Gjør boligjakten enklere med vår boligvarsling. Legg inn dine ønsker – vi sier fra så snart en eiendom som matcher dine kriterier legges ut for salg. Raskt, enkelt og helt gratis.
Går du med planer om å selge - ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTotalt bruksareal: 152,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 19,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
Alle areal er ca. mål og er oppmålt/kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele nærmeste kvadratmeter i rapporten. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Alle arealer er oppmålt med håndholdt lasermåler, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
0
Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.
Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.
Bruksretten til boder kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.
Viktig informasjon om ny arealmåling:
Arealmålingen er basert på Norsk standard 3940:2023 Areal- og volum-beregninger av bygninger. Arealet gjelder for tidspunktet da boligen ble målt. Rommene kan være måleverdige selv om bruken er i strid med byggeteknisk forskrift.
Arealet beskriver boligens bruksareal i tre definerte kategorier:
Interntbruksareal - BRA-i:
Bruksareal innenfor boenhetens omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter.
Eksternt bruksareal - BRA-e:
Bruksareal av rom som tilhører boenheten med adkomst via fellesarealer eller utvendig adkomst. Veggareal mellom BRA-i og BRA-e legges til BRA-e hvis dette ligger vegg i vegg.
Innglasset balkong - BRA-b:
Innglassede balkong tilknyttet boenheten. Veggareal mellom innglasset balkong og annet bruksareal tillegges areal innglasset balkong.
Terrasse- og balkongareal (TBA) dekker areal som åpne balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal. Ikke måleverdige arealer som skyldes skråtak eller lav himlingshøyde (ALH) kan opplyses som tilleggsinformasjon. Slike arealer skal ikke oppføres alene, men skal alltid opplyses sammen med korrekt målt BRA. BRA og ALH kan summeres, og utgjør boligens gulvareal (GUA).
For mer informasjon se her: https://eiendomnorge.no/nyheter/viktig-informasjon-om-arealmaling-article2588-919.html
Attraktiv og gjennomgående loftsleilighet på Frogner med 152 kvm. bruksareal, to terrasser og romslige oppholdsarealer. Leiligheten kombinerer klassisk bygårdsarkitektur med moderne komfort.
Boligen byr på en stor stue med peis, åpen kjøkkenløsning, to soverom, to bad og gjestetoalett. Fra stuen er det utgang til balkong, mens loftstuen har direkte adkomst til privat takterrasse. Leiligheten disponerer også kjellerbod for lagring,
Eiendommen har en svært attraktiv plassering i Niels Juels gate, i hjertet av Frogner. Området er preget av klassiske bygårder, brede gater og et rikt utvalg av servicetilbud, restauranter, parker og kulturtilbud. Det er videre kort vei til Frognerparken, Bygdøy og området har svært gode kollektivforbindelser.
HØYDEPUNKTER:
- 152 kvm bruksareal og takhøyde opp til 2,8 meter
- To solrike terrasser
- Peis i både stue og kjøkken
- To bad + gjestetoalett
- Klassisk bygård fra 1897
- Attraktiv beliggenhet på Frogner
- Parkeringsmuligheter i nærområdet
- Kjellerbod på 10 kvm.
OMRÅDE:
Niels Juels gate 42 ligger i veletablerte og attraktive omgivelser på Frogner. Dette er et klassisk og ettertraktet boligstrøk, preget av historiske bygårder, vakre fasader, brede gateløp og velstelte hager. Området er vurdert som svært trygt og byr på et rikt utvalg av servicetilbud, shopping og serveringssteder. Her bor du i nærheten av både byens puls og grønne rekreasjonsområder, med Frognerparken og Frognerkilen kun en kort spasertur unna.
SERVICETILBUD:
Dagligvarer kan du handle på Meny Frogner, Kiwi Bygdøy allé eller Joker Bygdøy allé som også holder søndagsåpent. I tillegg finner du Maschmanns matmarked og Coop Mega på Karenslyst allé kun få minutter unna med bil. Nabolaget byr også på spesialbutikker som Fjelberg Fisk & Vilt, Frogner Special og Skafferiet. For ferske bakervarer og kaffe er Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet og flere andre populære steder lett tilgjengelige.
RESTAURANTER:
Beliggenheten gir tilgang til noen av byens mest populære spisesteder. På Frogner finner du blant annet Enoteca med italienske klassikere, Kolonihagen med fokus på økologiske råvarer, og Libertine Vinbar med spennende vinutvalg og småretter. Andre gode alternativer er Vineria Ventidue og anerkjente Feinschmecker, som byr på utsøkte retter i uformell atmosfære.
OFFENTLIG TRANSPORT:
Kollektivtilbudet er svært godt. Nærmeste holdeplass er kun ett minutts gange unna i Niels Juels gate, med trikkelinje 12 som tar deg til Nationaltheatret på få minutter. Fra Nationaltheatret har du tilgang til T-bane, tog, buss, flytog og trikk. Busslinjene 30 og 31 går også i nærheten, og gir enkel forbindelse både til Bygdøy, sentrum, Snarøya og Grorud. Skøyen kollektivknutepunkt nås raskt med trikken, hvor Flytoget og flere busslinjer stopper.
REKREASJONSOMRÅDER:
Frognerparken ligger i gangavstand og er et populært rekreasjonsområde med store grøntarealer, tennisbaner og fine løyper for jogging og spaserturer. Gang- og sykkelstien langs Frognerkilen er et flott utgangspunkt for turer, gjerne kombinert med idylliske Bygdøy. Bygdøy byr i tillegg på populære badestrender som Huk, tradisjonsrike sommerkaféer og en rekke museer som Norsk Folkemuseum, Vikingskipshuset, Kon-Tiki Museet og Norsk Maritimt Museum. For innendørs trening finnes flere treningssentre i nærområdet, blant annet SATS Solli plass, SATS Colosseum og EVO på Karenslyst allé.
Leiligheten ligger i bygårdens 5. etasje og består av entré, stue med utgang til balkong, kjøkken med spiseplass, to soverom, to bad og separat wc. Fra loftet er det utgang til privat takterrasse (ikke byggemeldt).
Leiligheten disponerer i tillegg en kjellerbod på ca. 10 m².
Entré og gang:
Leiligheten har en praktisk entré med adkomst fra felles trappeoppgang. Gulvet er belagt med parkett som gir et helhetlig uttrykk videre inn i boligen. Entréen har en naturlig utforming med tilgang til leilighetens øvrige rom.
Stue:
Stuen er romslig og fungerer som et sentralt oppholdsrom i leiligheten. Parkett på gulv, malte vegger og himling gir et tidløst preg. Rommet har både varmepumpe, elektrisk oppvarming og peisovn. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 9 m², noe som gir mulighet for å åpne opp og skape kontakt mellom inne- og uterom.
Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen. Innredningen har profilerte fronter, benkeplater i stein og treverk, samt fliser mellom benk og overskap. Det er nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, og kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator er plassert over koketopp. Parkett på gulv og malte flater på vegger og himling gir en helhetlig stil.
Hovedbad:
Hovedbadet er av god størrelse og har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Rommet er innredet med en spesialdesignet baderomsinnredning i Corian med dobbelt servant, skuffer, samt integrert badekar. Videre er det i tillegg dusjhjørne med glassdører og både hånddusj og regndusj. Det er opplegg for vaskemaskin, og ventilasjon skjer via avtrekk i himling.
Bad 2:
Det andre badet har flislagt gulv med gulvvarme og vegger i kombinasjon av fliser og malte flater. Himlingen er nedsenket med downlights. Badet er innredet med servant med speil og belysning, dusjhjørne med glassdører, hånddusj og regndusj, samt vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk i himling.
Separat toalettrom:
Leiligheten har også et eget toalettrom med flislagt gulv, gulvvarme og malte vegger. Himlingen er nedsenket med downlights. Rommet har vegghengt servant og vegghengt toalett, og ventilasjonen skjer via naturlig avtrekk. Toalettrommet har, sammen med hovedbadet, adkomst direkte fra hovedsoverommet.
Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har en praktisk løsning med tilgang til både bad og toalettrom. Begge rommene har parkett på gulv, malte vegger og himling, samt profilerte innerdører.
Loftsetasje:
Fra stuen leder en innvendig tretrapp med rekkverk av tre opp til loftsetasjen. Deler av loftet er innredet med gulvflater i heltre og vegger og himling i malte flater. Rommet har en lys og luftig atmosfære og kan benyttes fleksibelt. Øvrige deler av loftet fungerer som kaldtloft. Fra loftet er det utgang til takterrasse på ca. 10 m².
Balkonger, terrasser og bod:
Leiligheten har to uteplasser. Fra stuen er det utgang til en balkong på ca. 9 m², belagt med fliser og med rekkverk i metall. Fra loftstuen er det utgang til en takterrasse på ca. 10 m², belagt med terrassebord og med rekkverk i tre. Til leiligheten hører også en kjellerbod på ca. 10 m².
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Fjord & Partners-skilt ved fellesvisning.
Det er gateparkering/beboerparkering etter områdets gjeldende regelverk. Se til: www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/
I tillegg finnes det muligheter for leie av parkeringsplasser i nærområdet for de som ønsker fast plass.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Driver du med omsetning eller utvikling av eiendom?
Svar: Nei
Når kjøpte du boligen?
April 2020
Har du selv bodd i boligen?
Svar: Ja
Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen? Hvis det er lengre perioder eieren ikke har bodd i boligen er det fint om du oppgir dette. Her kan du
også oppgi annen relevant informasjon om eierskapet.
Juli 2020
Forbehold
Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.
Våtrom
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja
Kommentar: Det var en lekkasje fra taket på hovedbad i 2023 som ble utbedret i sin helhet via sameiets forsikringsselskap Gjensidige. Sameiet sitter på papirer på arbeidet.
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2023
Hvordan ble arbeidet utført: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Utbedret vinduskarm og liten del av tak som var påvirket av skaden. Alt ble utført på en veldig god måte. Arbeid er utført av et selskap Gjensidige ansatte. Sameiet har papirer
Hvilket firma utførte jobben: Gjensidige
Har du dokumentasjon på arbeidet: Nei
Tak, yttervegg og fasade
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja
Kommentar: Ja, ref feil meldt på våtrom tidligere i rapporten.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2023
Hvordan ble arbeidet utført: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Se punkt om lekkasje fra tak på våtrom på forrige side i rapporten.
Hvilket firma utførte jobben: Alfa og Blikk Bygg AS
Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja
Kjeller
Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har leiligheten kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Svar: Nei
Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Elektrisitet
Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2022
Hvordan ble arbeidet utført: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Bytte av sikringsskap og generelt vedlikehold som nye stikkontakter osv.
Hvilket firma utførte jobben: Elmesteren
Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja
Rør
Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Ventilasjon og oppvarming
Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Skjevheter og sprekker
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Sopp og skadedyr
Har det vært skadedyr i leiligheten?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
Svar: Ja
Kommentar: En type sopp på et rom i kjelleren som Hussoppforsikringen rettet opp i. Hør med styreleder for detaljer.
Planer og godkjenninger
Mangler leiligheten brukstillatelse eller ferdigattest?
Svar: Ja
Kommentar: Takterrassen er ikke byggemeldt, men ble godkjent for to enheter da en utvikler kjøpte loftet på 90-tallet.
Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Svar: Nei
Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Svar: Nei
Er det utført radonmåling?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Andre opplysninger
Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt.
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen. Se vedlagte tilstandsrapport datert (25.08.2025) der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.
Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. De ulike bygningsdelene er tilstandsvurdert etter NS3600 og relevant forskriftsbehov og gitt tilstandsgrader. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se s.3 i tilstandsrapporten.
TG 0: Ingen avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)
TG 1: Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)
TG 2: Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.)
TG 3: Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig)
TG IU: Ikke undersøkt
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
- Overflater vegger: Det er stedvis riss/sprekker i flisfuger. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Overflater gulv: Det er stedvis riss/sprekker i gulvfliser. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Fallforhold (gulv): Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett/badekar. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Til informasjon: Lokalfall i dusjsonen er tilstrekkelig. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 45 mm. Fallet er mer enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under badekar er utilfredsstillende.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er plassert under innbygget badekar. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir, og effekten vurderes til å ikke være tilstrekkelig. Utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.
Våtrom - Bad 2:
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 20 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.
Toalettrom (Ikke våtrom):
- Overflater gulv: Det er stedvis riss/sprekker i gulvfliser. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres.
Kjøkken:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis sprekker mellom gulvbord. Forholdet bør ses i sammenheng med bygningsdelens alder. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
Øvrige rom:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis sprekker mellom gulvbord. Forholdet bør ses i sammenheng med bygningsdelens alder. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør til hovedbad har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.
Loft - innredet:
- Overflater himling/undertak: Det er registrert merker etter tidligere fuktskade i undertak. Videre undersøkelser anbefales.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler på loft. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: TG2 er satt grunnet alder for skorstein. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på piperehab. Videre undersøkelser anbefales.
Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.
Etasjeskiller - 5. Etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert målbare skjevheter i boligen. Høydeforskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble på tilfeldige plasser oppmålt til 8 mm i stue og 26 mm på kjøkken. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Takvinduer: Takvinduer er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader. Fuktmerker påvist ved takvinduer. Innsig av fukt må varig stoppes, ytterligere undersøkelser anbefales.
- Dører: Balkongdør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter. Tiltak anbefales.
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter. Tiltak anbefales.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Ildsteder inne i boligen: Det er ikke etablert ubrennbar plate under ildsted. Ubrennbar plate må etableres.
Se til vedlagt tilstandsrapport for mer informasjon.
Boligbygg over 5 etasjer og kjeller. Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av mur. Utvendige fasader forblendet med pusset mur. Yttertak av saltaksform som er utvendig tekket med takstein/takplater (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med ukjent brannklasse og lydklasse. Vinduer med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra 2006 og ukjent årstall. Balkongdør med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra ukjent årstall.
Denne tomten er eiet og er felles for sameiet. Det totale tomtearealet er 644,00 kvm.
Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50. Dokumentet i seg selv er ingen ferdigattest, men noen dokumenter som er stemplet ferdigattestert kan anses som en slags ferdigattest.
Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.
Det er mottatt godkjente byggetegninger fra kommunen. Tegningene over leilighets hovedplan (5. etg) samsvarer i hovedtrekk med dagens situasjon/planløsning i boligen, men det er likevel funnet noen mindre avvik og ombygginger. Det ser for megler ut som at hovedbadet er noe utvidet og ombygget inkludert flytting av dør til baktrapp og innsetting av takvindu. Videre er det mindre badet flyttet fra yttervegg mot nabogård til vegg med vinduer mot bakgård. Det er også etablert et mindre soverom to i spisestuen. Det foreligger ikke plantegninger for loftsetasjen (6. etg), men det foreligger fasadetegninger for bygården. Det ser for megler ut som at innredning av loftsetasjen (6. etg) og takterrassen med dør/vindu er ikke byggemeldt/godkjent hos kommunen. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt og fremtidig bruk og alle kostnader forbundet med avvikene. Kommunen kan kreve omsøking eller tilbakeføring til godkjent stand.
Det foreligger ingen begrensninger om utleie av seksjonen, herunder utleie av uselvstendige rom (hybel) med unntak av de begrensninger som evt. følger av sameiets vedtekter og av eierseksjonsloven. Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets styre forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker. I følge sameiets vedtekter kan ikke seksjonen benyttes til andre formål som forårsaker uvanlig ulempe eller sjenanse.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.
Merk at side 1 i vedtektene ble endret på ekstraordinær generalforsamling tidligere i år. Det gjaldt at Generalforsamlingen og Styret sier nei til bruk av leiligheter i gården til AirBnB.
Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedfyring og varmepumpe.
Energikarakter: Ingen -
Prisantydning kr 14 950 000,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
366 000,00,- (Dokumentavgift)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
15 367 277,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 4 129,- pr. mnd.
Fellesutgifter fordeles på følgende poster:
Driftskostnader, felles forsikring, kommunale avgifter, betjening av fellesgjeld, strøm til boder/ganger.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Felleskostnadene økte i sommer 2025 med 10%.
Sameiet har lagt til rette for fiberbredbånd. Hver seksjonseier betaler kun en rimelig månedsavgift direkte til leverandør, eksempelvis rundt kr 299 pr. mnd. I tillegg er en grunnpakke for TV inkludert for de som ønsker lineær-TV.
De kommunale avgiftene faktureres sameiet og fordeles utover felleskostnadene.
Andel fellesgjeld er kr. 40 237,- pr. 31.12.2024.
Selskapets totale gjeld er kr. 496 463,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesformue utgjør kr. 6 578,- pr. 31.12.2024.
Sameiet refinansierte i 2014 lån i DNB i forbindelse med renovering av pipeløp og skifte av varmekabler i takrenner.
Opprinnelig lån - kr. 1 000 000,-
Restlån 31.12.24 - kr. 402 906,-
Avdragstid - 15 år
Rentesats pr. 31.12.2024 - 9,15 %
Avdrag betalt i 2024 - kr. 67 742,-
Rentekostnad 2024 - kr 41 081,-
Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt for 2025 utgjør kr. 9 543,-
Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/
Primær formuesverdi kr. 4 261 188,00.
Sekundær formuesverdi kr. 12 515 983,00.
Gjeldende for ligningsåret 2023.
Sameiet Niels Juelsgate 42 , Orgnr: 993 462 144
Forretningsfører: Hurd Økonomi & Regnskap AS
Sameiet består av 10 seksjoner og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 124/1530.
Merk at side 1 i vedtektene ble endret på ekstraordinær generalforsamling tidligere i år. Det gjaldt at Generalforsamlingen og Styret sier nei til bruk av leiligheter i gården til AirBnB.
I andre deler av vedtektene gjelder at beboerne har ansvar for vedlikehold av sine enheter. For loftsleilighetene gjelder dette også terrassene som er bygget inn i bygget, og evt lekkasjer derifra.
Terrassene som er bygget oppe på selve taket, og noen takvinduer, har ikke vært byggemeldt av tidligere eiere. Dette må byggemeldes, og vi antar at dette vil skje i forbindelse ved en omlegging av taket om noen år. Taket har vært gått over og reparert de siste årene, slik at en slik omlegging skal kunne utsettes noe.
Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenr. 80597104.
Årsregnskapet for forrige periode (2024) viser:
Driftsinntekter kr. 661 702,-
Driftskostnader kr. 572 528,-
Årsresultat kr. 62 873,-
For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.
Sameiets vedtekter og husordensregler følger som vedlegg til salgsoppgaven.
Gården i Niels Juels gate 42 ble oppført i 1896 og er gjennom årene løpende vedlikeholdt med både større og mindre tiltak. Hele taket har blitt gjennomgått og reparert i to omganger de senere årene, og deler av det kan likevel måtte legges om innen 5–10 år. For å sikre at arbeidet kan utsettes eller i beste fall unngås, er det allerede utført omfattende reparasjoner, men et takskifte kan bli nødvendig. Samtidig vil det komme myndighetspålegg om etablering av gangveier på taket for å gi feiervesenet sikker tilgang til pipene. På taket finnes det også enkelte plattformer og takvinduer som ikke tidligere er byggemeldt, noe eierne av loftsleilighetene vil sørge for å få ryddet opp i, inkludert prosjektering, innhenting av anbud og gjennomføring.
Varmekablene i takrennene mot gaten begynner å bli gamle og forventes ikke å vare helt til en eventuell takomlegging, mens enkelte kabler mot gården har blitt reparert i løpet av de siste årene. I tillegg kan fasaden på endefløyene ut mot Haxthausens gate trenge utbedring på sikt. Enkelte lamper og lysrør i kjelleren er allerede skiftet ut, og resten vil bli tatt etter behov, noe som eventuelt kan innebære en mindre ekstrakostnad utenom fellesutgiftene.
Gården har hatt flere oppgraderinger de siste tiårene. Omtrent en tredjedel av soilrørene er skiftet ut de siste 25 årene, og vannrøret fra gaten inn til gården ble byttet ut for noen år siden etter lekkasje. Stigeledninger ble skiftet for ca. 35 år siden, mens elektriske anlegg i trapperom, kjeller og loft ble oppgradert for ca. 40 år siden. Etter inspeksjon fra brannvesenet er to av åtte pipeløp renovert, og ytterligere arbeid kan bli nødvendig i fremtiden som en del av et større pålegg som gjelder hele Oslo. Fasaden og gårdsplassen mot gaten ble pusset opp i 2009, mens fasaden og gårdsplassen mot bakgården ble oppgradert for rundt 25 år siden. Brannsikkerheten er styrket med felles varslingsanlegg i leilighetene, brannvarslere i hoved- og baktrapper samt branndører i kjelleren. I tillegg ble låsen i porten skiftet sommeren 2025.
Det har vært enkelte tilfeller av hussopp i kjelleren, men dette er utbedret og dekket av Norsk Hussoppforsikring. Forsikringen har også gitt generelle råd om oppbevaring i eldre kjellere, blant annet å plassere gjenstander på leca-blokker for å unngå direkte kontakt med gulv og vegger. Kjelleren egner seg derfor best til lagring av ski, bildekk og lignende. Mindre utslag av ufarlig sopp har også blitt behandlet etter anbefaling fra forsikringsselskapet.
Styret følger opp pålegg fra brannvesenet fortløpende, og sameiet er i tillegg forsikret både i Gjensidige og gjennom Norsk Hussoppforsikring. Regnskapet utarbeides og kontrolleres av Hurd, mens utgifter og bilag håndteres av styret. Det er tilknyttet fiber fra GlobalConnect og kabel fra Telia til de fleste leiligheter, men abonnementer og interne løsninger bekostes av den enkelte sameier. Gården har ingen vaktmestertjeneste, og vedlikehold som snømåking, strøing, vanning, luking og småreparasjoner utføres av beboerne selv. Det arrangeres dugnad to ganger i året.
I tillegg finnes noen særlige forhold å merke seg. Hortensiaen som har vokst over til naboeiendommen i Haxthausens gate ble klippet tilbake i forbindelse med et forlik, der gården bidro med 10.000 kroner til utbedringskostnader. Videre ble det observert en rotte i kjelleren etter at naboen hadde hatt problemer, men denne forsvant etter at beboerne sluttet å legge ut fuglemat. Brannvesenet har varslet at de vil inspisere alle gårder i Oslo med særlig fokus på ildsteder og feierluker, og det er allerede avdekket at pipene ikke har tilstrekkelig trekk til å tillate peis med åpen ild i loftsleilighetene.
Som i andre eldre bygårder kan det forekomme setninger, skjevheter og sprekker over tid. Husordensreglene fastsetter ro i gården etter klokken 23.00 og pålegger beboerne å vise hensyn til naboer hele døgnet. Oppbevaring i trapperom, kjellerganger og loftsganger er ikke tillatt, både av hensyn til brannsikkerhet og forsikringsvilkår. Sameiet minner også om forsiktighet ved lading og oppbevaring av batterier til elsykler og annet elektrisk utstyr, da en eventuell brann kan få alvorlige konsekvenser. Den gamle jernporten ved inngangen må behandles varsomt og lukkes stille for å bevare den i god stand.
Det er ikke tillat å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.
Boligen ligger i et område som er regulert til byggeområde for bolig og er berørt av følgende reguleringplaner:
Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen «Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn». Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen.
Det foreligger pågående plansaker som gjelder for eiendommen og andre eiendommer i nærheten av Niels Juels gate 42:
Elisenbergløkken - Midlertidig forbud mot tiltak
Saksnummer: 202108843 - Reguleringssak
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202108843
Riddervolds gate 10 - Midlertidig forbud mot tiltak
Saksnummer: 202301246 - Reguleringssak
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202301246
Pågående byggesaker i nærheten av Niels Juels gate 42:
Haxthausens gate 1 A - Oppføring av balkong i 3. etasje
Saksnummer: 202555324 - Byggesak
Status: Tillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202555324
Niels Juels gate 40B - Utskifting av vinduer
Saksnummer: 202460034 - Byggesak
Status: Tillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202460034
Niels Juels gate 40 A - Bruksendring av næringslokale i 1. etasje til forretning
Saksnummer: 202454642 - Byggesak
Status: Igangsettingstillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202454642
Frognerveien 13 - Bruksendring til serveringssted
Saksnummer: 202556024 - Byggesak
Status: Rammetillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202556024
Frognerveien 13 - Bruksendring til skjønnhetssalong og fasadeendring
Saksnummer: 202460404 - Byggesak
Status: Igangsettingstillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202460404
Niels Juels gate 29 - Montering av vindusfolie - 7-eleven
Saksnummer: 202462032 - Byggesak
Status: Tillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202462032
Behrens' gate 8 A og B - Oppføring av to balkonger
Saksnummer: 202550038 - Byggesak
Status: Tillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202550038
Behrens' gate 8 B - Endring i brannskille og åpning i bærevegg
Saksnummer: 202556251 - Byggesak
Status: Tillatelse gitt
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202556251
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg inn i reguleringplaner og eventuelle plan- og byggesaker før det legges inn bud på eiendommen.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.
Dnr. 519252, tgl. 22.09.1975 - Pantsettelseserklæring
Beløp: 5 000
Panthaver: SAMEIET
Orgnr: 1 109 364
Dnr. 900711, tgl. 18.02.1896 - Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Dnr. 81755, tgl. 31.12.1997 - Resek/tilleggssek
RESEK/TILLEGGSSEK AV:
Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 9
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 10/135
Dnr. 28202, tgl. 23.05.2001 - Resek/tilleggssek
RESEK/TILLEGGSSEK AV:
SNR: 9
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 10/135
Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 10
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 98/1530
Dnr. 28202, tgl. 23.05.2001 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Det gjøres oppmerksom på at kjøpers bank vil få prioritet etter disse heftelsene.
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
Eiendommen er registrert i SEFRAK med ID 167928 i SEFRAK-registeret, og er merket med gul trekant.
De grå trekantene på kartet viser bygninger som allerede er revet.
For å søke i SEFRAK-registeret, gå til følgende nettside: https://miljoatlas.miljodirektoratet.no/KlientFull.htm
SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Navnet er en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner, som var navnet på den institusjonen som påbegynte arbeidet med registeret. I dag ligger ansvaret for registering og vedlikehold av data hos Riksantikvaren. Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner.
Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikke tillagt spesielle restriksjoner. Registreringen fungerer mer som et varsko om at kommunen bør ta en vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt tillatelse til å endre, flytte eller rive bygninger.
Følgende tilbehør medfølger handelen:
Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder eiendomsmeglingsbransjens liste over løsøre og tilbehør i forhold til hva som følger med eiendommen ved salg. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer særskilt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen.
Boligen har integrerte høyttalere i taket i flere av rommene. Forsterkere, subwofere, rack i kjellerbod samt oppkobling av høyttalere tilkommer i tillegg.
Følgende hvitevarer medfølger handelen:
Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Sameiet kan pålegge salg / tvangssalg av seksjonen som er ervervet i strid med denne bestemmelsen.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Fjord & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Niels Juels gate 42.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 213, bnr. 266, snr. 9 i Oslo.
Sameiebrøk: 124/1530.
Vårt oppdragsnummer er 199250062.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Meglerforetakets utlegg:
Alle beløp er ink. mva.
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Avnsvarlig megler er Hans Houeland / +47 95 97 97 96 / hh@partners.no.
Oppdragstakers forretningsadresse er Henrik Ibsens gate 100, 0255 OSLO. Org. nr. 931853988.