Arealer
Totalt bruksareal: 63,0 m²
- BRA-i: 51,0 m²
- BRA-e: 12,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 11,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Velkommen til Øvre Dr. Holms vei 31!
Dette er en koselig og pent innredet leilighet som ligger fint til i byggets 1. etasje.
Leiligheten er innbydende og har de siste årene blitt oppgradert med bla. benkeplate og hvitevarer på kjøkken samt badet er pusset opp i 2019, tatt regi av borettslaget.
Leiligheten inneholder gang, stue med plass til både sofagruppe og spisebord for sosiale middager, Ikea-kjøkken fra 2011/2019 med integrerte hvitevarer og pen lys innredning, soverom med garderobeskap, delikat og nyere bad fra 2019 med opplegg for vaskemaskin, dusjnisje, toalett og servant. Fra stuen er det utgang til overbygget veranda med plass til både sittegruppe og grill. Verandaen ligger sydvendt og har gode solforhold.
Adkomst til platting på bakkeplan og hage fra veranda. Nåværende eier fikk i 2022 tillatelse fra styret til å legge heller og disponere dette området. Arealet ligger på fellesarealet til borettslaget. Styreleder bekrefter at leiligheten kan disponere dette.
Stor plen med plass til forskjellige aktiviteter eller avslapping.
Leiligheten disponerer biloppstillingsplass i bakgården, to boder i kjeller og en på loft.
Borettslaget har et fin, rolig og sentral beliggenhet på Byskogen med kort avstand til butikker og servicetilbud. Fine turmuligheter i de små skogene rundt og kort vei til Bøkeskogen og Farris.
Ditt neste hjem?
Beliggenhet
Leiligheten har en fin beliggenhet i et rolig område i Byskogen i Larvik. Her bor du i gangavstand til skoler, barnehage, dagligvare, idrettsanlegg og offentlig kommunikasjon.
Følg Bystien til idylliske Bøkeskogen som ligger en kort tur unna eiendommen. Her du finner du gode tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter. Bøkekroa tilbyr et variert utvalg av matretter for store og små, og er et naturlig samlingspunkt hele året. Ellers flotte turområdet i Vestmarka. Turområdet byr på turstier, fiskevann og løypenett.
En runde med diskgolf på Fagerli kan anbefales. Banen er pent opparbeidet i nyere tid hvor du finner 12 hull i skogsområdet. Diskgolf har blitt en meget populær idrett i Norge og passer for hele familien.
Indre havn ligger også i gangavstand fra eiendommen. Her finner du en hyggelig promenade langs sjøen med volleyballbane og stupetårn. Området byr på flere serveringssteder/restauranter. Ta gjerne turen innom Pakkhuset - en populær bryggerestaurant med uteservering og fantastisk pizza!
Batteristranda og Karistranda er flotte badestrender som er ypperlige å besøke på varme sommerdager og ligger i gangavstand fra Byskogen. Ta også turen til Farris for en deilig dukkert etter en treningsøkt eller gåtur langs Bøkeskogens mange fine turstier.
Innhold
Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2.
1 etasje
Entre: 3,7
Bod: 2,0
Bad/vaskerom: 5,0
Stue: 17,9
Kjøkken: 6,5
Soverom: 12,4
Kjeller
Bod 1: 4,5 (BRA-E)
Bod 2: 7,2 (BRA-E)
For andel i borettslag og aksje-leilighet kan det tildeles rettighet til andelseier/aksjeeier, men disse kan omgjøres av
generalforsamlingen. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget/sameiet og dette kan påvirke
boligens BRA. Det er ikke sett tegninger på boder.
Standard
Leiligheten ligger i en 6-manns bolig, oppført i 1953. Leilighet med for det meste god tilstand og standard.
Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år.
Det er bl.a:
2023 - Malt noen innvendige overflater
2023 - Montert luft-luft varmepumpe
2023 - Montert ny innerdør til bod
2023 - Montert ny vifte og stekeovn på kjøkken
2019 - Renovert bad/vaskerom
2019 - Pusset opp deler av kjøkken
2013 - Nye vinduer
2011 - Pusset opp det meste av innvendige overflater
2011 - Pusset opp kjøkken
2006 - Ny balkongdør
På innvendige overflater er det benyttet:
Gulv: Laminat
Vegger: Malte flater, MDF panel plater og panel
Himling: Malte flater og panel
Kjøkken
Ikea kjøkken fra 2011 og 2019. Laminat på gulv, MDF panel plater og flis på vegger og MDF panel i himling. Innredning i profilerte fronter og benkeplate i foliert spon/MDF plate (ny i 2019). Det er registrert sprekk i 2 veggfliser. Det er montert innebygde enheter som mikro ovn, stekeovn (ny i 2023), kjøleskap (ny i 2019) og platetopp (ny i 2019). Det er montert vannføler i benkeskap og komfyrvakt v/vifte. Det er montert en vifte over platetopp. Den har avtrekk ut på yttervegg.
Bad
Det er renovert i 2019. Flis på gulv og vegger, og MDF panel i himling. Varmekabler i gulv, elektrisk styrt vifte. Det er tilluft ved dør. Plastsluk, ikke synlig membran i sluk. Membran ut fra info i FDV perm. Av installasjoner finnes vegghengt toalett, dusjnisje, opplegg for vaskemaskin, rør i rør skap, skap m/speil og innredning/vask. Det ble foretatt hulltaking på kjøkken. Ikke påvist eller observert tegn til fukt.
Tekniske installasjoner
Det er montert plastrør og rør i rør system. Fordeler skap er plassert på bad/vaskerom.
Avløpsrør av plast og støpejern/soil. Dette er av nyere dato (fra 2019).
Det er montert naturlig avtrekk med ventiler i diverse oppholdsrom.
Det er montert en luft-luft varmepumpe i stue.
VV-tanker av nyere dato er plassert på vaskerom i kjeller.
Det er montert calling anlegg m/døråpner i leiligheten - ukjent hvem som tilhører leiligheten.
El-skap: Plassering: Felles gang 1 etg.
El-opplegg: Er for det meste av nyere dato, alder er ukjent
El-kontroll: Utført i 2019
For ytterligere informasjon om boligens tilstand, se tilstandsrapport fra takstmann inntatt i salgsoppgaven. Interessenter må lese tilstandsrapporten nøye før inngivelse av bud.
Adkomst
Eiendommen har tilkomst fra bl.a. Frankendalsveien og inn til Øvre Dr Holms vei.
Det vil bli skiltet med Leinæs & Partners visningsskilt i forbindelse med fellesvisning. Benytt gjerne kartet i annonsen til å lage adkomstbeskrivelse.
Parkering
Leiligheten disponerer en fast parkeringsplass ved oppstilt parkeringsplass på baksiden av bygget.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja. Alle blokkene skal males og bytte kledningsbord - der det er behov. Toppbordene på verandaen skal byttes. Usikker på om det skal tas opp lån eller bruke oppsparte midler.
Tilleggskommentar: Installert varmepumpe i stuen - Montert av firma gjennom Megaflis.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3 (Store eller alvorlige avvik):
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter og over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Noe slitasje og tørrsprekker på terrasse/rekkverk. Skade på ett glass.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:
- Andre innvendige forhold: Bod på loft merket med nr 2. Den er ikke med i arealberegninger pga. skråtak/lav takhøyde. Det settes ingen TG på dette.
- Andre innvendige forhold - 2: Det er 2 stk. boder i kjeller som tilhører leilighet. De er ikke merket. De er på ca. 7 m2 og 5 m2. Det settes ingen TG på dette.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Det er støpt dekke i kjeller. Grunnmur av støpt betong som er pusset og malt på utvendige fasader. Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/reisverk, det er kledning på fasader. Takkonstruksjon med saltak og kaldt loft, det er takstein som tekking. Konstruksjonen er lukket, men etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt himlet med plater eller panel.
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.
Tomt
Denne tomten er eiet.
1580,00 kvm.
Tomten er fellesareal. Opparbeidet tomt med plen, trær, bedd, busker, blomster. Det er asfaltert innkjøring og parkeringsområde på eiendommen.
Eiendommen er etablert med analogt målebrev den 21.08.1952. Viser til historiske målebrev for areal og beskrivelse av eiendommen. Eiendommens plassering i kartet kan avvike fra eiendommens faktiske plassering i marka. Oppgitt areal i eiendomskartet er tilsvarende usikkert, og er kun beregnet ut fra grensene i matrikkelen.
Ferdigattest/brukstillatelse
Larvik kommune opplyser at det ikke foreligger bygningstegning av dette bygget, men megler har mottatt tegning ifm oppføring av bygning i Frankendalsveien 29A, som ifølge kommunen skal være lik.
Takstmann kommenterer følgende: Skillevegg mellom hall og bad på tegninger er ikke korrekt på dagens planløsning. Det er laget større bad/vaskerom og skillevegg er flyttet mot hall/entre.
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
Adgang til utleie
Man kan ihht. Lov om borettslag §5-4 leie ut boligen i opptil 30 døgn i løpet av året dersom man selv bor i boligen.
I henhold til Lov om borettslag § 5-5 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til andre for opptil tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. I følge vedtektene er det krav om styrets samtykke og styregodkjennelse av leier i forbindelse med utleie.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med:
* Elektriske varmekabler på bad/vaskerom
* Vedovn i stue
* Panelovn
* Luft-luft varmepumpe
Energikarakter: F - Oransje
Oppvarming av boligen ved bruk av varmekabler på bad/vaskerom, vedovn i stue og panelovn.
Det ble i samtale med brann og redning i Larvik kommune opplyst at siste tilsyn var i 2015. Sist feiing ble utført i 2017 (Ingen hjemme i 2021, sist varslet besøk). Det ligger ingen kjente anmerkninger eller avvik registrert.
Det gjøres oppmerksom på at dersom noen av rommene ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.