Arealer
Totalt bruksareal: 116,0 m²
- BRA-i: 116,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 26,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beliggenhet
Eiendommen har en meget skjermet, barnevennlig og og fin beliggenhet på Geithus i Modum kommune ca.3 km nord for Åmot sentrum. Blindvei i et stille og rolig boligområde.
Nærområdet har treningssenter, barnehager, sykkelvei til Åmot sentrum med butikker, skoler og idrettsanlegg. Bussforbindelse i nærheten. Området byr på fint turterreng for både for barnefamilier og frilufts entusiaster. Det er sykkelavstand til kunstgressbane på Rolighetsmoen og Åmot stadion. For de som vil bade er det badeplasser ved Drammenselva og Bergsjøen og Skinnerudtangen med badeflåte, rampe for rullestol, og toaletter.
Meget flott friidrettsanlegg på Furumo med flotte tur- og joggestier på Moene, friidrettsbane, skøytebane og et innendørs badeanlegg.
Det er gangavstand til idylliske turstier "Modum på langs" - hvor man kan nye variert natur på begge sider av Drammenselva.
I Åmot finnes det en liten alpinbakke - Sundbybakken, mens i Vikersund finnes en stor alpinbakke, samt Vikersund hoppsenter. I Åmot finnes Modumhallen for de som bedriver ballsport.
Attraksjoner i bygda er først og fremst Blaafarveverket. Et nydelig friluftsmuseum åpent for alle å ferdes gratis utendørs, besøke Barnas bondegård, spise pannekaker med blåbær på Haugfossbutikken eller bade på Sand. Årlig kunstutstilling er noe mange besøker årlig. Gruvene er et flott turmål for Moingene.
Modum er en bygd rik på industrihistorie og har flere elver, fosser og kraftverk. Bygda er omringet av åser og store skogsområder hvor det er et rikt løypenett for langrenn vinterstid og sykkel eller til fots sommertid.
Med sin sentrale beliggenhet mellom Drammen og Hønefoss er det mange som kan bosetter seg i Modum fordi det har en sentral beliggenhet mellom byene. Avstand opp til høyfjellet som f.eks Norefjell og Haglebu er ca. en time.
Innhold
2.etg, 49 KVM BRA:
Trappegang, toalettrom, 3 soverom, bad og garderobe.
1.etg, 21 KVM BRA:
Kjøkken og vaskerom.
U.etg, 46 KVM BRA:
Vindfang, trapperom, stue, toalettrom og bod.
Standard
Boligen er en halvpart av vertikaldelt tomannsbolig over 3 plan oppført i 1978. Generelt oppført i kjente konstruksjoner og med en byggemetode som var vanlig når dette bygget ble oppført.
Overflater
Bad:
Det er fliser på vegger og gulv. Himlingsplater i himling. Badet inneholder innredning med nedfelt servant og dusjkabinett.
Vaskerom:
Fliser på gulvet, og malt tapet på veggene. Himlingsplater i himling. Vaskerommet inneholder skyllekum og opplegg for vaskemaskin.
Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplater av laminat. Det er integrert kjøl/fryseskap, platetopp og stekeovn. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Oppussing
Soverom og walk- in closet er nyoppusset av nåværende eier.
Adkomst
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Holmskau & Partners-skilt ved fellesvisning.
Parkering
Parkering i garasje eller på egen tomt.
Byggemåte garasje:
Støpt gulv, og grunnmur/yttervegg av lettklinkerblokker. Saltak yttertak i trekonstruksjon, tekket med shingelpapp.
Vedlikehold ol. Garasjen har en enkel eldre standard med bruksslitasje. Det er sprekker og forvitringer i gulvet, og fuktskjolder nedre del av vegg. Lettklinkermur er ikke pusset utvendig. Garasjen er ikke vurdert på tilstandsnivå.
Diverse
Tomannsbolig:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Bod i underetasjen er innredet med toalett og takstingeniør har valgt å benevn rommet som toalettrom. I følge plantegning er toalettrommet benevnt som en bod. Det er ikke søkt om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.
Garasje:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, både av faglært og ufaglært/egeninnsats: Byttet kledning på 2 stk vegger utvendig. Gjort av Espen Edquist. År: 2022-2023.
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, både av faglært og ufaglært/egeninnsats: Montert spotter i tak på soverom. Gjort av Nikolai Lian. År: 2021.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Våtrom > 2. etasje > Bad > Generell
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Det er fliser på vegger og gulv. Himlingsplater i himling. Badet inneholder innredning med nedfelt servant og dusjkabinett. TG 3 er satt på bakgrunn av at våtrommet har oversteget normal forventet levetid/brukstid, samt utførelse i forhold til dagens krav til våtrom. Det er motfall til sluk på deler av gulvet, og rørgjennomføringer i våtsone som kan se ut til å være utette. Det er stedvis sprukne fuger. Originalt sluk, og tettesjikt antatt fra byggetiden. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Andre tiltak: Våtrommet er i daglig bruk, men er av eldre dato, fra byggeår. Våtrommet må følgelig påregnes fullt oppgradert i tiden som kommer. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Generell
Toalettrom med toalett og servant. Det er fliser på gulvet og tapet på veggene. Vurdering av avvik: Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Kostnadsestimat: Under 10 000.
Spesialrom > Underetasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Varmtvannstanken er på ca 200 liter. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Berederen er plassert i rom uten sluk, men det var ikke krav til det da dette huset ble oppført. Ved befaringen var det vann på gulvet under berederen. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Foreta nærmere undersøkelser, og utfør tiltak for å lukke avvik. Kostnadsestimat: Under 10 000.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Varmtvannstanken er på ca 200 liter. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Berederen er plassert i rom uten sluk, men det var ikke krav til det da dette huset ble oppført. Ved befaringen var det vann på gulvet under berederen. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Foreta nærmere undersøkelser, og utfør tiltak for å lukke avvik. Kostnadsestimat: Under 10 000.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget i løpet av de siste 5 årene som takstingeniør kjenner til. Det anbefales på generelt grunnlag
en gjennomgang av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet. Eier opplyser at ved enkelte tilfeller ved bruk av stikkontakt under overskap på kjøkkenet, så slår spottene i taket seg av. Kostnadsestimat: Under 10 000.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Utvendig > Taktekking
Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tekkingen har elde og bruksslitasje. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Utvendig > Nedløp og beslag
Takrenner, nedløpsrør og beslag av plast og plastbelagt stål. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Utstyret er av ulik tid, dels eldre fra byggetiden, og dels nyere. Eier opplyser at nedløpsrør ved inngangspartiet tetter seg.
Det er ikke montert snøfangere. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at taket ikke trenger snøfangere. Krav om eventuell montering av snøfangere iht. forskriftskravet som gjaldt da denne bygningen ble oppført er funksjonsbasert. Det må således i det enkelte tilfelle vurderes hvorvidt forskriften skal anses som oppfylt eller ei. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Utføre vedlikehold. Det bør vurderes å montere snøfangere for å hindre risiko for snøras som kan medføre skade.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Det ble skiftet kledningsbord på 2 fasader i hhv. 2022 og 2023. Vurdering av avvik: Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Fasadene har forskjeller av elde og bruksslitasje. Den eldste fasaden har ingen eller liten lufting opp bak bordkledning. Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledning.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Dobbelt pulttak takkonstruksjonen i sperrekonstruksjon. Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er fuktskjolder rundt og nedfor pipa, og ved gjennomføring av luftekanal. Mulig årsak kan være at det tidvis kan komme inn fukt som følge av utettheter ved beslagsløsninger. Loftet ble meget begrenset inspisert fra lukeområdet i garderoben på grunn av trang og vanskelig tilkomst. Deler av konstruksjonen er lukket uten mulighet for
inspeksjon av undertak. Tiltak: Det bør gjøres nærmere undersøkelser/overvåke konstruksjonen jevnlig for om mulig avdekke behov for tiltak.
Utvendig > Vinduer - 2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags og 3-lags glass. Vurdering av avvik: Det er avvik: Kjøkkenvinduet er litt vanskelig å lukke. Tiltak: Foreta justering.
Innvendig > Overflater
Gulv med laminat, fliser, vegger med diverse malt tapet, malte plater og trepanel. Himlinger med himlingsplater og malte plater. Vurdering av avvik:
Det er avvik: Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold. Laminat topper seg noe i skjøtene. Tiltak: Den enkelte må vurdere behov for tiltak.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
I første etasje er det støpte gulv på oppfylte masser. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn - 3
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det registreres knirk i deler av gulvene. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn - 2
Første etasje er av betongdekke. Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er mulig litt sig på gulvet i vaskerommet (motfall til sluk). Jfr. «Grunn og fundamenter». Tiltak: Foreta ytterligere undersøkelser.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
Innvendig > Innvendige trapper
Boligen har lakkert/malt tretrapp. Vurdering av avvik: Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Andre tiltak: Dersom trappen skal tilfredsstille dagens krav må det utføres tiltak.
Innvendig > Innvendige dører
Malte finerdører og en lett profilert dør. Vurdering av avvik: Det er avvik: Dørene har elde og bruksslitasje. Enkelte dørblader tar imot karm/terskel.
Tiltak: Utføre vedlikehold/justeringer der det er behov.
Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplater av laminat. Det er integrert kjøl/fryseskap, platetopp og stekeovn. Vedlikehold ol;
Det er ikke montert vannstoppesystem, men det ble ikke lagt ny vanntilførsel da kjøkkenet ble skiftet, og således ikke et krav. Det anbefales imidlertid å montere vannstoppesystem. Vurdering av avvik: Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder.
Komfyrvakt må monteres.
Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Avtrekk
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er ikke lukket kanalgjennomføring i vegg, noe som kan øke faren for kondens i vegg. Tiltak: Utføre tiltak for å lukke avvik.
Spesialrom > 2. etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom med toalett og innredning med nedfelt servant. Det er fliser på gulvet, og malt tapet på veggene. Vurdering av avvik: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Det registreres noe bom i fliser. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Innvendige vannledninger er av kobber. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avløpsrør av plast. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er ingen spalte for overstrømning mellom rommene. Enkelte rom har kun ventilering via luftespalte i vinduene. Tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende spalte for luftgjennomstrømning mellom rommene, f.eks spalte i dørblad. Det bør monteres veggventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
Tomteforhold > Drenering
Dreneringen er fra 1979. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Bygningen har støpte fundamenter og grunnmur av betong. Vurdering av avvik: Det er avvik: Det registreres noe vedlikeholdsetterslep av vedlikehold. Det observeres noe utsiging av masser under såle, og det observeres litt sig i gulvet på vaskerommet, men det er ukjent om dette har sammenheng. Tiltak: Utføre vedlikehold. Anbefaler å følge med videre utvikling, og eventuelt utføre lokale tiltak.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige avløpsrør er av plast og utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er offentlig avløp via private stikkledninger og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Utvendige avløpsledninger er fra 1979. Utvendige vannledninger er fra 1979. Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Vann- og avløpsledningene er ikke kontrollert i forbindelse med rapporten. Hvis riktig tilstand på avløpsledningene skal kartlegges, kan dette gjøres ved hjelp av TV-kontroll. På generelt grunnlag anbefales egen kontroll av autorisert VVS fagmann.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Utvendig:
Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Takrenner, nedløpsrør og beslag av plast og plastbelagt stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Dobbelt pultak takkonstruksjonen i
sperrekonstruksjon. Malte trevinduer med 2-lags og 3-lags glass. Malt hovedytterdør. Malt balkongdør i tre.
Terrasse i trekonstruksjon.
Innvendig:
Gulv med laminat, fliser, vegger med diverse malt tapet, malte plater og trepanel. Himlinger med himlingsplater og malte plater. I underetasjen og første etasje er det støpte dekker. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Elementpipe, anboret med en vedovn i stuen. Lakkert/malt tretrapp. Malte finerdører og en lett profilert dør.
Tomt
Denne tomten er eiet.
452,00 kvm.
Byggegrunn antatt av fjell, sprengsteinsfylling og pukk. Antatt original drenering. Bygningen har støpte fundamenter og grunnmur av betong. Tomten er skrånende arrondert. Utvendige avløpsrør er av plast og utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er offentlig avløp via private stikkledninger og offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Ferdigattest/brukstillatelse
Ferdigattest foreligger av 1978 og er vedlagt i salgsoppgaven.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er elektrisk oppvarmet, samt vedfyring. Vedovn plassert i stue.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Tekniske installasjoner og VVS
Innvendige vannledninger er av kobber. Det er avløpsrør av plast. Boligen har naturlig ventilasjon. I stuen er det montert en luft til luft varmepumpe. Varmtvannstanken er på ca 200 liter. Elektrisk anlegg med 35 AHS, og diverse kurser med skrusikringer og jordfeilautomater. Boligen er utstyrt med brannslukningsapparat og røykvarsler.