Arealer
Totalt bruksareal: 140,0 m²
- BRA-i: 136,0 m²
- BRA-e: 4,0 m²
- BRA-b: 0,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 6,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Selgers historie om boligen
For noen år siden hendte det at to blide eldre damer stanset på veien og kikket inn i hagen vår, de sa at de syntes den var fin. De kunne fortelle at de var søstre, og at de hadde vokst opp i dette huset. De var del av en søskenflokk på fire som flyttet hit fra Lademoen da huset sto ferdig i 1958. Det var faren som hadde bygd det, og familien bodde her helt til vi kjøpte huset i 2001. Huset hadde fremdeles et veldig tydelig 50-tallspreg, med stormønstrede tapeter, spettede linoleumsgulv og en bred dør med mønstret glass inn mot stua. Enda, etter kanskje 40-50 år er fortsatt hagen vår preget av vekster som fruen i huset den gang hadde plantet og stelt, den skinnende hvite syrinen, den velduftende busken med minst hundre små gule roser, brudeslør og sverdliljer, ripsbusker og rabarbra.
Vi spurte om de ville komme inn for et gjensyn … det ville de gjerne. De gledet seg over detaljene, de var glade for at vi hadde tatt vare på så mye. Skohylla i gangen, blanke teakdører med elfenbenshvite dørhåndtak, lakkerte plassbygde skapdører, vasken på badet. En av dem lar fingrene kjenne på en velkjent lysbryter på et soverom, og minnes også glasskuppelen i taket. Begge synes her var fint, moderne, samtidig som mye fra deres barndomshjem fikk skinne gjennom.
Over kaminen, på brannmuren, er det malt en solnedgang i Stillehavet, med høyreiste palmer over stranden, eksotiske blomster, kaktus, en apekatt, noen rare insekter. Maleriet er malt av onkelen til damene, som nå fikk se fresken på nytt. Onkelen hadde vært maler – kanskje var dette en innflytningsgave til broren, husbyggeren. På stranden var det opprinnelig malt en hulahulapike i stråskjørt, var vi blitt fortalt. Men fruen i huset hadde forlangt at piken i stråskjørt måtte overmales. Her var for mye innsyn fra veien utenfor, mente hun, de nakne brystene kunne vekke sjenanse. Alle lo av dette, og vi diskuterte hvor piken kunne være skjult.
Damene muntret seg over at vi hadde beholdt den sensurerte utgaven av maleriet – og over at vi hadde hentet frem mange ting de kunne huske, men som hadde vært skjult da vi overtok her, som overgrodde helleganger og serveringsluka fra kjøkkenet inn til stua.
Nå er det vår tur til å forlate. Gjennom 23 år har også vi satt preg på stedet både ute og inne. Frukttrær og enda flere bærbusker, drivhuset (eller sjåen som Elin liker å si), nye bad og arbeidsrom, plassbygde hyller, teakbenken på kjøkkenet – bygget av teakplanker vi fant på kvisten.
Nå er det bare å håpe at huset finner nye folk som kan se det som noe mere enn et ‘objekt med behov for renovering’. Vi håper at dem som nå overtar her vil verdsette stilen og egenarten, selv om det opprustes og sikkert moderniseres. Om noen år er det kanskje vi som henger på gjerdet og synes at det er fint her.
Innhold
1 etasje; Vindfang, gang, baderom, 2 soverom, stue og kjøkken.
Sokkel; Vindfang, gang, soverom, baderom/vaskerom, kjellerstue, bod og bod/grovkjøkken.
Utendørs; Garasje og hagestue.
Adkomst
Eiendommen har regulert adkomst iht. gjeldende reguleringsplan.
Parkering
I garasje, samt oppstillingsplass på egen tomt. Garasjen er av eldre årgang, ca 16m2.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Er arbeidet byggemeldt?
Kjenner du til om det er feil ved/utført arbeid/eller har vært kontroll på vann/avløp?
Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el‐anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser?
Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel e.l?
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 1
TG 1: 4
TG 2: 26
TG 3: 0
TG IU: 1
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
-Drenering
Det foreligger ingen informasjon om at det er foretatt oppgraderinger på boligens utvendige fuktsikring
etter opprinnelig byggeår. Utførelse er derfor ukjent og den vurderes å ha oppnådd forventet brukstid.
Selve dreneringen ligger under terrengnivå og er derfor ikke tilgjengelig for kontroll. Ved en kontroll av
innvendige overflater mot terreng i sokkel ble det påvist forhøyede fuktverdier og synlige tegn til
fuktinntrekk. Årsak til dette vurderes å være slitasje/svikt på utvendig fuktsikring.
-Grunnmur og fundament
Det ble ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av konstruksjonsmessig betydning. Det gjøres
likevel oppmerksom på noe begrenset kontroll da deler av utvendige overflater er skjult under terrengnivå og innvendig er vegger mot terreng i bod/grovkjøkken utforet og kledd med plater. Det ble påvist riss- og sprekkdannelser på tilbygd bod i sokkel(TG 3)
-Krypkjeller
Det ble ikke påvist skader som vurderes å være av konstruksjonsmessig betydning, men det bemerkes at
det ikke er etablert noen fuktsperre mot grunnen og konstruksjonen vurderes å være for dårlig ventilert.
På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at krypkjellere vurderes å være en risikokonstruksjon med små marginer for at skader skal oppstå og med relativt høy skadefrekvens.
-Rom under terreng
Mindre deler av vegger mot terreng er utforet og kledd med plater. Slike konstruksjoner vurderes å være en risikokonstruksjon med små marginer for at skader skal oppstå og med relativt høy skadefrekvens. Ved hulltaking på vegg mot terreng i bod/grovkjeller ble det påvist feil oppbygning og fuktavvik opp mot
faregrensen for sopp- og råteskader. Ved fuktsøk i fritt eksponert grunnmur ble det påvist forhøyede fuktverdier og det ble påvist synlige tegn til fuktinntrekk.
-Balkong, terrasse, platting
Utover normal aldringsmessig slitasje på overflater ble det påvist for lavt rekkverk og manglende tekking
mot underliggende bodareal.
-Vinduer og dører
Hovedtyngden av boligens vinduer og dører vurderes å være fra byggeår og bærer preg av alder og
slitasje. Det ble påvist flere avvik som blant annet stedvis noe fuktinntrekk i karmer/omramming og behov for justeringer for at de skal gå friksjonsfritt. De fleste vinduer oppfyller ikke dagens krav til tettehet/energieffektivitet.
-Yttervegger
Boligens utvendige kledning vurderes å være av eldre ukjent dato. Det ble påvist flere skader/avvik som
blant annet stedvis mye flassing i overflatebehandling, oppsprekking og fuktinntrekk. Videre bemerkes det
at kledningen vurderes å ikke være tilfredsstillende luftet og musetettingen vurderes å være mangelfull
-Loft (konstruksjonsoppbygging)
På boligens kaldloft ble det påvist en del fuktmerker og misfarging i undertak, samt noe soppdannelser.
Det ble på befaringsdagen ikke påvist unormale fuktverdier ved fuktsøk på tilfeldig valgte plasser. Videre bemerkes det at konstruksjonen vurderes å ikke være tilfredsstillende luftet og det er heller ikke etablert tilfredsstillende dampsperre mellom varme og kalde konstruksjoner. Luftingen av kloakken er ikke
tilfredsstillende isolert. Takgjennomføring fra opprinnelig ventilasjon fra våtrom er ikke tettet/fjernet og selger opplyser at det her tidvis kan komme inn noe fukt ved spesielle værforhold.
-Renner og nedløp
Renner og nedløp er av eldre ukjent dato og bærer preg av slitasje/begrenset vedlikehold.
-Takkonstruksjon
Det ble ikke påvist skader som vurderes å være av konstruksjonsmessig betydning. Med bakgrunn i alder
er det påregnelig med skjevheter. Videre bemerkes det at takkonstruksjonen vurderes å ikke være
tilfredsstillende luftet.
-Taktekking
Utvendig taktekking er av eldre ukjent dato og bærer preg av slitasje/begrenset vedlikehold. Den vurderes
å ha oppnådd over halvparten av forventet brukstid.
-Utstyr på tak
Stige/adkomst for feier er ikke tilfredsstillende innfestet i takkonstruksjonen.
-Etasjeskille og gulv på grunn
Det ble ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av konstruksjonsmessig betydning, men det
bemerkes en del skjevheter/helningsavvik.
-Ildsted/Skorstein
Det ble ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av konstruksjonsmessig eller sikkerhetsmessig
betydning. Erfaringsmessig har slike eldre teglsteinspiper behov for en rehabilitering. For ytterligere informasjon om tilstand og krav til pipe/ildsted anbefales kontakt med lokalt brann- og feievesen.
-Kjøkken
Oppsummering av overflater og innredning:
Utover normal aldringsmessig slitasje ble det ikke påvist vesentlige skader eller avvik.
Oppsummering av avtrekk
Det er ikke etablert tilfredsstillende avtrekk over stekesonen.
-Trapp
Utover normal aldringsmessig slitasje ble det påvist manglende håndløper på den ene siden av
trappeløpet.
-Avløpsrør
Anlegget vurderes å fungere som tiltenkt, men det gjøres oppmerksom på at deler har oppnådd over
halvparten av forventet brukstid.
-Vannledninger
Anlegget vurderes å fungere som tiltenkt, men det gjøres oppmerksom på at deler har oppnådd over
halvparten av forventet brukstid.
-Elektrisk
Det ble ikke påvist eller opplyst om åpenbare feil eller mangler ved boligens elektriske anlegg. Deler er av
eldre dato og det foreligger ingen komplett historikk/dokumentasjon. Undertegnede har ingen elektrokompetanse og anlegget er derfor ikke faglig vurdert. Med bakgrunn i dette og alder på deler av anlegget anbefales en utvidet el-kontroll for å fastslå korrekt tilstand.
-Varmtvannsbereder
Varmtvannsbereder vurderes å fungere som tiltenkt og vannsikkerheten vurderes å være ivaretatt ved at
den er plassert i rom med sluk i gulvet. Det gjøres likevel oppmerksom på at varmtvannsbereder vurderes å ha oppnådd forventet brukstid.
-Ventilasjon
Flere av boligens oppholdsrom vurderes å ikke ha tilfredsstillende ventilering.
-Våtrom: Baderom 1.etg
Sanitærutstyr vurderes å fungere som tiltenkt, men det er ikke etablert synlig drenering av lekkasjevann fra
innbygd sisterne eller dokumentert annen godkjent løsning.
-Våtrom: Baderom/Vaskerom sokkel
Oppsummering av overflater:
Utover normal aldringsmessig slitasje ble det påvist noe soppdannelser i silikonfuger i dusjsonen.
Fallforhold tilfredsstiller ikke forskriftskrav
Oppsummering av ventilasjon:
Mekanisk avtrekk vurderes å fungere som tiltenkt, men det er ikke etablert tilluft til rommet. Påviste
soppdannelser i silikonfuger i dusjsonen kommer ofte av for dårlig ventilering.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:
-Våtrom: Baderom/vaskerom sokkel
Det ble forsøkt hulltaking på tilstøtende vegg til dusjsonen fra bod/grovkjøkken, men det ble her påtruffet teglstein.
Arealmålingene måles etter bransjestandarden ""Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger"". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn.
"Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no
Byggemåte
Enebolig oppført på grunnmur av støpt betong(sparestein) og teglstein. Hovedkonstruksjoner over dette er oppført i tre og boligen er utvendig kledd med trekledning og fasadeplater. Vinduer og balkongdør fremstår med 2-lags glass. Taket har saltaks form og er utvendig tekket med takstein
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.
Tomt
Denne tomten er eiet.
610,00 kvm.
Ferdigattest/brukstillatelse
Bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Hvor midlertidigbrukstillatelse ikke er innhentet for tiltak før 01.01.1998, eller ferdigattest ikke er innhentet for saker etter 01.01.1998, vil byggesaken ikke være korrekt avsluttet. Offentlig myndighet kan i disse tilfeller vurdere ulovlighetsoppfølging, for å få brakt byggetiltakene i samsvar med godkjent søknad/lovens krav.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med vedfyring i begge etasjer, samt elektrisk i form av varmekabler og panelovner.
Energikarakter: G - Oransje