Arealer
Totalt bruksareal: 303,0 m²
- BRA-i: 230,0 m²
- BRA-e: 73,0 m²
- BRA-b: m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 34,0 m²
Kommentar fra takstmann:
Brønnhuset på eiendommen har ikke målbart areal og anses ikke som vesentlig vurdere utover dette. Dagens kontor i 1. etasje kan tas i bruk som soverom.
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Velkommen til Indre Håneset 28.
Her finner du denne store eneboligen, uten boplikt i et stille strøk med et flott uteområde. Dette er en eiendom som egner seg godt for barnefamiler med tanke på den gode plassen, både inne i huset og ute på tomta. Selger har trukket fram utsikten mot Galåen og Hummelfjell, og stillheten på eiendommen som dens beste egenskaper, samt at den gode planløsningen gir en veldig romslig følelse.
På terrassen kan du sitte å nyte kveldssola kombinert med en flott utsikt mens ungene løper rundt på plenen.
Eiendommen fremstår i bra tilstand, og er godt vedlikeholdt.
Eiendommen er pent beliggende i Hånesåsen, og er ca. 5 km fra Røros sentrum. Den ligger veldig landlig til, og for den som trives litt utenfor byen, men samtidig sentralt, er dette midt i blinken.
Nydelig natur på alle kanter, med rikt dyreliv. Milevis av turløyper sommer som vinter. Om vinteren blir det oppkjørt skiløyper fra Hånesåsen som går sammen med Røros sitt oppkjørte løypenett, der en har uendelig med skiløyper.
Velkommen til visning på denne koselige eiendommen beliggende i rolige og naturskjønne omgivelser!
Beliggenhet
Frittliggende boligeiendom beliggende i Hånesåsen med utsikt mot Galåen og Hummelfjell. Ca. 5 km fra Røros sentrum. På Røros finnes alle typer butikker, bensinstasjoner, bilverksteder, hoteller, bowlinghall, treningssenter, golfbane, barnealpintbakke +++ Ved en kort kjøretur til Os (10 min) , så finnes Hummelfjell alpintanlegg for hele familien. Her finnes barnebakke med egen heis, varmestue, kafeteria, skistall med skiutleie og stor caravanplass. Alpintbakkene er tilrettelagt for utfor, snowboard, hopp og halfpipe. På sommerhalvåret er det et eldorado for den som liker friluftsliv. Her kan man få guidede turer både til fots og på hesteryggen.
Innhold
Enebolig
Primærrom:
1. etasje: TV-stue, stue, entre, toalett, kjøkken, bad, 2 soverom, kontor/soverom.
Kjeller: Kjellerstue, soverom, trapperom/gang, vaskerom, badstu.
Sekundærrom:
Kjeller: 3 boder.
Uthus
Sekundærrom:
1. etasje: Bod.
Garasje
Sekundærrom:
1. etasje: Bod, garasje.
Steinsmie
Sekundærrom:
1. etasje: Smie/bod.
Standard
Enebolig
1. etasje
TV-stue: Parkett på gulv og malt panel på vegger. Takess i himling. Panelovn.
Stue: Parkett på gulv. Malt panel, malte panelplater og malt strie på vegger. Takess i himling. Vedovn og varmepumpe. Trapp.
Entre: Belegg på gulv. Malt panel og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Gulvvarme.
Toalett: Belegg på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Gulvvarme. Utstyrt med wc, servant og naturlig avtrekk.
Kjøkken: Laminat på gulv, og malt overflate på vegger. Laminatplater på vegg over benk. Takess i himling. Innredning med opplegg for oppvaskmaskin og mekanisk avtrekksvifte over stekesonen. Det er integrert stekovn og platetopp. Utgang til terrasse.
Bad: Belegg på gulv. Flis og våtromsplater på vegger. Gulvvarme. Utstyrt med dusjnisje, opplegg for vaskemaskin, opplegg for badekar, naturlig avtrekk, wc, oppbevaringsskap og dobbel servant i innredning.
Soverom 1: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Skyvedørsgarderobe.
Soverom 2: Belegg på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling.
Kontor/soverom: Belegg på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate og luke til kaldloft i himling. Panelovn.
Kjeller
Kjellerstue: Teppe på gulv. Flis på gulv foran peis. Malt panel og malt munkepuss på vegger. Malt panel i himling. Gulvvarme og peis.
Soverom: Teppe på gulv og malt panel på vegger. Belegg på vegg bak servant. Malt panel i himling. Gulvvarme. Sikringsskap og servant.
Trapperom/gang: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt panel i himling. Panelovn. Trapp.
Vaskerom: Malt betonggulv og malt overflate på vegger. Malt panel i himling. Utstyrt med bereder, skyllekum, naturlig avtrekk, stoppekran, opplegg for vaskemaskin og vannfiltreringsopplegg.
Badstu: Støpt gulv med overliggende trelemmer. Panel og malt overflate på vegger. Panel i himling. Badstuovn og sittebenk.
Bod 1: Malt betonggulv og malt overflate og panel på vegger. Panel i himling.
Bod 2: Malt betonggulv og malt overflate på vegger. Det er èn vegg uten kledning. Panel i himling.
Bod 3: Malt betonggulv. Panel og malt overflate på vegger. Panel i himling.
Uthus
1. etasje
Bod: Terrassegulv og ellers uinnredet.
Garasje
1. etasje
Bod: Støpt gulv og ellers uinnredet.
Garasje: Støpt gulv og ellers uinnredet.
Steinsmie
1. etasje
Smie/bod: Uinnredet.
Adkomst
Fra Røros. Kjør RV30 ut fra sentrum og i retning Os. Ved Statoil Røros tar du av til venstre mot Hånes. Følg denne veien i 3,3 km, og ta så av til venstre inn Indre Håneset. Kjør ca. 300 m, og ta til venstre. Eiendommen ligger da på høyre side etter ca. 100 m. Det vil bli godt skiltet i regi Nylander &Partners ved fellesvisning.
Parkering
Parkering i egen garasje med en bilplass, samt i egen gårdsplass.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja - Kun av faglært.
Elektropunkt AS, nytt gulv.
7. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja - Var feil på mur til trappenedgang
15. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte personer, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)?
Ja - Mur til trappenedgang er gjort av huseier.
24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private
avtaler)?:
Ja - 50% eierandel i borrebrønn for vann.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 1
TG 1: 8
TG 2: 23
TG 3: 1
TG IU: 0
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Øvrig: Trapp opp til terrasse:
Det er mer enn 50 cm ned til bakken, og trappen mangler rekkverk og håndløpere. Terrassebordene er myke å gå på, på grunn av stor avstand mellom bjelker.
TG 3 på grunn av manglende rekkverk.
TG 2 for resterende forhold.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Drenering:
Det er etablert plen rundt boligen, samt gruset innkjørsel. Terrenget har fall ut fra bygningen. Takvann ledes til terreng, samt i rør under bakken.
Drenering/fuktsikring fra byggeår har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Normal brukstid for en drenering anslås til å være ca 30 år. På åpne grunnmursvegger i kjeller er det stedvis registrert saltutslag ned mot gulv. Fuktmålinger på betonggulv viser forhøyede verdier. Noe fuktopptrekk fra grunnen er ikke unormalt i eldre bygninger, da fuktsikring ikke ble lagt under kjellergulv og fundamenter slik som i dag. Det ble påvist et forhøyet fuktnivå ved hulltaking i påforet konstruksjon, men det ble ikke registrert skader i borehullet.
Det er kun grunnmursplast fra 2014 som er synlig over terreng. Eventuell grunnmursplast fra byggeår har ukjent utførelse. På oversiden er det svakt terrengfall ut fra bygningen, som kan gi en viss risiko for sen avrenning av overflatevann med påfølgende økt belastning på grunnmur/drenering.
TG 2 på grunn av alder på drenering fra byggeår, samt påviste forhold.
Grunnmur og fundament:
Det registreres stedvise riss i synlige kjellergulv av betong, men ikke av vesentlig grad. Innvendig grunnmur viser horisontal sprekk/riss i den ene boden, som kommer av at tidligere grunnmur ved utvendig trapp ned til kjeller ble presset inn. Årsak til innsprenging ble utbedret i 2020. Det er stedvise riss/sprekker i grunnmur generelt. Påviste forhold er ikke til risiko for konstruksjonssikkerheten.
Grunnmur har stedvis avskalling i puss. Grunnmur er kun begrenset kontrollert under terrasse pga. lav høyde. I tidligere takst ble det opplyst om at det kan være sesongbaserte bevegelser i grunnen, men det er ikke registrert tegn på dette på befaringsdagen.
TG 2 på grunn av påviste riss/sprekker, slitasje og at det kan være litt bevegelse i grunnen.
Støttemur:
Det registreres sprekker i forstøtningsmuren.
TG 2 på grunn av påviste sprekker.
Rom under terreng:
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå (22,4 vektprosent) inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til råte, muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Hulltakingen viser feil oppbygging av utlektet vegg med bruk av dampsperre i veggen. Dampsperre (plast) er ikke anbefalt i utlektede vegger på grunnmur hvor grunnmuren ligger mer en 50% under bakken pga. at denne hindrer uttørking.
Fritt eksponerte grunnmursvegger har stedvis saltutslag ned mot gulv, og det indikeres forhøyede fuktverdier i kjellergulv ved bruk av fuktmåler. Noe fuktopptrekk fra grunnen er ikke unormalt i eldre bygninger, da fuktsikring ikke ble lagt under kjellergulv og fundamenter slik som i dag.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Balkong, terrasse, platting:
Terrasse:
Rekkverket blir målt til 92 cm og er lavere enn dagens krav på 100 cm. Terrassedekket har stedvis slitt overflatebehandling. Det er åpninger i rekkverk større enn referansenivå 10 cm. TG 2 på grunn av påviste forhold.
Vinduer og dører:
Baderomsvinduet har sprukket glass. Enkelte vindu er fastmalt i karm og kunne ikke åpnes på befaringsdagen. Terrassedør har utettheter i pakning, og det kan oppstå kald trekk. Samme dør har litt oppsprukket treverk i utvendig karm. Utvendig har vinduer stedvis slitte overflater. Isolerglass fra byggeår/1987 har nådd mer enn 30 år, og det er økt risiko for punktering av glass. 3 innerdører i kjeller tar i karm, og den ene boddøren subber i gulvet.
TG 2 på grunn av alder på eldre vindu, samt påviste forhold.
Loft (konstruksjonsoppbygging): Kaldloft:
Det ble registrert noen fuktmerker på grunn av kondensering ved gjennomføringer opp over tak, men ingen skader. Samme fuktmerker ble registrert under vinkelrenner i konstruksjonen. Det registreres muselort på loftet.
TG 2 på grunn av fuktmerker og museaktivitet.
Renner og nedløp:
Det ble registrert deformasjon som følge av frostspreng i nedløpsrør.
TG 2 som følge av dette.
Taktekking:
Det registreres 1 sprukket takstein over pipa, samt noe mosegroing på tekkingen. Beslag i vinkelrenner har slitt plastbelegg. Taktekkingen har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer.
TG 2 på grunn av alder, påvist mose og skade i 1 takstein.
Utstyr på tak:
Det er etablert takstige i stål og feieplattform i impregnert tre.
TG 2 på grunn av feieplattform i tre. Forskriften sier at plattformer og stiger skal være typegodkjent, og montert i henhold til monteringsanvisning.
Ildsted/Skorstein:
Puss på pipe over tak er sprukket/slitt, og har stedvis bom (mistet vedheft).
TG 2 som følge av dette.
Toalettrom:
Toalettrom med belegg på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Utstyrt med wc, servant og naturlig avtrekk.
Rommet har kun naturlig avtrekk. Det kondenserer litt på sisternen på klosettet. Kondens på sisterne kan komme av forhøyet luftfuktighet i rommet på varme dager i møte med kaldt vann i sisternen.
TG 2 på grunn av naturlig avtrekk og kondens på sisterne.
Trapp:
Åpninger i rekkverket er over 10 cm. Dette utgjør en risiko for små barn og dyr. Rekkverket måles til 87 cm opp mot dagens krav på 90 cm. Trappen mangler håndløper langs veggen som er et krav iht. dagens forskrift. Utvendig trapp har ingen håndløpere.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på avløpsanlegg fra byggeår. Anlegget har nådd en alder som tilsier at skader/lekkasjer kan oppstå.
TG 2 på grunn av alder.
Vannledninger:
Det kan kondensere litt på stoppekran, men dette er ikke unormalt på denne årstiden. Vannrør fra byggeår har nådd mer enn halvparten av forventet levetid.
TG 2 på grunn av alder på eldre rør.
Elektrisk:
Boligen har et eldre elanlegg uten dokumentasjon, og feil kan ikke utelukkes. Det er ikke kjent omfang eller fremlagt dokumentasjon for arbeider utført før nåværende eier tok over boligen. TG 2 på grunn av at anlegget i hovedsak mangler dokumentasjon.
Varmesentral:
Det finnes er ikke fremlagt dokumentasjon på service av anlegget.
TG 2 som følge av dette.
Våtrom: Bad:
Det er svakt fall til sluk, men vannsikkerhet mot tilstøtende rom er ivaretatt. Det registreres riss/sprekker i flisfuger på vegg i dusjnisje. 1 flis i overgang mot våtromsplate er avsprukket mot 1 hjørne. Silikonfuge i hjørner i dusjen har stedvis svertesopp.
TG 2 på grunn av påviste forhold.
Membran, tettesjikt og sluk:
Det er usikkerhet rundt om tettesjikt bak flis ble oppgradert sammen med resten av badet. Undersøkelsen viser at det ligger eldre baderomsplater på vegg bak flis, og flisene kan være lagt direkte på disse.
TG 2 på grunn av at tettesjikt på vegg kan ha nådd mer enn halvparten av forventet funksjonstid.
Sanitærutstyr:
Klosettet er ikke tilfredsstillende innfestet mot gulvet.
TG 2 som følge av dette.
Ventilasjon:
Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute.
TG 2 på grunn av naturlig avtrekk.
Øvrig: Vaskerom (enkel standard):
Rommet er av en forholdsvis enkel standard, og er ikke utført med en tilfredsstillende våtromsstandard.
Avtrekk i rommet er kun naturlig. Det er godt fall til sluk, og vannsikkerheten mot tilstøtende rom vurderes ivaretatt.
TG 2 på grunn av at våtrommet er av en enkel standard og fordrer forsiktig bruk.
Øvrig: Badstu:
Rommet har kun 1 ventil. Luften i badstuen bør skiftes seks ganger i timen, og det skal derfor være ventiler slik at det sikrer god gjennomlufting i rommet.
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
Lovlighet: Vær oppmerksom på:
Dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger:
Badstu er etablert i rom benevnt som redskapsbod. Soverom i underetasje er etablert i rom benevnt som klesrom. Dette er endringer av rommenes bruk, som krever godkjent søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.
Garasje er blitt tilbygd, men det foreligger ikke tegninger for dette.
Det foreligger ikke tegninger for de andre byggene. Smia kan dateres tilbake til 1700-tallet, og er fritatt byggemelding.
Det er ikke fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse:
Det foreligger ferdigattest på boligen. Denne er datert 16-05-1978.
Det er ikke krav om ferdigattest på bygg oppført før 01-01-1998.
Uthuset er oppført i senere år. Det er krav om ferdigattest på bygg oppført etter 01-01-1998, så lenge det ikke er gitt annen godkjenning.
Det er avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde under 2 meter:
Kjellerstue og soverom i kjeller har takhøyde under 2,2 cm. Krav til takhøyde: minst 2,20 m. Ved endring fra tilleggsdel til hoveddel for bygg oppført før 1.juli 2011 (TEK10) kan takhøyde ned til 2 m godkjennes.
Det er for lite lysinnslipp i kjeller og soverom, samt at det vinduene ikke tilfredsstiller krav til rømning. Krav til dagslysforhold: Vindusglass minst 10% av gulvflate. Ved endring fra tilleggsdel til hoveddel for bygg oppført før 1.juli 2011 (TEK10) kan vindu med størrelse som rømningsvindu godkjennes. Krav til rømningsvindu: Fri bredde skal være minimum 50 cm. Fri høyde skal være minimum 60 cm, samt at summen av fri bredde og fri høyde skal være minimum 150 cm.
Det er skader på brannslukkingsutstyr, røykvarsler, eller apparat er eldre enn 10 år:
Brannslukkingsapparat er mer enn 10 år.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Enebolig
Enebolig oppført i èn etasje over kjeller. Grunnmur er oppført i betongstein. Veggkonstruksjon er av bindingsverk og er kledd med stående og liggende panel. Taket har valmtaksform og er tekket med takstein. Etasjeskiller er av trebjelkelag, og det er støpt gulv på grunn i kjeller. Vinduer er med 2-lags og 3-lags glass.
Uthus
Uthus oppført i én etasje. Grunnmur er oppført i lettklinkerblokker. Veggkonstruksjon er oppført i bindingsverk og er kledd med liggende panel. Taket har pulttaksform og er tekket med lakkerte metallplater. Gulvkonstruksjon er av impregnert trebjelkelag. Vinduer er med 2-lags isolerglass.
Garasje
Garasje oppført i én etasje. Bygningen er oppført på støpt plate på mark med omliggende grunnmur av lettklinkerblokker. Veggkonstruksjon er oppført i bindingsverk. Taket har saltaksform og er tekket med takstein. Det er montert leddport i metall. Vinduer er med 2-lags isolerglass og koblet glass.
Steinsmie
Steinsmie oppført i én etasje. Vegger/grunnmur er oppført i gråstein. Det er stående panelkledning i gavler. Taket har saltaksform og er tekket med torv.
Tomt
Eiet tomt på 1 704,8 kvm i flg. målebrevskart.
Tomta er en naturtomt/delvis opparbeidet med plen, busker, trær, sandkasse og tørkestativ.
Oppkjørsel og gårdsplass er gruslagt.
Eiendommen er bebygd med enebolig, garasje og eldre, sjarmerende smie fra 1700-tallet.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 16.05.1978.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med vedfyring på stue, kjellerstue og i badstue, samt elektrisk oppvarming ved panelovner og varmekabler i gulv på entré, bad, kjellerstue, gang i kjeller og soverom/disp.rom i kjeller.
Det finnes også varmepumpe.
Energikarakter: E - Gul
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Andre utgifter
Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:
Månedlige utgifter til energi, herunder elektrisitet og vedfyring.
Forsikring.
Alarm.
Velforening/veilag, herunder brøyting/veivedlikehold.
Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.