Arealer
Totalt bruksareal: 225,0 m²
- BRA-i: 170,0 m²
- BRA-e: 55,0 m²
- BRA-b: m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 18,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Megler har gleden av å presentere Dreyers gate 60, en innholdsrik enebolig med en svært sentral beliggenhet i idylliske Henningsvær. Eiendommen, med byggeår fra 1938, strekker seg over flere plan og har en fleksibel planløsning som gir mange muligheter.
Boligen inneholder blant annet flere soverom, stue, kjøkken og bad. I underetasjen er det en egen bruksenhet som tidligere har vært benyttet til næringsvirksomhet, noe som åpner for potensielle leieinntekter eller en kombinasjon av bolig og egen virksomhet. Ved utleie av kjelleretasjen vil deler av lånebeløpet forrentes av utleie inntektene.
Her har du en bolig i Norges mest ettertraktede kystsamfunn.
Velkommen til visning!
Beliggenhet
Velkommen til Dreyers gate 60, en eiendom med en særdeles sentral og attraktiv beliggenhet i det ikoniske fiskeværet Henningsvær i Lofoten. Her bor man i hjertet av et levende lokalsamfunn, med umiddelbar nærhet til den pulserende havnen, sjarmerende gater, anerkjente gallerier og et variert utvalg av spisesteder og kafeer.
Fra eiendommen er det gangavstand til de fleste av hverdagens nødvendigheter. Nærmeste dagligvarebutikk, Joker Henningsvær, ligger rett over gaten. For barnefamilier er det praktisk med Henningsvær skole (1.-10. trinn) og Småtrollan barnehage innenfor en avstand på ca. 200 meter. Området byr på unike naturopplevelser året rundt, fra midnattssol om sommeren til nordlys om vinteren, og er et yndet utgangspunkt for fjellturer, klatring og maritime aktiviteter.
Kommunikasjonsmulighetene er gode, med daglige bussforbindelser til Svolvær, som ligger ca. 24 km unna. I Svolvær finner man et bredere servicetilbud, inkludert småflyplass, videregående skole og helsesenter. Nærmeste større lufthavn er Harstad/Narvik lufthavn, Evenes, som nås på ca. 2 timer og 40 minutter med bil. Se vedlagte nabolagsprofil for ytterligere informasjon om nærområdet.
Innhold
Enebolig over fire plan som inneholder:
Underetasje: Arbeidsrom/butikk, toalettrom og et rom med sluk/bod.
1. etasje: Stue, kjøkken, bad og hall med trapp.
2. etasje: Tre soverom, bad, toalettrom, bod og gang med trapp.
Loft: Tv-stue/soverom.
Standard
I hjertet av det ikoniske fiskeværet Henningsvær, finner du Dreyers gate 60 – en innholdsrik og sjarmerende enebolig som kombinerer historisk sjel med moderne komfort. Når du ankommer eiendommen, blir du møtt av en bolig med en stolt og tradisjonell karakter, perfekt plassert for å nyte alt det Lofoten har å by på. Her bor du sentralt, med umiddelbar nærhet til dagligvarebutikk, anerkjente restauranter, sjarmerende kafeer og lokale gallerier.
Boligen strekker seg over flere plan og byr på en fleksibel og familievennlig planløsning. Første etasje fungerer som boligens sosiale hjerte. Her finner du en romslig og innbydende stue med god plass til både en komfortabel sofagruppe og et spisebord for hyggelige sammenkomster med venner og familie. De store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys og gir en herlig utsikt mot det yrende livet i Henningsvær. Fra stuen er det utgang til en av boligens uteplasser, hvor man kan nyte morgenkaffen til lyden av havet.
Kjøkkenet i denne etasjen er både funksjonelt og hyggelig, utformet som et naturlig samlingspunkt i hjemmet. Med god skap- og benkeplass ligger alt til rette for kulinariske utfoldelser. Den praktiske utformingen gjør rommet til en sosial arena hvor man kan lage mat og samtidig være en del av samtalen med gjestene i stuen. Etasjen inneholder også et bad, noe som bidrar til en praktisk og velfungerende hverdag.
En trapp leder deg opp til andre etasje, som utgjør boligens private sone. Her finner du tre gode soverom, alle med en lun og behagelig atmosfære som inviterer til ro og hvile. Hovedsoverommet er romslig og har god plass til en dobbeltseng og garderobeløsninger. De øvrige soverommene er ideelle som barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter behov. Etasjens bad ble renovert i nyere tid og fremstår som moderne og delikat, med tidsriktige materialvalg og en funksjonell utforming som gir en følelse av velvære i hverdagen.
Videre opp til loftsetasjen åpenbarer det seg et fantastisk, allsidig rom. Dette arealet er i dag innredet som en koselig TV-stue, men mulighetene er mange. Med sitt sjarmerende preg og lysinnslipp fra takvinduer, kan dette bli en perfekt ungdomsavdeling, et inspirerende atelier, et rolig hjemmekontor eller et ekstra soverom. Dette er et rom som tilpasser seg familiens skiftende behov og gir boligen en ekstra dimensjon av fleksibilitet.
Boligens underetasje representerer en unik mulighet. Med egen inngang og en allsidig romløsning, inkludert arbeidsrom og toalettrom, åpner dette arealet for en rekke bruksområder. Her kan man realisere drømmen om en egen næringsdel, enten det er en liten butikk, et galleri eller et verksted. Alternativt kan etasjen fungere som en utleieenhet, en romslig avdeling for tenåringen, eller en praktisk sone for hobbyvirksomhet. Dette er et areal med et betydelig potensial som gir eiendommen en sjelden fleksibilitet.
Uteområdene er pent opparbeidet med en sjarmerende hageflekk og flere plattinger som skaper hyggelige soner for utendørs liv. Her kan man nyte lange sommerdager og den magiske midnattssolen i private og usjenerte omgivelser. Boligen har også en balkong som gir en fin plass for å trekke seg tilbake og nyte utsikten og den friske sjøluften. Til eiendommen hører en egen, gruset biloppstillingsplass, noe som er en betydelig fordel i et så sentralt og populært område som Henningsvær.
Adkomst
Eiendommen har adkomst direkte fra offentlig vei, Dreyers gate. Det vil bli skiltet ved fellesvisninger.
Parkering
2 parkeringsplasser på egen gruset oppstillingsplass rett utenfor.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Er boligen en del av et sameie, aksjeselskap eller borettslag?: Ja
Når kjøpte du boligen?: 2017
1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?: Ja, Lekkasje på et blandebatteri som forårsaket skade på deler tak kjelleretasje.
2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?: Ja
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
2.1.2 Årstall: 2007
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært, Ufaglært
2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Usikker da deler av dette ble gjort på 90-tallet
2.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: mens mine foreldre bodde i huset
2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei
2.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Usikker
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?: Ja
4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.1.2 Årstall: 2007
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Tak, vegger og vindu
4.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Trond Pettersen snekkerfirma
4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei
5 Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?: Ja, Dryppet vann fra blandebatteri 2.etasje og det begynte å dryppe fra tak
6 Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?: Ja
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?: Ja
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.1.2 Årstall: 2024
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Utbedringer etter pålegg fra tilsyn
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Haneseth
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
10.2.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.2.2 Årstall: 2024
10.2.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
10.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt inntak samt andre pålagte pålegg
10.2.5 Hvilket firma utførte jobben?: Haneseth as å
10.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
11 Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?: Ja, Kommunalt
14 Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?: Ja, Sertifikat vedlagt. Tilstandsrapport
15 Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?: Ja, Skiftet varmepumpe ca år 2020
16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?: Ja
16.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
16.1.2 Årstall: 2020
16.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
16.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Varmepumpe
16.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Hvitevareservice
16.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?: Ja, Ildsteder fjernet og der er fyringsforbud
23 Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?: Nei
Tilleggskommentar:
Ikke angitt
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Utvendig > Nedløp og beslag:
Takrenner og beslag av metall.
Årstall: 2010 Kilde: Eier
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved
grunnmur.
• Det er påvist avvik i beslagløsninger.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav
på byggemeldingstidspunktet.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag.
Alder - slitasje med kort gjenværende brukstid.
Takrenner synes å ha lite helning. Løse nedløp. Stedvis rust.
På takbeslag mot nabo er det ikke montert takrenne for å lede bort
takvann.
Begrenset inspisert fra bakkenivå og altan. Forbehold tas om forhold
som ikke kunne observeres.
Konsekvens/tiltak
• Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved
grunnmur.
• Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.
• Avvik i beslagløsninger må utbedres.
Opprinnelig var ikke takkonstruksjonen konstruert for å kunne lagre snø
så forsterkning av konstruksjon er/kan være påregnelig. Kostnads
konsekvens er usikker.
Full kontroll ikke mulig, nærmere undersøkelser anbefales.
Konsekvenser:
Alder kan påvirke/svekke tetthet på overflater, overganger og skjøter,
samt svekke styrke på innfestinger og materialer. Plutselige
lekkasjer/fuktfare og andre defekter kan oppstå.
Takvann som renner ut ved grunnmur fører til at fundament/grunnmur
blir ekstra fukt påvirket og kan få nedsatt levetid, betong-sprekker og
rustskader på armering.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Utvendig > Kjellervindu:
I synlig mur montert et vindu i tre med isolerglass.
Årstall: 2009 Kilde: Eier
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Vindu er inntrukket i vegg og har utett vannbrettbeslag med motfall.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Innvendig > Pipe og ildsted:
Murt pipe uten tilknytning til ildsted. Sotluke i underetasje.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra
sotluke/feieluke.
• Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
• Pipevanger er ikke synlige.
Avflassing og fuktskjolder nederst mot gulv kan skyldes naturlig
fuktopptrekk fra grunn, eller vann/regn i pipebunn.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
• Pipe kan ikke brukes før den er utbedret forskriftsmessig.
• Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
Kostnadskonsekvensen er usikker, og nærmere undersøkelser anbefales
for gi bedre oversikt og trygghet ved videre vurdering.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Innvendige trapper:
Innvendig trapp mellom hovedetasje og 2 etasje. Og på loft er en malt
enkel tretrapp.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
• Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
• Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
• Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold
anbefales økning av høyde.
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Dette for å sikre trygg bruk for mennesker i alle aldre.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > Etasje > Bad > Generell:
Aktuell byggeforskrift forutsettes å være fra før 1997. Dokumentasjon:
ingen.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Rommet har tjent sin levetid og har utette våte vegg/gulv-soner opp
mot dagens krav.
Det kan også se ut som tak-himlingsplatene er løse, se bilde.
Lukt fra sluk.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone,
sluk m.m. må dokumenteres.
• Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at
konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om
det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets
konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på
tilstøtende konstruksjoner.
Står for renovering.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > Underetasje > Annet rom med sluk /bod > Generell:
Aktuell byggeforskrift for rom med sluk og gulv.
membran forutseforutsettes å være - 2010 (opplyses oppusset i 2010).
Dokumentasjon: ingen.
Overflater med keramiske gulvfliser. Vegger med baderomsplater. Tak
med malte overflater.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Ikke synlig membran på gulv/gulvluk.
Rommet ble ganske begrenset kontrollert grunnet lagret materiell/varer.
Forbehold tas derfor om eventuelle feil og skader som ikke lot seg
kontrollere.
Konsekvens/tiltak
• Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at
konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette
kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Renovere rom med sluk/membran fagmessig. Kostnads konsekvens er
usikker. Full kontroll ikke mulig. Anbefales nærmere undersøkelser.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Tomteforhold > Terrengforhold:
Terrengforhold rundt boligen er nokså flat til lett skrånet. Over 2 nivåer.
Vurdering av avvik:
• Eiendommen ligger i flomutsatt område.
• Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for
vann inn mot muren.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas terrengjusteringer.
Dette for å unngå at vann fukt-belaster kryp-kjeller, betong/mur og
husvegg.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Utvendig > Taktekking:
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Taktekkinger av stålplater.
Årstall: 2010 Kilde: Eier
Vurdering av avvik:
• Det er påvist bulker i enkelte metallplater på taktekking.
• Utvendige beslagsløsninger er ikke fagmessig utført.
Stedvis bulker, svanker eller svai i mønet og begrodd.
Det er påvist stedvis avvik på feste av taktekking.
Begrenset inspisert fra bakkenivå, takvinduer og altan. Forbehold tas om
forhold som ikke kunne observeres.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
For å forebygge utettheter - fukt - lekkasjer. Full kontroll ikke gjort,
nærmere undersøkelser anbefales.
Utvendig > Veggkonstruksjon:
Yttervegger av synlig stående tre-plank. Fasade av stående bordkledning
i tre.
Vurdering av avvik:
• Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.
• Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
• Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Påvist utett vindsperre mellom mur og vegg. Stedvis råte på kledning
nede mot betong.
Begrenset inspisert fra bakkenivå. Forbehold tas om forhold som ikke
kunne observeres.
Konsekvens/tiltak
• Musesperre må etableres.
• Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og
bordkledning.
Tiltak anbefales for å redusere risiko for kald trekk, fukt og skadedyr inni
konstruksjoner. Full kontroll var ikke mulig – nærmere undersøkelser
anbefales.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Takkonstruksjoner med mønet form, av trekonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
• Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
• Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av
dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen.
• Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til
vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
• Konstruksjonene har skjevheter.
Begrenset kontroll fra bakken/avstand - noe høyde på bygget.
Forbehold om eventuelle uoppdagede feil og skader.
Konsekvens/tiltak
• Innhent dokumentasjon, om mulig.
• Lufting/ventilering bør forbedres.
Tiltak anbefales for å redusere risiko for kald trekk, fukt i
konstruksjoner. Full kontroll var ikke mulig – nærmere undersøkelser
anbefales.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Utvendig > Vinduer:
Trevinduer, malt med isolerglass.
Årstall: 2009 Kilde: Eier
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
• Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Begrenset inspisert fra bakkenivå/altan. Forbehold tas om forhold som
ikke kunne observeres.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.
Montere vannbrettbeslag i metall under vinduer, og trebord-
omramming med avstand med mot vannbrettbeslag. Utbedre fukt
skjolder. Div. justering/oppsmøring.
For å redusere risiko for tidlig råte, trekk, fukt inn i konstruksjoner.
Full kontroll har ikke vært mulig – nærmere undersøkelser anbefales.
Utvendig > Takvinduer:
Takvinduer av tre/metall med isolerglass.
Årstall: 2005 Kilde: Produksjonsår på produkt
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Alder, der mer enn halvparten av forventet levealder på vinduer er
oppnådd.
Utvendige gliper på beslag.
Innvendig spekker, mulige fuktskjolder i utforing- symptom på mulig
fukt.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Tiltak anbefales for å sikre god isolasjon og redusere risiko for fukt og
trekk. På sikt skiftes, men det er ikke mulig å angi nøyaktig tidspunkt.
Utvendig > Dører:
Ytterdør/balkongdør (er) av tre med isolerglass. Varierende alder.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
• Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
• Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald
trekk kan oppstå.
• Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
• Vannbrett er ikke fagmessig utført.
Konsekvens/tiltak
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.
• Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.
For å redusere risiko for fukt inn i konstruksjoner, samtidig som det kan
forlenge levetiden og sikre god varme-komfort.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Altan av malte trekonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Alder og slitasje, med begrenset gjenværende brukstid. Stedvis gryende
råte.
Konstruksjon ble begrenset inspisert grunnet tung møblering Forbehold
tas om forhold som ikke kunne observeres.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Skifte råteskadde konstruksjoner. Full kontroll har ikke vært mulig, og
nærmere undersøkelser anbefales.
Innvendig > Overflater:
Overflatene i etasjene består hovedsakelig av:
- Gulv: Laminat, fliser og vinylbelegg
- Vegger: Malt trepanel, panelplater, strie og tapet
- Tak: Malt trepanel og malte plater
Vurdering av avvik:
• Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
• Det er avvik:
Skjeve gulv og stedvis gulvknirk.
Sprekker på vegger.
Stedvis fuktskjolder.
Det er ellers ikke opplyst om noen vesentlige skader.
Flater ble begrenset inspisert grunnet møblering Forbehold tas om
forhold som ikke kunne observeres.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Utbedre avvik. Full kontroll ikke mulig. Anbefaler nærmere
undersøkelser.
Innvendig > Rom Under Terreng:
Punktet må sees i sammenheng med 'Drenering'
Underetasjen er innredet med utfordrede trevegger mot betong/mur.
Gulv er delvis oppforet/forutsatt på trekonstruksjon og betong.
Vurdering av avvik:
• Eier har ikke akseptert hulltaking i innforet trevegg i underetg/kjeller.
• Det er registrert fuktskjolder/fuktskader på overflater.
Det ble indikert noe forhøyede fuktverdier, som kan skyldes naturlig fukt
fra grunnen eller begrenset drenering. Overflatene lot seg delvis
kontrollere grunnet lagrede varer mot yttervegg, og hulltaking/fuktsøk
er ikke utført.
Etasjen er oppført i en tid der fuktsikring mot grunn ikke var vanlig, og
eldre konstruksjoner kan fortsatt stå i kontakt med fuktig byggegrunn.
Nærmere vurdering og tiltak anbefales for å ivareta konstruksjonen over
tid.
Konsekvens/tiltak
• Dette er en utsatt konstruksjon, ytterligere undersøkelser bør foretas.
• Det må foretas ytterligere undersøkelser for å fastslå omfang/årsak.
Full kontroll ikke mulig.
Innvendig > Innvendige dører:
Innvendig har bygningen malte tredører.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Våtrom > Etasje 2 > Bad > Overflater vegger og himling:
Vegger med baderomsplater. Malte overflater i innvendig tak.
Vurdering av avvik:
• Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved
vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
• Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
• Det er avvik:
Rommet har lav takhøyde - 2,15 meter og monterte takplater er ikke
utført i fuktbestandig materiale.
Veggene ble begrenset kontrollert da enkelte områder var utilgjengelige.
Forbehold om eventuelle skjulte feil-skader.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
• Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
For å hindre fuktinntrenging/skader og oppsvelling av overflater.
Anbefaler nærmere undersøkelser, da full kontroll ikke var mulig.
Våtrom > Etasje 2 > Bad > Overflater Gulv:
Gulvet er flislagt, og med sluk. Rommet opplyses å ha fungerende
elektriske varmekabler, men uoppvarmede/kalde gulv-områder/flekker
kan forekomme.
Vurdering av avvik:
• Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet
hvor vann ikke vil gå til sluk.
• Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp
membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
• Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
• Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke
motfall).
Gulv ble kun delvis kontrollert grunnet tungt innbo som hindret tilkomst.
Forbehold om eventuelle skjulte feil-skader.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det
overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår.
Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen.
• Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en
naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og
potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen.
Våtrom > Etasje 2 > Bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Gulv: Det er lagt synlig smøremembran som fungerer som
membran/tettesjikt.
- Vegger i våtsoner: Montert med membranplater, som gir fuktsikring.
- Sluk: Plastgulvsluk er installert av eldre alder.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l.
som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
• Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av
membran/tettesjikt/klemring.
• Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke
dokumentasjon).
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Sluk og membranovergang ble kun begrenset kontrollert grunnet
tilgrising, og tette sjikt/tilslutning kunne ikke vurderes. Gulv og vegger
ble delvis kontrollert da tungt innbo hindret tilkomst. Forbehold om
eventuelle skjulte feil eller skader.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk konstruksjonen jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
løsningen utbedres, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.
• Konsekvensene av ikke-fagmessig utførelse rundt sluk og klemring på
våtrom kan medføre lekkasjer og fuktskader.
• Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
Våtrom > Etasje 2 > Bad > Sanitærutstyr og innredning:
Innredet med servant i skap, dusjkabinett,
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på innredning.
Begrenset kontroll av skap under vask grunnet lagret løsøre. Forbehold
om eventuelle uoppdagede feil og skader.
Konsekvens/tiltak
• Lokal utbedring må utføres.
Full kontroll ikke mulig, anbefaler nærmere undersøkelser.
Våtrom > Etasje 2 > Bad > Ventilasjon:
Naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
• Rommet har kun naturlig ventilasjon.
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
• Rommet har kun naturlig avtrekk via ventil i vegg eller tak.
Konsekvens/tiltak
• Mekanisk avtrekk bør etableres.
Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning:
Kjøkkeninnredning har profilerte fronter, laminat-benkeplate. Dels løse
hvitevarer og integrert komfyr.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal
slitasjegrad.
• Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.
• Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap.
Begrenset kontroll av skapbunn under vask grunnet lagret løsøre.
Forbehold tas om eventuelle uoppdagede feil og skader.
Konsekvens/tiltak
• Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
Innredning, overflater og kjøkkenkran står for skifte. Full kontroll ikke
mulig. Anbefaler nærmere undersøkelser.
Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Avtrekk:
Kjøkkenventilator opplyst med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Bygningsdelen har høy alder og antas å ha kort gjenværende brukstid.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Skiftes på sikt, men eksakt tidspunkt for dette er vanskelig å fastslå
Spesialrom > Etasje 2 > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
WC-rommet har keramiske gulvfliser. Vegger med malt panel og
innvendig tak med malt panel. Rommet er innredet med gulv-montert
toalett.
Vurdering av avvik:
• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever
mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
• Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
• Det er avvik:
Sisternen har høy alder og antas å ha kort eller ingen gjenværende
restlevetid. Det er stedvis registrert hulrom eller dårlig limte områder
under gulvfliser.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak.
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte
ved dør e.l.
På sikt skifte sisterne for å redusere risikoen for plutselige defekter eller
lekkasjer. Tidspunkt for dette er vanskelig å fastslå. Dårlig limte gulvfliser
kan over tid løsne - få skiftebehov.
Spesialrom > Underetasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
WC-rommet har gulv med vinylbelegg, vegger med malt panel-strie og
innvendig tak med malte overflater. Rommet er innredet med
gulvmontert toalett med kværn og servant.
Vurdering av avvik:
• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever
mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
• Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
• Det er avvik:
Oppleves lukt på wc rom.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte
ved dør e.l.
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Anbefales nærmere undersøkelser ang. luktproblemer.
Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Vannledninger er synlig utført i kobber. Hovedstoppekran er opplyst
montert i underetasjen, og det skal være flere hovedstoppekraner i
boligdelen fra tilførselsrør som kommer fra underetasjen.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
vannledninger.
• Det er irr på rør.
Hovedstoppekran i underetasjen har vanskelig tilkomst.
Rapportansvarlig er ikke fagutdannet innen rørlegger/VVS. Det kan
dermed forekomme feil, skader og mangler som ikke er opplyst i
rapporten.
Konsekvens/tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag,
men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med
utskiftning av rør.
For å forebygge utettheter, frostskader og lekkasjer som kan medføre
vannskader i sensitive konstruksjoner, kan utbedring eller utskifting
være aktuelt. Det er ikke gjennomført full kontroll, og nærmere
undersøkelser anbefales for å avklare behov og tiltak.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tekniske installasjoner > Avløpsrør:
Avløpsrør er synlig utført i plast og jern. Stakeluke er ikke montert, og
det er ikke kjent om anlegget har ventilering/lufting. Gulvsluk(er) er av
plast.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
• Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
• Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger.
• Det er påvist unormale luktforhold rundt avløpsanlegg.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
avløpsledninger.
Stedvis lukt fra sluk og fra wc i underetasjen.
Ufagmessig tetting i sluk underetasje.
Mulig utett avløpsrør fra dusj i 2 etasje.
Stedvis alder - kort gjenværende brukstid på anlegg.
Rapportansvarlig er ikke fagutdannet innen rørlegger/VVS. Det kan
dermed forekomme feil, skader og mangler som ikke er opplyst i
rapporten.
Konsekvens/tiltak
• Det må gjøres nærmere undersøkelser.
• Det er opplyst av eier om at det ikke er stakeluke på avløpsanlegget.
Dette bør etableres.
• Anlegget bør sjekkes av fagperson.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med
utskiftning av rør.
• Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe
som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.
• Det er opplyst av eier om at det ikke er lufting av avløpsanlegget. Dette
bør etableres.
• Skal avviket lukkes, må løsning på lufting av kloakk etableres.
• Skal avviket lukkes må løsning på lufting av kloakk
dokumenteres/fremvises.
For å forebygge lekkasjer og at vann kan fuktskade fukt sensitive
konstruksjoner. Full kontroll ikke gjort, anbefaler nærmere
undersøkelser.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Ventilasjon i boligen er naturlig via ventiler.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Vurderingen er basert på visuell observasjon, da fagutdanning innen
ventilasjon ikke foreligger. Forbehold om eventuelle feil skader som ikke
ble avdekket.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som
ikke har det.
• Ventilasjonsløsningen må utbedres.
Det er ikke gjennomført fullstendig kontroll. Nærmere undersøkelser
anbefales.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
2 stk Varmtvannstanker på ca. 115 liter, opplyses fra 2009.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Vurdering er basert på manglende tilkomst for kontroll. Og
utførelsesdokumentasjon mangler.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Full kontroll ikke mulig. Anbefaler nærmere undersøkelser.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg:
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser
som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18
inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av
offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert
elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse
eller lov til å foreta en slik kontroll.
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede
kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler
som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor
oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en
fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Elektrisk anlegg med strømskap i gang 2 etasje med automatsikringer.
Strømledninger er i hovedsak lagt åpent.
Generell kommentar
Alder/kort/ingen gjenværende brukstid.
Forventet levetid for elektrisk anlegg er 20 til 40 år. Utskifting av
ledninger og komponenter og annet vedlikehold i årene fremover er
påregnelig.
Rapportansvarlig har ikke elektro faglig kompetanse. Og det kan
dermed være feil, skader og mangler på el. anlegget som ikke er nevnt i
rapporten.
Tomteforhold > Drenering:
Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'
Drenerings forhold i grunnen er ukjent. Synlig fuktsikring av mur er ikke
montert
Vurdering av avvik:
• Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler,
utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at
drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
I bakkant heller terreng/betongplatter/terrasse inn mot mur og dette
fører til ekstra fuktbelastning.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være
avgjørende.
• Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov
for tiltak.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Fundamenter, ukjent (ikke synlig). Grunnmur på synlige steder, betong
eller tilsvarende. En del skjult konstruksjon.
Vurdering av avvik:
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
• Det er registrert løs puss på muroverflater.
Avflassing.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad TGIU:
Utvendig > Utvendige trapper:
Utvendig trapp (er) – tre og betong. Ikke tilstandsvurdert (se side 3).
Men har alder og vil på sikt kreve vedlikehold. Nærmere undersøkelser
anbefales.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Etasjeskillere av trebjelkelag. Gulv mot grunn av betong. Ikke vurdert (se
side 3).
Våtrom > Etasje 2 > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke utført da rekvirent ikke ønsket dette.
Våtrom > Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke utført da rekvirent ikke ønsket dette.
Våtrom > Underetasje > Annet rom med sluk /bod > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke utført da rekvirent ikke ønsket dette.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer:
Utvendig forstøtningsmur er oppført i betong. Bygningsdelen er ikke
tilstandsvurdert (se side 3), men har alder og tegn til slitasje med
vedlikeholdsbehov. Nærmere undersøkelser anbefales.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger:
Det er opplyst at både vann- og avløpsledninger er av plast, med
tilknytning til kommunalt anlegg via private stikkledninger.
Bygningsdelene er ikke tilstandsvurdert (se side 3), men antas å ha alder
som kan medføre behov for utskiftinger over tid. Nærmere
undersøkelser anbefales.
Tomteforhold > Oljetank:
Det er opplyst at det ved inngangstrappen finnes en innstøpt ståltank.
Tanken skal være rengjort av Ståle Holdahl Maskin & Transport AS, og
vurdert som tilstrekkelig innkapslet og beskyttet av mot impodering av
betongkonstruksjon. Den er derfor ikke fylt med sand innvendig.
Kommunal godkjenning er ikke fremlagt, og bygningsdelen er dermed
ikke tilstandsvurdert. Nærmere undersøkelser anbefales - innehent
dokumentasjon.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Iht. tilstandsrapport
Bygningen er oppført i 1938 med et tilbygg fra 1948. Fundamentering er på antatt faste masser, med grunnmur i betong. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner med utvendig stående bordkledning. Takkonstruksjonen er utført som saltak, tekket med stålplater. Vinduer er i hovedsak av tre med isolerglass.
Tilstandsrapporten har avdekket bygningsdeler med behov for tiltak. For en fullstendig oversikt henvises det til rapporten som er vedlagt salgsoppgaven. Følgende punkter har fått tilstandsgrad 3 (TG3 - Store eller alvorlige avvik):
- Nedløp og beslag: Mangelfull bortledning av vann fra tak og manglende snøfangere.
- Kjellervindu: Utett vannbrettbeslag med motfall.
- Pipe og ildsted: Fyringsforbud er registrert. Sprekker i pipe og brennbart materiale for nær sotluke.
- Innvendige trapper: Mangler rekkverk og håndløper i henhold til dagens krav.
- Bad i 1. etasje og vaskerom i underetasje: Begge rommene har utlevd sin tekniske levetid og må oppgraderes for å møte dagens krav.
- Terrengforhold: Terrenget heller inn mot grunnmuren.
Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik):
- Taktekking, veggkonstruksjon, takkonstruksjon, vinduer, takvinduer, dører og balkonger grunnet alder, slitasje og vedlikeholdsbehov.
- Innvendige overflater, rom under terreng og innvendige dører.
- Begge bad, toalettrom og kjøkken har flere punkter med TG2 knyttet til overflater, utstyr og tekniske løsninger.
- Tekniske installasjoner som vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, varmtvannstank og elektrisk anlegg grunnet alder og utførelse.
- Drenering og grunnmur/fundamenter.
Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i hele tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.
Tomt
Denne tomten er eiet.
243,80 kvm.
Eiendommen består av en eiet tomt på ca. 244 kvadratmeter, i henhold til matrikkelinformasjon. Tomten er lett skrånende og orientert mot øst, anlagt over to nivåer. Deler av terrenget er oppstøttet med en betongmur. Uteområdet er opparbeidet med hageareal, betongplattinger og en gruset biloppstillingsplass. Eiendommen er delvis avgrenset med gjerde mot naboeiendom. Det er i tilstandsrapporten bemerket at terrenget stedvis har fall inn mot bygningskroppen, noe som er et forhold en ny eier bør være oppmerksom på.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke byggetegninger og megler har derfor ikke kunnet foreta kontroll av tegningene opp mot dagens bruk og eventuelle avvik. Det gjøres oppmerksom på at bruksendringer på rom kan være søknadspliktig.
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
Kjøper overtar ansvar, risiko og evt. konsekvenser knyttet til manglende attester og avvikende tegninger.
Adgang til utleie
Eiendommen er i matrikkelen registrert med to bruksenheter, en boligdel og en del for 'annet enn bolig' (næringsdel). Det er ingen kjente hindringer for utleie av enhetene.
Utleie av kjelleretasjen kan gi en leieinntekt på ca kr. 10 000,- i måneden, mulig høyere. Dette kan bidra til økt låne evne samt betjening av lån.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet ved elekrisitet.
Energikarakter: G - Gul
Oppgitt fra selger var strømforbruk sist år ca 13 500 kwh.
Tekniske installasjoner og VVS
Vannledninger er synlig utført i kobber. Hovedstoppekran er opplyst montert i underetasjen. Avløpsrør er synlig utført i plast og jern. Ventilasjon i boligen er naturlig via ventiler. 2 stk Varmtvannstanker på ca. 115 liter, opplyses fra 2009. Boligen har montert luft luft varmepumpe. Elektrisk anlegg med strømskap i gang 2 etasje med automatsikringer. Strømledninger er i hovedsak lagt åpent.
