Arealer
Totalt bruksareal: 362,0 m²
- BRA-i: 295,0 m²
- BRA-e: 53,0 m²
- BRA-b: 14,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 120,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beliggenhet
Eiendommen ligger på Ottersbo i Ørland kommune. Det er kun 9 km til Brekstad med alle tjenester og servicetilbud. Det er kort vei til Brekstad, samtidig som man er langt nok unna til ikke å bli plaget nevneverdig av flystøy fra Ørland Hovedflystasjon. Ottersbo er et etablert boområde med 333 innbyggere pr. 01.01.2014. Dette er et meget familie- og barnevennlig boligfelt. Eiendommen ligger i en rolig og trafikkstille gate uten gjennomgangstrafikk. Kort vei til flere lekeplasser og ballbinge like ved Borgen barnehage vel 500 meter fra boligen.
Austrått småbåthavn og marina er et ypperlig utgangspunkt for båt - og sjøliv. Fjorden utenfor er full av fisk og skalldyr. Kort vei til flotte badestrender. Austrått kan by på rekreasjonsmuligheter, kulturminner og en moderne 9-hulls golfbane.
Brekstad kan by på alt av tjenester og servicetilbud. Kulturhus med blant annet kino og bibliotek. Her har man tilbud for store og små.
Nærmeste barnehage er Borgen Barnehage (500 m) for barn fra 0 til 6 år. Opphaug skole er nærmeste barneskole, med klassetrinnene 1. til 7. klasse og ligger 6 km unna. Ørland Ungdomsskole ligger på Brekstad ca.9 km fra boligen. Fosen Videregående skole ligger 11 km unna i Botngård. Det er organisert busstransport fra hovedveien til alle skolene.
Ørland er en kommune som virkelig er i medvind for tiden. Ørland er valgt som hovedbase for Luftforsvarets nye kampfly. I denne sammenheng skal det investeres betydelige beløp både på og utenfor flybasen. Det skal blant annet etableres ny barneskole som skal erstatte Hårberg skole. Nye handels- og shoppingsentre nyoppført. Ørland er en kommune hvor det investeres tungt med tanke på fremtidig tilflytning og vekst. I Ørland er det godt å bo, og det kommer bare til å bli enda bedre.
Innhold
Eiendommen inneholder:
Sokkel: Gang, bad, stue og 2 stk soverom.
1.etasje: Gang, soverom, bad, vaskerom, stue og kjøkken.
2.etasje:gang, bad, stue og 2 stk soverom.
Standard
Overordnet faglig vurdering:
Boligen er i hovedsak som fra byggeåret og fremstår i teknisk god stand. Det gjøres oppmerksom på at enkelte elementer har passert normal forventet levetid, slik at vedlikehold/utbedring må påregnes i tiden som kommer. Forøvrig vises til beskrivelser og vurderinger for de enkelte bygningsdeler i rapporten.
Adkomst
Se vedlagte kart.
Det vil bli skiltet i regi av Nylander &Partners under felles visning. Velkommen!
Parkering
Parkering i garasje samt flere oppstillingsplasser på egen tomt.
Diverse
I de byggegodkjente tegningene så er soverom i underetasje godkjent som disp.rom i de byggegodkjete tegningene og ikke som soverom.
Rommet oppfyller alle krav som soverom.
Men hvis man skal gjøre om disp.rom til oppholdsrom, så krever dette, etter dagens regler, en søknad om bruksendring til kommunen.
Det er derfor 4 soverom som er godkjent.
Men man kan fint benytte kjellerstue eller loftstue til soverom.
Da både stue og soverom er å ense som oppholdsrom og krever ingen bruksendring.
Og da har man allikevel 5 godkjente soverom i boligen.
Selgers egenerklæringsskjema
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 1
TG 1: 14
TG 2: 7
TG 3: 9
TG IU: 0
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
-Drenering: Dreneringen ligger under bakkenivå uten tilgang til inspeksjon. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og grunnmur. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det anbefales nærmere undersøkelser. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 100.000 – 300.000
-Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og grunnmur mot terreng. Det ble foretatt hulltaking i vegg og det ble målt i svill bak påforede vegger. Det ble målt fukt i treverket på 23,5% vektprosent. I slike høye fuktforhold vil fukt og råteskader oppstå, samt det vil påvirke inneklima med muggvekst og sopp. Ved inspeksjon bak påforede vegger ble det ikke påvist lufting bak isolasjon mot mur. Det er anbefalt ett godt luftesjikt i slike konstruksjoner. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 100.000 – 300.000
-Balkong / terrasse: Til utvendige terrasser er observert på befaringen bruk av impregnerte materialer. Det ble ikke avdekket vesentlige skader eller avvik utover normal slitasje i treterrasse bak bolig. Kun behov for normalt periodisk intervall for vedlikehold. Over tekket balkonger er det lagt trelemmer med terrassebord. Over garasje er det lagt lekter på papp, med terrassebord over. TG 3: Konstruksjonen er værslitt og det er behov for vedlikehold. Det er lagt taktro av plater som er tekket over garasje. Det er tegn som tyder på at det er lite lufting over isolasjon og det er tegn til råteskader i taktro under asfaltpapp. Inne i garasje er det også på overflater i himling tegn til sopp og fuktmerker. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 100.000 – 300.000
-Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen er kontrollert uten at det er funnet noen vesentlige avvik utover normalen. Ingen nedsig eller skader er observert. Over garasje er det tilnærmet flatt tak, tekket med asfaltpapp. Det er registrert skader i taktro og fuktmerker i himlinger inne i garasjen. Ut fra observasjoner og kontroll på befaringsdag, registreres det lite lufting over isolasjon og det registreres fuktskader i taktro, samt fukt og sopp i himlinger inne i garasje. Strakstiltak anbefales for å sikre takkonstruksjonen. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 100.000 – 300.000
-Taktekking og beslag: Saltakskonstruksjon: TG 1.. Det ble ikke registrert skader eller symptomer på svikt i saltaket. Tekkingen er vurdert å være i god stand. Taktekkingen er fra byggeår. Visuell kontroll fra bakkenivå. Det ble ikke observert tegn til skader eller avvik på befaringen. Ingen tegn til lekkasjer ved visuell kontroll av himlinger i 2.etasje. Flattakskonstruksjon over garasje: TG 3. Over garasje er det tilnærmet flatt tak, tekket med asfaltpapp. Det er registrert skader i taktro og fuktmerker i himlinger inne i garasjen. Ut fra observasjoner og kontroll på befaringsdag, registreres det lite lufting over isolasjon og det registreres fuktskader i taktro, samt fukt og sopp i himlinger inne i garasje. Strakstiltak anbefales for å sikre takkonstruksjonen. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 50.000 – 100.000
-Bad 2.etasje - Totalvurdering av overflater: Løs laminat på våtromspanelet ble avdekket noe som indikerer at vann trekker inn i platene/konstruksjonen. Feil ved montering av baderomsplater. Plater må demonteres og remonteres. Det er fall fra sluk til dør inne på våtrommet. Strakstiltak er påregnelig. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 50.000 – 100.000
-Bad 2.etasje - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: Det ble avdekket symptomer på svikt i tettesjiktet på befaringsdagen. Strakstiltak må påregnes.
-Bod: Bod bygget på terrassen. Bygningen er oppført i bindingsverk av tre, utvendig bekledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er av saltak med sperretak. Yttertak er tekket med takshingel over taktro. Det mangler beslag over vindski og tekking, hvor vann har kommet inn og skadet kledning og taktro. Kledning og taktro er fukt-/råteskadet. Tiltak for utbedring må påregnes. Vindski er råteskadet. Tiltak må påregnes. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 50.000 – 100.000
-Bod bak garasje og garasje: Bygningen garasje/bod er oppført med støpt gulv, støpte vegger og med bjelkelag over garasje som er isolert og tekket under trelemmer med terrassebord (dette er nevnt under takkonstruksjon), over bod er det isolert med EPS og det er støpt dekke over dette. I bod bak garasje er det påforede vegger hvor det er lagt malte panelplater på vegg. Veggplater er fuktskadet og det registreres sopp i overflater. Plater må rives og kontruksjonen må sikres mot fukt. Det er manglende ventilering av bod, noe som kan være en av årsakene til fukt inne i boden. I garasje er det påvist fuktmerker i himlinger, samt sopp på overflater. Dette er nærmere beskrevet under takkonstruksjoner. Det anbefales å etablere lufteventiler i vegg i garasje. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 50.000 – 100.000
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
-Radonsikring: Boligen er ikke oppført med radonsperre mot grunn og det er ikke utført radonmålinger i boligen. Det anbefales utført radonmålinger, selv om dette ikke var ett krav på oppføringstidspunkt.
-Vinduer / dører: Det ble ikke registrert noen punkterte vindusglass under befaringsdagen. Det ble foretatt en enkel funksjonstest av tilfeldig valgte vinduer i boligen. Det ble ikke bemerket skader eller behov for tiltak utover normalt vedlikehold på befaringsdagen. Ved enkel funksjonstest av ytterdør/ veranadør fungerte lukke- og låsemekanisme som normalt. Det ble ikke registrert skader eller tegn til "kniping" i karm. Dører fremstår i god stand. Alle vinduer i boligen er trevinduer med 2-lags isolerglass. Tilfeldig valgte vinduer ble funksjonstestet. Ingen avvik på lukkemekanismen. Ingen skader eller avvik på glass, pakninger eller utvendig beslag ble avdekket. Vinduer er i god stand. Ingen skader eller avvik avdekket på utvendig beslag og omramming. Enkelte av vinduene på værsiden bærer preg av slittasje og manglende vedlikehold.
-Bad sokkel - Totalvurdering av fuktsøk: Det kan ikke utelukkes at det ikke er fukt i vegger mot terreng, da dette ble påvist i andre vegger i sokkel, mot terreng. Ingen konstaterte fuktskader ved målinger inne på badet. Ved bruk av fuktsøker i kombinasjon av visuell kontroll inne badet ble det ikke avdekket forhøyede verdier eller symptomer på svikt i tettesjiktet. Badet framstod som tørt på befaringsdagen. Badet belastes ikke med vann direkte på overflater. Fuktsøk ga ingen negative fuktutslag. Visuell kontroll av overflater ga ingen erfaringsmessige tegn til svikt og badet vurderes å være tørt og fri for fukt inne i konstruksjonen.
-Bad 1.etasje - Totalvurdering av overflater: Noe riss i flisfuger og fliser ble avdekket på befaringsdagen. Badet fungerer med dagens tilstand, men på grunn av påviste forhold bør det brukes med forsiktighet og jevnlig kontroll av overflater.
-Bad 1.etasje - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: Plastsluk, ikke synlig mansjett pga flislim. Etableringsåret og kort gjenstående levetid på membran ligger til grunn for tilstandsgraden.Som ett fuktsikringstiltak anbefales det å etablere tett dusjkabinett på bad eldre enn 10 år. TG 2 er gitt med bakgrunn i alder på fuktsikringen. Smøremembran har en naturlig aldringsprosess i form av kjemisk uttørking. Normal forventet levetid på smøremembran er 10-20 år. Ved å etablere dusjkabinett vil badet kunne vare i flere år enn den antatte gjenstående levetiden. Det anbefales å etablere tett dusjkabinett.
-Bad 2.etasje - Totalvurdering av fuktsøk: Avvik (feil utførelse) avdekket i tettesjikt, men det er ikke registrert fuktskader i konstruksjonen. Det er utført søk etter fukt fra tilstøtende rom der dette var mulig. Ingen tegn til forhøyede fuktverdier på baksiden av membran på tilfeldige valgte plasser. Ingen konstaterte fuktskader. Badet framstod som tørt på befaringsdagen.
-Vaskerom: Vaskerommet fremstår i god stand og våtrommets tettesjikt er ivaretatt. Det er etablert sluk i gulvet, under innredning. Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Vaskerommet innehar innredning på vegg med nedfelt vask og opplegg for vaskemaskin med kran og avløp. Rommet har fliser på gulv, malt strietapet på vegg og takess i himling. Det er varmekabler i gulv. Det registreres tilnærmet flatt gulv, uten fall mot sluk. TG 2 på dette.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Enebolig oppført over 3 etasjer, med inngang i sokkel. Boligen er oppført på støpte og pusset murer mot terreng. Konstruksjonen er av bindingsverk i tre, utvendig bekledd med liggende trepanel. Yttertak har saltaksform, tekket med decra takplater. Vinduer er gjennomgående i tre, med 2-lags glass. Balkongdører i tre med 2-lags glass. Det er sammenbygd garasje til boligen, med tilgang via dør inne på bod/hobbyrom og via garasjeport.
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.
Tomt
Denne tomten er eiet.
903,00 kvm.
Meget pent opparbeidet.
Asfaltert gårdsplass. Steinlagt ved inngangsparti.
Plen, busker og bed.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt midlertidig brukstillatelse datert 07.06.2005.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og ved.
Energikarakter: C - Gul