Arealer
Totalt bruksareal: 192,0 m²
- BRA-i: 192,0 m²
- BRA-e: 1002,0 m²
- BRA-b: 0,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 0,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Sjelden mulighet til å realisere landbruksdrømmen i Hodalen. Hodalen er et eldorado for den friluftsinteresserte med muligheter for godt fiske, ulike typer jakt, molte og annen bærsanking og fine turer i fjellet sommer og vinter.
Det er rike jakt- og fiskemuligheter på eiendommen og rettighetene forvaltes av Hodalen utmarkslag.
Det er jakt på villrein, og elgjakt. Videre er det jakt på rype og småvilt i tillegg til fiskemluligheter i ulike fiskevann som eiendommen grenser mot.
Bebyggelsen består av;
- Våningshusa
- Driftsbygninger
- Baksthus
- Stabbur
- Verksted
- Sæter(Letningsliveien 416)
Beliggenhet
Sjelden mulighet til å realisere landbruksdrømmen i Hodalen. Hodalen er et eldorado for den friluftsinteresserte med muligheter for godt fiske, ulike typer jakt, molte og annen bærsanking og fine turer i fjellet sommer og vinter.
Det er videre ikke mer enn ca 45 minutter til Bergstaden Røros med koselige gater mellom verneverdig bebyggelse og et rikt kulturliv. Tolga sentrum med dagligvare, bensinstasjon og kafé er bare 15 minutter unna med bil og Tynset ca 30 minutter, som er distriktets største handelssted. Videre en kort kjøretur til Femund og nasjonalparken for flere gode turopplevelser.
Innhold
Primærrom:
1. etasje:Gangarealer, bad, kjøkken, 2 stuer, vindfang.
2. etasje: Gangarealer, bad, 2 soverom, stue.
Sekundærrom:
1. etasje: Bod.
Standard
1. etasje
Gang 1: Flis på gulv og panel på vegger. Panel i himling.
Gang 2: Belegg på gulv og tømmer. Malt overflate i himling.
Bod: Støpt gulv og panel på vegger.
Bad: Flis på gulv og flis på vegger. Takess i himling. Gulvvarme. Utstyrt med dusjhjørne, wc, servant og bereder.
Kjøkken: Flis på gulv, og tapet og flis på vegg over benkeplate på vegger. Panel i himling.
Stue 1: Tregulv og malt panel på vegger. Malt overflate i himling. Vedovn.
Stue 2: Belegg på gulv og panel på vegger. Malt overflate i himling. Vedovn.
Vindfang: Belegg på gulv og panel på vegger. Panel i himling.
2. etasje
Gang 1: Tregulv og panel på vegger. Panel i himling.
Gang 2: Belegg på gulv og panel på vegger. Panel i himling.
Bad: Flis på gulv og flis på vegger. Takess i himling. Utstyrt med wc og dusjhjørne.
Soverom 1: Belegg på gulv og panel på vegger. Panel i himling.
Soverom 2: Belegg på gulv og malt overflate på vegger. Takess i himling.
Stue: Tregulv og panel på vegger. Panel i himling. Vedovn.
Bygget er oppført en gråsteinsmur og
direktefundamentering på grunn.
Hovedkonstruksjonen er av tre / tømmer og er utvendig kledd med stående
kledning.
Dere av fasade er pusset / slemmet.
Taket har saltaks form og er tekket med metallplater.
Det er montert vinduer med enkeltglass og plassbygde labankdører.
Bygget bærer preg av et betydelig etterslep på vedlikeholdet og må anses å
være et rivningsobjekt.
Hønsehuset som er tilbygd driftsbygningen er oppført av tømmer.
Taket har saltaks form og er tekket med metallplater.
Bygget har synlig etterslep på det ytre vedlikeholdet men vurderes å ha en
bygningsmessig restverdi.
Adkomst
Eiendommen har regulert adkomst iht. gjeldende reguleringsplan.
Diverse
Jakt og fiske:
Eier opplyses at det er rike jakt og fiskemuligheter på
eiendommen og rettighetene forvaltes av Hodalen
utmarkslag.
Det er jakt på villrein, og elgjakt. Videre er det jakt på rype og
småvilt i tillegg til fiskemluligheter i ulike fiskevann som
eiendommen grenser mot.
Det opplyses at utbetalinger på jakt og fiske ligger i intervallet
kr 1-3 pr dekar areal.
I beregningen er det lagt til grunn gjennomsnittlig tall på kr 2
pr dekar.
2608,6 x 2 = 5217,2
Kapitaliseringsrenten er satt til 6% med bakgrunn i at tildeling
av fellingsrettigheten tildeles i takt med størrelsen på
bestanden i området.
På bakgrunn av dette kan kvotetildelingen variere i et 5-10 års
perspektiv.
5217,2 x 100/6 = 86 953.-
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja.
Lekkasje fra dusj i 2. etg. for ca 10 år siden. Siden dette er ikke dusjhjørnet der brukt. Sprukne fliser på gulv i dusjhjørnet i 1.etg.,trolig ikke problemer rundt dette. Lukt kan forekomme om slukene i våtrommene går tørre.
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad
Sjekket takplater og isolasjon mellom våtrommene i 1. og 2. etg. etter lekkasje nevnt under punkt 1.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Nei - det er ikke utført slikt arbeide.
4. Kjenner du til om det er feil ved/utført arbeid/eller har vært kontroll på vann/avløp?
Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad
Sindre Bakken Rørleggerbedrift, 2540 Tolga.
6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Ja - Anmerkning om sprekk i 2 vedovner
7. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
En del skjevheter pga meget gml. tømmerhus. Ingen sprekker.
8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som: rotter, mus, maur eller lignende?
Ja - Enkelte år er det registrert mus i huset.
12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el‐anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun av faglært.
Utført av Eltron.
Periodevise kontroller av el.anlegg og brannvarslingsanlegg. Ellers kun små arbeider
12.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?
Ja - Ved montering av luft til luft varmepumpe, og ved svikt på en sikring på kjøkken
13. Kjenner du til om det utført kontroll av el‐anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon, varmepumpe)?
Ja - Eltilsynskontroll den gang jeg kjøpte huset, og arbeidene ble utført av Eltron
20. Er det foretatt radonmåling?
Nei - Det ble foretatt radonmåling for ca 10‐15 år siden med lave verdier. Husker ikke tidspunkt.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 0
TG 1: 5
TG 2: 16
TG 3: 3
TG IU: 1
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
-Etasjeskille og gulv på grunn Oppsummering
Det registreres stedvis betydelig helningsavvik på gulv.
Det er opptil 20 cm skjevhet på ett av gulvene i 2. etasje. Videre er det stedvis knirk. Anbefalte tiltak Behov for fremtidig tiltak og oppretting kan ikke utelukkes. Utbedringskostnader: Ingen umiddelbar kostnad.
-Våtrom: Bad 1. etasje Oppsummering
Badet opplyses oppbygd i 1998/99 og har flislagte gulv og veggflater. Innredningen i rommet består av en veggmontert servant, dusjhjørne, toalett og opplegg for vaskemaskin. Videre er boligens bereder plassert i rommet. Det registreres at det er flere skader på flis, løse fliser og riss / sprekker på veggflis i dusjsonen. Det registreres forhøyede fuktverdier og skader i tilknytning til våtrommet og hulltaking er vurdert ikke å være nødvendig. Anbefalte tiltak Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt sikkerhet og en oppgradering må påregnes. Utbedringskostnader: 150 000 - 300 000.
-Våtrom: Bad 2. etasje Oppsummering
Badet opplyses oppbygd i 1998/99 og har flislagte gulv og veggflater.
Innredningen i rommet består av et dusjhjørne og et toalett. Videre er det etablert vanntilførsel og avløp til
servant el. lign.
Det registreres løse fliser og riss / sprekker.
Badet er ikke benyttet de siste 10 år grunnet tidligere lekkasje, følgelig tilfredsstiller ikke badet krav til
fuktsikkerhet.
Hulltaking er ikke foretatt da tilstøtende vegg til dusjsonen er en tømmerkonstruksjon og yttervegg.
Anbefalte tiltak
Grunnet tidligere lekkasje kan det ikke utelukkes en skjult fuktskade i etasjeskille.
Oppgradering må påregnes for å kunne tilfredsstille krav til fuktsikkerhet.
Utbedringskostnader: 150 000 - 300 000
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
-Drenering Oppsummering
Med bakgrunn i byggets alder er det usikkert om det er etablert noen god form for drenering.
Det opplyses at grunnforholdene er av sand / silt som har gode drenerne evner.
Det er ikke registrert fuktproblematikk av nåværende eier som har bebodd eiendommen i 25 år.
På bakgrunn av dette er det grunn til å tro at dreneringen rundt boligen fungerer som tiltenkt.
-Grunnmur og fundament Oppsummering
Det ble registrert enkelte skjevheter i boligen med det er ikke kjent om dette har en sammenheng med
boligens fundamentering.
Fundamentene er skjult under bakkenivå og lar seg ikke kontrollere.
-Vinduer og dører Oppsummering
Det registreres at det er på generelt grunnlag behov for utvendig vedlikehold av vinduer.
Videre er det enkelte vindu med innvendig synlig fukt og kondensmerker.
Utvendig er det ikke etablert tilfredsstillende beslagsløsninger over og under vinduer. Det ble ved flere
vindu registrert ufullstendig tetting slik at det er fare for at det kan oppstå fukt inntrengning inn i
veggkonstruksjonen. Skjulte skader kan ikke utelukkes.
-Yttervegger Oppsummering
Ytterkledningen har behov for overflatebehandling.
Det ble ikke påvist lufting av ytterkledningen.
-Loft (konstruksjonsoppbygging) Oppsummering
Ved visuell besiktigelse av underliggende himlingsflater ble det ikke registrert tegn til svikt.
-Utstyr på tak Oppsummering
Takstigen som er etablert ved en av pipene er en stige med bøyle over møne uten forankring ned i
konstruksjonen og er ikke en godkjent løsning.
Takstige må være innfestet i konstruksjonen.
-Ildsted/Skorstein Oppsummering
Det er sprekk i to ildsteder og utskifter må påregnes.
-Kjøkken Oppsummering av overflater og innredning
Eier opplyses at innredningen er fra 1998/ 99.
Anbefalte tiltak overflater og innredning
Det registreres stedvis behov for vedlikehold.
Herunder kan det nevnes at det er skader på gulvflis.
Oppsummering av avtrekk
Innredningen har synlig bruksslitasje men vurdere å være i bruksmessig tilfredsstillende stand alder tatt i
betraktning.
Anbefalte tiltak avtrekk
Kontroll / renhold av filter anbefales.
-Trapp: Tilbygg Oppsummering
Det er ikke montert håndløper på vegg. Videre er lysåpning i mellom liggende rekkverksbord over anbefalt
avstand på 10 cm
-Trapp: Hoveddel Oppsummering
Rekkverket er for lavt og det er ikke montert håndløper. Videre har trappen synlig bruksslitasje.
Trappen er bratt men vurderes å fylle sin tiltenkte funksjon.
-Vannledninger Oppsummering
Sikker avrenning fra fordelerskapet er ikke påvist.
-Elektrisk Oppsummering
Utover at det foreligger samsvarserklæring for installasjon til varmepumpe, mangler det tilstrekkelig
dokumentasjon på anlegget.
Det opplyses av eier at varmekabler i gulv på kjøkkenet har funksjonssvikt.
Kontroll av anlegget kan med fordel vurderes.
-Varmesentral Oppsummering
Varmepumpe av typen luft til luft opplyses montert i 2018/2019
-Varmtvannsbereder Oppsummering
Berederen har passert 20 år og har usikker restlevetid.
-Ventilasjon Oppsummering
Det er begrenset ventilering av boligen.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:
-Krypkjeller Oppsummering
Hoveddel av boligen er fundamentert på en ringmur.
Det er ikke kjent om det er krypkjeller / blindareal under bygget.
Det ble ikke påvist ventiler i grunnmuren.
Slike lukkende konstruksjoner er å betrakte som risikokonstruksjoner med erfaringsmessig høy
skadefrekvens.
Anbefalte tiltak
Jevnlig tilsyn / kontroll anbefales.
Som et forebyggende tiltak anbefales det å sikre at vann fra taknedløp og overflatevann ledes hurtigst
mulig vekk fra ringmur.
Lovlighet: Vær oppmerksom på:
Det er ikke fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse
Det opplyses av kommunen at bygningen er for gammel for å ha søknad om ferdigattest ( byggetid
1850-1874).
Det er ikke etablert brannslukkingsutstyr og/eller røykvarsler i boligen iht. forskrift:
Puleverapparat er over 10 år.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Enebolig:
Enebolig er oppført i to etasjer. Grunnmur er oppført i støpt betong / gråstein. Veggkonstruksjon er oppført i tre og tømmer, og er kledd med liggende panel. Taket er et saltak og er tekket med metallplater. Etasjeskille er et trebjelkelag / støpt plate. Vinduer med 2-lags isolerglass.
Gammelfjøset:
Bygget er oppført en gråsteinsmur og
direktefundamentering på grunn.
Hovedkonstruksjonen er av tre / tømmer og er utvendig kledd med stående
kledning.
Dere av fasade er pusset / slemmet.
Taket har saltaks form og er tekket med metallplater.
Det er montert vinduer med enkeltglass og plassbygde labankdører.
Bygget bærer preg av et betydelig etterslep på vedlikeholdet og må anses å
være et rivningsobjekt.
Hønsehuset som er tilbygd driftsbygningen er oppført av tømmer.
Taket har saltaks form og er tekket med metallplater.
Bygget har synlig etterslep på det ytre vedlikeholdet men vurderes å ha en
bygningsmessig restverdi.
Baksthuset:
Byggeår: 1750 Kilde: Eier.
Bygget er oppført på punktfundamenter av gråstein som
ligger direkte på grunn.
Hovedkonstruksjonen er av tømmer og deler er utvendig kledd med stående
klrdning.
Taket har saltaks form og er tekket med bølgeeternitt.
Etasjeskille er et trebjelkelag. Ytterdør er plassbygd labankdør.
Bygget har et etterslep på vedlikeholdet og tiltak må påregnes for å kunne
opprettholde byggets tiltenkte funksjon som et lagerareal.
Eldre driftsbygning / lager:
Bygget er fundamentert direkte ned på grunn.
Hovedkonstruksjonen er av tømmer og deler er utvendig kledd med stående
kledning.
Taket har saltaks form og er tekket med metallplater.
Bygget har et betydelig etterslep på vedlike holdet og anses å være et
restaurerings objekt.
Fremtidige vedlikeholdskostnader må sees i sammenheng med fremtidig bruk.
Driftsbygning:
Bygget har en grunnmurskonstruksjon av betongstein /
støp betong.
Etasjeskiller er av betong / spaltegulv.
Hovedkonstruksjonen er en trekonstruksjon som er utvendig kledd med
metallplater. En begrenset del er kledd med stående kledning.
Taket har saltaks form og er tekket med metallplater.
I tilknytning til plansiloer er det montert skyveporter som er platekledd med
metallplater.
Det er montert vinduer med 2-lags glass og dører i tett utførelse.
Bygget er oppført i forbindelse med tidligere melkeproduksjon på eiendommen.
Melkeproduksjonen med avsluttet på 1980/90-tallet og etter nåværende eier
overtok eiendommen i 2000 ble driftsbygningen benyttet til ammekyr.
Denne driften ble avsluttet i 2016. Bygget er etter dette ikke vært i bruk.
Plansiloere er fylt med grus / sand og arealet benyttes i dag som traktorgarasje
og lager.
Deler av platekledde overflater utvendig har synlige skader og enkelte
utskiftinger må påregnes.
Det er montert løpekatt for silohåndtering over flatsiloer.
Gjødselhåndteringen ivaretas via utvendig kum og pumpe med traktordrift. Det
anmerkes at det ikke er etablert tilstrekkelig sikring i tilknytning til kum. Tiltak
anbefales.
Tilstand på byggets tekniske installasjoner ukjent med tanke på at bygget ikke
har været i bruk siden 2016.
Gjenstående innredninger i bygget fremstår aldringsslitt og utskiftinger må
påregnes.
Driftsbygningen fremstår utover dette å være i bygningsmessig tilfredsstillende
stand.
Sæterhus:
Bygget er oppført på ringmur av stein / betong.
Hovedkonstruksjonen er av tømmer / tre og delerer utvendig kledd med stående
kledning.
Taket har saltaks form og er tekket med torv.
Det er montert vindu med enkeltglass og ytterdør i tett utførelse.
Setra benyttes som jakt / fiskebu og er innredet med enkel kjøkkeninnredning,
vedovn og køyesenger.
Innvendig panelte overflater.
Det er ikke innlagt vann eller avløp og ikke strøm.
Utover påvist råteskade i panelt himlingsflate ved pipe fremstår bygget å være i
bygningsmessig tilfredsstillende stand.
Det er tilgang til en utedo i tilknytning til setra som er på 4 m².
Opprinnelig uthus har en konstruksjonsmessig svikt og er skadet/sammenbrudd.
Ikke videre vurdert.
Verkstedbygg:
Bygget er oppført på støpt plate på mark.
Hovedkonstruksjonen er av tre og er utvendig kledd med metallplater.
Plater av tre i gavler.
Taket har saltaks form og er tekket med metallplater.
Det er montert vinduer med enkeltglass og plassbygd dør.
Det er etablert plassbygde hestebokser.
Bygget benyttes i dag som et lager / verkstedbygg.
Bygningsmessig i tilfredsstillende stand, emn et synlig etterslep på vedlikeholdet.
Tiltak må påregnes.
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport. For nærmere beskrivelse av bygningene på eiendommen henvises til komplett vedlagt landbrukstakst.
Tomt
Denne tomten er eiet.
Beregnet areal er 2 608 daa. kvm iht. gårdskart og landbrukstakst.
Informasjon fra landbrukstakst:
Eiendommens arealer iht. landbrukstakst:
Fulldyrket jord daa 164,4
Innmarksbeite daa 2,2
Skog av lav bonitet daa 29,1
Uproduktiv skog daa 1 947,5
Myr daa 141,9
Åpen jorddekt fastmark daa 308,0
Åpen grunnlendt fastmark daa 0,3
Bebygd, vann, bre daa 15,2
Sum arealer: daa 2 608,6
Dyrket mark:
Dyrkamarka er fordelt på to teiger i tilknytning til gårdstunet og
en teig i tilknytning til setereiendommen og ved
Letningslivegen
Dyrketmarka opplyses utleid til nabo for grasproduksjon og
har en samlet areal på 164,4 dekar.
I tillegg et innmarksbeite på 2,2 dekar ved Øversjødalsveien.
Arealet opplyses utleid til nabo for en samlet sum på kr
16000.- pr år. Leieverdien vurderes å ligge under normal
leieverdi i dagens marked.
Det opplyses at grøftetilstanden og dreneringsevnen på
dyrkamarka er tilfredsstillende foruten et areal poå ca 10
dekar som benevnes som vassjuk jord.
Arealet er tilnærmet flatt og vurderes å være lettdrevet med
gjennomsnittlig god produksjonsevne for området.
I beregningen er det lagt til grunn en jordverdi på kr 3000.- pr
dekar dyrket mark og kr 100 per dekar innmarksbeite
3000 x 164,4 = 493 200.-
1000 x 2,2 = 2 200.-
Dette gir en samlet jordverdi på kr 495 400.-
Det er benyttet en kapitaliseringsrente på 4%
Skog/utmarksområder:
Skogsarealet i tilknytning til eiendommen opplyses å være
29,1 dekar med lav bonitet.
Hoveddel av skogsarealet er lauv og barskog.
Øvrig areal er uproduktiv skog og skrinn fastmark på 2397,7
dekar.
Det er iikke utarbeidet enn skogbruksplan for eiendommen.
Arealet er fordelt 8 ulike teiger.
Det opplyses at det ikke er aktiv drift i skogen og at skogen
betraktes å være en vedskog med hovedsakelig lauvskog.
På bakgrunn av over nevnte opplysninger vurderes skogen
kun å ha en beskjeden verdi.
I beregningen er det lagt til grunn en grunnverdi på kr 150 pr.
dekar.
200 x 2426,8 = 364 020.-
Det er benyttet en kapitaliseringsrente på 4%
Landbrukstaksten er vedlagt i salgsoppgaven.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det er ikke utstedt ferdigattest på eiendommen.
Adgang til utleie
Eiendommen er konsesjonspliktig. Dvs bo- og driveplikt.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og ved.
Energikarakter: G - Gul
Andre utgifter
Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:
Månedlige utgifter til TV-pakke og bredbånd.
Månedlige utgifter til energi, herunder elektrisitet og vedfyring
Forsikring.
Alarm.
Velforening/veilag, herunder brøyting/veivedlikehold.
Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.