OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 8

TG 2: 23

TG 3: 1

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Øvrig: Trapp opp til terrasse:

Det er mer enn 50 cm ned til bakken, og trappen mangler rekkverk og håndløpere. Terrassebordene er myke å gå på, på grunn av stor avstand mellom bjelker.

TG 3 på grunn av manglende rekkverk.

TG 2 for resterende forhold.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Drenering:

Det er etablert plen rundt boligen, samt gruset innkjørsel. Terrenget har fall ut fra bygningen. Takvann ledes til terreng, samt i rør under bakken.

Drenering/fuktsikring fra byggeår har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Normal brukstid for en drenering anslås til å være ca 30 år. På åpne grunnmursvegger i kjeller er det stedvis registrert saltutslag ned mot gulv. Fuktmålinger på betonggulv viser forhøyede verdier. Noe fuktopptrekk fra grunnen er ikke unormalt i eldre bygninger, da fuktsikring ikke ble lagt under kjellergulv og fundamenter slik som i dag. Det ble påvist et forhøyet fuktnivå ved hulltaking i påforet konstruksjon, men det ble ikke registrert skader i borehullet.

Det er kun grunnmursplast fra 2014 som er synlig over terreng. Eventuell grunnmursplast fra byggeår har ukjent utførelse. På oversiden er det svakt terrengfall ut fra bygningen, som kan gi en viss risiko for sen avrenning av overflatevann med påfølgende økt belastning på grunnmur/drenering.

TG 2 på grunn av alder på drenering fra byggeår, samt påviste forhold.

Grunnmur og fundament:

Det registreres stedvise riss i synlige kjellergulv av betong, men ikke av vesentlig grad. Innvendig grunnmur viser horisontal sprekk/riss i den ene boden, som kommer av at tidligere grunnmur ved utvendig trapp ned til kjeller ble presset inn. Årsak til innsprenging ble utbedret i 2020. Det er stedvise riss/sprekker i grunnmur generelt. Påviste forhold er ikke til risiko for konstruksjonssikkerheten.

Grunnmur har stedvis avskalling i puss. Grunnmur er kun begrenset kontrollert under terrasse pga. lav høyde. I tidligere takst ble det opplyst om at det kan være sesongbaserte bevegelser i grunnen, men det er ikke registrert tegn på dette på befaringsdagen.

TG 2 på grunn av påviste riss/sprekker, slitasje og at det kan være litt bevegelse i grunnen.

Støttemur:

Det registreres sprekker i forstøtningsmuren.

TG 2 på grunn av påviste sprekker.

Rom under terreng:

Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå (22,4 vektprosent) inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til råte, muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Hulltakingen viser feil oppbygging av utlektet vegg med bruk av dampsperre i veggen. Dampsperre (plast) er ikke anbefalt i utlektede vegger på grunnmur hvor grunnmuren ligger mer en 50% under bakken pga. at denne hindrer uttørking.

Fritt eksponerte grunnmursvegger har stedvis saltutslag ned mot gulv, og det indikeres forhøyede fuktverdier i kjellergulv ved bruk av fuktmåler. Noe fuktopptrekk fra grunnen er ikke unormalt i eldre bygninger, da fuktsikring ikke ble lagt under kjellergulv og fundamenter slik som i dag.

TG 2 på grunn av påviste forhold.

Balkong, terrasse, platting:

Terrasse:

Rekkverket blir målt til 92 cm og er lavere enn dagens krav på 100 cm. Terrassedekket har stedvis slitt overflatebehandling. Det er åpninger i rekkverk større enn referansenivå 10 cm. TG 2 på grunn av påviste forhold.

Vinduer og dører:

Baderomsvinduet har sprukket glass. Enkelte vindu er fastmalt i karm og kunne ikke åpnes på befaringsdagen. Terrassedør har utettheter i pakning, og det kan oppstå kald trekk. Samme dør har litt oppsprukket treverk i utvendig karm. Utvendig har vinduer stedvis slitte overflater. Isolerglass fra byggeår/1987 har nådd mer enn 30 år, og det er økt risiko for punktering av glass. 3 innerdører i kjeller tar i karm, og den ene boddøren subber i gulvet.

TG 2 på grunn av alder på eldre vindu, samt påviste forhold.

Loft (konstruksjonsoppbygging): Kaldloft:

Det ble registrert noen fuktmerker på grunn av kondensering ved gjennomføringer opp over tak, men ingen skader. Samme fuktmerker ble registrert under vinkelrenner i konstruksjonen. Det registreres muselort på loftet.

TG 2 på grunn av fuktmerker og museaktivitet.

Renner og nedløp:

Det ble registrert deformasjon som følge av frostspreng i nedløpsrør.

TG 2 som følge av dette.

Taktekking:

Det registreres 1 sprukket takstein over pipa, samt noe mosegroing på tekkingen. Beslag i vinkelrenner har slitt plastbelegg. Taktekkingen har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer.

TG 2 på grunn av alder, påvist mose og skade i 1 takstein.

Utstyr på tak:

Det er etablert takstige i stål og feieplattform i impregnert tre.

TG 2 på grunn av feieplattform i tre. Forskriften sier at plattformer og stiger skal være typegodkjent, og montert i henhold til monteringsanvisning.

Ildsted/Skorstein:

Puss på pipe over tak er sprukket/slitt, og har stedvis bom (mistet vedheft).

TG 2 som følge av dette.

Toalettrom:

Toalettrom med belegg på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Utstyrt med wc, servant og naturlig avtrekk.

Rommet har kun naturlig avtrekk. Det kondenserer litt på sisternen på klosettet. Kondens på sisterne kan komme av forhøyet luftfuktighet i rommet på varme dager i møte med kaldt vann i sisternen.

TG 2 på grunn av naturlig avtrekk og kondens på sisterne.

Trapp:

Åpninger i rekkverket er over 10 cm. Dette utgjør en risiko for små barn og dyr. Rekkverket måles til 87 cm opp mot dagens krav på 90 cm. Trappen mangler håndløper langs veggen som er et krav iht. dagens forskrift. Utvendig trapp har ingen håndløpere.

TG 2 på grunn av påviste forhold.

Avløpsrør:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på avløpsanlegg fra byggeår. Anlegget har nådd en alder som tilsier at skader/lekkasjer kan oppstå.

TG 2 på grunn av alder.

Vannledninger:

Det kan kondensere litt på stoppekran, men dette er ikke unormalt på denne årstiden. Vannrør fra byggeår har nådd mer enn halvparten av forventet levetid.

TG 2 på grunn av alder på eldre rør.

Elektrisk:

Boligen har et eldre elanlegg uten dokumentasjon, og feil kan ikke utelukkes. Det er ikke kjent omfang eller fremlagt dokumentasjon for arbeider utført før nåværende eier tok over boligen. TG 2 på grunn av at anlegget i hovedsak mangler dokumentasjon.

Varmesentral:

Det finnes er ikke fremlagt dokumentasjon på service av anlegget.

TG 2 som følge av dette.

Våtrom: Bad:

Det er svakt fall til sluk, men vannsikkerhet mot tilstøtende rom er ivaretatt. Det registreres riss/sprekker i flisfuger på vegg i dusjnisje. 1 flis i overgang mot våtromsplate er avsprukket mot 1 hjørne. Silikonfuge i hjørner i dusjen har stedvis svertesopp.

TG 2 på grunn av påviste forhold.

Membran, tettesjikt og sluk:

Det er usikkerhet rundt om tettesjikt bak flis ble oppgradert sammen med resten av badet. Undersøkelsen viser at det ligger eldre baderomsplater på vegg bak flis, og flisene kan være lagt direkte på disse.

TG 2 på grunn av at tettesjikt på vegg kan ha nådd mer enn halvparten av forventet funksjonstid.

Sanitærutstyr:

Klosettet er ikke tilfredsstillende innfestet mot gulvet.

TG 2 som følge av dette.

Ventilasjon:

Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute.

TG 2 på grunn av naturlig avtrekk.

Øvrig: Vaskerom (enkel standard):

Rommet er av en forholdsvis enkel standard, og er ikke utført med en tilfredsstillende våtromsstandard.

Avtrekk i rommet er kun naturlig. Det er godt fall til sluk, og vannsikkerheten mot tilstøtende rom vurderes ivaretatt.

TG 2 på grunn av at våtrommet er av en enkel standard og fordrer forsiktig bruk.

Øvrig: Badstu:

Rommet har kun 1 ventil. Luften i badstuen bør skiftes seks ganger i timen, og det skal derfor være ventiler slik at det sikrer god gjennomlufting i rommet.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Lovlighet: Vær oppmerksom på:

Dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger:

Badstu er etablert i rom benevnt som redskapsbod. Soverom i underetasje er etablert i rom benevnt som klesrom. Dette er endringer av rommenes bruk, som krever godkjent søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.

Garasje er blitt tilbygd, men det foreligger ikke tegninger for dette.

Det foreligger ikke tegninger for de andre byggene. Smia kan dateres tilbake til 1700-tallet, og er fritatt byggemelding.

Det er ikke fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse:

Det foreligger ferdigattest på boligen. Denne er datert 16-05-1978.

Det er ikke krav om ferdigattest på bygg oppført før 01-01-1998.

Uthuset er oppført i senere år. Det er krav om ferdigattest på bygg oppført etter 01-01-1998, så lenge det ikke er gitt annen godkjenning.

Det er avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde under 2 meter:

Kjellerstue og soverom i kjeller har takhøyde under 2,2 cm. Krav til takhøyde: minst 2,20 m. Ved endring fra tilleggsdel til hoveddel for bygg oppført før 1.juli 2011 (TEK10) kan takhøyde ned til 2 m godkjennes.

Det er for lite lysinnslipp i kjeller og soverom, samt at det vinduene ikke tilfredsstiller krav til rømning. Krav til dagslysforhold: Vindusglass minst 10% av gulvflate. Ved endring fra tilleggsdel til hoveddel for bygg oppført før 1.juli 2011 (TEK10) kan vindu med størrelse som rømningsvindu godkjennes. Krav til rømningsvindu: Fri bredde skal være minimum 50 cm. Fri høyde skal være minimum 60 cm, samt at summen av fri bredde og fri høyde skal være minimum 150 cm.

Det er skader på brannslukkingsutstyr, røykvarsler, eller apparat er eldre enn 10 år:

Brannslukkingsapparat er mer enn 10 år.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.