Arealer
Totalt bruksareal: 136,0 m²
- BRA-i: 136,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 80,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Leinæs & Partners v/Thomas A. Østmo har gleden av å presentere Rogneveien 4B!
Dette er en fin halvpart av tomannsbolig med hage og parkering. Her bor du med kort vei til Stavern sentrum, butikker, idrettsanlegg, skoler, sjøen og flotte turområder like i nærheten og langs kysten. Fantastiske Stavern sentrum ligger ikke langt unna - her er det koselige smågater med eldre trehusbebyggelse og flotte skjærgårder. Om sommeren er Stavern kjent for sitt pulserende liv med et variert og godt tilbud av sommeråpne kafeer, restauranter, butikker, gallerier. Larvik sentrum ligger kun en kjøretur unna og byr på et rikt utvalg av butikker, kjøpesentre og mye mer.
Boligen har en gjennomtenkt planløsning som går over 2 plan i tillegg til kjeller. Fra inngangsdøra kommer du inn entréen hvor det er plassbygde skaper og god plass til å sette fra seg sko og yttertøy. Videre inn ligger spisestua og kjøkkenet i delvis åpen løsning, så her kan man lage mat i en sosial atmosfære. Kjøkkenet har lekker og moderne innredning fra 2016 og integrerte hvitevarer. Videre inn ligger stua som har god plass til sittegruppe og utgang til stor terrasse. Her kan du nyte fine dager i sola og selger opplyser at det er sol fra ca. 07.00 til 21.15 på eiendommen sommerstid. Terrassen har god plass til hagemøbler, grill og mye mer - her ligger det meste til rette for å skape fine minner.
Boligens 2. etasje har gang, 3 gode soverom og flislagt bad med badekar, dusjkabinett, toalett og servant. Utgang til balkong på 5 kvm fra ene soverommet.
Underetasjen er innredet med kjellerstue (rommet har verken tilstrekkelig rømningsvei eller lysinnslipp iht. krav for rom til varig opphold), gang, vaskerom og to boder til oppbevaring.
Det er gruset innkjøring med plass til flere biler.
Årstidene i Rogneveien er fine. Vinterstid byr området på fine utendørsaktiviteter og fyr i ovnen inne. På våren kommer sola og gjør trærne grønne og frodige - et godt utgangspunkt for å sette seg ut i solveggen med en god bok. Sommeren nytes aller best utendørs på den flotte terrassen eller kanskje på en av områdets mange flotte strender. Høsten er tiden for herlige turer i skog og mark.
Ønsker du en bolig med solrik uteplass, som er lys og trivelig i et stille, barnevennlig og rolig nabolag - da er dette boligen for deg!
Ditt neste hjem?
Beliggenhet
Eiendommen ligger fint til ved Auserød med kort vei til Stavern sentrum. Her bor du i barnevennlige omgivelser med nærhet til flotte turområder, idrettshall, barnehage og skole.
Stavern er en liten perle langs Vestfoldkysten. Med koselige smågater med eldre trehusbebyggelse og flotte skjærgårder er Stavern et populært sted å bo og feriere i. Om sommeren er Stavern kjent for sitt pulserende liv med et variert og godt tilbud av sommeråpne kafeer, restauranter, butikker, gallerier. I tillegg er det en rekke med kulturelle tilbud og mindre arrangementer som gjør Stavern til et attraktivt sted. Det er flust av strender, svaberg og flotte bademuligheter i området. For de som er glad i naturen kan man benytte seg av Kyststien - den strekker seg fra Stavern via Naverfjorden og Nevlunghavn til Helgeroa.
En kort kjøretur unna finner man Larvik Golfklubb - en av Norges beste golfbaner. Her finnes det 2 golfbaner med henholdsvis 9 og 18 hull. Banen har internasjonal standard, er av høy kvalitet og er en av de banene med lengst spillesesong i landet.
Nærmeste bussholdeplass ligger ved Helgeroveien kun få minutters gange unna boligen. Herfra er det gode bussforbindelser til Larvik sentrum.
Innhold
Boligen har følgende areal:
1 etasje
Entrè: 4kvm
Kjøkken: 23.6kvm - inkl areal av kjellernedgang
Stue: 20.3kvm
2 etasje
Gang: 7.2kvm
Soverom1: 7.3kvm
Soverom2: 8.8kvm
Soverom3: 10.7kvm inkl garderobe
Baderom: 5.8kvm
Kjeller
Trappegang: 5.4kvm
Innebod1: 6.4kvm
Innebod2: 3.6kvm
Vaskerom: 10kvm
Kjellerstue: 18.5kvm - rommet har ikke rømningsvei eller tilstrekkelig lysinnslipp til å være godkjent for varig opphold.
Standard
Halvpart av vertikaldelt tomannsbolig beliggende sentralt i Stavern. Boligen er opprinnelig oppført i 1962 og er siden
den gang gitt flere oppgraderinger på både inn- og utvendig. I dagens eierskap er det gitt gjort flere betydelige
oppgraderinger på både fasade og terrasseområder, samt er det enkelte innvendig oppussingsarbeid.
Innvendige overflater
Gulv: helt tre bord og fliser.
Vegger: malt panel.
Himling: malt panel.
Følgende oppgraderinger er foretatt:
*oversikten er ikke nødvendigvis komplett
2005-Ny varmtvannstank
1997, 2011 og 2015-Skiftet de fleste vinduer
2014-Ny takstein, samt nye takrenner og nedløp
2014-Ny kledning på to av fire fasader
2014-Nytt Velux takvindu på bad 2.etg
2016-Ny kjøkkeninnredning
2019-Oppgradert drenering/fuktsikring av murer som egeninnsats (ikke under trapp ved inngangsparti)
2020-Montert luft-til-luft varmepumpe
2021-Ny terrasse (ikke byggesøkt)
2021-Yttervegg mot gårdsplass er påforet 5cm isolasjon, montert vindsperreplater og ny kledning
2024-Blir innlagt nytt vann- og avløp til utvendig stoppekran, ny inntakskabel for strøm, samt fiber-kabel. Dette i følge selger.
2024- Montert nytt brannslukkeapparat
Kjøkken
Innredning fra 2016 med integrerte hvitevarer av samme alder. Det er fliser på gulv og vegger/himling av malt panel. Brukstilstanden oppleves god, men har naturlig slitasje. Sprukne fuger, samt et par løse fliser ved dør til kjellernedgang. Ei sprukken flis på gulv ved kjøleskap. Trykkvannsrør av kobber og avløpsrør av støpejernsoil – ingen lekkasjer registrert, dog er rørene eldre. Komfyrvakt montert.
Bad
Det er fliser på gulv og vegger, himling av malte plater. Av installasjoner finnes nyere dusjkabinett, flisinnbygget badekar, vegghengt servant, og toalett. Det er eldre støpejern sluk fra byggeår, samt at det finnes andre avvik som tilsammen tilsier at rommet på sikt må påregnes oppgradert. Ingen fukt i vegg er avdekket.
Vaskerom
Dette er et grovrom med malt betong på gulv og vegger. Det har tappevann og avløp, og det er gulvsluk av plast med delvis tilstøpt fall, men det finnes ingen form for membranløsning. Sett i lys av det faktum at rommet skal måles opp mot våtromskrav vil et rom som det falle gjennom, dog gjør ikke det rommet noe mindre egnet til å plassere enn vaskemaskin og tørketrommel i. Det anbefales å montere elektrisk avtrekksvifte i rommet.
Teknisk anlegg
- Boligen er tilkoblet kommunalt vann- og avløpsanlegg. Pågående prosess med bytting av trykkvann- og avløpsrør i grunn.
- El. anlegg er ikke teknisk vurdert i dette rapportdokument, men registreres å være eldre.
Selger opplyser at det ble fjernet en parafintank (liten ståltank) fra eiendommen i 2023. Han har ikke dokumentasjon på dette.
Det skal påminnes at bygget er ca 62år gammelt og at den statistisk forventede levetid for flere bygningsdeler er
utgått / nærmer seg slutten. Det betyr ikke at det disse bygningsdeler er «defekt», men det betyr at det må forventes et høyere vedlikeholdsbehov enn på en nyere bolig.
Adkomst
Adkomst direkte fra Rogneveien og inn på borettslagets eiendom.
Leiligheten er merket med "Til-salgs"-plakat fra Leinæs & Partners og det vil bli skiltet til fellesvisning.
Se også kartskissen til høyre i nettannonsen hvor du enkelt får tilgang til veibeskrivelsen til eiendommen. Er du i tvil, ring megler.
Parkering
Parkering på egen tomt, ellers i gaten etter gjeldende regler.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende? Ja. Kommentar: Har vært tilbakeslag i sluk vaskerom, men Larvik kommune har skiftet vann og avløp og har ikke opplevd noen problemer etter dette.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun faglært. Firmanavn Kaare Mortensen / TL Maskin. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Utskifting av vann og avløp. Under arbeid våren 2024. Fjerning av septiktank og skifte av avløp fra grense og inn i løpet av våren 2024. Avløp og tank ligger på naboens tomt. (TL Maskin).
- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Kommentar: Ble utført drenering og montert isodren 2019.
- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Øst vegg er etterisolert med 5 cm isolasjon og asfaltplater og ny kledning i 2022. Bygget ny terrasse i 2020.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun faglært. Firmanavn Reis Elektro. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Ny innmat sikringsskap.
- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)? Ja. Kommentar: Samsvarserklæring for sikringsskapet.
- Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)? Ja. Kommentar: Drenering er utført på egeninnsats.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3 (Store eller alvorlige avvik):
- Vinduer - eldste: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Planavviket skal ikke avdramatiseres, dog ønskes det presisert at planavvik på gulv i disse boligene er et typisk problem som et resultat av elde og material svekkelse over tid. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-.
- Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige. Krav til to synlige sider på lettklinkerpipe/rehab pipe, samt krav til fire synlig sider på teglsteinspiper som her. Kostnadsestimat: Under 10 000 (kun for å eksponere pipestokk - ikke for oppbygging).
- Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Kostnadsestimat: 50.000 - 100.000,-
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 (Avvik som kan kreve tiltak):
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Dører: Døra fremstår greit fungerende i praksis, men det skal presiseres at godt over 50 % av forventet levetid er medgått med dertil kommende utskiftningsbehov.
- Dører - eldre: Terrassedør på soverom3 i annen etasje har en slitasjegrad som tilsier at den bør byttes innen rimelig tid.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkong utenfor andre etasje har relativt høy slitasjegrad og bør gis oppgradering.
- Rom Under Terreng: I en delvis innredet kjeller som dette hvor det i tillegg er avdekket tegn til fuktgjennomslag i vegg, hviler det alltids en risiko for at fuktpåvirkning fra grunnmur vil kunne påvirke innvendig treoverflater. At enkelte punkter i kjeller har målbart forhøyet fuktnivå, tilsier ikke at andre vegger i kjeller også har dette. Dog kan det konkluderes at innredet innredede rom i en kjeller av denne alder er og vil forbli en risikoløning grunnet faren for fuktoppt fra grunn. Ny eier oppfordres til å ventilere kjelleren godt og regelmessig kontrollere luftfuktighet i rommene.
- Innvendige trapper: Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Bad 2 etasje: Vegg membran vil være punktert på flere lokasjoner, samt utløser sprukken flis en risiko for brudd i membranen. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.
- Kjøkken: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det skal bemerkes at dette forskriftskrav ikke gjaldt på tidspunktet varmtvannstanken ble montert.
- Drenering: Liten del av grunnmur Sveg mangler oppdatert drenering og fuktsikring.
- Grunnmur og fundamenter: Enkelte is og tynne sprekker i grunnmur vil alltid forekomme på grunnmurer av denne alder, dog gis dette ikke spesiell oppmerksomhet da de ikke utgjør noen risiko for konstruksjonen.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:
- Radon: Randonmåling ikke foretatt. Det kan ikke forventes å være utført radonsikrende tiltak på oppføringsåret. Det forelå ikke krav til radonsikring pr byggeår - ei heller er det krav til radonmåling i eneboliger pr idag.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Bygget er oppført av tradisjonelle bygningsteknisk metoder med støpt betongdekket mot grunn grunnmurer av
betongblokker fra bygård samt utvendig fuktsikring og drenering være byttet i 2019. Synlig saltutslag og eldre
fuktskjolder på grunnmursvegg. Mest fukt er registrert i grunnmursvegger for bod under utvendig inngangsparti - her
mangler oppgradert drenering/fuktsikrig.
Kledning på to av tre fasader byttet i 2014, samt ble yttervegg mot gårdsplass påfôret 5 cm isolasjon, montert
vindsperre plater og ny kledning i 2021.
Brannskillevegg på loft tilfredsstiller ikke dagens krav til branncelleinndeling - dog er dette ei heller vanlig i bygg av
denne alder og utførelse.
Boligens tak er tekket med betongtakstein som opplyses å være skiftet i 2014.
Ca 75 kvm stor, nyere bygget terrasse utenfor stue har gulvdekke av impregnerte bord over bjelkelag med søyler til
grunn, samt bygget enkel pergolaløsning med åpent sperretak.
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.
Tomt
Denne tomten er eiet.
348,00 kvm.
Tomtens grense mot naboen (Rogneveien 4A) er målt opp i nyere tid og er svært nøyaktig. Ellers er det mindre nøyaktige grenser mot øvrige naboer. Eiendommen er etablert med analogt målebrev den 13.04.1960. Senere er denne grensejustert med andre matrikkelenheter. Viser til historiske målebrev for areal og beskrivelse av eiendommen. Eiendommens plassering i kartet kan avvike fra eiendommens faktiske plassering i marka. Oppgitt areal i eiendomskartet er tilsvarende usikkert, og er kun beregnet ut fra grensene i matrikkelen.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger godkjente tegninger fra 1959 av boligen. To boder i kjelleren er idag innredet som en stue. Tiltaket er ikke meldt til Larvik kommune. Ønsker man å få ferdigattest på dette så må man sette inn et rømningsvindu i stuen og deretter anmode om ferdigattest. Ønskes mer info om dette kontakt megler.
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
Kommunen informerer: Det ble sendt inn melding om veranda i 2010 (vist på tegning). Meldingen var mangelfull og krevde søknad. Komplett søknad er ikke mottatt. Verandaen er oppført uten godkjenning.
Adgang til utleie
Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boenheten.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner, luft-luft varmepumpe og vedfyring i ovn tilkoblet byggets pipestokk.
Energikarakter: G - Rød
Larvik kommune opplyser at siste feiing var 24.03.2023, og siste tilsyn var i 2013 (Planlegt tilsyn i 2021 ikke utført grunnet manglende svar fra eier.). Kommunen har ikke registrert noen avvik ved det siste tilsynet.
Det gjøres oppmerksom på at dersom noen av rommene ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.