstruksjonsoppbygning): Kaldloft:
Det er ikke etablert dampsperre mot loftet. Dette var ikke vanlig å bruke ved byggeåret. Det kan derfor
være økt risiko for kondensering på loftet. I taktroen er det noen fuktskjolder ved gjennomføringer, men
dette er av gammelt av, før den nye taktekkingen ble lagt. Det er ikke registrert aktiv fukt eller skader på
befaringsdagen. Den gamle isolasjonen er noe komprimert. Etterisoleringsarbeid på loftet er ikke ferdigstilt.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Renner og nedløp:
Det registreres deformasjon mot bunnen av 2 nedløp som følge av frostspreng, samt noen små bulker på 1
nedløp.
TG 2 på grunn av deformasjoner i nedløp.
Takkonstruksjon:
Inspeksjonen er foretatt fra bakkenivå og inne på loft. Det mangler stedvis noe maling på forkantbord og
gesimsbord.
TG 2 på grunn av stedvis manglende overflatebehandling.
Etasjeskille på gulv på grunn:
Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik på gulv mellom 15 og 30 mm, i tillegg til enkelte
lokale skjevheter. Det er stedvis slitasje mellom skjøter på laminatgulv på stue, gang og vindfang.
TG 2 på grunn av høydeavvik på gulv og stedvis slitasje i laminatgulv.
Ildsted/skorstein:
Pipa er ikke innkledd, men har begrenset synlighet da noe av den er plassert mot krypkjeller (ikke tilkomst
til krypkjeller). Sotluke er lite tilgjengelig på befaringsdagen på grunn av lagrede gjenstander.
TG 2 er satt på grunn av begrenset synlighet av pipemur i kjeller/krypkjeller.
Kjøkken:
Innredning med profilerte fronter og benkeplate med laminat. Benkeplaten har nedfelt oppvaskkum.
Det registreres slitasje på flere skapfronter. Dette opplyses å være av rullestolbruk.
TG 2 på grunn av påvist slitasje på fronter.
Toalettrom:
Toalettrom i kjeller med malt betonggulv og malt overflate på vegger. Malt panel i himling.
Utstyrt med servant i innredning og klosett. Oppvarming med panelovn.
Betonggulvet har enkelte overmalte avskallinger. Servantskapet har 1 dør med skade i hjørnet. Rommet har
kun naturlig avtrekk. Dette vil ikke fungere optimalt når det er liten temperaturforskjell inne og ute og når
det er vindstilt. Det er ikke etablert tilluft til rommet.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Avløpsrør:
Det registreres noe rust i støpejernssluket. Anlegget er i hovedsak av nyere dato, men deler av anlegget
har nådd en høy alder. Dette gjelder rør mellom innvendig og utvendig del, samt støpejernssluk med
tilhørende rørdeler.
TG 2 på grunn av alder og rust på støpejernsrør.
Vannledninger:
Rørfordeling er plassert i rom uten sluk og har ingen annen lekkasjesikring. Rommet er utført med
muroverflater, men eventuelt lekkasjevann vil eventuelt kunne renne ut gjennom dør til gang. Innvendige og
utvendige vannrør er i hovedsak skiftet, men siste del mellom innvendig og utvendig del, samt inn til
bereder er fra byggeåret og har nådd en høy alder.
TG 2 på grunn av alder på rør fra byggeår, samt ikke tilfredsstillende lekkasjesikring fra rørfordeling.
Elektrisk:
Flere utførte arbeider på anlegget mangler dokumentasjon. Arbeidene ble utført i regi av en tidligere eier.
Det er derfor ukjent hvem som har utført arbeidene. Boligen har utover dette et eldre elanlegg uten
dokumentasjon, og feil kan ikke utelukkes.
TG 2 på grunn av manglende dokumentasjon på deler av anlegget.
Varmtvannsbereder:
Berederen har passert 20 år og har usikker restlevetid.
TG 2 på grunn av alder
Ventilasjon:
Stue og kjøkken er i hovedsak ventilert med åpning av vinduer. 1 vindu i stue har spalteventil, men denne er
tettet på befaringsdagen. Det vil uansett være begrenset ventilering av rom i forhold til størrelse og
bruksbelastning selv om denne åpnes. Kjellerstue er kun ventilert med åpning av vindu. Det er mekanisk
avtrekk i bod, og denne har en ulyd ved bruk. Boden har ikke tilluft.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Våtrom: Bad:
Det er ikke tilfredsstillende høydeforskjell mellom topp sluk og topp tettesjikt ved dør. Denne måles til ca. 15
mm. Rommet har flatt gulv med lokalt fall til sluk. Fall til sluk er tilfredsstillende, men ved en eventuell
lekkasje på utstyr i rommet kan det være risiko for at noe vann kan gå mot dør. Ved flatt gulv utenfor sluk
bør det være etablert oppkant på minimum 15 mm ved dør. Vindu er plassert i våtsone, og har karmer og
listverk som ikke vil tåle belastningen av fritt vann. Det bemerkes at vinduet er beskyttet med en
glassvegg. 3 plateskjøter i og ved dusjsone har «roset» seg ut litt. Dette kan tyde på monteringsavvik.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Rørføring for avløpsrør til vaskemaskin er ikke fuget. Tettesjiktene har nådd mer enn halvparten av
forventet levetid (mer enn 10 år). Dette gjør tettheten usikker i tiden som kommer.
TG 2 på grunn av alder og rørføring uten tilfredsstillende tetting
Glassveggen har ikke fagmessig utførelse på fuging mot gulv og vegg.
TG 2 som følge av dette.
Det er sug i viften, men det er ikke etablert tilluft. Ventilering av rommet blir redusert.
TG 2 som følge av redusert ventilering.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:
Taktekking:
Ikke inspisert pga. snø.
Utstyr på tak:
Ikke inspisert pga. snø.
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
Dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger:
Flere vinduer har endret form/plassering ut fra fasadetegning. Det er innredet en kjellerstue, og vil si
at det skal søkes bruksendring.
Det ble søkt om oppføring av tilbygg som tiltak uten ansvarsrett ved inngangsparti i 2015, men det
ble kun oppført et overbygg og terrasse. Selve tiltaket ble det gitt tillatelse for, men tilbygget i seg
selv ble ikke oppført. Det vil si at det er utført en fasadeendring som avviker fra utstedt
byggetillatelse. Det foreligger ikke tegninger for tiltaket
Det er avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde under 2 meter
Det er lav takhøyde i kjeller. Rom for varig opphold (i dette tilfellet kjellerstuen) skal ha takhøyde på
minimum 2,2 meter. Takhøyden ble målt til ca. 1,98 meter.
Vinduet i kjellerstuen tilfredsstiller ikke størrelse som rømningsvindu. Krav til røminingsvindu: Fri
bredde minimum 50 cm. Fri høyde minimum 60 cm. Sum av fri høyde og fri bredde skal være
minimum 150 cm.
Det samme vinduet tilfredsstiller ikke krav til dagslys i rommet. Krav til dagslysforhold: Vindusglass
minst 10% av gulvflate. Ved endring fra tilleggsdel til hoveddel for bygg oppført før 1.juli 2011 (TEK10)
kan vindu med størrelse som rømningsvindu godkjennes.
Det er skader på brannslukkingsutstyr, røykvarsler, eller apparat er eldre enn 10 år
Pulverapparatet er eldre enn 10 år gammelt.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Enebolig
Enebolig oppført i èn etasje over kjeller og krypkjeller. Grunnmur er oppført i betong. Det er støpt gulv på grunn i kjeller. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med stående panel. Taket har saltaksform og er tekket med pappshingel. Etasjeskiller er et trebjelkelag, og det er stubbloftsbjelkelag over krypkjeller. Vinduer er med koblet glass, samt 2-lags og 2+1-lags isolerglass.
Garasje
Garasje er oppført i én etasje med loftsetasje. Bygningen er oppført på støpt plate på mark og grunnmur er oppført i lettklinkerblokker. Veggkonstruksjon er oppført i bindingsverk og er kledd med liggende panel. Taket har saltaksform og er tekket med pappshingel. Etasjeskillet er av trebjelkelag. Vinduer er med 2-lags isolerglass. Det er tilbygd en utvendig trapp for tilkomst til loft. Garasjen har leddport i metall med elektrisk portåpner.
Tomt
Denne tomten er eiet.
715,00 kvm.
Flat og solrik tomt som er opparbeidet med noe plen, lekeplass og uteplass.
Ferdigattest/brukstillatelse
Eneboligen er byggemeldt, men det er ikke utstedt ferdigattest. .
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med vedfyring og elektrisitet. Varmepumpe.
Energikarakter: F