Gjør boligjakten enklere med vår boligvarsling. Legg inn dine ønsker – vi sier fra så snart en eiendom som matcher dine kriterier legges ut for salg. Raskt, enkelt og helt gratis.
Går du med planer om å selge - ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTotalt bruksareal: 372,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 25,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Entré
Boligen har et innbydende inngangsparti som leder inn i et praktisk vindfang og videre til en entré. Her er det plass for oppbevaring av yttertøy og sko. Fra entreen er det adkomst til en sentral hall med trapp som forbinder boligens etasjer på en oversiktlig måte.
Stue og TV-stue
Hoveddelen av boligen har en romslig stue med plass til en komfortabel sofagruppe og tilhørende møblement. En vedovn sørger for lun og behagelig varme på kjølige dager. Rommet har også en naturlig plassering for en spisestue, et hyggelig samlingspunkt for måltider. I andre etasje finner du i tillegg en trivelig TV-stue, som gir ekstra fleksibilitet og en fin, adskilt sone for avslapning.
Kjøkken
Kjøkkenet i hoveddelen har en funksjonell innredning med glatte fronter. Her er det rikelig med både skap- og benkeplass, som gir gode arbeidsforhold for matlaging. Kjøkkenpanel mellom benkeplate og overskap bidrar til enkelt renhold.
Bad og toalettrom
I første etasje er det et pent bad med flislagt gulv og behagelig gulvvarme. Badet er innredet med en vegghengt skuffeseksjon med servant, et gulvmontert toalett og et praktisk dusjkabinett. I boligens andre etasje er det i tillegg et separat toalettrom for ekstra bekvemmelighet, innredet med toalett og servant.
Soverom
Boligen har totalt fem soverom, fordelt på hoveddel og utleiedel. I hoveddelen er det ett soverom i første etasje og to soverom i andre etasje. Alle rommene er av god størrelse med plass til seng og ønsket garderobeløsning eller annet møblement.
Parkering i egen garasje.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Årstall: 2018
Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Pusset opp ved hjelp av familie rørlegger.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja
Beskriv feilen eller endringen: Peis er renovert.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.l
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Innvendig > Pipe og ildsted:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
Sotluken er av type dobbelluke, med en ekstra plate montert på innsiden. For denne typen luke er det krav om minimum 30 cm avstand til brennbart materiale. Sotluken er tett plassert mot tilliggende veggplater av brennbart materiale. I tillegg er det observert sot inne i utskjæringen for luken.
For å beskytte gulvet mot glør og varm aske ved feiing og sotuttak, skal gulv av brennbart materiale tildekkes med ubrennbar plate. Denne må kun være tilgjengelig ved feiing og sotuttak, men valgt løsning umuliggjør tildekning av underliggende gulv av brennbart materiale.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Brannmyndigheten anbefales kontaktet for nærmere kontroll og instruks for tiltak. Pipene bør ikke benyttes før dette er utført. Avvik ved pipe og ildsted kan ved manglende gjennomføring av tiltak føre til brann.
Ved tømming av pipen er det påkrevd å ha en ubrennbar plate tilgjengelig som skal legges på gulvet foran sotluken.
For å kunne sikre tilstrekkelig tildekking av gulv og avstand mellom sotluke og brennbart materiale, må det påregnes å flytte sotluken eller bygge om tilliggende vegg.
Kostnadsestimatet gjelder for å flytte sotluken og kontroll utført av brannmyndigheten. Andre avvik som eventuelt påvises kan gi merkostnader.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Rom Under Terreng:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
• Det er påvist andre avvik:
Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent for å defineres som tørt treverk. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst betydelig. Ved fuktinnhold over 20 vektprosent er muggsoppen allerede etablert. Ved 28 vektprosent er det fibermetning i treverket, som vil si at treverket ikke klarer å ta opp mer fuktighet, og det er fritt vann i treverket. Det tas spesifikt forbehold om skjulte råteskader på grunn av påvist fibermetning inne i konstruksjonene. Nærmere undersøkelser anbefales for å kartlegge av skadeomfang.
I kjellerboder med åpne betongkonstruksjoner ble det gjennomført fuktsøk på åpne betongkonstruksjoner, med utslag for fuktvariasjon mellom øvre- og nedre del av veggkonstruksjoner, samt i gulvkonstruksjonen. Det ble stedvis observert saltutslag og fuktmerker på overflatene, med spesielt høy intensitet i hjørner.
Observasjoner og resultatet av utførte fuktkontroller er klare tegn på at konstruksjonene ikke er tilfredsstillende sikret mot den fuktpåkjenningen de utsettes for og at det foregår en fukttransport gjennom konstruksjonene. Med bakgrunn i bruken av etasjen er det behov for umiddelbare tiltak for å unngå videre skadeutvikling.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Med bakgrunn i bruken av kjelleretasjen, observasjoner i rom under terreng, og sannsynlig alder drenering/fuktsikring har, vil det være hensiktsmessig å gjennomføre utvendige tiltak for å sikre tilfredsstillende fuktsikring. Dette er beskrevet nærmere i 'Fuktsikring og drenering'.
Øvrig tilstand for utlektede konstruksjoner avgjør hvilke innvendige tiltak som vil være nødvendig.
Det kan med fordel kartlegges fuktinnhold i utlektet vegg andre steder i etasjen for å få en samlet oversikt over situasjonen. Resultatet av undersøkelsene vil avgjøre hvilke tiltak som vil være nødvendig utover det som beskrives videre.
På grunn av påvist fuktinnhold inne i konstruksjonene bør det gjennomføres avfukting av etasjen, så fremt det ikke avdekkes skader som tilsier behov for riving/utskifting. For å kartlegge eventuell skjult muggvekst, kan det vurderes å gjennomføre laboratorieanalyser av treverket. Mugg- og råteskader kan redusere inneklimakvaliteten og ved langvarig eksponering kan det gi alvorlige helseplager.
Tilfarergulvet er ifølge eier fra 2022 og i sammenheng med påvist fuktinnhold, bør det gjennomføres tiltak for å hindre videre skadeutvikling og ivareta materialenes levetid. Det er risiko for kort levetid dersom tiltak uteblir.
Konstruksjoner under terreng er typiske risikokonstruksjoner der fukt ikke avdekkes i tide og fører til kostbare fuktskader.
Kostnadsestimatet gjelder for nærmere undersøkelser av boligens utlektede konstruksjoner under terreng, samt avfukting. Estimatet er usikkert og kan variere i forhold til faktisk omfang av eventuelle skader som avdekkes ved nærmere undersøkelser. Ved behov for å rive innvendige overflater kan det gi merkostnader av ukjent størrelse. Utvendige tiltak er inkludert i punkt 'Fuktsikring og drenering'.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Innvendige trapper:
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
• Det er ikke montert rekkverk.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
• Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Nivåforskjeller på mer enn 0,5 m skal i henhold til dagens regelverk sikres med rekkverk eller tilsvarende. Trappeløpet mellom kjeller og 1. etasjen har usikret nivåforskjell på mer enn 0,5 meter og er grunnlag for den fastsatte tilstandsgraden.
Rekkverk i trapper og ramper skal i henhold til dagens regelverk ha høyde på minimum 0,9 m over gulv eller trinn. I tillegg skal det ikke være åpninger større enn 10 cm, både vertikalt og horisontalt. I 2. etasjen ble rekkverkshøyden målt til ca. 83 cm og det ble påvist åpninger i rekkverk og mellom trappetrinn på mer enn 10 cm.
Trappeløpene mangler håndløper på vegg.
Konsekvens/tiltak
• Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
• Andre tiltak:
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Det bør monteres i trappeløpet mellom kjelleren og 1. etasjen. Trapp skal ha sikker avgrensning for å unngå at personer faller utenfor trappeløpet. Sikker avgrensing i trappeløpet kan oppnås med rekkverk eller annen sikring mot det fri, som vindu, glassfelt og lignende.
Det anbefales at rekkverkshøyden og åpninger endres slik at den tilfredsstiller dagens krav for sikkerhet. Lav rekkverkshøyde og store åpninger i rekkverk og mellom trappetrinn anses som en ugunstig løsning og bør unngås slik at små barn ikke kan klatre over, gjennom eller bli sittende fast i. Avviket omhandler rekkverkets funksjon som fallsikring, og kan i verste fall føre til alvorlige personskader ved fall eller fastsitting.
Håndløper på vegg anbefales montert i begge trappeløp. Håndløper gir støtte og balanse til personer som går opp eller ned trappen, spesielt for eldre, barn eller personer med nedsatt mobilitet. Manglende håndløper kan føre til fall og skader.
Kostnadsestimatet gjelder for montering av rekkverk. Estimatet kan variere i forhold til personlige preferanser.
Ved ønske om utbedring av andre avvik kan det gi merkostnader.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > 1. Etasje > Hoveddel - Bad > Overflater Gulv:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
• Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
Gulvet har ikke 1:100 fall mot sluk i hele rommet og det er ikke 1:50 fall mot sluk i tilgjengelige deler av dusjsonen. I tillegg flukter flisoverflaten med dørterskelen, og det er derfor ikke mulig å oppnå membranoppkant på 15 mm over ferdig gulv mot døråpningen. Gulvet tilfredsstiller ikke gjeldende forskriftskrav om å ha tilstrekkelig fall mot sluk i dusjsonen eller krav om å lede lekkasjevann til sluk. Det er ikke høydeforskjell mellom topp slukrist og eventuell oppkant ved dørterskelen på grunn av problemene som oppsto i forbindelse med slukarbeider/påstøp. Manglende høydeforskjell utløser den fastsatte tilstandsgraden.
Det er observert sprekkdannelser i sokkelflisenes fuger og gjennom fuktsøk er det registrert fuktvariasjon i gulvet mellom dørterskel og området ved sluket. Dette kan være indikasjon på underliggende fuktproblematikk. Nærmere undersøkelser anbefales. Tettesjikt/membran beskrives i eget punkt.
Konsekvens/tiltak
• Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
• Fuger bør skiftes ut.
• Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling.
• Andre tiltak:
Gulvet bør bygges om for å oppfylle gjeldende forskriftskrav til fall mot sluk og høydeforskjeller, samt for å sikre tilstrekkelig membranoppkant ved dørterskel. Når gulvet er utført med utilfredsstillende fall mot sluk og membranoppkant, er det en betydelig risiko for at lekkasjevann ikke ledes til sluk. Dette kan føre til fuktskader, skjulte råte- og soppskader i omkringliggende konstruksjoner.
Sprekkdannelser i fuger og registrert fuktvariasjon indikerer mulig underliggende fuktproblematikk, og nærmere undersøkelser anbefales for å avdekke eventuelle skader eller byggefeil.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > 1. Etasje > Hoveddel - Bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
• Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
• Det er fare for fukt i konstruksjoner.
• Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet.
Det er ikke mulig å vurdere tetting mellom eventuell membran og sluk da detaljen ikke er synlig og det ikke foreligger dokumentasjon på faglig utførelse. Løsningen er ikke i henhold til datidens normalutførelse, og det foreligger risiko for at overgangen mellom sluk og eventuell membran ikke er tett. En eventuell lekkasje i overgang mellom sluk og membran vil ikke nødvendigvis bli synlig før gulvet eksponeres for fritt vann som følge av lekkasje, endret dusjløsning, vannsøl eller lignende. I tillegg er det ikke tilfredsstillende fall mot sluk i rommet. Vær oppmerksom på risikoen dette medfører.
Våtrommet har ukjent løsning for membran/tettesjikt under flisoverflaten, noe som medfører usikkerhet om konstruksjonens fuktsikring. Dette innebærer økt risiko for skjulte fuktskader.
Slukets høyde er ikke tilstrekkelig i forhold til påstøp, noe som medfører risiko for at vann kan trenge inn i påstøpt sjikt. Over tid kan dette føre til fuktskader i omkringliggende konstruksjoner, samt redusere våtrommets tiltenkte levetid. Det er også observert sprekkdannelser i påstøpen over sluket, og sett i sammenheng med påvist fuktvariasjon i gulvet, kan dette indikere et underliggende fuktproblem. Synlig utførelse i sluk og påvist fuktvariasjon er grunnlaget for den fastsatte tilstandsgraden.
Rørgjennomføringer i vegg bak dusjsonen (våtsone) og i gulv under servant (våtsone) har ingen synlig membranoppkant/rørmansjett og det er ukjent om det er gjort korrekt tettesikring under/i påstøpt sjikt. Manglende dokumentasjon og synlig utførelse medfører usikkerhet rundt tettefunksjonen, noe som innebærer risiko for utettheter.
Konsekvens/tiltak
• Det må innhentes dokumentasjon.
• Andre tiltak:
• Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
• Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet.
• Rustskader i sluk.
Vinylbelegg som tettesjikt har en forventet brukstid på ca. 25 år. Variasjoner i monteringsutførelse og bruksbelastning avgjør den reelle levetiden. Forvitringsprosessen fører til at belegget gradvis blir sprøtt og utvikler sprekker, noe som reduserer fuktmotstanden over tid. Med bakgrunn i tilstand og type gulvbelegg, er levetiden sannsynligvis utlevd i sin helhet. Sprekkdannelser i hjørner og ved dør gjør at gulvet (våtsone) ikke har tilfredsstillende tettesjikt. Dette er bakgrunn for den fastsatte tilstandsgraden.
Sluk i plast har en forventet levetid på ca. 50 år. Det er rustskader i metalldetaljer i sluket og løsningen har utlevd levetiden i sin helhet. Utskifting må påregnes.
Konsekvens/tiltak
• Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.
• Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
• Andre tiltak:
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Spesialrom > Kjeller > Badstue m/dusjrom > Overflater og konstruksjon:
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende ventilering fra rommet.
• Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning.
• Det er påvist andre avvik:
Det er ingen synlig luftespalte bak veggpanelet. Det foreligger ikke dokumentasjon/opplysninger for den valgte løsningen.
Når ventilering av tak-/veggkonstruksjon ikke er ivaretatt, begrenser dette bortledning av fukt og øker risikoen for fuktskader og redusert levetid. I tillegg er det ingen løsning for tilluft fra tilliggende rom. Den tidligere ventilen under badstuovnen er tettet, sannsynligvis i forbindelse med oppgradering av dusjrommet. Dette begrenser luftgjennomstrømningen og utgjør en risiko for fuktoppsamling med påfølgende skader.
Gulvbelegget i badstuen er stedvis misfarget og det er observert sprekkdannelser i overflaten som påvirker gulvets egenskaper som tettesjikt. Belegget er å anse som defekt da det er montert sluk i badstuen og gulvet er tiltenkt vannsøl. Defekt belegg utløser den fastsatte tilstandsgraden.
I dusjrommet er det observert blæredannelser i gulvbelegget ved sluket. Dette kan være indikasjon på et underliggende fuktproblem. Nærmere undersøkelser anbefales.
Dusjrommet er naturlig ventilert og har ingen løsning for tilluft. Naturlig ventilasjon var tidligere en akseptabel løsning, men er ikke lenger tilstrekkelig for å imøtekomme dagens krav til ventilering av våtrom.
Sluk av plast har en forventet levetid på ca. 50 år. Det kan ikke utelukkes at slukløsninger har utlevd mer enn halvparten av forventet levetid. Anmerkes på grunn av usikkerheten.
Konsekvens/tiltak
• Ventilering i vegger må lages.
• Andre tiltak:
• Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser og foretas utbedring av eventuell skade.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg:
Det er påvist utett kabelinnføring på toppen av el-skapet. Alle hull/innføringer skal ha nippelinnføringer eller være tettet med masse beregnet for formålet. Manglende tetting kan føre til inndriv av støv, fuktighet eller smådyr i el-skapet, noe som kan utgjøre en brann- eller sikkerhetsrisiko. Avviket utløser den fastsatte tilstandsgraden, for øvrig TG2 på grunn av manglende dokumentasjon.
Det foreligger ikke erklæring om samsvar med underliggende dokumentasjon for nyinstallasjon av anlegget, eller for eventuelle utførte tilleggsarbeider utover det som er dokumentert i perioden 2016-2025. Det er derfor ukjent om alle arbeidene ved anlegget er utført av faglært.
Det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, som også bør utbedre eventuelle avvik. Når det ikke kan dokumenteres faglig utførelse er det en risiko for at elektriske installasjoner kan være feilaktig utført, noe som kan medføre fare for brann, elektrisk støt eller andre sikkerhetsrisikoer. Manglende dokumentasjon gjør det vanskelig å vurdere anleggets tilstand og samsvar med gjeldende forskrifter. En utvidet el-kontroll vil kunne avdekke eventuelle feil, samt sørge for at anlegget er trygt og i forskriftsmessig stand.
Med bakgrunn i boligens byggeår/ombyggingsår kan det ikke utelukkes at det elektriske anlegget består av eldre komponenter. Levetiden for el -komponenter er ca. 30 år og komponenter eldre enn dette utgjør en risiko for brann.
Kostnadsestimat gjelder utvidet el-kontroll, ikke eventuelle utbedringer/oppgradering.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Den forventede levetiden for drenering avhenger av forholdene rundt boligen, kvaliteten på selve dreneringen og vedlikeholdet av den. Normal levetid for drenering er 20-60 år. I tidligere boligsalgsrapport er det opplyst at drenering er fra byggeår/ombyggingsår og levetiden er derfor utlevd i sin helhet for drenering og fuktsikring mot grunnmur. I tillegg foreligger det ingen opplysninger om vedlikehold av eventuell drenering. Dette er nødvendig for å hindre at løv, sand og annen smuss tetter rørene.
Påsmurt bitumen/asfalt blir over tid slitt bort på grunn av bevegelser mot grunnmuren, og fuktmotstanden avtar. Høy slitasje på utvendig fuktsikring av bitumen og forringelse av fuktsikring av plast kan være en medvirkende årsak til den påviste tilstanden i rom under terreng.
Det er påvist indikasjoner på fukttransport gjennom nedre del av veggkonstruksjonen, samt gulv i underetasjen. I tillegg ble påvist fibermetning i treverk i forbindelse med hulltaking/fuktmålinger i utlektede konstruksjoner under terreng. Dette er beskrevet nærmere i punkt 'Rom under terreng'. Resultatene fra undersøkelser gjort i rom under terreng er en indikasjon på at drenering og utvendig fuktsikring har svært begrenset effekt. En eventuell drensledning har i henhold til levetidsbetraktninger utlevd forventet levetid. Det må påregnes utvendige tiltak for å redusere fuktpåkjenningen som konstruksjonene utsettes for, samt forhindre fuktskader.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Utvendig > Taktekking:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Levetiden for taktekking varierer fra produkt til produkt. Tekkingen har ukjente spesifikasjoner, men forventet levetid for takshingel er ca. 30 år. Tekkingen har ukjente spesifikasjoner og alder, men i henhold til opplysninger og synlig tilstand er det sannsynlig at tekkingen har utlevd sin forventede levetid. Fra lukeområdene er det stedvis observert fuktskjolder/misfarging i takkonstruksjonen. Dette kan være en indikasjon på tidligere/pågående lekkasjer, kondensering, utilfredsstillende ventilering, eller en kombinasjon av flere faktorer. Fuktmålinger ble gjennomført fra lukeområdet mot øst i 2. etasjen, og det ble påvist fuktinnhold i treverket på 16,1 vektprosent. Grenseverdien for å definere treverk som tørt er 15 vektprosent. På grunn av svært begrenset tilgang kan det ikke utelukkes å være høyere fuktinnhold/skader andre steder i takkonstruksjonen. Vær oppmerksom på risikoen dette medfører. Se 'Takkonstruksjon/loft' for nærmere beskrivelser av observasjonene på mørkeloftet.
Det er stedvis observert mose på takoverflatene og vindskier. Dette er et typisk alderstegn, men kan også forekomme på grunn av lokalt klima. Mose kan bidra til oppsamling av fukt på taket og om vinteren kan mose føre til frostsprengning. Mose kan altså føre til lekkasjer gjennom taket, med påfølgende følgeskader i underliggende konstruksjoner.
Utvendig > Taktekking - Tilbygg:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Levetiden for taktekking varierer fra produkt til produkt. Tekkingen har ukjente spesifikasjoner, men tekking på takoverflaten mot sør har overskredet forventet levetid og det må påregnes omtekking.
På grunn av manglende tilgang til mørkeloft og tekkingens alder, tas det spesifikt forbehold om skjulte skader. Vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon i forhold til fuktskader.
På takoverflatene er det observert mosevekst. Mose er et typisk alderstegn, men kan også oppstå som følge av lokalt klima. Mose kan medføre oppsamling av fukt på takoverflaten, og om vinteren kan dette føre til frostsprengning og lekkasjer gjennom tekkingen. Denne typen lekkasjer kan være vanskelig å oppdage i en tidlig fase og kan gi følgeskader i underliggende konstruksjoner.
Konsekvens/tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
Utvendig > Nedløp og beslag:
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
• Det er påvist andre avvik:
I henhold til gjeldende forskrift på oppføringstidspunktet, skal snøfangere monteres når det er fare for at snø- og isras kan medføre skade. I dag er det å anses som rasfare når taktekking har ru overflate og takvinkelen er større enn 27 grader. Boligens hoveddel har takvinkel på mer enn 27 grader og underliggende områder er bebygget med terrasse og er generelt beferdet. I tillegg er det betydelig avstand mellom bakkenivå og takfoten, som øker risikoen for skader ved et eventuelt ras.
Det synes stedvis å mangle takfotbeslag. Dette utgjør en risiko for fuktskader i vegg- og takkonstruksjon. Nærmere undersøkelser anbefales ved påregnelig omtekking og når tilgang til mørkeloft er etablert.
Takrenner og nedløp av plast/stål har en forventet levetid på ca. 20-30 år. Alderen er ukjent, men det kan ikke utelukkes at store deler av/hele levetiden er utlevd. Taknedløp mangler stedvis utkast og leder derfor ikke bort vann fra bygget.
Utvendig > Veggkonstruksjon:
Vurdering av avvik:
• Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
• Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
• Det er påvist andre avvik:
• Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Det er stedvis liten/ingen luftespalte bak bordkledningen. Dette er også anmerket i tidligere boligsalgsrapport. I tillegg er det i overgangen mellom grunnmur og veggkonstruksjon stedvis påvist åpning bak bordkledningen større enn 1 cm. Manglende/utilfredsstillende tetting bak panelet kan medføre inntrengning av mus eller røyskatt. Det anbefales å sørge for at åpninger ikke overskrider 4 mm, for å hindre tilgang for gnagere.
Bordkledning er noe værslitt i nedre del mot grunnmuren og det er behov for vedlikehold/oppgradering.
I underkant av kledningsbordene er ikke endeved overflatebehandlet. Dette kan føre til fuktopptak med påfølgende fuktskader.
Konsekvens/tiltak
• Musesperre må etableres.
• Andre tiltak:
• Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Vurdering av avvik:
• Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
• Det er påvist andre avvik:
• Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon.
• Det er registrert symptom på fuktskader i konstruksjonen.
Det er observert misfarget undertak/takkonstruksjon. På grunn av manglende tilgang var det kun mulig å gjennomføre fuktmålinger i lukeområdet ved takutstikket mot øst. Det ble registrert et fuktinnhold i treverket på 16,1 vektprosent, noe som overstiger grenseverdien for tørt treverk, som er 15 vektprosent.
Med bakgrunn i fuktmålinger og synlige avvik fra lukeområdet, tas det spesifikt forbehold om høyere fuktinnhold og skader i utilgjengelige deler av mørkeloftet. Nærmere undersøkelser av utilgjengelige områder anbefales for å avdekke eventuelle skader/andre problemstillinger. Det kan ikke utelukkes å være behov for tiltak.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft - Tilbygg:
Vurdering av avvik:
• Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
• Det er påvist andre avvik:
Det ble ikke observert unormale forhold i underliggende etasje. Likevel utgjør utilgjengelige konstruksjoner en risiko for skjulte feil og skader. Det kan derfor ikke utelukkes at det vil kunne avdekkes avvik ved nærmere undersøkelse på mørkeloftet. Vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon i forhold til fukt- og gnagerskader.
Utvendig > Vinduer:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
• Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
• Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
• Det er påvist andre avvik:
Vinduenes omramming er generelt lagt ned på vannbrettet og har stedvis ført til påbegynte fuktskader. Utvendig er det høy slitasjegrad på eldre vindu, spesielt i kjelleretasjen som sannsynligvis har en sammenheng med vinduenes avstand fra utvendig terrengoverflate. Det er observert flassende maling og fuktskjolder i treverket.
Innvendig er det stedvis observert svertesopp på pakninger. Dette er typisk for rom med utilfredsstillende ventilering i forhold til bruksbelastning og dampproduksjon.
I kjelleretasjen er det registrert sprekkdannelser i innvendig glassrute på et eldre vindu. Enkelte vindu er tung å betjene.
Levetid for vinduer er ca. 25 år og gjelder hovedsakelig for glass og pakninger. Boligens vindu av eldre dato er eldre enn 25 år og tiltak i form av utskifting må påregnes.
Utvendig > Dører:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
• Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
• Det er påvist andre avvik:
• Det er påvist rustskader i metalldeler i og rundt dører.
Det er påbegynt svelling i nedre del av hoveddøren.
Balkongdører i 1. etasjen bærer preg av alderen og har en del tørkesprekker på utvendig overflate, samt rustskader på metalldeler/hengsler. Balkongdør i utleiedelen er tung å betjene.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
• Det er påvist andre avvik:
Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal i henhold til dagens regelverk ha rekkverk med høyde på minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 meter. I tillegg skal det ikke være åpninger større enn 10 cm. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 75 cm og det er påvist åpninger mellom trappetrinn på mer enn 10 cm.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Veranda 2.etasje:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal i henhold til dagens regelverk ha rekkverk med høyde på minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 meter. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 95 cm.
Papptekking/tettesjikt har ukjent alder, men det kan ikke utelukkes at mer enn halvparten av forventet levetid er utlevd. Anmerkes på grunn av usikkerheten.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Tilbygg:
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
• Det er påvist andre avvik:
Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal i henhold til dagens regelverk ha rekkverk med høyde på minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 meter. I tillegg skal det ikke være åpninger større enn 10 cm. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 55 cm og det er påvist åpninger mellom trappetrinn på mer enn 10 cm.
Utvendig > Utvendige trapper:
Vurdering av avvik:
• Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
• Det er påvist andre avvik:
Rekkverk i trapper og ramper skal ha høyde på minimum 0,9 m over gulv eller trinn. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 89 cm.
Trappeløpet mangler håndløper på vegg.
Innvendig > Overflater:
Vurdering av avvik:
• Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
• Det er påvist skader på overflater.
Det er stedvis observert mindre skader og slitasje på de innvendige overflatene, hovedsakelig i utleiedelen (tilbygg mot vest). Det er blant annet registrert svelling i skjøt på laminatgulv, mindre støtskader i gulvbelegg, sprekkdannelser i tapet/vegg og flassende maling i innvendige tak.
I begge deler av boligen er det påvist åpne skjøter i laminatgulvet, noe som sannsynligvis skyldes utførelse eller bevegelser i underlaget.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det ble stedvis registrert gulvknirk i boligen.
I 1. etasjen (tilbygg mot vest) ble det registrert en høydeforskjell på ca. 15 mm gjennom stuen og ca. 22 mm gjennom hovedsoverommet. I tillegg ble det registrert en høydeforskjell på ca. 16 mm innenfor en lengde på 2 meter i stuen.
2. etasjen (hoveddel) ble det registrert en høydeforskjell på ca. 20 mm gjennom stuen og ca. 15 mm gjennom soverommet mot sør.
For øvrig ble det kun observert mindre høydeforskjeller som tilfredsstiller standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Innvendige dører:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
• Det er avvik:
Det er påvist enkelte dører som tar i karm ved funksjonstesting. I tillegg mangler dør mellom omkledningsrom og badstu/dusjrom dørvrider, noe som begrenser funksjonaliteten.
Våtrom > 1. Etasje > Hoveddel - Bad > Overflater vegger og himling:
Vurdering av avvik:
• Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
• Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
• Det er påvist avvik i fuger.
Våtsonen for dusj er definert i dagens regelverk til å være hele dusjsonen, og 1 meter ut fra dusjsonens omsluttende vegger. Dør og vindu er plassert i våtsonen for dusj og løsningen har ikke dokumentert egnethet i forhold til den påregnelige fuktpåkjenningen.
Veggplatene mangler stedvis fuge mellom sokkelprofil og veggplate. I tillegg er det benyttet hard fuge (flisfuge) der fuging er utført.
Enkelte steder går veggoverflaten fra å flukte med sokkelflisen til å stikke utenfor. Dette skyldes sannsynligvis utførelse ved montering.
Konsekvens/tiltak
• Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
• Andre tiltak:
Våtrom > 1. Etasje > Hoveddel - Bad > Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tilluft er nødvendig for å sikre tilfredsstillende ventilering av våtrom. Gjeldende forskrift stiller krav om at våtrom skal ha avtrekk med tilfredsstillende effektivitet, noe som innebærer at rommet må ha både løsning for tilførsel (tilluft) og fjerning (avtrekk) av luft. Uten løsning for tilluft vil ventileringen ikke være tilstrekkelig, og det kan oppstå undertrykk som hindrer effektiv fjerning av fuktig luft.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
• Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning.
Det bør etableres løsning for tilluftsventilering, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Dersom tiltak uteblir, kan det føre til at vanndamp blir værende i rommet og påfører skader på innredningen, eller at det over tid oppstår soppdannelser på overflater.
Våtrom > 1. Etasje > Utleiedel - Bad > Overflater vegger og himling:
Vurdering av avvik:
• Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
• Det er påvist svertesopp i silikonfuger.
I henhold til dagens regelverk er våtsonen for servant definert til å være fra gulvet, til 0,5 meter over og til sides for servantens overflate. Badet har vindu i våtsone for servant og løsningen har ikke dokumentert egnethet i forhold til den påregnelige fuktpåkjenningen.
Det er stedvis påvist svertesopp på silikonfuge mellom sokkelprofilen og veggplatene. Dette kan være en indikasjon på utilstrekkelig ventilering av våtrommet eller forhøyet luftfuktighet over tid.
Våtrom > 1. Etasje > Utleiedel - Bad > Overflater Gulv:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
• Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk.
For at våtrommet skal tilfredsstille dagens regelverk, skal minst én av følgende preaksepterte ytelser være oppfylt for dusjsonen:
a. Fall på minimum 1:50 til sluk i et område på minst 0,8 meter ut fra sluket. Om dusj ikke er rett over sluket, må det i tillegg være fall på minimum 1:50 fra og med dusjens nedslagsfelt og til sluket.
c. Fall til sluk på minimum 1:100 på hele gulvet, det vil si også utenfor selve dusjsonen.
Fallforhold i dusjsonen lot seg ikke kontrollere da sluket er utilgjengelig som følge av plassering under dusjkabinett. For å oppnå tilstrekkelig tilgang for kontroll av fallforhold i dusjsonen, må kabinettet demonteres/frakobles. Dette inngår ikke i mandatet for tilstandsrapporten.
For at gulvet skal tilfredsstille dagens krav må det være 1:50 fall mot sluk i dusjsonen, da det ikke er 1:100 fall mot sluk i hele rommet.
Det er observert sviskader/misfarging i gulvbelegget.
Våtrom > 1. Etasje > Utleiedel - Bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
• Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Vinylbelegg som tettesjikt har en forventet brukstid på ca. 25 år. Variasjoner i monteringsutførelse og bruksbelastning avgjør den reelle levetiden. Forvitringsprosessen fører til at belegget gradvis blir sprøtt og utvikler sprekker, noe som reduserer fuktmotstanden over tid.
Gulvbelegget har utlevd mer enn halvparten av forventet brukstid som tettesjikt, så fremt det var nytt i 2010. Det er risiko for at gulvbelegget er eldre og kan ha utlevd store deler av/hele sin forventede brukstid. Nærmere undersøkelser anbefales.
Inspeksjon av sluket lot seg ikke gjennomføre da en metallskinne var plassert på tvers over slukristen som understøttelse for dusjkabinettets støtteben. Sluk har en forventet levetid på ca. 50 år og det kan ikke utelukkes at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Anmerkes på grunn av usikkerheten.
Våtrom > 1. Etasje > Utleiedel - Bad > Sanitærutstyr og innredning:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.
• Det er påvist skader på innredning.
Det er påvist svelling/fuktskader i den vegghengte skapseksjonen. I tillegg er det registrert riss i servantens overflate. Skadens plassering medfører ingen umiddelbar risiko for vannlekkasjer eller skader ved normal bruk. Eier opplyser imidlertid at servanten planlegges skiftet før salg.
Våtrom > 1. Etasje > Utleiedel - Bad > Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tilluft er nødvendig for å sikre tilfredsstillende ventilering av våtrom. Gjeldende forskrift stiller krav om at våtrom skal ha avtrekk med tilfredsstillende effektivitet, noe som innebærer at rommet må ha både løsning for tilførsel (tilluft) og fjerning (avtrekk) av luft. Uten løsning for tilluft vil ventileringen ikke være tilstrekkelig, og det kan oppstå undertrykk som hindrer effektiv fjerning av fuktig luft.
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Overflater vegger og himling:
Vurdering av avvik:
• Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
Veggplatene er montert uten veggskinner, og de er ikke forseglet i underkant mot gulvet. Ubeskyttet treverk utgjør en risiko for fuktskader, og avviket kan potensielt redusere levetiden for våtrommet.
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Overflater Gulv:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker.
Det er registrert sprekkdannelser i gulvbelegget flere steder. Dette medfører risiko for at lekkasjevann kan trenge inn mellom betonggulvet og gulvbelegget. Gulvbeleggets egenskaper som tettesjikt beskrives nærmere i punkt 'Sluk, membran og tettesjikt'.
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tilluft er nødvendig for å sikre tilfredsstillende ventilering av våtrom. Gjeldende forskrift stiller krav om at våtrom skal ha avtrekk med tilfredsstillende effektivitet, noe som innebærer at rommet må ha både løsning for tilførsel (tilluft) og fjerning (avtrekk) av luft. Uten løsning for tilluft vil ventileringen ikke være tilstrekkelig, og det kan oppstå undertrykk som hindrer effektiv fjerning av fuktig luft.
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Vurdering av avvik:
• Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen.
Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent for å defineres som tørt treverk. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst betydelig. Ved fuktinnhold over 20 vektprosent er muggsoppen allerede etablert. Ved 28 vektprosent er det fibermetning i treverket, som vil si at treverket ikke klarer å ta opp mer fuktighet, og det er fritt vann i treverket.
Det er målt høyt fuktinnhold i bunnsvillen, noe som utgjør en risiko for fuktskader i våtrommets tilliggende konstruksjoner.
Det er påvist indikasjoner på fukttransport gjennom gulv og yttervegger under terreng, og påvist fuktinnhold kan være et resultat av dette. Se punkt 'Rom under terreng' for nærmere beskrivelser.
Kjøkken > 1. Etasje > Hoveddel - Kjøkken > Overflater og innredning:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
• Det er påvist andre avvik:
Rørgjennomføringer i benkeskapet er ikke tettet og det er ikke montert lekkasjestopper. Dette gjør at små lekkasjer ikke nødvendigvis vil bli oppdaget, noe som kan føre til skjulte fuktskader.
Det er observert mindre skader benkeplatene.
På grunn av innredningens alder mangler det moderne brannsikring (komfyrvakt) og lekkasjesikring (lekkasjestopper) som er påkrevd i dag.
Kjøkken > 1. Etasje > Utleiedel - Kjøkken > Overflater og innredning:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
• Det er påvist andre avvik:
Det er observert mindre skader i benkeplater, svelling i fronter/skrog, og det er enkelte skapfronter som ikke lar seg lukke.
På grunn av innredningens alder mangler det moderne brannsikring (komfyrvakt) og lekkasjesikring (lekkasjestopper) som er påkrevd i dag.
Konsekvens/tiltak
Kjøkken > 1. Etasje > Utleiedel - Kjøkken > Avtrekk:
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Ventilator mangler frontdeksel. Dette har en estetisk innvirkning og det medfører risiko for ansamling av støv,smuss og fett i åpninger som blir tilgjengelig uten deksel.
Spesialrom > 2. Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
Vurdering av avvik:
• Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Toalettrommet har ingen løsning for tilluftsventilering. Tilluft er nødvendig for å sikre tilfredsstillende ventilering av toalettrom. Gjeldende forskrift stiller krav om at toalett skal ha avtrekk med tilfredsstillende effektivitet, noe som innebærer at rommet må ha både løsning for tilførsel (tilluft) og fjerning (avtrekk) av luft. Uten løsning for tilluft vil ventileringen ikke være tilstrekkelig, og det kan oppstå undertrykk som hindrer effektiv fjerning av fuktig luft.
Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Det er irr på rør.
Kobberrør har en forventet levetid på ca 50 år, men kan variere. Boligen har vannrør av ukjent alder, men det kan ikke utelukkes at deler av røropplegget har utlevd store deler av/hele sin forventede brukstid. Dette gjelder spesielt for røropplegg av jern.
Det er også observert irring på flere synlige kobberrør og rørskjøter. Irring kan være alderstegn, symptom på lekkasje, eller tidligere lekkasje.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør:
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
• Det er påvist at avløpsrør av jern har rustskader.
I tidligere boligsalgsrapport er det opplyst at det i 2. etasjen bak toalettet er montert vakuumventil (durgo) på avløpsrøret. Det er ukjent om anlegget har annen lufting ført over tak, eller om den opprinnelige luftingen over tak er erstattet med vakuumventilen. Anmerkes på grunn av usikkerheten.
Avløpsrør av støpejern har en forventet levetid på mellom 50-100 år, hvor utførelse og materialets kvalitet avgjør den faktiske levetiden. Støpejernsrør er sannsynligvis fra byggeåret og har passert den nedre grensen for den forventede brukstiden. Dette gjelder også bunnledninger. I tillegg er det observert rustskader på synlige støpejernsrør i kjelleretasjen.
Avløpsrør av plast har en forventet levetid på ca. 50 år. Boligens avløpsrør av plast har ukjent alder, men det kan ikke utelukkes at de har utlevd store deler av/hele sin forventede brukstid.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Boligen har flere oppholdsrom uten løsning for ventilering, bortsettfra åpningbart vindu. Dette skyldes sannsynligvis at eldre vindu er byttet ut med nye vinduer uten ventil. Bruksbelastningen i disse rommene tilsier at ventileringen ikke er tilstrekkelig, og det er derfor økt risiko for opphopning av fukt og forringet luftkvalitet, noe som over tid kan føre til kondensproblemer, soppdannelse og redusert inneklimakvalitet.
Tekniske installasjoner > Varmesentral:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
• Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Levetiden for varmepumper er ca 15 år, men det kan variere i forhold til montering og vedlikehold. I henhold til levetidsbetraktninger er varmepumpens levetid utlevd i sin helhet.
Varmepumpens drenering er avsluttet på ytterveggen. Denne løsningen medfører at kald trekk kan trenge inn til systemets innvendige del og påvirke termostaten. Dette kan føre til økt driftstid og høyere strømforbruk.
Normalt vedlikeholdsintervall for varmepumper er annen hvert år. Det er krav at både kontrolløren som skal utføre servicen, og selskapet han eller hun representerer, har sertifisering. Eier har opplyst at det er gjennomført service i nyere tid, men det er ikke fremvist dokumentasjon på gjennomført service. Anmerkes på grunn av usikkerheten.
Tekniske installasjoner > Vannbåren varme:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.
• Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Radiatorer og tilhørende røropplegg er sannsynligvis fra byggeåret. Det foreligger ingen dokumentasjon på installasjon, service/tilsyn, eller ombygging av anlegget. Det er ikke foretatt nærmere teknisk vurdering av anlegget utover synlig tilstand på befaringstidspunktet.
Bod/fyrrom har sluk i støpejern fra byggeåret. Det er observert rustskader i sluket.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er stedvis observert noe flassende maling på grunnmurens utvendige overflater. I tillegg er det enkelte områder i utvendig overflate som er opplyst av eier å være reparert i forbindelse med tidligere sprekkdannelser. Det foreligger ikke opplysninger/dokumentasjon på gjennomført tiltak for å hindre videre bevegelser. Sprekkdannelser kan være en indikasjon på at konstruksjonen har vært/er utsatt for setning og høyt jordtrykk.
Tomteforhold > Terrengforhold:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
• Eiendommen ligger i flomutsatt område.
• Det er påvist andre avvik:
Terrengoverflaten er relativt flat rundt boligen og det er stedvis lite/ingen fall ut fra grunnmuren.
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred og marin leire. Dette betyr at eiendommen ligger i et område hvor det potensielt kan være fare for skred i kvikkleire eller marin leire, uten at skredfaren er nærmere undersøkt eller utredet. Ved alle arbeider i aktsomhetsområder må det derfor avklares om stabiliteten i området er akseptabel, og om tiltaket kan påvirke eller bli negativt påvirket av stabiliteten i området.
I tillegg ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for flom. Med bakgrunn i terreng og nedbørsfelt er dette områder som potensielt kan være utsatt for vannstigning eller oversvømmelse. Aktsomhetskartet benyttes i planlegging for å vise hvor det kan være behov for å undersøke flomfaren nærmere. Det sier ikke nøyaktig hvor eller hvor ofte flom vil skje, bare at det finnes en mulig risiko.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad TGIU:
Tomteforhold > Oljetank:
Eier har gjennom egenerklæringen opplyst om nedgrav oljetank på eiendommen.
På befaringstidspunktet ble ikke denne lokalisert og det er ukjent om konstruksjoner/bygningsdeler kan ha skjult utvendig røropplegg.
Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare om det er nedgravd oljetank på eiendommen. Dersom det viser seg at tanken er skjult av konstruksjoner/bygningsdeler, må det påregnes tiltak i form av sanering/fjerning og det vil utløse tilstandsgrad 3. Vær oppmerksom på risikoen dette medfører. Kostnad forbundet med sanering/fjerning av eventuell oljetank estimeres til kr 50 000-100 000.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Denne tomten er festet.
880,40 kvm.
Festet tomt på ca. 880 m². Tomten er delvis inngjerdet og opparbeidet med plen, diverse beplantning og et steinbelagt adkomstparti.
Festenummer:0
Bortfester: Vadsø Kommune,
Festeavgift pr. år: 1 196
Festeavgift endret dato:01.01.2019
Festekontraktsdato:
Festekontrakt start dato:
Festekontrakt utløpsdato:
Transportgebyr: 0
Det kreves samtykke til overdragelse.
Der det kreves samtykke fra bortfester er det en forutsetning for avtalen at denne gis. Dersom samtykke ikke blir gitt oppheves avtalen og partene går hvert til sitt uten forpliktelser ovenfor hverandre. Overtagelse kan ikke finne sted før kjøper er godkjent av bortfester.
Det gjøres oppmerksom på at festeavgiften - i utgangspunktet - blir å avregne direkte mellom partene pr. overtakelse.
Det er mulig å innløse festerett. For bebygde tomter er prisen kr 30 per kvm.
Det foreligger ferdigattest datert 27.08.1985. Attesten gjelder tilbygg/påbygg av boligbygget.
Det er ikke utstedt ferdigattest for boligens opprinnelige del fra 1968, eller for garasjen oppført i 1984. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
Det foreligger godkjente byggetegninger fra boligens tilbygg datert 21.02.1984 for boligens hovedetasje og overetasje. Det er foretatt endinger som ikke samsvarer med dagens bruk av boligen:
Ifølge kommunen finnes det ikke byggegodkjente tegninger for underetasjen. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere dagens bruk opp mot opprinnelig godkjent løsning.
Energikarakter: G - Rød
Prisantydning kr 3 500 000,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
87 500,00,- (Dokumentavgift)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
260,00,- (Gebyr panteattest)
_______________________________________________________
3 608 750,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
_______________________________________________________
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 43 335,- for 2025.
3 614
8078,73
684,00
Dersom kommunen har innført eiendomsskatt så baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.
Primær formuesverdi kr. 900 595,00.
Sekundær formuesverdi kr. 3 602 381,00.
Gjeldende for ligningsåret 2023.
Eiendommen er forsikret i KLP Skadeforsikring med polisenr. .
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehøre.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Advanti & Partners, Alta sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Hans Gabrielsens gate 1.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 8, bnr. 508 i Vadsø.
Vårt oppdragsnummer er 89250209.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 2,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 50 000 inkl. mva)
Tilrettelegging : 8 250,00
Markedspakke: 16 150,00
Grunnpakke: 1 250,00
Mediepakke (foto, drone, video, plantegning): 5 000,00
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.
Ansvarlig megler er Daniel André Adamsen / +47 95 02 67 64 / adamsen@advanti.no.
Oppdragstakers forretningsadresse er Postboks 1288, 9505 ALTA. Org. nr. 924546840.