Arealer
Totalt bruksareal: 48,0 m²
- BRA-i: 46,0 m²
- BRA-e: 2,0 m²
- BRA-b: m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 26,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f.-eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Leinæs & Partners v/Martin Sundet har gleden av å presentere Gårdsbakken 21B!
Dette er en fin leilighet med sentral beliggenhet i Bøkelia med få minutters gange unna sentrumskjernen i Larvik. Her kan du leve det urbane livet med kort vei til caféer, restauranter, kulturliv og butikker. Dersom du trenger et avbrekk fra bylivet så ligger fantastiske Bøkeskogen en kort rusletur unna - her er det flust av fine gangstier og turløyper som kan brukes året rundt - en herlig opplevelse for naturelskeren. Om sommeren er det ikke langt til fine badeplasser, både ved sjøen og i Farris - nærmeste badeplass ligger kun 5 minutters gange unna, så her har du meget kort vei til deilige sommeropplevelser med strand, sol og bading. Om vinteren kan du gå på ski i det flotte løypenettet i Vestmarka. Leiligheten ligger i kort avstand fra både togstasjonen og E-18 - perfekt for deg som pendler til jobb eller ofte er på reise.
Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og er innredet i lyse og trivelig farger. Fra inngangsdøra kommer du inn i entréen med deilig varmekabler i gulvet. Videre ligger stua og kjøkkenet i åpen løsning. Her er det god plass til sofa, salongbord og spisestue. Kjøkkenet har innredning med hvite, slette fronter og god plass til oppbevaring i skap og skuffer. Videre har leiligheten et bad som ble pusset opp i 2014 - badet har alt du trenger for en god start på dagen, samt opplegg til vaskemaskin. Soverommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Innenfor soverommet er det en praktisk bod til oppbevaring.
Ved leilighetens inngangsparti er det en flott terrasse med god plass til utemøbler, grill og solseng. Terrassen er lun og uten innsyn fra naboene. Her er det gode solforhold slik at du virkelig kan nyte en av områdets mange soldager. Ved terrassen finnes det også en isolert utebod - ypperlig for ekstra oppbevaring. Det medfølger en biloppstillingsplass på sameiets tomt og ellers gode parkeringsmuligheter med gratis gateparkering i området.
Leiligheten er pen og tidsriktig innredet - her kan du flytte rett inn uten å tenke på oppussing. Med sin sentrale beliggenhet med alt av bymessige og flotte naturopplevelser i nærheten så får du det beste av to verden her.
Velkommen til visning!
Beliggenhet
Eiendommen ligger i Bøkelia i Larvik sentrum med kort vei til butikker, caféer og restauranter, kjøpesenteret Amfi samt et mangfold av andre tilbud og tjenester. Skog og mark befinner seg en liten rusletur unna, her ligger Bøkeskogen som en naturperle på toppen av Larvik. Området byr på mange fasiliteter som bl.a. serveringssted, utescene, friidrettsbane og flotte løyper. Dette fantastiske skogsområdet er et flott sted for turer, pikniker og utforsking av den lokale floraen og faunaen. Med kun få minutters gange fra sentrum, er det enkelt å komme seg ut i naturen og nyte freden og roen i skogen når som helst. Å bo sentralt i Larvik sentrum gir deg privilegiet av å ha en av byens flotteste badestrender, Farris Bad, bare noen få minutters gange unna. Enten det er å nyte solen, ta en forfriskende dukkert eller bare slappe av ved strandkanten, er dette et fantastisk tilbud rett i nærheten av hjemmet ditt.
Fra leiligheten er det gangavstand ned til sjøen, hvor du bla. finner Indre Havn som de senere årene er vesentlig oppgradert. Her er det tilrettelagt for aktiviteter og det er ypperlig med bl.a. volleyball, bading fra stupetårn og minigolf. Langs strandpromenaden er det også flere sommeråpne spisesteder. Litt lengre unna ligger Bølgen Kulturhus, Fritzøe Brygge og fantastiske Farris Bad - et av Norges beste spa-hotell.
Det er også kort vei til E-18, jernbanen og bussforbindelser. Det er heller ikke langt til barnehager, skoler og idrettsanlegg.
Nydelige sommerperler som Stavern, Nevlunghavn og Helgeroa er kun en liten kjøretur unna. Det er flust av strender, svaberg og flotte bademuligheter i området. For de som er glad i naturen kan man benytte seg av Kyststien - den strekker seg fra Stavern via Naverfjorden og Nevlunghavn til Helgeroa.
Innhold
Entré, gang, kjøkken, bad, bod, stue og ett soverom.
Standard
Leiligheten ble oppført i 1985 og holder en normal god innvendig standard.
Bad:
Badet ble pusset opp i 2014 og har fliser på gulv og vegger, samt himling med MDF-panel og innfelte downlights. Av installasjoner finnes toalett, dusjkabinett, servant med innredning, speilskap med belysning og stikk, samt opplegg til vaskemaskin. Det er varmekabler i gulvet og rommet er ventilert avtrekksvifte.
Kjøkkenet ligger i åpen løsning med stue og har laminat på gulv, vegger med malte, slette flater og fliser mellom over- og underskap, samt himling med tak-ess plater. Kjøkkeninnredningen har slette fronter og samt laminert benkeplate. Det er etablert automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt. Rommet er ventilert via avtrekksvifte integrert i overskap.
VVS/Teknisk:
Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og avløp.
Vannrør av armert flexirør og kobber.
Avløpsrør av plastmateriale.
Hovedstoppekran, og varmtvannsbereder av merket OSO F 120 fra 2023 plassert i benkeskap på kjøkken.
Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entreen.
Boligen har naturlig ventilasjon og elektrisk oppvarming.
Det er installert smarthus-system for lysstyring i boligen som styres via brytere eller app - systemet er Plejd.
Inntatt i salgsoppgaven følger tilstandsrapport fra takstmann med tilstandsvurdering av boligens bygningsdeler.
Overflater
Gulvflater belagt med fliser, laminat og parkett.
Vegger med tapet og malte, slette flater.
Himlingsflater med tak-ess himlingsplater og MDF-panel.
Adkomst
Adkomst direkte fra Gårdsbakken.
Leiligheten er merket med "Til-salgs"-plakat fra Leinæs & Partners.
Se også kartskissen til høyre i nettannonsen hvor du enkelt får tilgang til veibeskrivelsen til eiendommen. Er du i tvil, ring megler.
Parkering
Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass på sameiets tomt. Plassen er ikke merket eller seksjonert, men medfølger ifølge selger.
Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
- Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Brudd i vannrør i 2014. Utbedret av forsikringsselskap i 2014.
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun faglært. Firmanavn: Realbygg Larvik AS. Total renovering av bad, da membran måtte åpnes for å skifte vannrør. Realbygg er totalleverandør..
- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Firmanavn: Ny membran på hele badet.
- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Ja. Bilder og samsvarserklæring.
- Er arbeidet byggemeldt? Usikker.
- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende? Ja. Brudd i vannrør på badet. Utbedret i 2014.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun faglært. Firmanavn: ABC rør. (2023/2024): Ny VVB, trykkreduksjonsventil, waterguard og ekspansjonstank + medfølgende rørarbeid. (Usikker dato): Nytt blandebatteri og stoppekran på kjøkkenet og Y-kobling på badet for uttak for hageslange.
- Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Litt sukkermaur om somrene. Naboer sier at de har hørt noe lyder i etasjeskillene, men har ikke observert mus inne. Boligen min har blitt ekstra sikret mot mus. Tetningsarbeidet har blitt kontrollert av Anticimex.
- Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen? Ja. Har sett skjeggkre på soverommet. Etter utført tiltak mot skjeggkre, har jeg ikke observert skjeggkre på en god stund.
- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Utett tak som ble totalrenovert (nytt tak) i sommeren 2016. Utført av Byggmester Lars Petter Irgens AS.
- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Firmanavn: Byggmester Lars Petter Irgens AS, Tømrer Stian Uglehus og meg selv. 2015: Ny kledning og 5 cm med ekstra isolasjon og ny tyvek (utført av en bekjent med tømrer-utdanning). Ny terrasse. Bygget av meg og en bekjent som er utdannet tømrer. Ny utebod. Bygget av meg og en bekjent som er utdannet tømrer. 2016: Nytt tak utført av Byggmester Lars Petter Irgens AS. 2018: Nye vinduer og ytterdør i august 2018 utført av Tømrer Stian Uglehus.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun faglært. Firmanavn: Meg selv. Yttervegg (2016): Installasjon av nye kurser for stikk, tilkobling for boblebad, forbruk og utebelysning. Soverom (2018): Total renovasjon av soverommets el installasjon. Nytt skjult anlegg (stikk og belysning). Innebod (2018): Installasjon av nye stikk og belysning. Bad (2018): Montert nye LED spotter i taket. Kjøkken (2018): Utskifting av gamle stikk, installasjon av ny belysning og komfyrvakt. Gang (2020): Installert ny tavle med oppgradering av eldre kurser og installasjon av nye kurser + OV og OS (se fortegnelse). Nytt skjult anlegg i gangen (stikk, belysning og varmekabel). Stue (2020): Nye skjulte stikk på vegg mot gangen (TV og forbruk). Lagt nytt åpent anlegg i hele stuen. Utebod (2021): Nytt skjult anlegg (stikk og belysing). Utebelysning (2021): Nye spotter ved bod og vegglampe ved boddør. Smarthus oppgradering og nytt speilarmatur (2023): Alt av brytere/dimmere byttet ut til Plejd. Ny LED stripe på kjøkken, soverom og stue med Plejd styring. Nytt LED speilarmatur på badet. Kjøkken (2024): Tilkobling av ny VVB. Generelt (2024): Byttet ut alt av ledninger for det åpne anlegget i stuen på grunn av nye gulvlister.
- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)? Ja. Utført av meg selv (utdannet elektriker gruppe L).
- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Kontroll utført av det elektriske anlegget i 2023 med følgende kommentarer: Det manglet samsvarserklæring (utført i etterkant av meg selv). Tilførsel til boligen må utbedres, da den er delt med boligen over og ikke i henhold til krav. Forespeilet utbedringskostnad mellom 10.000 til 15.000kr.
- Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser? Ja. InterCity Larvik.
- Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger? Ja. Rørskade på bad i 2014 som nevnt tidligere.
- Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Noen naboer har kommentert lyder fra etasjeskillene.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
Det er noen punkter i tilstandsrapporten som en bør være ekstra oppmerksom på.
Dette er konstruksjoner som ikke er undersøkt:
Bad, fukt i tilliggende konstruksjoner - Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.
Kjøkken, installasjoner - Gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst.
Stakeluke - Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
Radon - Det er ikke kjent om det er foretatt Radonmålinger i boligen.
Yttertak, konstruksjon - Taket er en lukket konstruksjon, inspeksjon ikke mulig.
Byggegrunn - Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
Dette er tilstandsgrad 2:
Bad:
Fallforhold (gulv) - Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett.
Fasader ink. kledning - Ingen dryppkant/skråskjæring i underkant av kledning.
Grunnmur - Enkelte riss/spekker er observert.
Dette er tilstandsgrad 3 - disse er gitt med et sjablongmessig prisanslag for utbedring:
Elektrisk anlegg:
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget - Kontroll fra det lokale el-tilsynet (nyere enn fem år) viser avvik med pålegg om rettelse. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 15 000.
Se komplett tilstandsrapport som vedlegg i salgsoppgave.
Byggemåte
Hentet fra tilstandsrapporten utarbeidet av Anticimex AS:
Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger og etasjeskillere i betong- og trekonstruksjoner. Tak i trekonstruksjon. Fasader med stående trekledning. Pulttak tekket med betongtakstein. Vinduer med tre-lags glass. Ytterdør i sandwichkonstruksjon med nøkkelfri kodelås.
For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapporten som er inntatt i salgsoppgaven.
Tomt
Denne tomten er eiet.
1891,50 kvm.
Tomten er fellesareal for sameiet.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 24.02.1986 for eiendommen. Kopi av dokumentet følger inntatt i salgsoppgaven.
Dagens planløsning stemmer overens med godkjente byggetegninger fra Larvik kommune. Tegninger kan fås ved henvendelse til megler.
Det gjøres oppmerksom på at utvendig bod ikke er byggemeldt til kommunen. Kjøper overtar eiendommen som forevist og må eventuelt selv sørge for byggemelding/godkjennelse hos kommunen.
Adgang til utleie
Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boenheten. Eventuelle leietaker(e) plikter å overholde sameiets ordensregler samt relevante vedtektsbestemmelser.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med elektrisitet.
Energikarakter: Ingen -
Da boligen er under 50 kvm BRA er det ikke krav om energimerking, og boligen er således ikke energimerket.
Energiforbruk foregående år var 6 500 kwh.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Det er ikke registrert fyringsanlegg på eiendommen og Larvik kommune har ingen opplysninger om utført branntilsyn.
Det gjøres oppmerksom på at dersom noen av rommene ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.