Arealer
Totalt bruksareal: 190,0 m²
- BRA-i: 190,0 m²
- BRA-e: m²
- BRA-b: m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 86,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Velkommen til Omveien 30! - Tiltalende og romslig enebolig beliggende lunt og i rolig område på Grytting
Stort sett hele boligen ble renovert i 2016/2017 både inn- og utvendig, og fremstår som innbydende og svært velholdt. Boligen inneholder bl.a 2 stuer, kjøkken, 2 bad, separat vaskerom, hobbyrom og 4 soverom. Flere boder sørger for rikelig med lagringsplass, både inne og ute. Det medfølger også en stor garasje.
Tomten er pent opparbeidet, gode solforhold, asfaltert gårdsplass og ulike sittesoner og opparbeidet med plen, trær og div. beplantning.
Boligen ligger nesten midt mellom Stokmarknes og Sortland. Det er gangavstand til barnehage og flotte turmuligheter bokstavelig talt fra dørstokken. Moltemyr, skiløype og fiskevann er det i nærheten også.
Aktivt idrettslag som arrangerer aktiviteter for store og små, samt rideskole i nærheten.
Velkommen til hyggelig visning!
Beliggenhet
Eiendommen har beliggenhet på Grytting i Hadsel. Til kommunesenteret Stokmarknes er det ca 12 km, til Sortland ca 16. Barnehage ligger ca 300 m unna.
Innhold
Boligen inneholder:
1. etasje: Gang, bad, 2 soverom, stue og kjøkken.
Kjeller: Gang, bad, vaskerom, 2 boder, 2 soverom og kontor.
Garasje på 84 kvm inkl. bod i bakkant. Selve garasjen er ca 67 m2.
Dagslysflater på soverom i kjeller er for små.
Vindu på kontor mot nordøst er ikke godkjent som rømningsvindu, men det er rømning via kjellerstua.
Standard
Boligen holder god og tiltalende standard grunnet div. påkostninger i den senere tid.
Tilbygg / modernisering
1991 Ombygging Kjeller innredet
2001 Modernisering Deler av boligen pusset opp
2016 Tilbygg Tilbygg 1.etg mot nordvest (større kjøkken og gang)
2016 Modernisering Hele 1.etg og litt av kjeller pusset opp
2016 Modernisering Det meste av vinduer byttet
2016 Modernisering Ny inngangsdør, dør fra soverom til veranda og heve-/skyvedør fra stue til veranda.
2017 Modernisering Ny terrasse rett ved veranda
2019 Modernisering Ny terrasse mot øst
2021 Modernisering Ny VV-bereder
2021 Modernisering Kjellerstue pusset opp, inkl ny parkett på gulv
2022 Modernisering Snøfangere montert
2023 Modernisering Ny benkeplate på kjøkken, samt noe flis over benk
2023 Modernisering Overbygd inngangsparti med platting
2023 Modernisering Nye dusjkabinett (begge bad)
2023 Modernisering Nye takrenner på hele huset
INNVENDIG
Overflater 1.etg
Gulv: I hovedsak laminat (det aller meste fra
2016), flis på badet.
et soverom, våtromsplater på bad.
Himling: I hovedsak Huntonit Symfoni med
trestruktur, malte himlingsplater på soverom.
Etasjeskiller mellom 1.etg og kjeller er utført som
isolert trebjelkelag etter byggeårets normale
oppbygning.
Overflater kjeller
Gulv: I hovedsak laminat, parkett i kjellerstue
(2021), belegg i bad og vaskerom.
Vegger: I hovedsak panel, brystningspanel i flere
rom. Malte plater i boder og en vegg på
vaskerom. Noe tapet og strie, våtromstapet på
bad. 3 vegger med pussflater på vaskerom.
Himling: Smartpanel i gangen, malte
himlingsplater i resterende rom.
Deler av kjeller pusset opp i 2016, kjellerstue i
2021.
I kjeller er det støpt plate på mark.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er
heller ikke utført med radonsperre. På kart fra
NGU er området beskrevet med "moderat til lav"
aktsomhet mtp radon.
Piper og ildsted
Elementpipe i lettklinker fra byggeår. Pusset/malt
i kjeller, kledd med bruddskifer (2016) i 1.etg.
Sotluke i kjellerstua.
Vedovn i stua (Gyde peis, 2016), glassplate under.
Innvendige trapper
Tett trapp i tre mellom etasjene, malte vanger og
rekkverk. Laminat i trinn.
Rekkverk og laminat nytt 2017.
Innvendige dører er MDF fyllingsdører. Glassfelt i
dør mellom gang/stue 1.etg, og mellom
gang/kjellerstue.
Annet
Fibernett fra Trollfjord.
Integrerte høyttalere i tak på bad, stue og kjøkken.
Spotter i utforing på vinduer og dører i 1.etg.
Spotter og spotskinne i tak i stua.
Spotter langs gulv i trappa.
Bad 1,etg
Rommet har våtromsplater på vegg og Huntonit
Symfoni med trestruktur i himling.
Rommet har flislagt gulv. Oppvarming med
elektriske varmekabler.
Det er sluk i plast og smøremembran med ukjent
utførelse.
Innredning med ca 90 cm benk (laminert heltre)
og "overliggende" servant. 90 cm skap med speil
og lys over benk. Ca 25 cm vegghengt skap med
speil i front. Dusjkabinett med glassvegger.
Vegghengt toalett med utenpåliggende cisterne,
drens på ene kortsiden.
Fuktstyrt vifte i yttervegg.
Hulltaking er foretatt (fra soverom) uten å påvise
unormale forhold.
Badet har våtromstapet på vegger og malte
himlingsplater i innvendig tak.
Belegg på gulv. Sluk i plast, belegget skal fungere
som membran.
Vaskerom
Det er 3 vegger med pusset overflate og en vegg
med malte plater. Malte himlingsplater i
innvendig tak.
Belegg på gulv. Oppvarming med elektriske
varmekabler.
Bad kjeller
KJØKKEN
Stor, kjøkkeninnredning (EPOC) med profilerte,
hvite fronter. Benkeplate i spon med
høytrykkslaminat (ny 2023).
Ca 11,45 m benkeplate inkl 90 cm induksjon
koketopp og 1,1 m benkebeslag med 2 kummer
og avrenning. "Barløsning" mot stue fungerer
også som spiseplass for ca 5 stk. Integrert
oppvaskmaskin under benk, samt 80 cm
kjøleskuffer og damp-skuffe. LED-list montert
under underskap. Demping på skuffer og skap.
Ca 3,5 m overskap samt avtrekksvifte i glass &
rustfritt stål. Integrert 2-fløyet kjøle- og fryseskap
med overskap. Stekeovn, damp-ovn og micro i
høyskap.
Komfyrvakt og vannstoppsystem.
Kitchen Board og flis over benk.
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Adkomst
Enkel adkomst fra offentlig veg.
Parkering
Gode parkeringsmuligheter på asfaltert gårdsplass og i garasje.
Diverse
Internett/ tv fra Trollfjord Bredbånd.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
Ja, kun faglært
Firmanavn: Rolf Hemmingsen, El-Team AS, Rørlegger Tom Eilertsen
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Rolf Hemmingsen: Oppussing av bad i 1.etg desember 2016. Rørlegger Tom Eilertsen: Alt av vannrør og avløp på bad 1.etg. Klargjorde for rør-i-rør El-Team: Lys, kontakter og varmekabler bad 1.etg.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja
Firmanavn: Rolf Hemmingsen, Rørlegger Tom Eilertsen
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Rolf Hemmingsen: Membran bad 1.etg. Rørlegjerne Tom Eilertsen: Monterte sluk bad 1.etg.
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja
Kvitteringer fra de som har utført jobben.
2.3 Er arbeidet byggemeldt?
Nei
Kommentar: Renovering av bad ikke søknadspliktig.
3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Ja
r Har vært rørbrudd på kloakkledning i 2006, men dette ble en forsikringssak, og ny kloakk ble lagt. I 2001 var det tilbakeslag, da kommunen spylte hovedledningen. Bad og vaskerom i kjelleren ble berørt av dette. Rommene ble delvis revet, vegger satt opp på nytt, og nytt gulvbelegg.
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Nei
Det ble oppdaget noen få fuktdråper nederst på utildekt lecavegg i bod i 2015. Det ble da byttet drenering og etterisolert utvendig samme år. Det ble lagt 2 spylepynkt på baksiden av huset, sluk at man kan spyle dreneringsrørene rene hvis ønskelig Dreneringen er utført av Røkenes Maskin AS.
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Ja
Ved oppussing i 2016 ble det funnet spor etter mus i etasjeskiller. Dagens eiere har ikke hørt, sett eller hatt mistanke om skadedyr i huset i de 20 årene de har eid boligen. Sporene etter mus må derfor være eldre enn dette.
11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja
Ved oppussing i 2016 ble det oppdaget mindre vanninntrengning ved pipen. Dette ble da tettet. Ingen lekkasjer oppdaget i ettertid.
12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Terrasse bygd ved egeninnsats. Takrenner byttet ved egeninnsats. Ny bordkledning i 2016. Nye 3-lags vinduer montert. Ny ytterdør, verandadør og skyvedør. Røstvegger er etterisolert.
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 14.
Ja, kun faglærte
Firmanavn: El-team AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Nytt elektrisk anlegg i stue, kjøkken, bad og gang, delvis på soverom 1.etg. Nytt sikringsskap. Ny inntakskabel. Utvendig belysning rundt hele huset.
13.1Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja
Ligger inne på www.boligmappa.no.
21. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Hvis nei, gå til punkt 22.
Ja
Yttervegg ved inngangsparti er flyttet. Dette er søkt om og godkjent. Foreligger ferdigattest fra Hadsel kommune for dette.
21.1Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja
Godkjent av kommunen. Ferdigattest foreligger.
24. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?
Ja
Det skal foreligge tilstandsvurdering av takstmann Pål Juliussen. Dette dokumentet skal være ferdig før salg av boligen.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3, STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
Utvendig > Utvendige trapper - 2
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
Våtrom > Kjeller > Bad > Generell
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Belegg virker å være løst i skrå ned til sluk.
En del merker etter skruer i vegg. Mindre "lapping" av tapet bak
dusjkabinett. Tapet løsner under terskel. Enkelte skruer/merker i vegg.
En del flassing samt kondensmerker i takplater.
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell:
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Noe flassing/buling i puss ved hjørne mot nordvest. Fuktsøk på vegg
viser stedvis forhøyet fuktverdi, lavere dess lenger opp på vegg man
måler.
En del bleking/misfarging i belegg. Fuktsøk viser stedvis forhøyet
fuktverdi, mest ved sluk.
Begynnende glipper i sveising, belegg.
Manglende finish og beslag på ventil.
Rommet mangler taklist på 3 vegger.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2, AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Armert plast er ikke ideelt som undertak siden det ikke puster (medfører
fare for kondensering).
Det er lufting på kvist, med stedvis er pappskuffer (langs raft) presset
opp mot undertak.
Stedvis kondensmerker på isolasjonen (papiret).
Isolasjon er presset sammen der det er lagt "gulv".
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Rekkverket er ca 91 cm, dagens krav er 100 cm.
Innvendig > Radon
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med
radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
Vurdering av avvik:
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
Innvendig > Rom Under Terreng
Vurdering av avvik:
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
• Det er påvist andre avvik:
Noe flassing/posing i puss i vaskerom, hjørne mot nordvest. Fuktsøk på
vegg viser stedvis forhøyet fuktnivå, mindre lenger opp på vegg. Den
samme flassing/posing var der på befaring i 2015, ifm med en
forhåndstakst.
Fuktsøk på gulv i vaskerom viser stedvis førhøyet fuktverdi, mest ved
sluk.
Fuktnivå i yttervegg (14,5-15 % RF) kan skyldes opptrekk av fuktighet fra
bakken (naturlig avdamping). De samme kan være tilfellet i vaskerom.
Utvendig drenering er ny 2016.
Glipp i en endeskjøt i laminat, samt noe knirk, soverom mot øst.
En del manglende finish (mot terskler og trapp, en del manglende lister i
bod, i gang mot vaskerom samt lite soverom ved kjellerstua).
En del merker i vegg i enkelte rom, spesielt i trimrom.
Innvendig > Innvendige trapper
Vurdering av avvik:
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
• Det er påvist andre avvik:
Noe mindre, manglende finish i trinn (mellom laminat og treverk).
Nederste trinn er ca 1 cm lavere enn resten, øverste trinn ca 0,5 cm
høyere.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tomteforhold > Terrengforhold:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed
muligheter for større vannansamlinger.
I tillegg er det 14 TG2 avvik som ikke krever umiddelbare tiltak.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Tak
A-tak, W-takstoler i tre. Taktekke av metallplater,
besiktiget fra taket.
Takrenner og nedløp i metall (2016). Pipebeslag
og lyftelyr i glassfiber.
Snøfangere montert (2022). Løs takstige (hengt
over mønet).
Undertak av armert plast. Undergurt (mot 1.etg)
er isolert med ca 20 cm takstolplater.
Det er lagt tynne plater på "gulv" på deler av
kvisten.
Yttervegger
Yttervegger av isolert (15 cm) bindingsverk fra
byggeår. Utvendig kledd med liggende kledning.
Røstvegger mot øst, nord og vest er foret ut og
tilleggsisolert med 7 cm (2016). Ny vindsperre,
lekter og bordkledning 2016.
Yttervegger i kjeller er av lettklinker, utvendig
pålagt 5 cm Styrodur og grunnmursplast (opp til
underkant vinduer). Resterende pusset. Alle
vegger foret ut innvendig og isolert (- 2 vegger på
vaskerom).
Dører og vinduer
I 1.etg er det 3-lags vinduer fra 2016.
Inngangsdør med små glassfelt. Yale kodelås.
Dør med glassfelt fra soverom til veranda.
Heve-/skyvedør med "fullt" glassfelt fra stue til
veranda.
I kjeller er det 2-lags vinduer fra 2016. Vindu på
soverom mot nordøst er fra 1982.
Det er fyllingsdør i tre/spon (utvendig panelt) fra
vaskerom til utvendig kjellertrapp.
Veranda, terrasser, trapper mv
Veranda i tre mot øst. Adkomst fra soverom, stue
og bakkenivå. Rekkverk i vinyl.
Dekke beiset i mai 2024.
Terrasser i tre mot øst. Går over 2 plan med bred
trapp mellom. Det er monter levegg/rekkverk i
vinyl rundt deler av den ene delen mot nord og øst.
Terrasser montert i 2017 og 2019. Dekke beiset i
mai 2024.
Delvis overbygd platting/terrasse ved inngang.
Dekke beiset i mai 2024.
Det er korte trapper/trinn mellom de forskjellige
nivåene på utvendige terrasser.
Åpen trapp i tre fra terrasse opp til veranda.
Trapp i betong fra kjellerdør til bakkenivå. Trapp
går mellom husvegg og vingemur.
Det er montert rekkverk i strekkmetall rundt
trappstikket.
Tomt
Denne tomten er eiet.
1284,00 kvm.
Solåpen, svakt skrånende tomt. Asfaltert innkjørsel og relativt stort parkeringsareal. Grøntareal mot vest, sør og øst, med plen, trær og beplantning.
Det er lagt ned signalkabel for robotklipper. Kabel blir liggende (robotklipper følger ikke med).
Ifølge kartgrunnlaget kan det se ut som om garasjen er helt i grensen, eller til og med inne på nabotomt (83/77) som eies av kommunen. Dette
er blitt justert etter søknad og hele garasjen ligger etter vedtak datert 04.04.2024 inne på eiendommen.
TOMTEFORHOLD
Det er ukjent byggegrunn.
Dreneringen er relativt ny. Grunnmursplast og
innpussingslist er montert.
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. Det
er stripefundamenter av betong under grunnmur.
Terrenget faller inn mot boligen fra vest. Greit fall
videre bort fra boligen.
Ifølge hjemmelshaver er vannledning fra byggeår
og trolig i plast. Avløpsledning er i plast (2016).
Boligen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett
via private stikkledninger.
Utvendig stoppekran under veranda.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 24/11/1983. Midlertidig brukstillatelse gjelder for nybygg bolighus. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
Ferdigattest på omsøkt fasadeendring og tilbygg foreligger fra 27.07.2024.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Adgang til utleie
Det foreligger en bruksenhet i boligen.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med gulvvarme i alle rom i kjeller (unntatt bad, som
har stråleovn på vegg). Gulvvarme i bad og gang
1.etg (ny 2016). Vedovn (Gyde peis) i stue (ny 2016).
Energikarakter: F - Oransje
Energiforbruk foregående år var ca. 25000 kwh.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Tekniske installasjoner og VVS
TEKNISKE INSTALLASJONER
Boligen har kobberrør fra byggeår i vaskerom og
bad i kjeller. I vaskerommet er det koblet rør-i-rør
(2016) som går opp til kjøkken og bad i 1.etg.
Rørene går åpent i kjelleren.
Rør-i-rør skap i bad 1.etg (bak skap over vask).
Plastrør i vaskerom er lagt i kveil ved tilkobling til
kobberrør, slik at det skal være mulig å montere
eget R-i-R skap i etterkant (og r-i-r til bad og
vaskerom i kjeller).
Inntak med stoppekran i vaskerom.
Synlige innvendig avløpsrør er i plast.
Stakepunkt i kasse i ene boden.
Lufting for avløp på kaldloft.
Kjøkkenventilator samt fuktstyrt vifte på bad,
1.etg.
Resterende lufting er via vindu og ventiler.
Utvendig kran og kabeltrommel på vegg mot
nord.
Ca 300 l VV-bereder plassert i vaskerom.
Greit utstyrt med stikk og kurser. Deler av det
elektriske anlegget ble oppgradert ifm oppussing
i 2016. Sikringsskap i bod, automatsikringer. Ny
inntakskabel.
Det er flere røykvarslere (2023) i hver etasje,
samt et slokkeapparat (2016).