Arealer
Totalt bruksareal: 164,0 m²
- BRA-i: 139,0 m²
- BRA-e: 25,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 34,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Eneboligen inneholder 139 m2 P-ROM og 0 m2 S-ROM.
Det er avvik fra fremlagte plantegninger. Yttervegger i 1. etasje stemmer ikke overens med fremlagte plantegninger. Ifølge fremlagte plantegninger skal det være rom under hele 1. etasje, men det er kun deler av underetasje som er synlig/er i bruk. Ytterligere undersøkelser anbefales. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ukjent om det er søkt om/godkjent innredning av underetasje og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Etasjen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Ødegårdslia 35 er en lys og innbydende enebolig over to etasjer – utmerket for barnefamilien. Her bor man i et attraktivt og meget sentralt område, med gangavstand til skoler, butikker, fritidsaktiviteter og flotte turmuligheter i skogen. Hagen går over to nivåer og gir godt med boltreplass til de minste. Utenfor stuen innbyr en romslig terrasse til hygge gjennom sommeren, med vidstrakt utsikt over naturen og fjorden i det fjerne.
Stuen er åpen og romslig med peisovn og ulike soner, mens kjøkkenet har moderne innredning fra 2022, god skapplass og dels integrerte hvitevarer. På badet er det badekar og varmekabler, og boligen har et eget vaskerom med gjestetoalett, en kjellerstue for ekstra fleksibilitet og tre soverom i samme etasje. Bilen parkeres i eller utenfor en garasje. Velkommen!
Kort fortalt
- Attraktiv enebolig over to plan.
- Deler av u. etasjen innredet i 2016.
- Rolig, men svært sentralt område.
- Parkering i eller utenfor en garasje.
- Dels overbygd terrasse på ca. 32 kvm.
- Fjordutsikt og downlights på terrassen.
- Koselig hage over to nivåer rundt huset.
- Moderne kjøkkeninnredning fra 2022.
- Godt med skap- og skuffeplass.
- Det er dels integrerte hvitevarer.
- Kjellerstue for ekstra spillerom.
- Flislagt bad/wc med badekar.
- Et vaskerom med gjestetoalett.
- Tre soverom, ett med stort skap.
- Lagring på loft og i garasjen.
Beliggenhet
Eiendommen ligger sentralt til i populært boområde i Slemmestad med gangavstand til skole, barnehage og off. kommunikasjon. Fra boligen har du nærhet til flotte turmuligheter i marka og kort avstand til Oslofjordens bade- og båtliv gjør området til et populært sted. Innen ti minutters gange finnes Rortunet kjøpesenter med alt av fasiliteter som blant annet SATS treningssenter. I tillegg finnes Coop Extra og Kiwi innen kort rekkevidde.
Det er mange flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærområdet. Røyken er kjent for sin vakre natur og i området er det flere fine turmuligheter både langs kysten og i marka. Naturskjønne Kjekstadmarka byr på både turstier og hyggelige fiskeopplevelser ved blant annet Skapertjern og Stordammen. Det er ellers kort vei ut i marka, som byr på milevis med skiløyper om vinteren og flotte tur- og sykkelveier om sommeren. Ved Torvbråten skole starter lysløpet hvor man har milevis med preparerte skogsløyper. Det er også et bredt utvalg fritidsaktiviteter i nærheten, med bl.a. Vollen ungdomslag som driver med fotball, håndball og ski. Langs fjorden finner du flere hyggelige badeplasser, blant annet Høvikvollen, som er verdt et besøk på sommerstid. For golfentusiaster er det kort vei til Asker golfklubb eller til Kjekstad Golfklubb med flott 18-hullsbane og 9-hullsbane. Det er for øvrig flere ridesentre i området, samt en flotte svømmehaller på Risenga, Røykenbadet og Holmenbadet. Videre finnes Aktiv fysioterapi og trening samt. Actic treningssenter innen kort rekkevidde for innendørstrening.
På Slemmestad brygge ligger Odden Marina / gjestehavn og Oddeberget badeplass. Fra Slemmestad kan du gå kyststien til både Nærsnes og Vollen. Bødalen IF og Slemmestad IF har et aktivt idrettsmiljø for barna. Videre finner man Vollen sentrum fremstår som en "sørlandsperle", med badestrender, marina, bakeri og hyggelige spesialforretninger.
Asker er en kommune i vekst og Slemmestad har både bibliotek, filmklubb, innbyggertorg og Slemmestad MEK(kulturscene). Arbeidet med Kystbyen Slemmestad er nå i gang og vil gi flere nye tilbud til folk i området. Hurtigbåt for pendlere tar deg til Oslo på 30 minutter og det er gratis pendlerparkering like ved. Tilbudet er planlagt utvidet i tråd med utvikling av kystbyen
Innhold
Enebolig over to etasjer bestående av:
Underetasje med entre, gang, kjellerstue og vaskerom. Utgang fra entre til garasje.
1. etasje med entre, gang, bad, spiseplass, stue, kjøkken og tre soverom.
Standard
Entré
Et overbygd inngangsparti med downlights ønsker velkommen, og ved inngangen er det god plass til en benk eller et kafésett. Inne har boligen en innbydende entré med 1-stavs laminatgulv, og her passer det fint å innrede med knagger og skohyller.
Entreen ligger i tilknytning til en gang med rom for skap eller andre garderobeløsninger. Boligen har egen inngang til underetasjen, hvor entreen og gangen ble pusset opp i 2016. Her er det store, grå gulvfliser og vegger malt i ulike gråtoner.
Kjøkken
Innenfor entreen har boligen et lyst og moderne kjøkken, med rom for en hyggelig, liten spiseplass under vinduet. På gulvet er det lagt laminat, mens veggene er hvitmalte. Selve kjøkkenet er fra 2022 og er oppført med god skapplass langs den ene veggen.
Innredningen har glatte, lysegrå fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Over benken er det plater og belysning, og over kokesonen er ventilator installert. Av hvitevarer har kjøkkenet integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin.
Stue
Stuen er et pent og romslig oppholdsrom for hele familien, med godt lysinnslipp via store vinduer i front. En glassdør fører ut til terrassen, og sommerstid er det deilig å trekke ut for middager i varmen. Stuegulvet har parkett, mens veggene er holdt i hvitt for en åpen atmosfære.
Rommet er en fin vinkelstue med naturlig inndelte soner, og utenfor kjøkkenet passer det utmerket å innrede med spiseplass. Her samles venner og familie for hyggelige måltider rundt et langbord. Lune kvelder sikres av en peisovn med glassfelter, plassert slik at stemningen nytes fra både sofakroken og spiseplassen.
Kjellerstue
I underetasjen finner man en delikat og kjærkommen stue med laminatgulv – et ekstra oppholdsrom for lek, vennebesøk og avslapning. Det er god plass til både kontorkrok og sofagruppe, og rommet er perfekt hvis man ønsker å trekke seg tilbake for litt egentid med en god bok eller film.
Bad/wc/vaskerom
Planløsningen er praktisk, med toalett i begge etasjer. I første etasje har boligen et bad utenfor soverommene, og i underetasjen er det et eget vaskerom med gjestetoalett. Badet er innredet med hvite veggfliser og sandfargede gulvfliser.
Toalett og varmekabler er montert, og badet har et badekar med dusjløsning. Den øvrige innredningen består av servant med lyse underskap, to matchende veggskap med glassfronter og et speil med belysning. I tillegg til toalett har vaskerommet betonggulv, enkelte veggfliser og opplegg for vaskemaskin.
Soverom og garderobe
Tre soverom ligger sammen i første etasje, meget praktisk hvis man har små barn. På hovedsoverommet er det god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, og langs den ene veggen har rommet en stor og plassbygget skyvedørsgarderobe. De øvrige soverommene innredes enkelt med skap eller andre garderobeløsninger, og ekstra lagringsplass finnes på loftet og i garasjen.
Overflater
Våtrom - Bad 1. etasje:
Bad fra ukjent årstall. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling med panel. Vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt skap på hver side av servant. Speil, overlys og stikkontakt på vegg over servant. Badekar. Veggmontert armatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil plassert i himling. Synlig vannrør av kobber, armert flexirør og avløpsrør av plast og metall.
Vaskerom underetasje:
Vaskerom fra ukjent årstall. Synlig betonggulv. Veggflater med malt flate, synlig betongflate og noe veggliser. Opplegg for
vaskemaskin/tørketrommel. Gulvstående toalett. Synlig vannrør av plast, kobber og avløpsrør av plast og metall. Ingen ventilasjon.
Kjøkken:
Kjøkken fra 2022 opplyst av selger. Kjøkkeninnredning med slette fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkken armatur. Plater på vegg mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakt under overskap. Plass til kjøleskap. Integrert oppvaskmaskin og stekeovn med nedfelt platetopp. Ventilator i overskap. Gulvflate med laminat. Veggflater med malte flater. Himlingsflate med takplater. Synlig vannrør av plast, armert flexirør og avløpsrør av plast. Komfyrvakt og lekkasjestopper.
Øvrige rom - 1. etasje:
Gulvflater belagt med laminat/parkett. Veggflater med tapet/strie og malte flater. Himlingsflater med takplater. Slette innerdører. Naturlig ventilasjon.
Rom under terreng:
Underetasjen er innredet fra ulike årstall. Selger har innredet deler i 2016. Gulvflater med gulvfliser og laminat. Veggflater med panel og malte flater. Himlingsflater med panel. Profilerte innerdører. Naturlig ventiasjon. Det er utgang fra entre underetasje til garasje som er del av underetasjen. Garasjen har synlig betonggulv, vegger og himling med plater.
Dører og vinduer
Boligen har ytterdører i tre med to lags glass fra 2016 og ukjent årstall. Balkongdør og vinduer med to lags glass og karmer/rammer i tre fra 2016- 2011 og ukjent årstall.
Adkomst
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.
Parkering
Det er parkering i en integrert garasje på ca. 25 kvm, og ned til garasjen har boligen en singlet innkjørsel med mulighet for ytterligere parkering. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Svar: Ja.
Kommentar: Tett sluk på vaskerom.
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Asker rør
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Spylte rørene og byttet noen rør på vaskerom
8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
Svar: Ja
Kommentar: Er noe råte i kledning og vegg inn til ett soverom.
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja
Kommentar: Har vært enkelt tilfeller av mus i kjøkkenskap tidligere. Så bruker skadedyrfirma for bekjempelse av dette.
10. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen?
Svar: Ja
Kommentar: Har sett noen ganger på vaskerom.
11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja
Kommentar: Det må dreneres rundt garasje da fukt kommer inn ved mye nedbør
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar Ja, kun faglært.
Firmanavn: Arbeid utført i flere omganger. Husker ikke av hvem
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byttet sikringsskap og satt opp flere kurser.
15. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Svar: Ja
Kommentar: Ja vi har lader i garasjen.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Våtrom - Bad 1. etasje:
Helhetsvurdering TG3 er valgt grunn av rommets alder med tanke på tettesjikt, røropplegg, samt andre innstallasjoner. Det er blant annet observert følgende avvik:
Observert rustdannelse i sluk/avløpsrør, mulig lekkasje fra badekararmaturet, samt noe vannansamling på gulv ved toalett/badekar og store deler med kondens på våtrommet. Det er observert noe fuktskader/vannansamling i vinduskarm ved badekar.
Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater, samt utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktelig og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk.
Utilfredsstillende fallforhold på gulv, stedvis manglende flisfuger, samt riss/sprekk i gulvfliser og bomlyd i gulvfliser i større grad. Det er observert misfarging/svertesopp i større grad på veggfliser, i flisfuger og i elastisk fugemasse, samt sprekk i veggflis bak badekar. Avflassing i himlingspanel og taklister, samt servantskap har
fuktskader/avskallinger.
Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone mot badekar. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik på befaringstidspunktet. Målingene viser følgende: RH 67,5 %, temperatur 23,1 grader C og duggpunkt 16,9 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og
temperaturforhold.
Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer noe preg av egeninnsats, med den risiko dette innebærer. Det er risiko for skjulte skader i konstruksjoner.
Vaskerom underetasje:
Helhetsvurdering TG3 er valgt på hele våtrommet på grunn av rommets alder med tanke på tettesjikt, røropplegg, samt andre innstallasjoner. Det er blant annet registrert følgende avvik:
Det er ikke etablert membran/tettesjikt på gulv og veggflater. Det er stedvis observert avskalling, riss/sprekk i veggflater, samt stedvis manglende veggfliser og observert saltutslag på vegger. Må sees i sammenheng med svekket drenering. Det er registrert motfall til sluk og ingen ventilasjon i rommet. Stedvis diverse merker/avskalling i gulv og rustdannelse i sluk/avløp.
Det er et kontinuerlig vanndrypp inne i avløpsrør. Uvisst årsak. Det er ikke foretatt hulltaking/fuktmåling i tilstøtende vegg mot våtrom grunnet det ikke er etablert dusj eller utslagsvask. Det ble vurdert til lite hensiktsmessig å foreta hulltaking og fuktmåling i vegger som ikke støter mot våtsoner. Det er derfor utført overflatesøk med egnet fuktindikasjonsinstrument på vegg og gulv. Det ble oppdaget
indikasjoner på forhøyede fuktverdier på gulv.
Våtrommet tilfredsstiller ikke dagens krav til fukt/lekkasjesikkerhet. Ytterligere undersøkelser og fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes innen rimelighetens tid.
Ildsteder
Skorsteiner inne i boligen:
Det er ikke etablert ubrennbar plate under sotluke i kjellerstue, samt at luke sitter fast. Ubrennbar plate må etableres og luke må kunne åpnes.
Brann:
Det er ikke brannslukkingsutstyr iht. gjeldende forskrift i boligen. Brannslukkingsutstyr må anskaffes.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Kjøkken:
Overflater gulv:
Det er observert noe merker, samt knirk i gulvet. Tiltak kan iverksettes ved behov. Informasjon:
Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført på kjøkkengulv ved oppvaskamskin. Det ble ikke registrert forhøyede verdier.
Øvrige rom - 1.etasje:
Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM):
Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende da det observeres stedvis kondens på vindusflater. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.
Overflater vegger:
Det er stedvis observert avskalling, samt riss/sprekk på veggflater og slitasje/avskalling i gulvlister. Tiltak bør påregnes.
Det observeres svartsopp på veggflater og gulvlister i enkelte soverom. Eksakt årsak er ukjent, men bør sees i sammenheng med dårlig ventilering. Ytterligere undersøkelser bør påregnes slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Hull i stuevegg på ca. 10*5 cm for kabler.
Overflater gulv:
Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Gulv i entre er stedvis ikke ført inn under gulvlist. Det er observert diverse merker/hakk, samt glipper mellom gulvbord og svelleskade stedvis i gulv stue. Deler av gulv i innvendige hjørne i stuen er av betong. Uvisst årsak. Tiltak bør påregnes.
Informasjon:
Overflatesøke er utført på stuegulv uten at det ble registrert forhøyede verdier på befaringstidspunktet.
Innerdører:
Innerdører/karmer har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
Rom under terreng:
Spesielle observasjoner:
Insekter som trives i fuktig miljø er påvist i underetasjen. Tiltak for å stoppe fukt bør påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov.
Overflater vegger:
Det er observert diverse merker/riper og hakk i døråpninger/veggflater. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis observert svertesopp/avflassing og fuktmerker på vegger i garasje. Må sees i sammenheng med svekket drenering. Tiltak bør påregnes.
Det er vurdert til at plater på vegg og i himling garasje inneholder asbest. Det er observert skader på plater på vegger. Asbest i materialer som er skadet kan medføre risiko for spredning av asbestfibre i luften, som igjen kan utgjøre en helserisiko.
Ytterligere undersøkelser bør påregnes slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Overflater himling:
Det er stedvis observert svartsopp i himlingen i garasje. Kan skylles kondens/manglende ventilering og ytterligere undersøkelser anbefales.
Overflater gulv:
Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at
tiltak kan iverksettes ved behov. Det er observert fuktmerker/fukttilsig inne i garasjen. Dette kan skylles manglende
fuktsikring/svekket drenering og ytterligere undersøkelser anbefales.
Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger):
Det er vurdert til at underetasjen har gulv under bakkenivå som er opplektet. Konstruksjonen er lukket og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fukt i konstruksjonen. Det er observert fukttilsig i garasje og saltutslag på vegg i vaskerom, samt svartsopp på gulvlist i kjellerrom. Det er risiko for skjulte skader. TG2 er valgt for å belyse
skaderisiko/behov for tiltak.
Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 77,4 %, temperatur 20,8 grader C og duggpunkt 16,8 grader C. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak og
omfang bør avklares slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Ved hulltaking ble det registrert fukt/dampsperre i konstruksjonen. Dette er noe som annses som en risikokonstruksjon med tanke på fuktproblematikk.
Det er risiko for skjulte skader i konstruksjoner og ytterligere undersøkelser for å avklare årsak/omfang og fukttilførsel bør påregnes. Må sees i sammenheng med svekket drenering.
Krypekjeller
Det vurderes til at boligen har krypekjeller grunnet observerte ventiler i grunnmur. Det er ikke funnet inngang til krypekjelleren og derav ingen inspeksjonsmulighet. Konstruksjonen har erfaringsmessig vist seg skadeutsatt og derfor med høy risiko. Det anbefales sterkt å etablere inspeksjonsmulighet for å kunne besiktige arealet. Først da kan det få en faglig forsvarlig vurdering. Dersom det er omfattende skader er disse oftest kostbare å utbedre.
Loft - uinnredet / råloft
Overflater vegger/undertak:
Det er stedvis observert svertesopp/fuktskjolder og noe muggdannelse i undertaket, samt noe fuktmerker ved takgjennomføring på kaldloft. Det er utført fuktmåling med pigg i takbjelke og i undertak ved skorstein og lufterør. Det ble ikke registrert forhøyede verdier på befaringstidspunktet. Oppfølging ved jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Kontroll av diffusjonssperre:
Det er ikke etablert dampsperre over våtrom mellom kald og varm sone. Det ble observert fuktmerker i isolasjonen/konstruksjonen ved lufterør. Skjulte/bakenforliggende skader i konstruksjoner kan ikke utelukkes. Utbedring av konstruksjonen bør påregnes. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.
Informasjon:
Det ble utført fuktmåling med pigg i etasjeskiller uten at det ble registrert forhøyede verdier på befaringstidspunktet.
Konstruksjonsoppbygging:
Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader men det er observert svartsopp som kan skylles manglende ventilering/kondens. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Isolasjon bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet. Lufterør er ikke isolert og avtrekksrør fra kjøkkenventilator er avsluttet inne på kaldloft. Fare for kondensskader. Det er observert fuktmerker i takstol ved avtrekksrør. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.
Det er observert spor/lort etter aktivitet av gnagere. Ytterligere undersøkelser for å
avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.
Innvendige trapper
TG2 er satt iht. NS3600 (som henviser til dagens forsikriftskrav) grunnet sikkerhet. Trappens bruksflater bærer preg av slitasje. Overflate bør fornyes. Det er knirk i trappen. Eksakt årsak er ukjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Det er ikke rekkverk/håndløper i trappen. Rekkverk bør etableres. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Av denne grunn oppfyller ikke trappeløpene dagens krav. Forholdene anbefales
utbedret/undersøkt med bakgrunn i dagens gjeldende krav til sikkerhet.
Etasjeskiller
Skjevhetsmåling:
Det er noe skjevheter i stue/spiseplass 1. etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 29 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.
Informasjon:
Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet kjellerstue er målt til 9 mm.
Tekniske anlegg, VVS anlegg
Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
Deler av vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Kondensering på vannrør ble observert på vaskerom. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Stakeluke:
Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke bør lokaliseres og tilkomst bør etableres.
Hovedstoppekran
Det er observert rustdannelse på hovedstoppekran. Bør holdes under oppsikt slik at eventulle tiltak kan iverksettes ved behov.
Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
Deler av avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er observert rustdannelser. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Radon
Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Elektrisk anlegg:
Som følger av manglende samssvarerklæring på det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600.
Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt. Fare for varmgang. Det observeres løse ledninger i soverom. Forholdet må utbedres av en kvalifisert fagperson.
Med bakgrunn i at det er mer enn fem år siden det har vært utført el-kontroll av boligen, samt manglende samsvarserklæringer og de registrert avvik. Bør det utføres en utvidet el-kontroll av kvalifisert elfagkyndig kontrollør/eltakstmann.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon
Utvendige flater har stedvis etterslep på vedlikehold. Det er stedvis observert sprekker/avflassing og malingslitasje. Skader i konstruksjon kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser og tiltak bør påregnes.
Ingen dryppkant/skråskjæring i underkant av kledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen. Forholdet bør holdes under oppsikt.
Det kan stedvis ikke verifiseres om det er musesperre bak trekledning. Ytterligere undersøkelser anbefales for å etablere musesperre der dette eventuelt mangler.
Vindusomramminger har stedvise symptomer på slitasje og elde. Vinduer/omrammingsbord er montert tett mot vannbrett og konsekvens av dette er økt fuktpåkjenning som igjen kan føre til råteskader.
Det er stedvis observert råteskade i vindskier og sprekk i bæringen til takoverbygg på terrasse. Ytterliger undersøkelser anbefales og råteskader bør utbedres.
Dører og vinduer
Vinduer:
Enkelte vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det ble stedvis påvist svertesopp/avskallinger i
vinduer/vinduskarmer og punkterte glass. Oppgraderinger/utbedringer bør påregnes.
Dører:
Ytterdører/karmer har diverse merker/avskalling og det ble påvisst feil på lukkemekanismen til balkongdør. Tiltak bør påregnes.
Yttertak
Taktekkingen bærer preg av elde og slitasje og det er blant annet observert følgende: Det er stedvis observert avflassing på beslag/forkantbeslag og skade på takrenne ved inngangsparti og manglende fall på takrenne på baksiden av boligen. Overgang
mellom tak og vegg ved overbygget terrasse er vurdert til å ha mangelfulle tettedetaljer da det er observert råteskade i vindskibord.
Yttertaket er kun inspisert fra stige og bakkeplan grunnet sikkerhetsmessige årsaker med de begrensninger dette medfører. Takgjennomføringer, skorstein og andre relevante forhold er ikke inspisert. Stigetrinn på tak var stedvis løse, samt observert
hull i takplater etter stigetrinn. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand og
ytterliger undersøkelser, samt tiltak bør påregnes.
Balkonger og terrasser(utgang fra stue)
Under overbygget terrasse er det garasje. Eventuell tettesjikt er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon og alder/tilstand er ikke kjent. Bygningsdelen er fuktutsatt. Det er stedvis registrert avflassing/avskalling i betonggulv. Ytterligere undersøkelser
bør påregnes slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Terrasser med gulv og grunnmur i betong/murkonstruksjoner. Det er stedvis
observert riss/sprekk i grunnmuren/gulv og i trappetrinn. Uvvist om negativ utvikling fortsatt er gjeldene eller om det har stoppet/stabilisert seg. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Balkonger og terrasser(utgang fra entre)
Fundamenter var ikke tilgjengelig for undersøkelser å derav ikke inspisert. Rekkverk og terrassebord har behov for behandling, samt rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.
Utvendige trapper
Det er observert skjevheter/algegroing, samt riss/sprekk i trappetrinn. Tiltak bør påregnes. Det er observert råteskade i trappetrinn mot hage i underetasjen. Råteskader bør utbedres. Trapp ved inngangsparti har behov for overflatebehandling.
Grunnmur
Det er stedvis observert pussavskalling på grunnmur, samt pussavskalling av stort omfang på vegg mot garasje. Dette kan indikere fuktvandring i grunnmur. Ytterliger undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.
Drenering
Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert fuktinnsig i garasjen, samt saltutslag i vaskerom som tilsier funskjsonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Rom under terreng", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter".
Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmur og det er høyst usikkert om grunnmuren er fuktsikret med grunnmursplater eller tilsvarende rundt hele boligen. Takvann har stedvis kun utkast og det er usikkert om takvann ledes i eget lukket avløpsystem, og om det fungerer tilfredstillende. Konsekvensen av dette kan innebære økt fuktbelastning på grunnmuren og risiko for fuktinnsig.
Underetasjen bærer stedvis preg av at dreneringen har funksjonssvikt. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.
Forstøtningsmur
Det er observer skjevheter og avskalling i forstøtningsmur ved gavlvegg mot syd. Tiltak bør påregnes.
Stikkledninger og tanker
Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger):
Utvendige vann- og avløpsrør har en ukjent alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak anbefales.
Oljetanker:
Det hefter usikkerhet på om det er nedgravd oljetank på eiendommen da det er merket brensel på rom i underetasje i fremlagte plantegninger. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Rekkverk av tre mot bilvei
Det er observert deformasjoner/skjevheter i rekkverk, samt løs endestolpe med observert råteskade. Tiltak bør påregnes.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:
-
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
-
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Enebolig beliggende på Slemmestad i Asker kommune. Skrånende tomt opparbeidet med singlet oppkjørsel, plenarealer, forstøtningsmurer og diverse beplantninger. Det er etablert delvis overbygget terrasse på fremsiden av boligen som er etablert langs langvegg og noe forbi gavlvegg på ca. 32 m2, samt overbygget inngangsplatå på ca. 2 m2.
Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskiller av tre og murkonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med liggende og stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjoner tekket med metallplater. Ytterdører i tre med to -lags glass fra 2016 og ukjnet årstall. Balkongdør og vinduer med en og-to lags glass med karmer/rammer i tre fra 2016, 2011 og ukjent årstall.
Tomt
Denne tomten er eiet.
886,00 kvm.
Området er stille og rolig, men likevel sentralt, med alle hverdagsfasiliteter lett tilgjengelig. Boligen ligger høyt til på en skrånende tomt, opparbeidet med gressplen, bed, trær, busker, diverse beplantning og singlet gangareal til hovedinngangen. Ned til garasjen er det en singlet innkjørsel med mulighet for parkering, og deler av lang- og gavlveggen mot garasjen ble skiftet i 2016.
Hagen byr på godt med boltreplass for både store og små, med rom for trampoline, ballspill og andre aktiviteter året rundt. Fra stuen er det utgang til en delvis overbygget terrasse over to nivåer, med utsikt mot fjorden og nærliggende natur. Downlights og annen belysning er montert, og terrassen har et samlet areal på ca. 32 kvm. Det er trapp ned til hagen, og terrassen innbyr til både stille stunder og lange, sosiale kvelder.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert den 15.mai 1974. Ferdigattesten gjelder for våningshuset.
Adgang til utleie
Utleie er tillatt
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med oppvarming med vedfyring og elektrisitet. Naturlig ventilasjon.
Energikarakter: G - Oransje
Energiforbruk foregående år var 23 000 kwh.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Andre utgifter
- Det er pliktig medlemskap i Ødegårdsskogen Vel.
- Årlig medlemskap i velforening utgjør kr. 3 000,- og faktureres rundt påsketider hvert år.
Tekniske installasjoner og VVS
Ventilasjonen er naturlig, og kjøkkenet har mekanisk avtrekk. En 198 liters varmtvannsbereder er plassert på vaskerommet. Sikringsskapet har automatsikringer og er montert i kjellernedgangen. Komfyrvakt og lekkasjestopper er installert på kjøkkenet. Enkelte vinduer ble skiftet i 2011 og 2016.