Arealer
Enebolig:
- BRA-i: 109,0 m²
- TBA: 37,0 m²
Uthus:
- BRA-e: 11 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Innhold
Eneboligen inneholder:
1. etasje: Entré, baderom, gang, kjøkken og stue med utgang til terrasse og innebygd terrasse.
2. etasje: Gang/trapperom og 4 soverom.
Eiendommen er også bebygd med et uthus/bod på 11m².
Standard
Se bildebeskrivelser.
Adkomst
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.
Parkering
Biloppstillingsplasser på egen gårdsplass.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar: Ja
Kommentar: Det lukter i perioder kloakk fra toalett/badet
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Iflg forrige eier: "Hele badet ble pusset opp".
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja
Firmanavn: Usikker
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Ble utført av forrige eier
3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Svar: Ja
Kommentar: Pga lukt i perioder
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja
Kommentar: Iflg tilstandsrapporten er det fukt i krypkjeller og dårlig drenering
6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Ja
Kommentar: Iflg brannvesenet bør det være en større ild plate rundt ovnspeisen
7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja
Kommentar: Iflg tilstandsrapporten er det skjeve gulv
8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
Svar: Ja
Kommentar: Iflg tilstandsrapporten er det fukt i krypkjeller
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: Solar Installation AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Solcelleanlegg på taket
24. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?
Svar: Ja
Kommentar: Det foreligger tilstandsrapport
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3 (store eller alvorlige avvik):
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Det ble utført målinger for å sjekke evt. planavvik (i stue og soverom). Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet i stue og på soverom 1. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendig > Pipe og ildsted: Det er for liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til brannkrav i himling og ved gulv. Ubrennbar plate under/foran ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse.
- Innvendig > Krypkjeller: Det er i krypkjeller konstatert omfattende fukt-/råteskader. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er påvist noe provisoriske understøttelser av etasjeskiller. Det er påvist råteskader/høy fuktighet i bærende konstruksjoner i krypkjelleren, samt svertesopp på asfaltplater.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Avløpslufting avsluttet i krypkjeller. Det luktet kloakk på badet ved befaring. Det drypper/lekker fra avløpsrør/skjøter under kum på kjøkken.
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Det er montert stikkontakt i våtsone på bad. To brytere har sprekt deksel. Det er løse kabler i boligen. Det anbefales på generelt grunnlagt at det gjennomføres en EL-kontroll i boligen, av anlegget i sin helhet. EL-kontroll er en grundigere og omfattende kontroll av EL-anlegg enn kun tilsyn. En el-kontroll vil også kunne oppdage ytterligere feil og mangler utover hva som er påkrevd å vurdere i en tilstandsrapport. I henhold til gjeldende forskrift og standard må alle eventuelle avvik, store og små, utbedres for å oppnå TG1 på det elektriske anlegget. Det påpekes at dette kun er en anbefaling da takstmann ikke har kompetanse eller lov til å utføre full vurdering av det elektriske anlegget. Dette er bakgrunnen til at det er gitt TG2.
- Tomteforhold > Drenering: Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Det er påvist store pussavskalling flere steder. Konstruksjonen er ikke utvendig fuktsikret og det er fukt i konstruksjonen.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak):
- Våtrom > 1. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning: Det mangler drenering fra innebygget sisterne. Det bemerkes at det er enkelte riper i servanten.
- Våtrom > 1. etasje > Bad > Ventilasjon: Det er ingen tilluftspalte ved terskel.
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Bygningen har den naturlige ventilasjonen som var vanlig på byggetiden. Ventilasjonsløsningen er enklere enn det som benyttes i dag. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Kapasitet og mengde luftutskiftning er ikke kontrollert da det krever eget utstyr for måle og det hører ikke inn under en nivå 1 undersøkelse.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):
- Utvendig > Taktekking: Pulttak over innbygget terrasse har for liten takvinkel til denne type tekking.
- Utvendig > Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er dårlig/begrenset med lufting i konstruksjonen. Kledningen er enkelte steder ført nærmere bakken enn 15 cm uten sikringstiltak. Kledningen viser et generelt etterslep når det gjelder vedlikehold, samt stedvis råteskader og sprekker i enkelte kledningsbord.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er registrert skjevheter og svanker.
- Utvendig > Eldre vinduer: Ved befaringen ble det ikke foretatt kontroll på åpne- og lukkemekanismer av alle vinduer. Det påpekes at vinduene er over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid. TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer. Enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke, råteskade på vindu i gang i 2. etasje, samt vindu på soverom 2 er punktert. Det bemerkes at innsetningsdetaljene til vindu til krypkjelleren ikke er tilfredsstillende, og det er fare for at fukt trenges inn i konstruksjonen.
- Utvendig > Dører: Ytterdøren har generell slitasje og enkelte fuktskader på utsiden, samt at det trekker fra døren. Det er ikke beslag under tofløyet balkongdør til innbygget terrassen.
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter
- Innvendig > Gulv: Laminatgulvet har enkelte svelleskader og det er stedvis knirk. Det er stedvis søkk i gulvet i entrè og i stue. Gulvet har ufagmessige avslutninger på gulvet på soverom 1.
- Innvendig > Vegger: Det er bobler og enkelte hull i veggflatene i entrè. Det bemerkes at det er enkelte skruehull i veggene.
- Innvendig > Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendig > Innvendige trapper: Det er kun håndløper på en side, samt montert håndløper er for kort. Det bemerkes at det er stedvis knirk i trappen.
- Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater Gulv: Høydeforskjell mellom topp flis ved dørterskel og overkant sluk, målt til 20 mm. Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. I henhold til dagens krav skal det være en høydeforskjell på 25 mm. mellom topp slukrist og topp membran ved terskel. Om membran ikke er synlig ved terskel, måles høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp flis ved terskel (der evt. vann kan renne ut i tilstøtende rom). Det bemerkes at det er enkelte ujevnheter i noen fliser.
- Våtrom > 1. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt: Det er usikkert om tettheten ved rørgjennomføringen under servanten er tilfredsstillende. Det er ikke påvist noen skader eller utettheter rundt dette. Dokumentasjon på oppbygningen av membran, tettesjikt og sluk er ikke fremlagt.
- Kjøkken > 1. etasje > kjøkken > Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Generell slitasje på kjøkkenfrontene. En skuff fungere ikke tilfredsstillende.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Enebolig:
Bygningen stod opprinnelig ferdig i 1950 og er oppført etter byggetidens byggeforskrifter. Senere er boligen bygget på i 2000.
Hovedhusetets grunnmur i sparesteinsmur/betong/naturstein. Tilbygg mot sør med støpt plate på mark. Antatt fundamentert på fast grunn (fjell) eller faste komprimerte masser, utover synlig fjell i krypkjeller. Dreneringen anses å være original fra bygningens opprinnelige byggeår. Av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset. Utover dette antas dreneringen å være utført i henhold til praksis og krav på byggetid. Dreneringens levetid er avhengig av utførelse, belastning (bygningens beliggenhet) og fyllmasser rundt dreneringen.
Yttervegger over grunnmur oppført i bindingsverk, isolert med mineralull. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med liggende- og ståendekledning som er malt. Sammensatt takkonstruksjon av saltak i trekonstruksjoner. Pulttak over innbyget terrasse. Yttertak er tekket med profilerte stålplater, fra ukjent årstall. Det er montert stigetrinn for adkomst til pipe. Takrenner og nedløp i stål. Sammensatt takkonstruksjon av saltak i trekonstruksjoner. Innredet loft i 2. etasje. Det er ikke mulig å inspisere hvordan oppbygningen er utført på undertak og knevegger på loft.
Vinduer med trerammer og isolerglass, merket med ulike årstall. Merket med produksjonsår 2008, 2015 og 2020. Vinduer med trerammer og isolerglass, merket med ulike årstall. Merket med produksjonsår 1997, 1998 og 2004. Ytterdør med profilert utførelse og glassfelt fra 2001. Tofløyet balkongdør med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 2020. Balkongdør med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 2016. Utgang fra stue til terrasse i trekonstruksjoner. Terrassebord av impregnert trevirke. Rekkverk i trekonstruksjoner. Rekkverkshøyde målt til ca.100 cm. Innbygget terrasse. Deler av terrassen er innbygget. Teppe på terrassegulv og belysning i himling. Terrasse til terreng. Trapp i trekonstruksjoner.
Uthus:
Uthus oppført i bindingsverk i trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med ståendekledning som er malt. Tak tekket med stålplater. Det bemerkes at åpne- og lukkemekanismen til ytterdøren ikke fungerer tilfredsstillende, samt eldre vinduer. Utvendig kledning har vesentlig slitasje og har behov for vedlikehold. Uthus er kun beskrevet og ikke tilstandsvurdert.
Tomt
Eiertomt på ca.1 301,5m². Skrånende tomt opparbeidet med biloppstillingsplasser, plenareal, diverse beplantning og nordøstvendt terrasse med innbygget del.
Tomtestørrelse/-areal er hentet fra matrikkelutskrift (basert på oppmåling i digitalt kart). Det gjøres oppmerksom på at denne type arealangivelse (med tilhørende kart) kan være upresis og at man dermed kan få avvik i både areal og grenser ved en eventuell fremtidig oppmåling. Mangel grunnet avvikende grenser og/eller arealsvikt (jf. avhendingslovas § 3-3) kan derfor ikke påberopes.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det er ikke utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for noe av bygningsmassen.
Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 01.01.1998. Man kan dermed ikke søke om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da rent formelt at bygget ikke er lovlig tatt bruk.
Det foreligger tegninger i forbindelse med påbygg stemplet 08.08.2000 og 04.09.2000, men det er noe avvik fra disse tegningene. Utforming av boligen avviker fra godkjente tegninger med hensyn til påbygg og utforming av 2 etasje. Boligens 2. etasje er i dag større enn hva tegningene viser, dette gjelder hovedsoverommet som derfor ikke godkjent for varig opphold (boligens hoveddel), men er likevel inntatt som primærrom/-areal i tilstandsrapport. Terrassene fremkommer heller ikke av tegningene og det er ikke mottatt tegninger av frittstående uthus/bod.
Avvik beskrevet ovenfor er å anse som lovlighetsmangler. Konsekvenser av lovlighetsmangler er at kommunen for eksempel kan gi pålegg om tilbakeføring. Kommunen kan også innkreve tvangsmulkt frem til manglene er brakt i orden. Kjøper overtar ansvar og risiko for nevnte forhold.
Adgang til utleie
På generelt grunnlag er det tillatt å leie ut egen bolig eller del av egen bolig, så lenge formålet med utleien er i samsvar med godkjent bruk av gjeldende leieobjekt og/eller areal. Eiendommen står i matrikkelen registrert med én bruksenhet.
Oppvarming / energiforbruk
Oppvarming med varmepumpe, ved og elektrisitet. Luft-til-luft varmepumpe, type Daikin, er montert i stue i 2017. Vedfyring med ildsted i stuen. Elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme på baderom.
Det ble montert solcelleanlegg i 2022, arbeidene ble utført av Solar Installasjon AS.
Energikarakter: G - Gul
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.