Arealer
Totalt bruksareal: 193,0 m²
- BRA-i: 166,0 m²
- BRA-e: 27,0 m²
- BRA-b: 0,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 49,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Dølstuveien 14 er en familievennlig enebolig over to plan, i et grønt og trivelig nabolag med utsikt til skog og mark. Boligen har integrert garasje og ligger omkranset av en romslig gårdsplass og en frodig hage. Hagen bugner av stauder, prydbusker og bærbusker, og mot sydvest er det bygd en stor terrasse som strekker seg videre langs østsiden.
På hovedplan har boligen en stor stue med peisovn, åpen kjøkkenløsning og vindusrekke mot utsikten i vest. Kjøkkenet har en pen innredning fra 2011, og i samme etasje er det et delikat bad fra 2019. Etasjen har to soverom med garderobeskap og utgang til hhv. balkong og terrasse. I underetasjen er det inngang, kjellerstue, et soverom med skyvedørsgarderobe, samt et bad, vaskerom og badstue. Det er lagringsplass i hobbyrom, to boder, utebod og loft.
- Romslig enebolig over to plan.
- Familievennlig planløsning.
- Integrert garasje og stor gårdsplass.
- Frodig hage med prydvekster.
- Stor, sydvestvendt terrasse.
- Markterrasse langs østveggen.
- Utsikt til skog og mark i vest.
- Balkong utenfor hovedsoverom.
- Flislagt entré med skap.
- Trappegang med varmepumpe.
- Stor og lun stue med peisovn.
- Koselig kjellerstue med vedovn.
- Pent og praktisk kjøkken fra 2011.
- Delikat bad fra 2019 i 1. etasje.
- Bad med badstue i underetasjen.
- Separat vaskerom i underetasjen.
- Tre soverom, hvorav to i 1. etasje.
- Garderobeløsning på alle rom.
- Hobbyrom, boder, loft og utebod.
- Automatsikringer fra 2011.
Beliggenhet
Dølstuveien 14 ligger usjenert til i et hyggelig og barnevennlig boligfelt i Slemmestad, i blindvei.
Tur- og rekreasjonsmuligheter:
Flotte turmuligheter i umiddelbar nærhet. Kort vei til fjorden med flotte badestrender. Det er ca. 10 minutters gange til lysløype på Torvbråten med preparerte skiløyper om vinteren, ellers gode turveier på sommeren. Nærmiljøet tilbyr flere fotballbaner, ballbinge, volleyballbaner, idrettshall, og et aktivt idrettsmiljø i Bødalen IF og Slemmestad IF.
Servicetilbud:
Den dagligdagse handelen kan gjøres på Kiwi Bødalen. Få minutters kjøretur til Rortunet handlesenter med bl.a. vinmonopol, apotek, Meny, restaurant, klesforretninger og frisører mm. For et ytterligere servicetilbud er det ikke lange kjøreturen til Asker sentrum med handlesenter, kino og diverse spisesteder.
Skoler og barnehager:
Boligen ligger meget fint til med ca. 10 minutters gange til nye Torvbråten barneskole. Vegg i vegg ligger Torvbråten Kanvas barnehage. Nærmeste nabo er skogen med flotte turruter og lysløype. Nærhet til Slemmestad ungdomsskole og Røyken videregående skole.
Offentlig kommunikasjon:
Det er kort vei til nærmeste bussholdeplasser med halvtimers ruter, vekselvis fra Sørmarka (ca. 7 minutters gange) og Prestenga (ca. 8 minutter).
Ellers gode bussforbindelser til Oslo fra Slemmestad. Hurtigbåt fra Slemmestad Brygge til Aker Brygge. Ca. 15 min. med bil til Asker sentrum.
Innhold
Underetasje:
Entré, gang, bad, vaskerom, badstue, soverom, kjellerstue, hobbyrom og 2 boder.
1. etasje:
Stue, kjøkken, bad og 2 soverom.
Annet:
Utebod og garasje, samt uinnredet kaldtloft med adkomst via trappeluke.
Standard
Entré
Boligen har ytterdør fra 2011 inn til en hyggelig entré med grå fliser på gulv, lysmalte vegger, hvitmalt himling, speilskap og åpen garderobeløsning. Fra entreen er det dør med glassfelt inn til en flislagt trappegang med varmepumpe. Fra gangen fører en trehvit trapp opp til hovedplan, og det er adkomst til mellomgang, hobbyrom og to boder som har rikelig med lagringsplass.
Kjøkken
Kjøkkenet ligger i åpen løsning til stuen, men i en klart definert sone helt innerst i rommet. Her er innredningen plassert i U-form, som gir rikelig med skapplass, god arbeidsflyt og et par spiseplasser under vestvendte vinduer. Utsynet strekker seg forbi nabolaget til skog og mark. Innredningen er fra 2011, i et moderne og stilrent design.
Innredningen har hvite, glatte fronter, noen vitrineskap, og benkeplate i tre med planlimt vaskekum. Over benken er det montert belysning, stikkontakter og backsplash med mørke flisplater, samt pendellamper over benken ved vinduene. Kjøkkenet har integrert stekeovn og platetopp, ventilator over kokesonen, opplegg for oppvaskmaskin og avsatt plass til kjøleskap.
Stue
Stuen er lun og trivelig med gode vindusflater mot vest, der det er utsikt til skog og mark. Mot sydvest er det utgang til en stor, solrik terrasse og hage. Stuen har glatte vegger malt i beige- og terrakottafarger, parkettmønstret gulvbelegg og hvit himling.
Stuen ligger i åpen løsning med kjøkkenet og har god plass til både spisestue, sofagruppe, godstoler, tv-løsning og annet. I stuesonen er det montert en moderne peisovn som gir ekstra hygge og varme.
Kjellerstue
Kjellerstuen er romslig og lys med malte panelvegger, parkettgulv og hvitmalt panelhimling. Pipeløp og brannmur er kledd i tegl, og det er murt opp benk på hver side av en vedovn. Stuen har god plass til sofagruppe, tv-løsning og annet møblement. En stue som dette er uvurderlig for familier som trenger ekstra spillerom og privatliv.
Bad/wc/vaskerom
Boligen har to bad, en badstue og et vaskerom. Badet i første etasje er delikat, nyoppusset i 2019 og moderne innredet. Det har beige fliser på gulv og vegger, varme i gulvet, downlights i himling og dagslys fra et vindu som er utstyrt med lamellgardiner. Innredningen består av en heldekkende servant på hvit skuffeseksjon, speilskap med belysning, et veggmontert toalett og et dusjhjørne med innfellbare glassdører.
Bad 2
Badet i underetasjen har direkte inngang til en badstue med saunaovn, flislagt gulv, panelkledde overflater og plassbygd brisk. Badet har brune fliser på gulv med gulvvarme og lyse fliser med dekor på veggene. Innredningen består av en heldekkende servant på hvit skuffeseksjon, speilskap med belysning, et toalett og et dusjhjørne med innfellbare glassdører.
Vaskerom
Vaskerommet ligger i underetasjen, og har malt betonggulv, malte vegger i panel og betong, samt sluk i gulv, vindu i vegg og hvitmalt panel i himling. Rommet er innredet med en vaskebenk med stålkum, veggskap, avtrekksvifte, samt opplegg for vaskemaskin.
Soverom og garderobe
Boligen har tre gode soverom – ett i underetasjen og to i første etasje. Alle har glatte veggflater, hvitmalt himling og belegg på gulv. Hovedsoverommet i første etasje har utgang til en overbygd, vestvendt luftebalkong med fint utsyn til skog og mark. Det andre soverommet i etasjen har utgang til markterrasse og hage.
Rommene i første etasje er innredet med garderobeskap, og fra det minste er det luke til kaldtloft. Soverommet i underetasjen har en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter. Boligen har også to boder og et hobbyrom i underetasjen, hvor det er rikelig med lagringsplass, samt en utebod på nordsiden av bygget.
Overflater
Baderom 1.etg:
Bad fra 2019.
Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Malte flater i himling med downlight.
Vegghengt servantinnredning med skuffer. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur.
Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur (hånddusj). Vegghengt toalett. Synlige vannrør av armert flexirør og avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling.
Baderom underetasje:
Bad fra omkring 1994 ifølge selger. Selger informerer om at det ble lagt ny membran og fliser på den tiden. Røropplegg fra byggeår.
Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning med skuffer.
Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur (hånddusj). Gulvstående toalett. Synlige vannrør av armert flexirør og kobber. Avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil på vegg.
Vaskerom underetasje:
Vaskerom fra byggeår. Malt betongoveflate på gulv. Vegger med panel og malt betongoverflate. Panel i himling. Vegghengt servantinnredning.
Ovenpåliggende servant med to-greps armatur. Synlige vannrør av kobber og avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Opplegg for vaskemaskin.
Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra 2011 med slette fronter. Benkeplate av tre. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur.
Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn og platetopp. Plass til oppvaskmaskin og kjøleskap.
Ventilator i overskap. Synlige vannrør av kobber og armert flexirør. Avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med belegg. Veggflater med tapet. Himling med malte flater.
Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap.
Øvrige rom - 1.etg:
Gulvflater belagt med belegg. Vegger med tapet og malte flater. Himling med malte flater. Glatte innerdører. Naturlig ventilasjon via luftespalter i
enkelte vinduer.
Rom under terreng:
Underetasjen har stedvis synlige grunnmursflater. Enkelte rom er innredet med utlektede vegger. Gulvflater belagt med parkett, teppe, fliser og belegg, samt synlig betongoverflate. Vegger med panel, tapet og synlig betongoverflate. Himling med malte flater og panel.
Naturlig ventilasjon via veggventiler og luftespalter i vinduer. Profilerte og slette innerdører.
Yttervegger:
Boligen har yttervegger i trekonstruksjoner. Utvendig kledd med liggende og stående trekledning.
Adkomst
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.
Parkering
Det er parkering i integrert garasje og på gårdsplassen. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Bad 1. etg.: Jack Hansen Rørleggerbedrift, 3470 Slemmestad. Badena Bad & VVS, 3050 Mjøndalen. Eiker Rør og Totalbad, 3050 Mjøndalen
Bad 2. etg.: BK Rør, 3477 Båtstø. Askestad-Aas Elektro
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Bad 1. etg.:
10.1994. Flislagt gulv og vegger. Arbeidet ble utført som egeninnsats, rørleggerarbeid utført av Jack Hansen Rørleggerbedrift. Sommer 2012. Dusjvegger av glass er installert som egeninnsats. 11.2021. Badena Bad & VVS/Eiker Rør og Tatalbad. Sanitærporselen og baderomsmøbler, montering og rørleggerarbeid
Bad 2. etg.:
11.2019. BK Rør. Totalrenovering (sanitæranlegg, baderomsmøbler og flislegging). AskestadAas Elektro: gulvvarme og belysning i himling.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja.
Firmanavn: Bad 1. etg. Egeninnsats. Bad 2. etg. BK Rør
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bad 1. etg.: Fjernet gulvbelegg og våtromstapet, lagt membran på gulv og vegger. Arbeidet ble utført etter datidens våtromsnorm. Bad 2. etg.: Fjernet sponplater og lagt veggfiner og Litex, egeninnsats. Våtromssparkling utført av flislegger. Gulvmembran og støp utført av flislegger.
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: Badena AS, BK Rør
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bad 1. etg.: 2021. Installert sanitærporselen, Badena AS Bad 2. etg.: 2019. Nytt avløp og røropplegg med rør i rør. BK Rør.
6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Ja.
Kommentar: Lekkasje rundt sotluke i 1. etg. påpekt og tettet, mai 2008.
7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Nei
Kommentar: Tynn sprekk horisontalt omtrent midtveis opp på grunnmur, høyst sannsynlig grunnet steinfylling med maskin inntil grunnmuren i byggefasen. Tettes med murmaling.
11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja
Kommentar: Under uværet Hans i august 2023 ble et kort stykke av ytterveggen i garasjen fuktig.
12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Tak over terrasse utført av eier i 2001. Ny støp og flislegging av terrasse over garasjen utført av eier juni 2011. Nytt vindu i baderom 2. etasje høst 2019. Egeninnsats. Tak høytrykksspylt og malt med akrylmaling utført av Montasjefornying AS mai 2022.
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Herjedalskjøkken. Viken Elektro AS, 3477 Båtstø. Energi 1 Follo og Røyken AS, 1429 Vinterbro. Askestad-Aas Elektro AS, 3430 Spikkestad
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Høst 2010. Byttet sikringsskap, nye kurser ifm. renovering av kjøkken. Totalentreprise ved Herjedalskjøkken. 02.2012. Kontroll av elektrisk anlegg ved Energi 1 Follo og Røyken AS 06.2012. Arbeid utført ihht. kontroll, risikovurdering og sluttkontroll. Utført av Viken Elektro AS 11.2019. Elektrisk gulvvarme i bad 2. etg. Utført av Askestad Elekriske.
13.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Svar: Ja
Kommentar: Viken Elektro AS, se ovenfor.
14. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja
Kommentar: Se 13 ovenfor. Sentral ventilasjonsvifte (felles utsug fra baderommene, vaskerommet og kjøkken) ble erstattet med kjøkkenvifte med egen kanal ut og naturlig ventilasjon fra bad og vaskerom i 2010.
16. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
Svar: Ja
Kommentar: Rettet dreneringsrør under sportsbod på nordøstre enden av huset før heller ble lagt. Utført av eier høst 2023.
19. Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
Svar: Ja
Kommentar: Skjøte inneholder bestemmelser om naboens stikkledninger som krysser tomten, og dennes forpliktelser ifm. reparasjoner. Samme gjelder kommunens ledninger for vann, kloakk og overvann, samt kabler for el-forsyning.
22. Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?
Svar: Ja.
Kommentar: Kun brukstillatelse utstedt.
23. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
Svar: Ja
Kommentar: 29.10.2009. Moderat inntrenging. Tettet rundt alle rør og overgang mellom grunnmur og sokkelplate. Sørge for ventilasjon med åpne luftespalter over vindu. Ikke utført ettermåling.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Radon:
Det er foretatt måling av radon og verdiene er høyere enn statens anbefalinger. Det er fremlagt radonrapport som er datert 29.10.2010. Rapporten baserer seg på den gamle anbefalte tiltaksgrensen på 200 bq/m3. Dagens anbefalte tiltaksgrense er per idag 100 bq/m3. Det vurderes til at det må gjøres ytterligere tiltak for å tilfredsstille dagens tiltaksgrense. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser av fagkyndig.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Bad 1.etg:
Ventilasjon;
Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning. Mekanisk avtrekk bør etableres.
Vannrør:
Det er drypplekasje fra hånddusjen ved toalett. Tiltak bør påregnes.
Bad underetasje:
TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er registrert misfarging på flisfuger og elastiske fuger. Det er riss/sprekker i flisfuger i dusjsonen. Det er hull etter tidligere innfestninger på vegg. Bør tettes med egnet fugemasse. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 18 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Vannrør, avløpsrør ink sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Eldre sluk uten klemring. Dette kan medføre lekkasje i konstruksjonen. Sluk bør fornyes. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 31,2 %, temperatur 19,9 grader C og duggpunkt 2,5 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
Vaskerom underetasje:
TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Tilstrekkelig tettesjikt bør etableres. Det er registrert riss, samt slitasje på gulvoverflaten. Vannrør, avløpsrør ink sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er ikke foretatt hulltaking/fuktmåling grunnet våtsonens plassering mot yttervegg. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
Kjøkken 1.etg:
Vannrør:
Deler av vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Innredning:
Det er sprekk/avskalling i platetoppen. Tiltak bør påregnes.
Avløpsrør:
Deler av avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Øvrige rom 1.etg:
Overflater gulv:
Belegget i soverom 1 og 2 har bobler/løst belegg, noe som kan indikere manglende vedheft mellom belegg/underlag. Tiltak bør påregnes. Det registreres stedvis knirk i gulvet. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Rom under terreng - underetasje:
Overflater vegger:
Det observeres noe malingsavflassing, samt riss/sprekker på vegg i hobbyrom og bod, som kan tyde på setninger eller jordtrykk. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger):
Underetasjen har kun utlektede vegger under bakkenivå som er bad og badstue. På synlige del av grunnmuren registreres det noe avflassing/saltutslag, noe som kan indikere fuktvandring i grunnmuren/svekket drenering. Må ses i sammenheng med punkt "drenering". Hulltaking/fuktmåling er ikke utført da veggene som er utforet under bakkenivå er bad og badstue.
Loft - uinnredet /råloft:
Konstruksjonsoppbygging:
Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Isolasjon/luftesjikt bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet.
Badstu underetasje:
Det er observert noe sprukket panel på vegg, samt fuktmerker/skjolder. Badstuen er fra husets opprinnelig byggeår. Alder, bruksintensitet og materialvalg tilsier at gjenværende anbefalt brukstid er redusert. Konstruksjonen er lukket og ikke tilgjenglig for inspeksjon. Tilstanden inne i konstruksjonen er derfor ukjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
Innvendige trapper:
Det er noe knirk i trappen. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Teknisk anlegg:
Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
Vannrør i boligen over 30 år er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Hovedstoppekran Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Selger opplyser om at stoppekranen ikke stenger vannet helt. Tiltak bør påregnes.
Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
Avløpsrør i boligen over 30 år er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Yttervegger:
Fasader ink. kledning:
Det er stedvise sprekker i kledning. Sprekker bør tettes/overflatebehandling bør fornyes. Vindskier bærer preg av noe slitasje. Tiltak bør påregnes.
Dører og vinduer:
Vinduer:
Enkelte vinduer er av eldre dato og har noe behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Dører:
Balkongdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Yttertak:
Tekking (undertak, lekter og yttertekking):
Yttertaktekkingen, samt undertak har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Beslag, renner, nedløp og snøfangere:
Det er observert noe avflassing på forkantbeslag, samt taknedløp. Tiltak bør påregnes.
Balkonger, terrasser - balkong ved soverom 1:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.
Terrasse 1.etasje:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tettesjiktet over garasjen er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og det er ikke kjent hvordan oppbygningen er utført. Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt. TG2 er satt for å belyse risiko. Ytterligere undersøkelser anbefales. Det er observert noe misfarging i flisfuger, samt enkelte små avskallinger på flisene
Grunnmur:
Det er registrert noe riss, samt avskalling på grunnmuren på utvendig side. Det er registrert horisontale riss/sprekker på grunnmur på innvendig side. Selger opplyser om at dette skjedde ved fylling mot grunnmuren i byggefasen. Da det ble lagt store steiner mot grunnmuren som forårsaket sprekken. Det ble gravet vekk igjen og fylt opp på nytt. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales, slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Drenering:
Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig/svekket drenering i underetasjen/garasjen som kan tilsi funskjsonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Rom under terreng",. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.
Stikkledninger og tanker:
Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn, slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
Eneboligen inneholder 160 m2 P-ROM og 27 m2 S-ROM.
Balkong i 1 etasje oppmålt til 3 m2 (TBA).
Terrasse i 1 etasje oppmålt til 43 m2 (TBA).
Platting i underetasje oppmålt til 3 m2 (TBA).
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Enebolig med integrert garasje beliggende på Slemmestad i Asker kommune. Skrånende tomt opparbeidet med singlet gårdsplass, plenarealer og diverse beplantning. Boligen er oppført med gulv mot grunn av betong. Grunnmur av lettklinkerblokker. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende og stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boligen har entredør med glassfelt fra 2011 ifølge selger. Vinduer og balkongdører med to og tre-lags glass og karmer/rammer av tre fra byggeår, 1999, 1997 og 2019.
Tomt
Denne tomten er eiet.
485,00 kvm.
Eiendommen ligger i et hyggelig og barnevennlig boligfelt, omkranset av skog- og friluftsområder. Tomten er pent opparbeidet over to nivåer, med singlet gårdsplass mot vest og hage rundt om. Det er anlagt støttemur i naturstein med blomsterbed og trapp mellom nivåene, og plantet store tuer med stauder langs muren.
Hagen har plen, nydelige prydbusker, pioner, steinbed, blomstrende syriner og vintergrønt. Her er det også frodige bærbusker og en liten kjøkkenhage. Det er gjerde mot nordøst, hekk mot nabo i sydøst, samt noen busker og hekk langs gårdsplassen. Langs gavlveggen i sydvest er det bygd en stor terrasse på ca. 43 kvm med flissatt dekke, utebelysning og stikk.
Terrassen strekker seg langs husveggen i øst, men her er den dekket av terrassebord. Den flislagte delen har et romslig overbygg og er ellers skjermet av en markise. Deler av dekket over garasjen fikk nye fliser og membran i 2011. Det er god plass til møbler både under tak og ellers. Fra den flislagte delen er det trapp ned til hagen, mens den andre flukter med plenen som en markterrasse.
Markterrassen har adkomst direkte fra det ene soverommet i første etasje. Det andre soverommet har utgang til en overbygd, vestvendt luftebalkong på ca. 3 kvm. Inngangspartiet ligger inntrukket med en liten terrasse på ca. 3 kvm utenfor inngangsdøren. Boligen har noen vinduer fra 2019, og i 2022 ble det utført vask, impregnering og maling av takstein.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 29/9-1980. Midlertidig brukstillatelse gjelder for våningshus. Følgende ble anmerket for at ferdigattest skulle kunne utstedes:
1) Planering rundt huset med fall fra grunnmur.
2) Grunnmursplate må rettes.
3) Montering av rekkverk på balkong.
4) Overflatebehandling av stålbjelke i kjeller.
5) Hobbyrom i kjeller er ikke ferdig
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen varmes opp elektrisk med gulvvarme på bad og har stedvis panelovner. Det er i tillegg varmepumpe fra 2010 i gangen, ildsted i begge stuer og en Helo saunaovn i badstuen.
Energikarakter: F - Gul
Energiforbruk foregående år var 14.500 kw/t.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Tekniske installasjoner og VVS
- Varmtvannsbereder fra 2003 er på 198 liter.
- Ventilasjonen er naturlig med avtrekksvifte på vaskerom og avtrekk fra kjøkkenventilator.
- Sikringsskapet har ny innmat fra 2011 med automatsikringer.