Gjør boligjakten enklere med vår boligvarsling. Legg inn dine ønsker – vi sier fra så snart en eiendom som matcher dine kriterier legges ut for salg. Raskt, enkelt og helt gratis.
Går du med planer om å selge - ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTotalt bruksareal: 36,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 11,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
Alle areal er ca. mål og er oppmålt/kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele nærmeste kvadratmeter i rapporten. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Alle arealer er oppmålt med håndholdt lasermåler, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.
Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.
Bruksretten til boder kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.
Viktig informasjon om ny arealmåling:
Arealmålingen er basert på Norsk standard 3940:2023 Areal- og volum-beregninger av bygninger. Arealet gjelder for tidspunktet da boligen ble målt. Rommene kan være måleverdige selv om bruken er i strid med byggeteknisk forskrift.
Arealet beskriver boligens bruksareal i tre definerte kategorier:
Interntbruksareal - BRA-i:
Bruksareal innenfor boenhetens omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter.
Eksternt bruksareal - BRA-e:
Bruksareal av rom som tilhører boenheten med adkomst via fellesarealer eller utvendig adkomst. Veggareal mellom BRA-i og BRA-e legges til BRA-e hvis dette ligger vegg i vegg.
Innglasset balkong - BRA-b:
Innglassede balkong tilknyttet boenheten. Veggareal mellom innglasset balkong og annet bruksareal tillegges areal innglasset balkong.
Terrasse- og balkongareal (TBA) dekker areal som åpne balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal. Ikke måleverdige arealer som skyldes skråtak eller lav himlingshøyde (ALH) kan opplyses som tilleggsinformasjon. Slike arealer skal ikke oppføres alene, men skal alltid opplyses sammen med korrekt målt BRA. BRA og ALH kan summeres, og utgjør boligens gulvareal (GUA).
For mer informasjon se her: https://eiendomnorge.no/nyheter/viktig-informasjon-om-arealmaling-article2588-919.html
Leiligheten har en smart planløsning med god romutnyttelse. Entréen er utstyrt med garderobeskap som gir praktisk oppbevaringsplass. Videre kommer du inn i en åpen kjøkken- og stueløsning med plass til både spisebord og sofagruppe. Kjøkkeninnredningen ble oppgradert i 2010 og har et moderne uttrykk. Badet ble pusset opp i 2011 og fremstår som moderne, helfliset og funksjonelt. Leiligheten har en hyggelig markterrasse med adkomst fra stuen – et perfekt sted for morgenkaffen eller avslapping på fine dager.
Beliggenheten i Rustad borettslag er både rolig og usjenert, omgitt av store grøntområder og flere lekeplasser. Den pent opparbeidede tomten er beplantet med busker, trær og blomsterbed som bidrar til et trivelig bomiljø. Fra leiligheten er det kort vei til Bogerud senter, dagligvarebutikk, T-bane, skoler, barnehager og flotte turområder. Østensjøvannet og Østmarka med Rustadsaga, Ulsrudvann og Nøklevann byr på rekreasjon og naturopplevelser året rundt.
OMRÅDE
Leiligheten har en flott og usjenert beliggenhet i populære Rustadgrenda – et idyllisk og barnevennlig boområde med store, grønne plener og en landlig atmosfære, helt inntil vakre Østmarka. Her bor du tilbaketrukket i et rolig område, til tross for mange beboere og tilhørende biler. Rustadgrenda er et trygt og etablert boligområde uten gjennomgangstrafikk, og borettslaget tilbyr parkeringsplasser med enkel adkomst som kan leies etter venteliste. Bydelen har et godt aktivitetstilbud med flere idrettsanlegg og foreninger i nærområdet. Blant annet Haraløkka idrettsanlegg, Rustad og Abildsø med kunstgressbaner, samt skiforeninger og aktiviteter året rundt. Skullerud Sport Senter er et moderne treningssenter med godt utvalg av tilbud, og Skullerud huser også Nord-Europas største innendørs klatresenter.
DAGLIGVARE
Det er kort gangavstand til Bogerud senter, som har dagligvarebutikk, apotek, legekontor, tannlege og dagsenter for småbarn. I tillegg finnes Coop Extra og Rema 1000 på Skullerud, Nærbutikken Rustad med søndagsåpent og Kiwi på Bogerud. Det er med andre ord svært enkelt å få gjort daglige ærend i nærområdet.
RESTAURANTER
Selv om området har et rolig, naturnært preg, er det kort vei til både Skullerud og Lambertseter, hvor du finner et bredere utvalg av kafeer, serveringssteder og restauranter. I tillegg byr sportsstuene i Østmarka – som Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet – på hyggelige måltidsopplevelser i naturskjønne omgivelser.
OFFENTLIG TRANSPORT
Det er kort vei til offentlig transport med både buss og T-bane i gangavstand. Bogerud T-banestasjon ligger i nærheten, og tar deg raskt og enkelt til Oslo sentrum. Med hyppige avganger og korte reisetider er dette et svært praktisk utgangspunkt for pendlere og bylivsentusiaster.
BARNEHAGER OG SKOLER
I området finnes et godt utvalg av barnehager – hele fem i umiddelbar nærhet, inkludert egen barnehage på Rustad. Det er både mindre og større barnehager tilgjengelig. For skolebarn er det kort vei til Rustad barneskole, Nøklevann barneskole, Skullerud ungdomsskole og Ulsrud videregående skole. Trygg skolevei til Rustad skole, samt nærhet til fritidstilbud som Leos Lekeland, svømmehall og bibliotek gjør dette til et ideelt sted for barnefamilier.
REKREASJONSOMRÅDER
Nærområdet byr på fantastiske rekreasjonsmuligheter året rundt. Med Østmarka rett utenfor døren har du tilgang til et stort nettverk av turstier, lysløyper, sykkelstier, badeplasser og fiskevann. Vinterstid er løypene preparert for langrenn, og sommerstid innbyr Nøklevann og Ulsrudvann til bading, padling og fine turer. Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet er populære turmål med servering. Nøklevann Ro- og Padleklubb tilbyr båtlån i nærområdet. I tillegg er Østensjøvannet like i nærheten – et vakkert naturområde med rikt fugleliv, som byr på ro og naturopplevelser for både små og store.
Leiligheten som ligger fint til i 1.etasje og inneholder følgende romfordeling: entré, bad/wc, stue, kjøkken og alkove.
Leiligheten disponerer kjellerbod på ca. 1 m² og en bod i samme etasje som leiligheten på ca. 3 m². Det er fellesvaskeri for borettslagets beboere.
Kjøkken
Kjøkken med åpen løsning mot stue. Kjøkkeninnredning med slette fronter fra 2013. Benkeplate av tre. Sprutbestandig plate mellom benkeplate og overskap. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Nedfelt keramisk platetopp. Kjøkkenventilator med kullfilter. Integrert oppvaskmaskin. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast.
Baderom
Bad fra 2011. Flislagt gulvflate med elektrisk gulvvarme. Flislagte veggflater. Malt himlingsflate med downlights. Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil over servant. Dusjhjørne med innfellbar glassdør og dusjarmatur. Innebygget sisterne med vegghengt klosett. Synlige vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Stoppekran for vann plassert i vegg. Avtrekksventil i himling.
Gulvflater belagt med parkett. Malte veggflater i soverom og entré, tapetesert og veggplater i stue/kjøkken. Malte himlingsflater. Hvit profilert og slett innerdør.
Det vil bli skiltet med Fjord & Partners visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.
Det finnes 18 parkeringsplasser i Skraperud Garasjelag og 187 parkeringsplasser i selve borettslaget. Tildeling etter ventelister ved henvendelse til driftsleder. Noe ventetid bør påregnes. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret på styret@rustad-b.no. Det er for tiden ingen ledige plasser. Det er strengt forbudt å lade drivbatterier på hybrid- og elbiler på motorvarme uttakene (ref. rundskriv og direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap).
I tillegg er Obos Rustad Parkeringshus 500 meter fra leiligheten.
http://www.obos.no/oslogarasjene
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Når kjøpte du boligen?
Svar: 2021
Hvor lenge har du bodd i boligen?
Svar: 12 år
Har du bodd i boligen siste 12 mnd?
Svar: Nei
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
Svar: Ja
Kommentar: Har blitt håndtert gjennom borettslag.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom:
- Vannrør: Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i sjakt uten mulighet for sikker avrenning til sluk (hensikten er å unngå følgeskade ved en eventuell lekkasje fra systemet).
- Sanitærutstyr / innredning: Servantskap har fuktskader. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Innredning: Det er observert svelling på innredning under oppvaskkum. Ukjent årsak. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt må etableres.
Øvrige rom:
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Tg2 er satt grunnet alder og ukjent eventuell oppgradering historikk.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.
Bygningen er oppført som en boligblokk i mur- og betongkonstruksjon, med bærende skillevegger og dekker i betong. Fundamenteringen antas å være på fjell eller faste masser, og bygget er oppført på betongsåle. Taket er et pulttak med oppforede bjelker på betong, tekket med papp, folie og singel.
Leiligheten har entrédør. Vinduer og balkongdør med to-lags glass og karmer av tre. Vindu soverom fra 1988, vindu stue/kjøkken fra 1996, ukjent alder på balkongdør.
Uteplassen er en trivelig markterrasse på ca. 11 m² med adkomst fra stuen. Terrassen er utstyrt med tregulv, rekkverk og markise, og er skjermet fra fellesområdene. I stuen er det montert en peisovn. Pipeløpet er pusset og malt. Leiligheten har mekanisk avtrekk over tak eller til yttervegg, med tilluft via lufteventiler. Det er luftespalte under dørbladet på badet. Stoppekran er tilgjengelig via luke i vegg på bad. Varmtvann leveres fra felles bereder plassert i kjeller.
Denne tomten er eiet. 9326,00 kvm.
Pent opparbeidet felles tomt med plen, trær, diverse beplantning, sittebenker, asfalterte arealer og lekeplass.
Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.
Det er mottatt godkjente byggetegninger fra kommunen. Tegningene samsvarer ikke med dagens situasjon i boligen.
Kjøkkenet er flyttet ut i stuen og det er etablert soverom der det tidligere var kjøkken. Soverommet er ikke godkjent for varig opphold grunnet for lite lysinnslipp ifølge takstmann.
Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag, jf. lov om borettslag §§5-5 og 5-6. Eiendommen kan i sin helhet leies ut iht. bestemmelser i vedtektene. Iht. borettslagsloven kap. 5 kan man etter godkjenning fra styret leie ut hele bostaden i inntil 3 år dersom eier selv har bodd i leiligheten minst ett av de siste to år. Styret kan kun nekte å godkjenne utleieforholdet dersom det foreligger saklig grunn til å nekte eller dersom leietaker selv ikke ville blitt godkjent som andelseier/kjøper.
Borettslagets vedtekter tillater utleie av boligen i inntil 3 år etter forutgående samtykke fra styret. Utleie kan først skje etter at eier har bebodd leiligheten i et av de to siste år.
Boligen er oppvarmet med panelovner, varmekabler på bad og vedfyring.
Energikarakter: E - Rød
Generelt
Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Synlige avløpsrør av plast. Ventilasjon med naturlig tilluft via vinduer og yttervegg, i kombinasjon med mekanisk avtrekk på bad. Leiligheten er oppvarmet elektrisk. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
Elektrisk anlegg
Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Vurderingen omfatter ikke funksjonstesting, eller kontroll av skjult anlegg. Det legges vekt på at den bygningssakkyndige ikke er el-fagmann. Vurderingen er derfor begrenset til visuelle vurderinger og selgers informasjon. På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.
Forenklet vurdering:
Er det synlig tegn til merker på plugg til varmtvannsbereder: Ikke relevant.
Er det synlig tegn på termiske skader: Nei.
Er det synlig tegn på utette kabelinnføringer i inntak og/eller sikringsskap: Nei.
Selgers opplysninger:
Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: Ukjent Foreligger det el-tilsynrapport fra de siste fem år: Nei.
Forekommer det at sikringer løses ut: Nei.
Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget: Nei.
Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Ja.
Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Nei. Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja.
Sikringsskap består av automatsikringer.
Leiligheten har delvis skjult og synlig elektrisk anlegg.
Branntekniske vurderinger
Det er foretatt en forenklet vurdering av boligens branntekniske forhold opp mot dagens byggtekniske forskrift. Det legges vekt på at den bygningssakyndige ikke er brannsakkyndig. Vurderingen omfatter ikke detaljerte kartlegginger av brannskillende konstruksjoner, eller funksjonstesting av detektor og annet brannteknisk utstyr. Undersøkelsene er derfor begrenset til visuelle vurderinger og eiers informasjon.
Er det fremlagt et brannkonsept eller annen dokumentasjon av branntekniske forhold: Nei Har boligen godkjent slukkeutstyr: Pulverapparat.
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja.
Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner: Nei. Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja.
Rom for varig opphold:
Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen.
I stue, soverom og gang er takhøyden målt til 2,44 meter og på bad er takhøyden målt til 2,19 meter.
Til informasjon:
Vindu i soverom avviker i forhold til dagens forskriftskrav for dagslys.
Prisantydning kr 3 350 000,-
Andel fellesgjeld kr 82 000,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
8 212,00,- (Avklaring forkjøpsrett )
9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 3 451 252,-
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 82 000,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 2 676,- pr. mnd.
Fellesutgifter fordeles på følgende poster:
- Andre driftskostnader
- TV-anlegg/bredbånd
- Energi/fyring
- Kommunale avgifter
- Byggforsikring
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
De kommunale avgiftene er inkludert i de månedlige felleskostnadene.
Andel fellesgjeld er kr. 82 000,- pr. 01.05.2025.
Selskapets totale gjeld er kr. 82 526,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesformue utgjør kr. 25 670,- pr. 31.12.2024.
Lånenummer: EIEKRE-83987174857
Annuitetslån, 4 terminer pr. år.
Rentesats pr. 8.5.2025: 5,55% p.a.
Saldo pr. 8.5.2025: 42.756.057,-
Andel av saldo: 61.763,-
Løpetid: 23 år 9 måneder. fra 8.5.2025.
Lånenummer: HANBAN-83987212414
Annuitetslån, 4 terminer pr. år.
Rentesats pr. 8.5.2025: 5,55% p.a.
Saldo pr. 13.454.409,-
Andel av saldo: 19.435,-
Løpetid: 8 år 9 måneder fra 08.05.25
Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.
Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr
dags dato.
Leiligheten er uten eiendomskatt for 2025. Dette kan endres på sikt om reglene for eiendomsskatt endres.
Dersom kommunen har innført eiendomsskatt så baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.
Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.
Primær formuesverdi kr. 694 417,00.
Sekundær formuesverdi kr. 2 777 669,00.
Gjeldende for ligningsåret 2023.
Generelle opplysninger om Rustad Borettslag:
Borettslaget består av 367 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Rustad Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjons[1]nummer 850127662, og ligger i bydel Østensjø i Oslo kommune
Historie
Første innflytting skjedde i 1962. Tomten ble kjøpt i 1986. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Rustad Borettslag har 2 ansatte.
Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelesestidpsunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidpunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.
Det foreligger forkjøpsrett. For selskap med intern forkjøpsrett viser vi til Lov om borettslag §§ 4-11 til 4-22. Forkjøpsrett for OBOS medlemmer:
Forkjøpsretten parallellavklares og har meldefrist 19.82025, altså samme dag som budrunden.
Forkjøpsretten avklares 20.8.25, altså dagen etter budrunden.
Kjøper dekker kostnader knyttet til utlysning av forkjøpsretten.
Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenr. 87242082.
Årsregnskapet for forrige periode (2024) viser:
Driftsinntekter kr. 21.888.862,-
Driftskostnader kr. 12.713.432,-
Årsresultat kr. 6.312.946,-
Disponible midler for boligselskapet utgjør kr. 7.334.856,- per 31.12.2024.
Budsjett for 2025 viser et overskudd på kr. 1.261.091,-.
For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.
Sameiets vedtekter og husordensregler følger som vedlegg til salgsoppgaven.
Styret arbeider kontinuerlig med å sikre god drift og vedlikehold av eiendommen, samt å tilrettelegge for økt trivsel og et godt bomiljø. Det er satt i gang en rekke tiltak og prosesser for å forbedre både teknisk tilstand og bomiljø:
Det pågår reforhandling av eksisterende serviceavtaler for å oppnå bedre betingelser og utvide tjenestene der det er hensiktsmessig. Samtidig følges det opp energikartlegging med sikte på å gjennomføre anbefalte tiltak som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere kostnader.
Ventilasjonsprosjektet er i en aktiv fase. Etter at det ble gjennomført stikkprøver for å kartlegge tilstanden, jobbes det nå med å identifisere nødvendige tiltak. Når dette er klart, vil det innhentes tilbud fra relevante leverandører med mål om gjennomføring av forbedringer.
Videre arbeides det med å finne en egnet løsning for drenering, basert på faglige anbefalinger etter befaring. I tillegg planlegges nødvendige tiltak for vedlikehold og eventuell utskifting av fasade og vinduer, i tråd med borettslagets vedlikeholdsplan.
Brannsikkerheten ivaretas blant annet gjennom fullføring av opprydning i fellesarealer. Lekeplassene skal oppgraderes og vedlikeholdes for å sikre trygg bruk for barn og beboere. For å styrke den daglige driften implementeres et system for sjekklister og rutinemessige kontroller, som vil sikre bedre oppfølging av løpende vedlikehold.
Styret vurderer også ulike tiltak for å styrke trivsel og bomiljø, herunder mindre oppgraderinger og forbedringer i fellesområdene. Det skal gjennomføres en kartlegging og opprydding i bodsystemet, med mål om en mer rettferdig og balansert fordeling blant beboerne. Til slutt skal det gjennomføres befaring og innhenting av priser på nye porttelefoner, som ledd i en mulig modernisering.
Fremtidsplaner
Det er tillatt å holde følgende dyr i leilighetene:
• hund
• katt
• smågnagere/marsvin/kanin/ildere el. fugler
• fisk
En hovedregel er at dyrehold ikke skal være til sjenanse for naboer eller til skade for leiligheten. Dyrene skal alltid gå i bånd og må passes av ansvarlig person innenfor borettslagets område, inkludert "kollen". Legg merke til at for at man skal holde hund eller katt, skal det undertegnes en erklæring om betingelsene for dette innen borettslagets område. Denne får man ved å henvende seg til styret eller laste den ned fra borettslagets hjemmesider. Begrensningen er også satt til at man kun kan holde en hund eller katt pr. leilighet.
Boligen ligger i et område som er regulert til byggeområde for bolig og er berørt av følgende reguleringplaner:
Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen «Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn». Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen.
Pågående plansaker i nærheten av Welding Olsens vei 9:
Paal Bergs vei 30 - Utvidelse av skole - Offentlig ettersyn - Rustad skole
Saksnummer: 202016460 - Reguleringssak
https://partners.webtopsolutions.com/stream/#/index/sale/144509/marketing
Pågående byggesaker i nærheten av Welding Olsens vei 9:
Welding Olsens vei 72 - Ombygging og fasadeendring
Saksnummer: 202300523 - Byggesak
Status: Venter på tilleggsdokumentasjon
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202300523
Welding Olsens vei 3 - Tilbygg og ombygging - Rustad Kjøtt og Dagligvare
Saksnummer: 202202656 - Byggesak
Status: Igangsettingstillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202202656
Skullerud - Oppføring av teknisk hus med nytt signalrom for t-banen
Saksnummer: 202554990 - Byggesak
Status: Tillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202554990
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg inn i reguleringplaner og eventuelle plan- og byggesaker før det legges inn bud på eiendommen.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.
Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.
Dnr. 1233123, tgl. 06.11.2017 - Pantedokument
Beløp: 57 060 000
Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF
Orgnr: 991 303 995
Dnr. 1455433, tgl. 18.11.2021 - Felles pantedok bor.innsk
Beløp: 3 609 300
Panthaver: Fellesskapet av innskytere, jf. borettslagsloven § 2-11, første ledd
Orgnr: 14 766 539
Dnr. 727441, tgl. 04.07.2022 - Pantedokument
Beløp: 15 000 000
Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF
Orgnr: 991 303 995
Dnr. 80720, tgl. 09.12.1986 - Best. om vann/kloakkledn.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Dnr. 15759, tgl. 27.11.1963 - Registrering av grunn
Registrering av grunn
Dnr. 78095, tgl. 24.11.1987 - Registrering av grunn
VEGGRUNN
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
Bygget er ikke omfattet av byantikvarens vernaklasser.
Følgende tilbehør medfølger handelen: Integrerte hvitevarer.
Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder eiendomsmeglingsbransjens liste over løsøre og tilbehør i forhold til hva som følger med eiendommen ved salg. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer særskilt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen.
Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.
Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Fjord & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Vi samarbeider med en rekke banker som tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar honorar ved formidling av finansielle tjenester.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.
Eiendommens adresse er Welding Olsens vei 9.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 167, bnr. 32, andelsnr. 97 i Rustad Borettslag i Oslo.
Vårt oppdragsnummer er 199250036.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Fastpris 40 000 inkl. mva
Tilrettelegging : 17 500,00
Visninger/overtagelse pr. stk.: 4 000,00
Oppgjørshonorar : 9 500,00
Elektroniske signeringer/KAR-oppslag: 1 500,00
Markedspakke standard: 27 500,00
Privatvisning: 1,00
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)
Ansvarlig megler er Eirik Kjølstad Sandberg / +47 95 52 64 00 / eks@partners.no.
Oppdragstakers forretningsadresse er Henrik Ibsens gate 100, 0255 OSLO. Org. nr. 931853988.