Tilstandsgrader (TG2/TG3/TG IU) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Vinduer:
Beskrivelse
Bygningen har i 1. og 2. etasje, unntatt bad og kjøkken, malte trevinduer med åpning og 2-lags isolerglass fra 1987.
På kjøkkenet er det ett malt trevindu med kombinert fastkarm med 2-lags isolerglass og åpningsvindu med koblet glass. På badet er det ett malt trevindu med åpning og koblet glass. Det er ukjent alder på disse vinduene.
I kjelleretasjen har bygningen koblede, malte trevinduer med sprosser. Det er ukjent alder på disse vinduene.
I loftsetasjen og på trapp er det malt trevindu med 1-lags glass og sprosser. Det er ukjent alder på dette vinduet.
Det er utført funksjonstest/kontroll av enkelte vinduer. Ikke alle vinduer er kontrollert grunnet manglende tilkomst innvendig/utvendig.
Årstall: 1987 Kilde: Produksjonsår på produkt
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
• Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter.
• Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
• Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
• Det er avvik:
• Vinduene har råteskader.
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelige å åpne og lukke.
- Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Alle vinduer på sørside i 2. etasje er punktert, samt ett vindu på hver av stuene i 1. etasje. Det settes derfor TG 3.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering på enkelte vindusglass.
- Det er påvist vinduer med fukt- og råteskader. Vindu fra 1987 med råteskade på stue i 1. etasje mot nordvest. Det settes derfor TG 3.
- Karmene i vinduene er slitte, og det er sprekker i trevirket.
- Samtlige vinduer har nådd over halvparten av forventet funksjonstid. Det er derfor økt risiko for punktering av glass og økt behov for vedlikehold fremover.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Vinduene med råteskader og fuktskader bør utbedres eller skiftes ut for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for inntrenging av fukt, som kan føre til skader på omkringliggende konstruksjoner.
- Punkterte eller sprukne glassruter bør skiftes ut for å opprettholde isolasjonsevnen og forhindre varmetap samt ytterligere skade på vinduene.
- Vanskelige åpnings- og lukkemekanismer bør justeres, smøres eller repareres for å sikre god funksjonalitet og unngå at vinduene setter seg fast eller blir ødelagt.
- Innvendig kondensering på vindusglass bør utbedres ved å forbedre ventilasjonen og eventuelt skifte ut vinduer med dårlig isolasjon, for å redusere risikoen for fuktskader og muggdannelse.
- Slitte karmer og sprekker i treverket bør utbedres med nødvendig vedlikehold, som maling og tetting, for å forlenge levetiden og forhindre ytterligere skade.
- Da samtlige vinduer har passert over halvparten av forventet levetid, må det påregnes økt behov for vedlikehold og utskifting fremover, for å unngå funksjonssvikt og økte kostnader.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Beskrivelse
Etasjeskiller av trebjelkelag med tregulv i 1. etasje og 2. etasje.
Ved kontroll av etasjeskiller/gulv er det foretatt stikkontroll på 2 utvalgte gulvflater i den aktuelle etasjen. Øvrige rom er ikke kontrollert. Det er ikke flyttet på tunge møbler/gjenstander.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Det er avvik:
- Hovedstue 1. etasje:
Plassering av laser ved kontroll av hovedstue er på gulvet forholdsvis midt i rommet. Det er målt 36 mm. høydeforskjell gjennom rommet. Høyeste punkt er målt ved panelovn på yttervegg i sørvestlig hjørne av stue. laveste punkt er målt ved laser omtrent midt i rommet. TG3.
Over en avstand på 2 meter er det målt 35 mm. høydeforskjell. Det er målt fra rommets høyeste punkt ved panelovn på yttervegg i sørvestlig hjørne av stue og 2 meter mot midten av rommet. TG 3.
- Gang 1. etasje:
Plassering av laser ved kontroll av gang er på gulvet forholdsvis midt i rommet. Det er målt 122 mm. høydeforskjell gjennom rommet. Høyeste punkt er målt ved gangens nordøstlige hjørne mot hovedstue, og laveste punkt er målt i gangens sørvestlige hjørne. TG3.
Over en avstand på 2 meter er det målt 82 mm. høydeforskjell. Det er målt fra Rommets høyeste punkt ved gangens nordøstlige hjørne mot hovedstue og 2 meter mot midten av rommet. TG 3.
- Gang 2. etasje:
Plassering av laser ved kontroll av gang er på gulvet forholdsvis midt i rommet. Det er målt 60 mm. høydeforskjell gjennom rommet. Høyeste punkt er målt ved gangens sørøstlige hjørne mot tilstøtende gang. Laveste punkt er målt i gangens vestside inntil rekkverk for trappeåpning. TG 3.
Over en avstand på 2 meter er det målt 32 mm. høydeforskjell. Det er målt fra gangens laveste punkt inntil rekkverk for trappeåpning og 2 meter mot midten a rommet. TG 3.
- Soverom. 2. etasje:
Plassering av laser ved kontroll av soverom er på gulvet forholdsvis midt i rommet. Det er målt 38 mm. høydeforskjell gjennom rommet. Høyeste punkt er målt ved døråpning mot tilstøtende gang i nordøstlig hjørne av soverommet. Laveste punkt er målt i sørvestlig hjørne av soverommet. TG 3.
Over en avstand på 2 meter er det målt 24 mm. høydeforskjell. Det er målt fra soverommets høyeste punkt ved døråpning og 2 meter mot det nordvestlige hjørne av soverommet. TG 3.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Dette er ikke uvanlig for boliger av sådan alder, og skyldes normalt noe underdimensjonering/ ujevn dimensjonering av materialer.
- I tiltakskostand er det tatt hensyn til utbedring av gulv lokalt i selve rommet. Valg av utbedringsløsning vil påvirke totalkostnaden.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Rom Under Terreng:
Beskrivelse
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
• Det er avvik:
• Overflaten har fuktskjolder.
- TG 3 er gitt på grunn av fuktmåling i veggkledning som viser 27 %.
- Det er stor risiko for fukt- og råteskader på treverk i kjelleretasjen.
Konsekvens/tiltak
• Fuktskjolder er ofte et tegn på underliggende fuktproblemer, som kan føre til vekst av mugg og sopp. Dette kan skje både på synlige overflater og skjult inne i konstruksjonen.
• Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
• Tiltak:
- Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktinntrengning i kjellermur og gulv, for å unngå utvikling av fukt- og råteskader på treverk og andre materialer.
- Kjelleren egner seg ikke for innredning med organiske materialer, og bør kun benyttes med fritt eksponerte murflater, for å ivareta best mulig vilkår for uttørking. Ved lagring av varer bør disse ikke stå dirkete på gulvet eller helt ut mot yttervegger.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Grunnmur og fundamenter:
Beskrivelse
Bygningen har i den østlige delen av bygget sparesteinsmur av betong. I den vestlige delen av bygget er grunnmuren i murte lettklinkerblokker og tilbygg for kjøkken og bad har grunnmur i murt betongstein. Samtlige løsninger/byggetrinn har murpuss utvendig.
Vurdering av avvik:
• Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
• Det er avvik:
• Grunnmuren har setningsskader.
• Innsiden av grunnmuren har misfarging.
- Grunnmuren har i den østlige delen av bygget, hvor det er sparesteinsmur og kjeller, sprekkdannelser og setningsskader som følge av utilstrekkelig drenering, fuktsikring, frostsikring og bortledning av vann fra tak og taknedløp. Disse forholdene har samlet ført til fuktmettet grunnforhold, utvasking ved grunnmur, fuktinntrengning i kjeller, misfarging på innsiden av grunnmuren og setningsskader på grunnmuren.
Omfanget av skadene og nødvendige reparasjoner og utbedringer bør kartlegges og vurderes samlet på tvers av bygningsdelene fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter samt terrengforhold. Det gis TG 3 da setningsskadene vurderes å være omfattende, og det bør iverksettes tiltak innen kort tid for å forhindre forverring.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Sprekker og setningsskader i grunnmuren i den østlige delen av bygget med kjeller bør kartlegges og utbedres for å hindre videre bevegelser og forringelse av konstruksjonen.
- Masser utenfor grunnmuren for den østlige delen må graves opp slik at det er mulig å vurdere og utbedre/forsterke grunnmuren fra utsiden. Drenering, fuktsikring, frostsikring og bortledning av vann fra tak og taknedløp bør samtidig utbedres i henhold til dagens krav rundt hele eneboligen, for å redusere risikoen for ytterligere fuktinntrengning og setningsskader. Justering av terrengforhold, slik at det er fall ut fra boligen, bør samtidig utføres.
Valg av utbedringsløsning vil påvirke totalkostnaden. Det er i tiltakskostnaden tatt utgangspunkt i utbedring/forsterkning av eksisterende grunnmur og ny drenering, fuktsikring, frostsikring og bortledning av vann fra tak og taknedløp rundt hele eneboligen, samt justering av terrengforhold, slik at det er fall ut fra boligen.
Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for ytterligere setningsskader, fuktinntrengning, forringelse av konstruksjonen og redusert levetid for bygget.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Taktekking:
Beskrivelse
Taktekkingen er av skifertakstein. Det er ikke lagt vanntett undertak. Taket er besiktiget fra takfot og bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking, undertak og skorstein) kun er observert fra takfot og bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket uten tilstrekkelig sikkerhetsutstyr. Det kan være skjulte skader som ikke er synlige under befaringen fra takfot og bakkenivå.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
• Det er avvik:
• Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
- Taktekkingen har mose og slitasje som følge av alder.
- Skifertakstein er lagt direkte på bærende taktro av tre, uten vanntett undertak.
- Det er værslitt og oppsprukket trevirke samt råteskade på enkelte vindskibord og dekkbord.
- Det er råteskade på taktro av tre, synlig under taket utenfor vegglivet.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
• Andre tiltak:
• Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
• Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Det anbefales å vaske taket og montere mosebeslag på mønet av sink eller kobber for å hindre videre mosevekst på taktekkingen. Dersom tiltak ikke utføres, kan mosen føre til fuktansamling og redusert levetid på taktekkingen, noe som øker risikoen for lekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner.
- Råteskadet trevirke i vindskibord og dekkbord bør skiftes ut, og øvrige vindskibord og dekkbord bør overflatebehandles for å hindre ytterligere skade og vanninntrenging, slik at ytterligere råteskader og følgeskader på konstruksjonen unngås.
- Det anbefales å vurdere utskifting av taktekking og undertak, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, og det er påvist råteskader i taktro utenfor vegglivet. Dette bør gjøres for å forhindre lekkasjer og ytterligere skade på takkonstruksjonen.
- Manglende vanntett undertak gir økt risiko for vanninntrenging, kondensering og følgeskader på underliggende konstruksjoner, og det bør derfor etableres vanntett undertak for å redusere denne risikoen.
Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå ytterligere råteskader, lekkasjer og redusert levetid på takkonstruksjonen.
Taktekking - Pappshingel:
Beskrivelse
Taktekkingen består av pappshingel på tak over hovedinngang samt tak over kjøkken og bad. Begge takene er besiktiget fra taknivå. Undertakets type er ukjent.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
• Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler på vindskibord og dekkbord.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
• Andre tiltak:
• Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
• Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Det anbefales å vaske taket og montere mosebeslag på mønet av sink eller kobber for å hindre videre mosevekst på taktekkingen. Dersom tiltak ikke utføres, kan mosen føre til fuktansamling og redusert levetid på taktekkingen, noe som øker risikoen for lekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner.
- Det bør påregnes jevnlig ettersyn og vurdering av tidspunkt for utskiftning av både taktekking og undertak, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Manglende utskiftning kan medføre økt risiko for lekkasjer og følgeskader på bygningen.
- Værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler på vindskibord og dekkbord bør overflatebehandles eller skiftes ut for å forhindre ytterligere forringelse og redusere risikoen for råteskader.
Nedløp og beslag:
Beskrivelse
Sorte aluminium/ståltakrenner, nedløp og heldekkende pipebeslag med topphatt. Flyttbar takstige med mønebøyle på hovedtak. Taknedløp fra hovedtak og tilbygg er ført til terreng ved grunnmur.
Siden nedløp og beslag kun er observert fra takfot og bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket uten tilstrekkelig sikkerhetsutstyr. Det kan forekomme skjulte skader som ikke er synlige ved befaring fra takfot og bakkenivå.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
• Det er avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det mangler snøfangere på hele taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Takstigen på hovedtaket er ikke fastmontert, men er en flyttbar stige med mønebøyle.
- Synlig rust er observert på mønebeslag.
- Synlig avskalling og misfarging er observert på pipebeslag.
- Pipebeslaget er ikke tilstrekkelig festet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner, nedløp og beslag.
- Det er ikke montert takrenne og nedløp på hovedtak mot gårdstunet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Stigetrinn og plattform for feier må monteres.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
• Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.
- Det bør etableres tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur for å unngå fuktskader på grunnmur og omkringliggende konstruksjoner.
- Snøfangere bør vurderes montert for å redusere risiko for snøras fra taket, selv om det ikke var krav om dette ved bygging.
- Fastmontert, typegodkjent takstige må monteres for å sikre trygg og forskriftsmessig adkomst til pipe for feier, i henhold til gjeldende krav. Manglende adkomst kan medføre fare for personskade og manglende tilsyn/feiing av pipe.
- Rust på mønebeslag og avskalling/misfarging på pipebeslag bør utbedres for å forhindre videre korrosjon og redusert levetid.
- Pipebeslaget må festes forsvarlig for å unngå lekkasjer og skade på takkonstruksjonen.
- Ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner, nedløp og beslag, bør disse følges opp jevnlig og utskiftes ved behov for å unngå lekkasjer og følgeskader.
- Takrenne og nedløp bør monteres på hovedtak mot gårdstunet for å sikre kontrollert bortledning av overvann og redusere risiko for fuktskader på grunnmur og uteområder.
Veggkonstruksjon:
Beskrivelse
Veggene har tømmerkonstruksjon i opprinnelig bygg og ukjent trekonstruksjon i tilbygg. Samtlige yttervegger er kledd med stående overflatebehandlet trekledning. Eier opplyser i egenerklæringen at det ble byttet trekledning på vestvendt yttervegg for ca. 20 år siden. Det er montert 2 stk. brannstiger utvendig på yttervegg mot gårdsplass. 1 stk. på hver side av bygget. Veggene er kontrollert visuelt fra det som er synlig på innsiden og utsiden, uten åpning av konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
• Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
• Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
• Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
• Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur.
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen ved tilbygg for kjøkken og bad.
- Det mangler musesperre i nedre kant av konstruksjonen.
- Det er værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Musesperre må etableres.
- Det bør etableres tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur for å hindre fuktansamling, bedre utlufting og redusere risikoen for råteskader.
- Råteskadet bordkledning bør skiftes ut for å forhindre videre nedbrytning av kledning og konstruksjon, samt opprettholde byggets beskyttelse mot fukt.
- Det anbefales å montere musesperre i nedre kant av konstruksjonen for å hindre inntrenging av skadedyr, noe som kan føre til skader på bygget og forringet inneklima.
- Værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler bør vedlikeholdes eller skiftes ut for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot vær og vind, og for å redusere risikoen for ytterligere skader og redusert levetid på kledningen.
Takkonstruksjon/Loft:
Beskrivelse
Taket har saltaksform. Takkonstruksjonen er utført som kaldloft med kombinert takås og sperrekonstruksjon. Det er ingen synlig lufting ved raft eller ventiler. Skifertakstein er lagt direkte på bærende taktro av tre, uten vanntett undertak. Det ble ikke registrert noen tegn til skader på befaringsdagen utover registrerte avvik. Takkonstruksjonen er kontrollert fra det som er synlig på innsiden og utsiden, visuelt, uten åpning av konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
• Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
• Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Det er påvist fuktskjolder og misfarging i takkonstruksjonen, men det ble ikke målt forhøyede fuktverdier ved befaringen.
- Det registreres ekskrementer etter mus på kryploft/kaldloft og i kott, noe som kan skyldes manglende musebånd/sikring bak kledning på yttervegger.
- Loftsluke er ikke isolert og har ingen lås, det kan føre til at varm fuktig luft fra boligen stiger opp på loftet og forårsaker fuktskader.
- Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det er derfor ikke mulig å vurdere tilstanden på takkonstruksjonen over himlingen i kjøkken og bad, utover vurdering basert på alder og observasjoner fra underliggende etasje.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Lufting/ventilering av takkonstruksjonen bør forbedres for å redusere risikoen for fuktskader og soppdannelse.
- Fuktskjolder og misfarging bør følges opp med jevnlig kontroll for å avdekke eventuell utvikling, da dette kan indikere tidligere eller pågående fuktproblemer. Konsekvensen av manglende oppfølging er økt risiko for råte, sopp og skader på konstruksjonen.
- Det bør monteres musebånd eller annen sikring bak kledning på yttervegger for å hindre inntrengning av mus, da dette kan føre til lukt, skader på isolasjon og helseplager.
- Loftsluken bør isoleres og utstyres med lås for å hindre at varm, fuktig luft fra boligen stiger opp på loftet og forårsaker fuktskader. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for kondens, fuktskader og redusert energieffektivitet.
Dører:
Beskrivelse
Bygningen har hovedytterdør i malt tre med glassfelt. Det er enkel kjellerdør i malt tre.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Kjellerdør tar i karm.
- Dører og glass har nådd over halvparten av forventet funksjonstid. Det vil være større risiko for punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Kjellerdøren bør justeres slik at den ikke tar i karmen, for å unngå unødvendig slitasje og sikre god funksjon.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak på befaringsdagen, men ut fra alder må vedlikehold og oppgraderinger påregnes. Dører og glass som har passert mer enn halvparten av forventet funksjonstid har økt risiko for punktering av glass og behov for vedlikehold, noe som kan føre til varmetap, fuktskader og redusert sikkerhet dersom tiltak ikke gjennomføres.
Utvendige trapper:
Beskrivelse
Trapp i betong ved inngang med støpt repo. Rekkverk i tre med stående kledning og malt håndløper. Høyde på rekkverk er målt til 85 cm
- Se pkt. HMS hvor sikkerheten er vurdert
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Rekkverksbordene har værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Betongtrappen har sprekker som følge av setninger.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Rekkverksbordene bør skiftes ut eller utbedres for å hindre videre forringelse, da værslitt og oppsprukket treverk kan redusere sikkerheten og levetiden til rekkverket.
- Sprekker i betongtrappen bør utbedres for å forhindre ytterligere skader og for å opprettholde trappens bæreevne og sikkerhet. Dersom tiltak ikke utføres, kan dette føre til økt risiko for skader og redusert funksjon.
Overflater:
Beskrivelse
Innvendig er det gulv av laminat, furu, betong og belegg. Veggene har tapet, tømmer, trepanel og malte plater. Innvendige tak har malte plater, trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Det er påvist oppsprekking i maling og tapet på veggflater.
- Oppsprekking i gulvbeleggsskjøt på soverom i 2. etasje.
- Det er stedvis påvist knirk i tregulv.
- Stor slitasje og avflassing av maling på tregulv i stue mot vest i 1. etasje.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det bør utføres utbedring av oppsprekking i maling og tapet på veggflater for å hindre videre forringelse og sikre et tilfredsstillende estetisk inntrykk. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan sprekkene utvikle seg og føre til ytterligere skader på overflatene.
- Oppsprekking i gulvbeleggsskjøt på soverom i 2. etasje bør utbedres for å forhindre at skaden utvikler seg og for å opprettholde et tilfredsstillende estetisk og funksjonelt nivå.
- Knirk i tregulv bør utbedres for å redusere sjenerende lyd og forhindre eventuell videre skade på gulvkonstruksjonen. Knirk kan forverres over tid.
- Stor slitasje og avflassing av maling på tregulv i stue mot vest i 1. etasje bør utbedres for å beskytte gulvet mot ytterligere slitasje og forringelse, samt for å opprettholde et godt estetisk inntrykk.
Pipe og ildsted:
Beskrivelse
Boligen har mursteinspipe og sotluke/feieluke uten at det tilkoblet noe ildsted. Pipe er kun vurdert ut fra type og alder. Ved montering av ildsted må pipeløp kontrolleres av montør.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Kun tre pipevanger er synlige. For mursteinspiper stilles det krav om at alle fire sider skal være synlige. Det er satt TG 2 ut fra at pipen ikke er i bruk.
- Basert på erfaring har mursteinspiper ofte behov for rehabilitering etter ca. 50 år. Med hensyn til alder har pipen passert forventet funksjonstid, og behov for rehabilitering må forventes innen rimelig tid.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Pipevanger må gjøres tilgjengelig for inspeksjon, da manglende tilgang medfører risiko for skjulte skader eller feil som kan påvirke brannsikkerheten ved bruk av pipen.
- Dersom pipen skal tas i bruk og ildsted monteres, anbefales det at pipen kontrolleres av montør eller brann- og feiervesen for å vurdere tilstand og eventuelle behov for tiltak. Behov for renovering av pipe må påregnes innen rimelig tid.
info:
En renovert pipe krever kun to synlige sider, og en renovering kan være en god løsning, da det ikke krever at flere pipevanger gjøres tilgjengelig for inspeksjon. Dette må undersøkes med systemleverandør av rehabilitering.
Valg av utbedringsløsning vil påvirke totalkostnaden. I kostnadsestimatet tas det utgangspunkt i rimeligste fagmessige løsning for å gjøre pipevanger tilgjengelig for inspeksjon, da avvik i forhold til synlige pipevanger er det som gir grunnlag for TG 3.
Kostnadsestimat: Under 20 000
Krypkjeller:
Beskrivelse
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Krypkjelleren er kontrollert i tilgjengelige områder med tilkomst fra utvendig luke. Det er ikke adkomst til krypkjelleren under kjøkken og bad. Det er begrenset adkomst til store deler av krypkjelleren, og overflater er kun delvis kontrollert grunnet lagring av materialer i krypkjelleren. Veggventiler og grunnmur er kontrollert visuelt fra utsiden på grunn av manglende tilkomst innvendig.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
• Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
• Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller.
• Det er manglende fuktsperre på bakken.
Konsekvens/tiltak
• Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig.
• Bedre ventilering må etableres.
• Fuktsperre på bakken bør etableres.
Innvendige dører:
Beskrivelse
Innvendig har boligen furu fyllingsdører og finedører. Det er utført funksjonstest/kontroll av innvendig dører.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
• Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
• Det er avvik:
- Døren mellom stue og kjøkken tar i terskelen.
- Døren mellom gang og hovedstue har slitt låsekasse og er vanskelig å lukke.
- Generelt løse håndtak og slitte låskasser på flere dører.
- Finerdør mellom kjøkken og hovedstue har sårskade/ripe.
Konsekvens/tiltak
• Lokal utbedring må påregnes.
• Tiltak:
• Enkelte dører må justeres.
- Det bør utføres justering og vedlikehold av dører med slitasje og småskader, samt utbedring eller utskifting av løse håndtak og slitte låskasser for å sikre tilfredsstillende funksjon.
Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det medføre redusert brukervennlighet, økt slitasje og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater Gulv:
Beskrivelse
Gulvet har vinylbelegg. Rommet har panelovn som varmekilde. Fall mot sluk er målt til 0 mm. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er målt til 40 mm. Gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall), vannsikkerheten er ivaretatt med overhøyde på gulvbelegg.
Vurdering av avvik:
• Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall). Fall mot sluk er målt til 0 mm. over 93 cm fra dørterskel til sluk.
Konsekvens/tiltak
• Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
• Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen.
- Vær oppmerksom ved bruk. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om slik at det etableres riktig fall til sluk. Manglende fall og stengte avrenningsveier kan medføre at vann ikke ledes til sluk ved lekkasje, noe som øker risikoen for fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Ved eventuell renovering bør det påses at våtrommet bygges med korrekt fall til sluk.
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Ventilasjon:
Beskrivelse
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren.
Manglende tilluft begrenser luftutskiftingen og øker risikoen for fuktskader og soppdannelse på grunn av høy luftfuktighet over tid.
Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning:
Beskrivelse
Benkeplaten er av laminat og rustfritt stål. Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Det er opplegg for komfyr og vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
• Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.
- Det er påvist skadet hengsel på skapdør.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Skadet hengsel på skapdør bør utbedres for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere skade på innredningen. Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til redusert brukervennlighet og økt slitasje på øvrige deler av kjøkkeninnredningen.
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Oppgradering eller utskifting bør vurderes for å oppnå tilfredsstillende funksjonalitet og brukervennlighet, samt redusere risikoen for ytterligere slitasje og skader.
Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Avtrekk:
Beskrivelse
Det er naturlig avtrekk fra kjøkken.
Vurdering av avvik:
• Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Mekanisk avtrekk bør etableres fra kokesonen på kjøkkenet for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til opphopning av matos og fukt, noe som øker risikoen for dårlig inneklima og mulige fuktskader.
Vannledninger:
Beskrivelse
Innvendige vannledninger er av plast og forkrommet kobber. Stoppekran er plassert ved vanninntak i kjelleretasjen.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Det er avvik:
- Det er irr på et stort antall rør og rørkoblinger på badet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
-Det bør gjennomføres kontroll og eventuell utbedring av rør og rørkoblinger med irr for å hindre videre korrosjon og lekkasjer. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå vannskader og redusert levetid på rørsystemet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger, noe som øker risikoen for plutselige skader og lekkasjer. Konsekvensen er økt risiko for vannskader og behov for akutte reparasjoner
Avløpsrør:
Beskrivelse
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Da over halvparten av forventet brukstid er passert, kan det plutselig oppstå svekkelser som kan føre til lekkasjer. Konsekvensen er økt risiko for vannskader og behov for akutte reparasjoner.
Varmesentral:
Beskrivelse
Det er installert luft til luft varmepumpe.
Plassering: Gavlvegg mot øst i hovedstue.
Leverandør: Bosh
Elektrisk tilkobling: Stikkontakt på stue.
Produksjonsår: Ukjent
Service utført: Ukjent
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
• Det er avvik:
• Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
- Varmepumpen har nådd sin forventede levetid, og det er økt risiko for behov for utskifting i nær fremtid.
- Det er ikke dokumentert at det har vært utført service på anlegget de senere år.
Konsekvens/tiltak
• Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
• Tiltak:
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- For å sikre optimal drift og forlenge levetiden til varmepumpen, bør det gjennomføres regelmessig service og vedlikehold i henhold til leverandørens anbefalinger, minimum hvert 2. eller hvert 3. år. Manglende service kan føre til redusert effekt, økt energiforbruk og risiko for driftsstans eller kostbare reparasjoner.
- Siden varmepumpen har nådd sin forventede levetid, er det økt risiko for behov for utskifting i nær fremtid.
Varmtvannstank:
Beskrivelse
OSO varmtvannstank som er på ca. 80 liter.
Produksjonsår: 2011
Plassering: benkeskap i kjøkkeninnredning.
Elektrisk tilkobling: Fast tilkobling.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Utløpsrør fra sikkerhetsventil skal legges med fall til sluk eller ha fuktføler montert for å ivareta vannsikkerheten i tørre rom.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Avrenning fra varmtvannstank bør ledes til sluk eller avløp, eller det bør monteres automatisk vannstoppeventil dersom berederen er plassert i et tørt rom.
Manglende avrenning medfører risiko for vannskader på omkringliggende konstruksjoner ved eventuell lekkasje.
Fuktsikring og drenering:
Beskrivelse
Oppbygging av drenering er ukjent og ikke synlig for kontroll på befaringsdagen. TG er vurdert ut fra alder. Utvendige drensrør og avløpsrør fra boligen som ligger under bakken er ikke vurdert.
Vurdering av avvik:
• Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Det er avvik:
• Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
- Det er påvist manglende utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Det er påvist manglende bortledning av vann fra tak og taknedløp.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende utvendig fuktsikring av grunnmuren og sørges for tilstrekkelig bortledning av vann fra tak og taknedløp.
- Dreneringen bør vurderes nærmere og eventuelt skiftes ut, da mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet og det er indikasjoner på begrenset effekt. Se nærmere foreslått tiltak under grunnmur og fundament.
Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktinntrengning i kjeller/underetasje, som kan føre til skader på konstruksjoner, mugg- og råteutvikling, samt redusert bokomfort og verdi på boligen.
Terrengforhold:
Beskrivelse
Tomten er opparbeidet med plen og oppgruset innkjørsel. Relativt flat gårdsplass, men eiendommen har bratte skråninger tett inntil bygningene som fremstår utsatt for utglidning.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Det anbefales å etablere fall på minimum 1:50, minimum 3 meter ut fra grunnmur, for å sikre god avrenning bort fra bygningen og redusere risiko for fuktbelastning mot grunnmur. Se nærmere foreslått tiltak under grunnmur og fundament.
Manglende tiltak kan føre til vannansamlinger mot grunnmur, noe som øker risikoen for fuktskader og dårlig innemiljø.
Utvendige vann- og avløpsledninger:
Beskrivelse
Utvendige avløpsrør er av ukjent type og ukjent Installasjonsår. Det er slamavskiller med overløp til grøft med ukjent Installasjonsår. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) med ukjent Installasjonsår. Det er privat brønn med ukjent Installasjonsår.
Vurdering av avvik:
• Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak
• Vannkvalitet må dokumenteres
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Det bør innhentes dokumentasjon på vannkvaliteten fra brønnen for å sikre at vannet er trygt å drikke.
- Det anbefales å gjennomføre kontroll av fagperson på utvendige vann- og avløpsledninger for å avdekke eventuell slitasje eller skader, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
Konsekvensen av manglende dokumentasjon og høy alder på ledningene er økt risiko for skjulte feil, lekkasjer eller forurensning, noe som kan medføre kostbare utbedringer og helsefare.
Septiktank:
Beskrivelse
Septiktanken er av betong. ukjent installasjonsår. Tank: 111529, Siste tømming: 2024-08-15 18:52, Neste tømming: Juli - Sept. 2026. Tanktype: Slamavskiller, Tankvolum 1 m³
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
• Det er avvik:
- Tankens volum er ikke i samsvar med gjeldende forskriftskrav for dimensjonering av septiktanker.
Info hentet fra www.mintank.no
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Tiltak:
- Det bør vurderes utskifting eller grundig kontroll av septiktanken, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert og tankens volum ikke er i samsvar med gjeldende forskriftskrav for dimensjonering.
Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for lekkasjer eller funksjonssvikt, samt at anlegget ikke oppfyller myndighetskrav. Ved oppgradering vil det utløse krav til søknad om utslippstillatelse.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
