Arealer
Totalt bruksareal: 311,0 m²
- BRA-i: 247,0 m²
- BRA-e: 64,0 m²
- BRA-b: m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 11,0 m²
Takstmanns kommentar til areal:
Deler av arealet på loft er ikke målbart pga lav takhøyde. Ikke målbart areal er opplyst som ALH (areal med lav himlingshøyde) summert med eventuelt målbart bruksareal som gir GUA (Gulvareal).
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Velkommen til Ole Guldals gate 7!
Unik mulighet til å sikre seg en sjarmerende og innholdsrik eiendom med svært sentral beliggenhet. Pent opparbeidet bakgård med uthus og garasje.
Autentisk eiendom som er typisk for sentrumsbebyggelsen på Røros.
Dette er et boligområde bestående av gammel bebyggelse innenfor den antikvariske sonen. Eiendommen har optimal beliggenhet med nærhet til Røros kirke, Malmplassen, sentrum, sjarmerende butikker, kafeer og restauranter, samt fantastisk natur med et omfattende løypenett. Det urbane i kombinasjon med autentisitet, natur og frisk fjelluft.
Eiendommen er bebygget med bolighus, uthus og garasjebygg som er delt med naboen.
Pent opparbeidet og skjermet uteareale med skifer, plen, blomster, div busker og flaggstang.
Beliggenhet
Unikt beliggende eiendom på Flanderborg. Flanderborg er et boligområde bestående av gammel bebyggelse innenfor den antikvariske sonen. Et kulturhisorisk område med reguleringsbestemmelser som ivaretar områdets særegenhet. Hyggelig og særpreget område bebygd med tradisjonelle Rørosbygårder. Sleggveiene og flanderborg er kjent fra flere filminnspillinger, bl.a. Pippi Langstrømpe og Jul i Blåfjell.
Gruvebyen Røros står på Unescos verdensarvliste. Fra den pittoreske bydelen Flanderborg er det kun 2-3 min. gange til byens sentrum med små butikker, kunsthåndverk, gallerier og Rørosmuseet med sin unike utstilling med bevegelige miniatyrmodeller som viser gruvedriften. Fjellvandring, fisketurer, bademuligheter. Om vinteren spenner man på skiene rett utenfor døren.
På Røros finner en alle fasiliteter og servicefunksjoner, restauranter og butikker, samt jernbane, buss- og flyforbindelse. Det er et bredt aktivitets- og kulturtilbud med oppkjørt løypenett, alpinbakke for barn i sentrum, golfbane, bowlinghall, motorcrossbane, flerbrukshall med klatrevegg og turnhall, konserter, utstillinger og forskjellige sykkelritt som Røros Challenge og Jenterittet. I løpet av året er det flere store arrangementer som Røros Martnan, Femundsløpet, Vinterfestspillene, Elden og Julemarked.
Ca 2 km til Røros flyplass med fly til/fra Gardermoen seks dager i uken. Ca 2,5 km til Røros golfpark. Kort avstand til flotte og varierte naturområder med bl.a. omfattende skiløypenett.
Til Os sentrum er det ca 1,4 mil.Her ligger Hummelfjell som er et populært besøkssted for både store og små. Her kan man boltre seg i akebakke og i alpinbakkene som består av to heiser og fem utfartsbakker, der den ene er en mer barnevennlig bakke . Hummelfjell TOS Arena er et helårs skiskiskytteranlegg som består av 3,6 km asfaltert lysløype med tøff løypeprofil og skiskytterstadion med 35 skiver. I tilknytning til TOS Arena er det også merkede treningsløyper, milevis med skispor samt sykkelmuligheter på sti, grus og vei.
Det finnes flere alpinanlegg både på norsk og svensk side fra ca 20 min til 1 times avstand. På Røros finnes de fleste fasiliteter og servicetilbud, og alt dette i gåavstand fra eiendommen.
Innhold
Primærrom:
1. etasje: Kjøkken, stue, soverom, bad, gang, vindfang med trapp.
2. etasje: Stue, kjøkken, soverom, bad, gang, trapperom.
Loft: Trapperom, 2 soverom.
Sekundærrom:
Kjeller: Bod, 2 gang, kott, trapprom, 2 uinnredede kjellerrom.
1. etasje: Trapprom.
Loft: Uinnredet lofts del.
Standard
Kjeller
Bod: Ubehandlet og støpt gulv, og ubehandlet og pusset overflate på vegger. Malt overflate i himling.
Gang 1: Ubehandlet og støpt gulv, og panel og ubehandlet vegger. Plater i himling.
Gang 2: Ubehandlet og støpt gulv, og malt overflate og pusset overflate på vegger. Stubbloft i himling. Bereder.
Kott: Ubehandlet og støpt gulv, og panel, betong og pusset overflate på vegger. Plater i himling.
Trapprom: Ubehandlet og støpt gulv, og pusset overflate på vegger. Malt overflate i himling. Trapp.
Uinnredet kjellerrom 1: Ubehandlet og støpt gulv, og ubehandlet og malt overflate på vegger. Plater i himling. Stoppekran og vannmåler .Vedovn.
Uinnredet kjellerrom 2: Ubehandlet og støpt gulv, og ubehandlet vegger. Stubbloft i himling.
1. etasje
Kjøkken: Parkett på gulv, og malt panel og flis på vegg over benkeplate på vegger. Malt panel i himling. Panelovn. Innredning med mekanisk avtrekksvifte over stekesonen. Det er integrert oppvaskmaskin.
Stue: Belegg på gulv, og malt panel og malt tapet på vegger. Malt panel og malt overflate i himling. Vedovn og panelovn.
Soverom: Belegg på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Garderobeskap.
Bad: Flis på gulv og flis på vegger. Takess i himling. Gulvvarme. Utstyrt med dusjhjørne, wc, servant, servantskap, opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk.
Gang: Belegg på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling.
Vindfang: Belegg på gulv og panel på vegger. Malt overflate i himling. Panelovn. Trapp.
Trapprom: Trapp og panel på vegger. Trapp. Trapp.
2. etasje
Stue: Parkett på gulv og malt panel på vegger. Malt panel og malt overflate i himling. Vedovn og varmepumpe.
Kjøkken: Parkett på gulv og malt panel på vegger. Malt panel i himling. Panelovn. Innredning med mekanisk avtrekksvifte over stekesonen. Det er integrert oppvaskmaskin.
Soverom: Parkett på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Panelovn. Garderobeskap.
Bad: Flis på gulv og flis på vegger. Takess i himling. Gulvvarme. Utstyrt med dusjhjørne, servant, servantskap, opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk og wc.
Gang: Parkett på gulv og malt panel på vegger. Malt overflate i himling. Panelovn. Sikringsskap.
Trapperom: Belegg og teppe på gulv, og panel på vegger. Malt overflate i himling. Utgang til balkong og trapp.
Loft
Trapperom: Teppe på gulv og panel på vegger. Malt overflate i himling. Trapp.
Soverom 1: Belegg på gulv og tapet på vegger. Malt overflate i himling. Panelovn.
Soverom 2: Belegg på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Panelovn.
Uinnredet loft: Tregulv, og panel og ubehandlet vegger. Ubehandlet himling.
Adkomst
Fra Røros stasjon: Kjør i retning Bergstaden hotell, og passer dette. Like etter kommer du til en liten bru. Sving av første avkjørsel til venstre etter brua og følg Stigerveien ca. 200 m. Sving så en krapp sving til høyre, ta så til venstre i krysset inn på Nedre Flanderborg. Følg veien, hold til høyre og kjør opp bakken inn på Ole Guldals gate og eiendommen ligger da etter hvert på venstre side. Vil bli godt skiltet ved fellesvisning.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja - Lekkasje i rør, før jeg overtok. Begge bad ble renovert for å rette opp skadene.
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av faglært.
Ble gjort under forrige eier, har ikke navn på firma.
Alt ble revet ut og oppdatert.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja - se over
2.2 Er arbeidet byggemeldt?
Nei - Usikker på om det er gjort? Hvis det er pålagt så må jeg anta at utførende firma gjorde det.
6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Ja - Skap på kjøkken i 2. etg. ble endret etter pålegg om avstand til pipe.
8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som: rotter, mus, maur eller lignende?
Ja - Mulig sopp under vegg på stue i 2. etg etter lekkasje fra tak. Dette ble fjernet og veggen ble isolert på nytt.
10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja - Lekkasje fra tak etter isdannelse, antagelig inn under takskjegg. Noe drypp inn ved pipe på loftet. Tak må beregnes utbedret.
12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el‐anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun av faglært.
Røros Varme. Ny varmepumpe installert i begge etasjer i 2023.
12.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?
Nei - Dette har jeg ikke kjennskap til.
13. Kjenner du til om det utført kontroll av el‐anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon, varmepumpe)?
Ja - Røros Varme, se pkt. 12.
17. Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av
eiendommen eller av eiendommens omgivelser?
Nei. Nabo bygger leskur på sin del av eiendommen, dette er byggemeldt og godkjent.
19. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel e.l?
Ja - Boligen består av to leiligheter, begge er utleid p.t.
19.1 Hvis ja, er overfor nevnte godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja - To godkjente leiligheter.
23. Kjenner du til om det foreligger skade rapporter/tilstandsvurderinger eller utførte målinger?
Ja - Tilstandsrapport på tak er bestilt og skal utføres av håndverkere på Rørosmuseet Bygningsvernsenteret
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 3
TG 1: 11
TG 2: 17
TG 3: 3
TG IU: 0
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Drenering:
Det registreres salt/kalkutslag på innvendig grunnmursflater.
Terreng rundt boligen er stedvis noe flatt. Det er risiko for vannansamlinger inn mot bygningen med
påfølgende økt belastning på dreneringen.
Taktekking:
Det registreres flere manglende/skadde takstein.
Det er påpekt skader på taktekking, og tidligere lekkasjer. Det er søknad om omlegging /utbedring /oppgradering av taket.
Siden bygget er verneverdig, må man ta hensyn til de krav som settes, før noe tiltak kan iverksettes. Man må imidlertid, påregne full renovering av taktekking, dette inkluderer kontroll av taktro, ny sekundærtetting, opp lekting og ny tekking.
Selger opplyste følgende:
Det er foretatt tilstandsvurdering av taket og kostnadsoverslag knytta til det, gjennomført av Rørosmuseet Bygningsvernsenteret. Det kan søkes støtte fra Kulturminnefondet til tiltaket, da det handler om tilbakeføring av verneverdig skifer.
Kontrollen er kun utført fra bakkenivå. Det er derfor ikke foretatt kontroll av alle beslag og overganger.
Utstyr på tak:
Det er krav til stige for adkomst for feier.
Takstigen er en stige med bøyle over møne uten forankring ned i konstruksjonen og er ikke en godkjent løsning. Takstige må være innfestet i konstruksjonen.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Grunnmur og fundament:
Noe setningssprekker i grunnmur mot innkjöring, mulig grunnet frostspreng/jorprdpress.
Rom under terreng:
Det registreres mineralutslag (salt/kalkutsalg) i overflater som er et symptom på fuktvandring gjennom grunnmur.
Skal kjeller benyttes til lagring, bør man vurdere tiltak med utvendig fuktsikring. man bør sørge for god lufting av grovkjeller.
Balkong, terrasse, platting:
Balkonger og terrasser som ligger mer enn 50 cm over terreng skal sikres med rekkverk.
Rekkverkshøyden er målt til 83cm. Dette er lavere enn dagens forskriftskrav på 100 cm, men tilfredsstiller krav på oppføringstidspunktet. Ingen tiltak er påkrevd.
Balkongen er tekket med sinkplater.
Noe overflatebehandling må kunne påregnes på enkelte overflater.
Vinduer og dører:
Noe overflatebehandling må påregnes utvendig.
TG 2 er pga alderen de eldste vinduer, samt at 3-lags vinduer er 42 år gamle.
TG 2 er satt med bakgrunn i alder (isolerglass over 30år) og det vil være risiko for at vindusglass punkterer.
Det registreres harde tettelister som pga dette tetter dårlig. Gjelder både vinduer og dörer. Justering av enkelte dörer må påregnes.
Yttervegger:
Det registreres noe sprekker i fasadene, spesielt i nedre kant av en del av kledningen, samt mot gulvflater, vannbrett og lignende.
I tillegg er det råteskader på hjörne mot inngang ved takrenne, her kan årsak väre lekkasje fra avlöp fra balkong.
En del av overflater trenger rengjöring og ny overflatebehandling, samt råteskader bör utbedres på nevnte hjörne.
Det er kun foretatt stikkprøvekontroller av musetetting og lufting bak kledning der dette er mulig. Der dette er undersøkt ble det ikke registrert tegn til avvik.
Loft (konstruksjonsoppbygging):
Det hare vært lekkasjer fra tak, se kommentar under taktekking. Utbedring lokalt har funnet sted, men taktro/taktekking skal oppgraderes, selger har satt i gang søknad om dette. Det er foretatt tilstandsvurdering av taket og kostnadsoverslag knytta til dette, gjennomført av Rørosmuseet Bygningsvernsenteret. Det kan søkes støtte fra Kulturminnefondet til tiltaket, da det handler om tilbakeføring av verneverdig skifer.
Det var ifølge selger lekkasje i vegg ned mot stue 2 etg, dette er utbedret.
Det kunne merkes en del luftgjennomgang på kaldloft under befaring, noe som tyder på at det er god lufting slik dette fremstår i dag.
Etasjeskille og gulv på grunn:
Det registreres stedvis knirk.
Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik på stuer mellom 15 og 30 mm, i tillegg til lokale skjevheter.
Ildsted/Skorstein:
Det er ikke oppsatt forskriftsmessig stige slik at pipa ikke er kontrollert utvendig over tak.
Det er ikke forskriftsmessig takstige/stigetrinn slik at pipa er kun inspisert fra bakken.
Stige til taket er ikke forskriftsmessig oppsatt. Pipa er derfor ikke kontrollert utvendig over tak.
Pipa er en eldre teglsteinspipe. Erfaringsmessig ser vi at teglsteinspiper ofte har et behov for rehabilitering.
Trapp:
Det mangler håndløper på veggen. Dette var ikke et krav da boligen ble oppført.
Tg 2 er satt da rekkverk og håndløper ikke er iht. dagens forskriftskrav.
Avløpsrør:
Stakeluke påvist i kjeller. Staking kan også utføres via andre installasjoner med avløp.
Innvendige avløpsrør fra byggeår (gjelder soilrör) har nådd en høy alder og gir økt risiko for skader i tiden som kommer.
Vannledninger:
Det er ikke kontrollert avrenning til avløp eller sluk og skader vil oppstå ved lekkasjer fra rørfordeling.
Deler av vannrør er ikke isolert. Dette kan medføre kondensering.
Stoppekran er plassert i kjeller, sammen med vannmåler.
Ventilasjon:
Det er manglende tilluftspalte ved begge dører til bad, slik at ventileringen ikke fungerer som optimalt.
Våtrom: 1. etg:
Det registreres klemring, men det er ikke registrert bruk av membran ved sluk.
Rørføringer gjennom gulv har ikke synlig membran / mansjetter over gulvet.
Våtrom: Bad 2. etg:
Fallforhold til sluk, og høydeforskjell mellom topp sluk og topp membran ved dør, er tilfredsstillende.
Vindu er plassert i våtsone.
Karm list og foringer på vindu er ikke fuktbestandig.
Det er gjennomføring av avtrekkskanal gjennom yttervegg
Sluket er dårlig rengjort og det er ikke mulig å kontrollere klemring eller bruk av membran. Rørføringer gjennom gulv har ikke synlig membran / mansjetter over gulvet.
Avtrekk er testet med papir og det registreres sug i kanalen.
Vegger er med massiv tre, brukt 4 toms laftplank liggende.
Det ble indikert noe fuktutslag i to-tre fliser på vegg mot yttervegg i dusjsone. Dette gjelder 2-3-4 flis fra hjörne. For övrig ingen fuktindikasjoner på badet.
Lovlighet: Vær oppmerksom på:
Det er ikke fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
2-mannsbolig er oppført i tre etasjer over kjeller. Grunnmur er oppført i betongstein og støpt betong. Veggkonstruksjon er oppført i tre og reisverk, og er kledd med stående panel. Taket er et saltak og er tekket med skiferstein. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med 3-lags isolerglass og enkelt glass.
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.
Tomt
Denne tomten er eiet.
375,00 kvm.
Ferdigattest/brukstillatelse
Ferdigattest og/eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke.
Kommunen skriver at de har byggesaker fra 1949 i sine arkiver. Det ser ut til at alt fra denne dato er omsøkt og godkjent.
Bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Hvor midlertidigbrukstillatelse ikke er innhentet for tiltak før 01.01.1998, eller ferdigattest ikke er innhentet for saker etter 01.01.1998, vil byggesaken ikke være korrekt avsluttet. Offentlig myndighet kan i disse tilfeller vurdere ulovlighetsoppfølging, for å få brakt byggetiltakene i samsvar med godkjent søknad/lovens krav.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.
Energikarakter: G - Oransje
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Andre utgifter
Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:
Månedlige utgifter til energi.
Forsikring.
Alarm.
Velforening/veilag, herunder brøyting/veivedlikehold.
Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.