Totalt bruksareal: 183,0 kvm

• BRA-i: 165,0 kvm
• BRA-e: 18,0 kvm

1.etasje:

BRA-i: 52 kvm

BRA-e: 18 kvm (garasjen)

TBA (terrasse-/balkongareal): 14 kvm

2.etasje:

BRA-i: 36 kvm

Underetasje:

BRA-i: 77 kvm

Kommentar fra takstmann: Det er beregnet noe mindre arealer i 2 etg. pga. skråtak. Det må sies at det er ca. arealer og at det kan forekomme avvik ihht. skråtak og skjevheter på gulv/himlinger.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Leinæs & Partners v/ Thomas A. Østmo ønsker velkommen til Gårdsbakken 21A - en romslig og familievennlig bolig over tre etasjer, med flott utsikt og en sentral beliggenhet.

Boligen er én av seks enheter i et hyggelig sameie i et etablert boligområde i Bøkelia i Larvik, et stille og rolig område med lite trafikk. Her bor du meget sentralt, med gangavstand til både barnehager, skoler, dagligvare og fine turområder. Den umiddelbare nærheten til Bøkeskogen gir gode muligheter for turer, aktiviteter og rekreasjon. Det er også gangavstand til sentrum med rikt utvalg av butikker, servicetilbud og kulturarenaer.

Boligen har variert standard, men oppleves lys og koselig. Med noen oppgraderinger kan du enkelt sette ditt eget preg og skape et hjem som passer dine behov. Planløsningen er gjennomtenkt og byr på flere gode oppholds- og bruksområder. I 1. etasje finner du en lys stue med gode vindusflater og nydelig sjøutsikt, samt utgang til en sydvestvendt veranda. Kjøkkenet ligger i en egen sone, men har naturlig forbindelse til stuen. Etasjen har også vindfang, gang med garderobeløsning og et separat toalettrom.

I 2. etasje finner du en lys og koselig stue samt ett soverom.

I underetasjen ligger tre soverom, hvor hovedsoverommet er romslig og har direkte tilgang til et praktisk walk-in-closet. Her finner du også bad, eget vaskerom og ekstra garderobeplass - en ideell løsning for familier som trenger god plass i hverdagen.

Parkering skjer i egen garasje vegg-i-vegg med boligen, i tillegg til mulighet for parkering utenfor boligen.

Gårdsbakken 21A passer godt for deg som ønsker en romslig bolig med gode løsninger, flott utsikt og en sentral, men likevel tilbaketrukket beliggenhet.

Velkommen til visning!

Eiendommen har en svært sentral beliggenhet i Bøkelia i Larvik, et stille og rolig område med lite trafikk. Her bor du med gangavstand til barnehager, skoler, dagligvarebutikker og idretts- og fritidstilbud - perfekt for en aktiv hverdag. I tillegg har du flotte turområder rett i nærheten, noe som gir gode muligheter for både hverdags trim og naturopplevelser.

Et steinkast unna finner du idylliske Bøkeskogen - et populært rekreasjonsområde med turstier, treningsmuligheter og kulturelle arrangementer gjennom året. Herfra kan du enkelt ta deg videre inn i Vestmarka, som byr på milevis med tur- og skiløyper i naturskjønne omgivelser. Bøkeskogen kan skilte med et flott utendørs treningsområde, og gamle E18 brukes til både rulleski om sommeren og langrenn om vinteren.

Gjennom årets sesonger byr området på varierte og flotte opplevelser:

Sommer: Kveldsbad i Farris, konserter og restaurantbesøk i byen, samt flotte tur- og sykkelstier

Høst: Sopp- og bærplukking i nærområdet - naturen er alltid rett utenfor døren

Vinter: Skiturer på gamle E18, aking og skøyter på Månejordet

Vår: Bøkeskogen og nærområdene våkner til liv med frodig grønt landskap

Med denne beliggenheten kan du også ta beina fatt til sentrum, hvor du finner et rikt utvalg av butikker, servicetilbud og kulturarenaer. Indre Havn er et levende og moderne område med aktiviteter som volleyball, stupetårn, badstue og minigolf, samt flere hyggelige spisesteder langs strandpromenaden. I nærheten ligger også Bølgen Kulturhus, Fritzøe Brygge og det eksklusive Farris Bad - et av Norges fremste spa-hotell. En tur langs vannkanten på Tollerodden anbefales for både ro og utsikt.

For den som setter pris på kystliv og sommeridyll, er det kort kjøretur til perlene Stavern, Nevlunghavn og Helgeroa. Her finner du vakre strender, svaberg og flotte bademuligheter. Kyststien, som slynger seg fra Stavern via Naverfjorden og Nevlunghavn til Helgeroa, gir fantastiske naturopplevelser året rundt.

Boligen er fordelt over tre etasjer og har følgende rominndeling:

1.etasje: Vindfang, entré, toalettrom, kjøkken og stue med utgang til veranda. Garasje.

2.etasje: Stue og soverom.

Underetasje: Gang m/trapp, 3 soverom, omkledningsrom, bad, bad/vaskerom og bod.

Boligen er oppført i 1986 og gir et romslig og praktisk hjem med gode løsninger. Standarden varierer noe, men boligen fremstår lys og trivelig. Med noen oppgraderinger kan du enkelt sette ditt personlige preg og skape et hjem som passer dine ønsker.

Kjøkkenet er plassert i 1. etasje i en egen sone, men med god tilknytning til stuen. Et lyst og pent kjøkken fra 2014. Rommet har flislagte gulv med varmekabler, malte flater og flis på vegger og tak-ess i himling. Innredning fra Norema av MDF/spon/kryssfiner og med profilerte fronter, samt en flott larvikitt Labrador benkeplate. Det er integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin. Det er montert vifte med avtrekk ut av rommet.

I 1. etasje finner du også et praktisk toalettrom med adkomst fra gangen mellom stue og kjøkken. Rommet ble oppgradert i 2014 og har flislagt gulv, malte vegger og tak-ess i himlingen. Av installasjoner finnes servant med innredning, speilskap og vegghengt toalett. Rommet har elektrisk avtrekk og tilluft v/dør.

Badet ligger i underetasjen sammen med boligens tre av fire soverom. Det ble pusset opp i 2014 og har flislagt gulv med varmekabler, flis og våtromstapet på veggene samt malt himling. Badet fremstår lyst og innbydende. Av installasjoner finner du innredning med dobbel servant, vegghengt skap, dusjkabinett og vegghengt toalett. Det er montert elektrisk vifte, og tilluft skjer via dør.

I underetasjen finner du også et romslig vaskerom med adkomst fra bod/garderoberom. Rommet ble oppgradert i 2014 og har flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og malt himling. Av installasjoner finnes skyllekar, skapinnredning, boblebadekar, opplegg for vaskemaskin, varmtvannstank og rør-i-rør-skap. Rommet har elektrisk vifte og tilluft via dør.

VVS/Teknisk:

Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og avløp.

Vannrør av typen rør i rør system. Fordeler skap er plassert på bad/vaskerom.

Avløpsrør av plast av forskjellig alder.

HØIAX VV-tank på 300 liter av nyere dato, plassert på vaskerom.

Hovedkran er plassert på bad/vaskerom.

Sikringsskap plassert i vindfang.

Oppvarming skjer via varmekabler i flere rom, en luft-til-luft varmepumpe plassert i stuen i 1. etasje, samt øvrig elektrisk oppvarming.

Ventilasjon skjer via naturlig avtrekk med ventiler i flere oppholdsrom, samt elektriske avtrekk på kjøkken, toalett, bad og vaskerom.

Innvendige overflater består av:

Gulv: parkett og fliser

Vegger: malte flater, tapet og panel

Himling: malte flater, tak-ess og panel

En oversikt over noen av oppgraderingene som er utført de siste årene:

2022 - Ny luft-luft varmepumpe

2017 - Nye vinduer

2017 - Tilbygg (bygget inn terrasse i underetasjen)

2016/2017 - Nye ytterdører

2016 - Ny taktekking

2014 - Ny garasjeport og el-åpner i garasje

2014 - Pusset opp bad

2014 - Pusset opp bad/vaskerom

2014 - Pusset opp kjøkken

2014 - Pusset opp toalettrom

2014 - For det meste nytt røropplegg

2014 - Nye sikringer i el-skap og en del nytt el-opplegg

* Nyere vv-tank

Informasjon er hentet fra tilstandsrapporten.

Boligen er merket med "Til-salgs"-plakat fra Leinæs & Partners og det vil bli skiltet til fellesvisning.

Se også kartskissen i nettannonsen hvor du enkelt får tilgang til veibeskrivelsen til eiendommen. Er du i tvil, ring megler.

Parkering i egen garasje som ligger vegg i vegg med boligen, samt mulighet for parkering rett utenfor boligen.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.

-> Toalettrom: Det er observert at vann i rørføringen til toalettrommet kan fryse i perioder med lave temperaturer, noe som kan medføre manglende vanntilførsel til servant og toalett.

-> Det er ikke etablert strømtilførsel til vannfordelerskap.

-> Det er ikke strøm inn i vannfordeler skapet. Da jeg bygde det rommet, viste jeg ikke at det skulle strøm ditt.

-> Bad: Badekarets slangesystem er defekt. Ved full påfylling av badekaret forekommer vannlekkasje. Sirkulasjonspumpe tilknyttet badekaret fungerer ikke.

2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.

-> Nye rør og alt av rørleggerseneret på skotta. Arbeid utført av Rørleggersenteret i 2024

-> Strøm og varme. Arbeid utført av Faugstad i 2014.

-> Fliser og membran. Egeninnsats i 2014.

4. I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.

-> Undertak og takstein byttet. Innbygging av terrasse til soverom og nybygge større terrasse. Arbeid utført av Villabygg AS i 2016.

-> Bytte alle vinduer. Arbeid utført av Provindu i 2017.

9. Har det vært feil på det elektriske anlegget? Ja.

-> El-tilsyn har ment at det ikke er jording på hovedrør inn. Dette finner jeg dog selv med kamera inn i luke på vegg vaskerom. Leilighet A og B deler inntaksaksel. Dette er er noe feil med henhold til hovedsikringer og dimensjonering. Jeg har tatt det opp i styremøte. Dersom ikke sameiet samlet fikser dette bør eier fikse dette på egen hånd. Stømskap står på utsiden av kjøkkenvinduet ca 2 meter ifra sikringsskap.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.

-> Bytte av sikringsskap og nytrekke meste av det elektriske anlegget. Varmekabler med mer. Arbeid utført av Faugstad i 2014.

-> Installere billader. Ble byttet ut igjen i 2022 eller 2023 til den som er nå. Denne med lastbalanse og lading på 7,2 kw. Arbeid utført av Elektor TT i 2018.

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.

-> Husker ikke helt årstall, men vi måtte koble oss på hoved nettet og fjerne septiktank. Dette ble gjort i en felles greie med alle som var koblet til. Jeg har ikke hatt noe direkte med saken å gjøre. Det ble da lagt nye rør av kommunen ned hele gårdsbakken samtidig. Husker ikke hvilket firma som utførte dette. Ca. 2019.

18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.

-> I forbindelse med omtekking av taket ble pipen innkledd og avsluttet med pipehatt. Pipen har, etter hva selger er opplyst, ikke vært i bruk i perioden etter dette. Tiltaket er utført for å hindre vanninntrengning. Det er ikke etablert ildsteder i boligen.

19. Har det vært skadedyr i leiligheten? Ja.

-> HAR noen ganger hørt mus i etasjeskille. Vi har montert museband/ musebørste rundt huset. Har også brukt noe muse fuging rundt inngangsdør, da det er der vi tror dem kommer inn. Vi har fanget mus med musefelle under trapp inngangsdør. ( Vi kan ikke huske hvor lenge det er siden vi har hørt mus nå.) Vi har også fått Sturle Lindberg til å spraye noe i forhold til sølvkre for mange år siden.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja.

-> Garasjen er ikke definert som våtrom. Gulvet er overflatebehandlet med epoxy. Det må påregnes risiko for vanninntrengning til underliggende boenhet ved søl av større mengder vann i garasjen.

-> Bygget er forsynt med felles hovedtilførsel på ca. 63 A, som internt er fordelt mellom øvre og nedre boenhet. Denne løsningen er tilsvarende utført for øvrige boliger i rekken. Hovedkabelen frem til fordelingspunktet forsyner begge boenheter.

-> Det har vært dialog med sameiet om mulig helhetlig løsning knyttet til strømtilførselen. Det er også vurdert etablering av separat strømtilførsel til denne boenheten. Aktuell løsning som er opplyst, innebærer ny kabel fra eksisterende strømskap, nedlagt i bakken og ført inn til boligens sikringsskap. Det foreligger tidligere innhentet pristilbud, men dette anses som foreldet. Eventuell gjennomføring av tiltak bør avklares i samarbeid med underliggende boenhet og sameiet.

Se hele egenerklæringen fra selger som ligger som vedlegg i salgsoppgaven.

Følgende tilstandsgrader er gitt i tilstandsrapporten som er en del av salgsoppgaven:

TG2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:

-> Nedløp og beslag: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det må sies at det ikke er montert ildsted i boligen.

-> Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Noe råte på kledningsbord over vindu stue 1 etg. mot sør. Noen løse spiker på kledning sør fasade.

-> Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det ble ikke observert luftespalte i gesims/utstikk utvendig.

-> Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Stor avstand mellom kledning og vannbrett. Dette er fuget igjen m/tetningsmasse.

-> Andre utvendige forhold: Det kan foreligge en risiko iht. vanninntrenging mot underliggende rom ved større mengder av vann i garasje.

-> Overflater: Noe sprekker på himlinger og yttervegg i soverom og omkledningsrom i underetasje (under garasje). Noe slitasje på gulv i stue 1 etg.

-> Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Noe synlig saltutslag i skap i bod og i åpning v/hovedkran bad/vaskerom. Svake fuktutslag v/bruk av fuktmåler på yttervegg i bod og omkledningsrom.

-> Innvendige trapper: Noe slitasje.

-> Innvendige dører: Stedvis slitasje

-> Vannledninger: Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering. Røropplegg i yttervegg på toalett kan fryse v/kuldegrader. Ikke lagt strøm inn til rør i rør skap

-> Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Mangler klemlist.

-> Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann- og avløpsledninger.

-> Kjøkken, Overflater og innredning: Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Noe slitasje på fronter.

-> Bad, Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Membran er utført v/egeninnsats.

-> Bad/vaskerom, Overflater vegger og himling: Åpninger i vegg mot yttervegg og himling.

-> Bad/vaskerom, Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Membran er utført v/egeninnsats.

-> Bad/vaskerom, Sanitærutstyr og innredning: Slitasje på skap. Defekt slangesystem og sirkulasjonspumpe på boblebadekar. Det forekommer lekkasje v/bruk i følge selger.

-> Bad/vaskerom, Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Det ble observert saltutslag på yttervegg i åpning. Det ble observert fuktutslag v/bruk av fuktmåler på yttervegg i åpning.

TGIU KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:

-> Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.

FORHOLD SOM ÅPENBART KAN MEDFØRE FARE FOR HELSE, MILJØ OG SIKKERHET:

-> Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.

-> Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

-> Det er mangler/skader på røykvarslerutstyr ihht byggteknisk forskrift på søknadstidspunkt og minst 1985. Dersom søknadstidspunktet er før 15.november 1984 må uansett reglene som da ble innført følges.

-> Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

-> Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

-> Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.

-> Mangler røykvarsler i 2 etg.

Hentet fra tilstandsrapporten utarbeidet av Ageria AS v/ Petter Christiansen:

Grunnmur antas å være av støpt betong. Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/reisverk, det er kledning på fasader. Takkonstruksjon med saltak, det er takstein som tekking.

For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapporten.

Denne tomten er eiet.

1891,00 kvm.

Tomten er fellesareal for sameiet og er opparbeidet med asfaltert gårdsplass, plen foran leilighetene i underetasjen og ellers naturtomt. I praksis bruker hver huseier den delen av uteområdet som ligger naturlig til boligen deres.

Det er utstedt ferdigattest for boligen datert 24.2.1986

I 2016/2017 ble tidligere balkong bygget inn og omgjort til et soverom, og verandaen ble samtidig utvidet. Det er utstedt ferdigattest for tiltaket, datert 18.01.2017.

Vi gjør oppmerksom på at loftsetasjen/2. etasje per i dag er innredet med stue og soverom. I de godkjente byggetegningene er etasjen imidlertid kun angitt som loft, og er ikke spesifisert som oppholdsrom eller oppbevaringsrom.

Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boenheten. Eventuelle leietaker(e) plikter å overholde sameiets regler samt relevante vedtektsbestemmelser.

Oppvarming skjer via varmekabler i flere rom, luft-til-luft varmepumpe plassert i stuen i 1. etasje, samt øvrig elektrisk oppvarming.

Boligen har pipestokk, men det er ikke montert ildsted.

Energikarakter: C - Grønn

Selger opplyser et årlig strømforbruk på ca. 22.000–25.000 kWh, dette er basert på 2 voksne, 2 barn og 1 elbil. Videre opplyser selger at det høyeste forbruket (ca. 25.000 kWh) var i en periode hvor varmepumpen ikke fungerte og måtte byttes.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Denne boligen har Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Prisantydning kr 4 400 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

110 000,00,- (Dokumentavgift)

350,00,- (Pantattest kjøper)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

4 521 390,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 1 380,- pr. mnd.

Felleskostnadene dekker bygningsforsikring samt drift og vedlikehold av felles uteområde/tomt.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av styreleder ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Styreleder opplyser at det per nå ikke er planer om å øke felleskostnadene. Sameiet har bygget opp en kapital, og har i dag en beholdning på over kr 80.000,-. Kjøper bør likevel være forberedt på at en økning kan bli aktuelt dersom behov oppstår.

Kr. 18 559,- for 2026.

Det betales kommunale avgifter for vann, avløp og renovasjon.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og har kostnad på kr. 800,- pr mnd.

Dagens eier har hatt et strømforbruk på ca. 22.000-25.000 kWh de siste årene.

Bygningsmassen er forsikret gjennom sameiet, og premien dekkes via fellesutgiftene. Innboforsikring må tegnes separat av hver seksjonseier.

Nåværende eier har alarmabonnement hos Sector Alarm, og betaler ca kr. 700,- pr. mnd. Det antas at abonnementet kan overføres til ny eier dersom ønskelig.

Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.

Det er ingen lån registrert på sameiet i dag, ifølge styreleder.

Primær formuesverdi kr. 959 208,00.

Sekundær formuesverdi kr. 3 836 833,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).

Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Det tingrettslige sameiet Gårdsbakken 19-23, Orgnr: 994 116 681

Styreleder i sameiet er Nils Peter Sollie.

Sameiet har ikke forretningsfører.

Sameiet består av 6 seksjoner og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk: 219/750.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett eller styregodkjennelse i sameiet.

Bygningsmassen er forsikret via sameiet hos Gjensidige, forsikringspremien dekkes via fellesutgiftene. Det gjøres oppmerksom på at innbo og løsøre ikke omfattes av denne forsikringen.

Årsregnskapet for forrige periode (2025) viser:

Driftsinntekter kr. 57.314,-

Driftskostnader kr. 49.012,-

Disponible midler for sameiet utgjør kr. 85.704,05,- per 31.12.2025.

Kopi av årsregnskapet kan fås ved henvendelse til megler.

Vi har ikke mottatt budsjett for 2026.

Kopi av sameieavtalen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Styreleder opplyser om følgende:

Det har blitt foreslått å investere i en enkel snøfreser, men det er foreløpig ikke vedtatt av sameiet.

Vi har blitt forespeilet at vi må ruste opp det elektriske anlegget vårt til nyere gjeldende standarder. Kommunens ansvar for denne fornyelsen ble gjennomført i 2025, men vår private opprustning gjenstår. Ettersom vi har penger på bok, vil dette være en utgift som tas fra felleskassa.

Det er ikke kjent at det foreligger forbud mot husdyrhold. Sameieavtalen inneholder ikke bestemmelser som tilsier at husdyr ikke er tillatt.

Dersom husdyr er viktig for deg, anbefales det å kontakte megler for nærmere avklaring.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Larvik by 2025–2037 (vedtatt 02.07.2025) og ligger innenfor flere arealformål, hensynssoner og bestemmelsesområder. Tomten er fordelt slik:

641 kvm er avsatt til boligbebyggelse

1 235 kvm er avsatt til naturområde - grønnstruktur

15 kvm er avsatt til vegformål

Eiendommen ligger innenfor følgende hensynssoner:

Fjernvarme

Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme i Larvik by, skal ny bygningsmasse større enn 1000 m² BRA og hovedombygging over 1000 m² BRA bygges ut med vannbåren varme og knyttes til fjernvarmeanlegget.

H120_1 Område for grunnvannsforsyning

For alle tiltak i grunnen innenfor restriksjonsområdet for «Farriskilden» som kan påvirke grunnvannet, skal grunneier for kilden varsles og gis anledning til å uttale seg før ny arealbruk, grunnboringer og lignende tiltak eventuelt godkjennes. Nødvendig dokumentasjon på virkningene av byggeaktivitet skal foreligge før rammetillatelse gis.

H310_1 Ras- og skredfare

Eiendommen ligger i et område med Ras og skredfare; Kvikkleire H310_1 iht. Kommunedelplan for Larvik by 2025-2037. I områdene som ligger innenfor aktsomhetsområdet for kvikkleire kan tiltak kun oppføres dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot kvikkleireskred. Innenfor hensynsonen skal sikkerheten dokumenteres for alle planer og tiltak, jf pbl §28-1, krav i teknisk forskrift med veileder KAP 7 og NVEs til enhver tid gjeldende kvikkleireveileder.

H540_1 Hensyn grønnstruktur

Hensynssone for verdifull grønnstruktur er avsatt innenfor boligområder hvor det finnes spesielt viktig vegetasjon og/eller landskapsformasjoner, som bidrar til opplevelses- og nærmiljøverdier, og som bør bevares. Ved gjennomføring av tiltak innenfor denne sonen skal hensyn til bevaring av terreng, vegetasjon og store enkelttrær vurderes spesielt og være førende for hvordan nye tiltak plasseres og utformes. Ved regulering innenfor sonen skal de grønne verdiene vurderes sikret som formål grønnstruktur eller med andre tilsvarende virkemidler.

Eiendommen ligger innenfor følgende bestemmelsesområder:

Sentrumssone; byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav

Se vedlagt utklipp fra Kommunedelplanen.

ENH_1; byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav

Nye tiltak skal tilpasse/videreføre den enhetlige bebyggelsesstrukturen i området, dvs. volum, takform,

materialbruk og fargebruk.

Hele eiendommen er regulert til boliger ihht. eldre reguleringsplan Trudvang - Gårdsbakken 3 og 5, vedtatt 27.09.1983.

Ved motstrid skal Kommuneplanens arealdel gjelde foran eldre reguleringsplaner. Der det ikke er motstrid mellom planene skal de utfylle hverandre.

Eiendommen ligger i et område med mulig marin leire. Eiendommer med registrert marin leire vil ved tiltak på eiendommen få krav om geotekniske undersøkelser.

Ta kontakt med kommunen dersom du har spørsmål.

Eiendommen ligger innenfor 100 meter fra et område hvor det pågår arbeid med en ny reguleringsplan, Bergeløkka. Planens status er «planlegging igangsatt».

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Det er registrert følgende servitutter/heftelser som følger eiendommen:

Dagboknr. 6881 tinglyst 13.08.1985, ERKLÆRING/AVTALE:

Panterett uten opptrinnsrett til sameiet. Til sikkerhet for den enkelte sameiers forpliktelser overfor sameiet, er det tatt pant i hver seksjon på kr. 5000,-.

Dagboknr. 4509 tinglyst 01.11.1965, BESTEMMELSE OM ELEKTRISKE LEDNINGER/KABLER:

Dette er en eldre avtale fra 1964 mellom tidligere Gårdsbakken 3 og Vestfold Kraftselskap. Avtalen ga kraftselskapet tillatelse til å legge fire 10 kV høyspenningskabler og én signalkabel over eiendommen, samt å ha disse liggende der. Selskapet har rett til å utføre nødvendige reparasjoner på kablene, men plikter å tilbakeføre terrenget til samme stand som før arbeidet. Det er i dag uklart om kablene fortsatt ligger der, og eventuelt hvor de er plassert.

Det gjøres oppmerksom på at kjøpers bank vil få prioritet etter denne heftelsen.

Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Ved spørsmål, ta kontakt med megler.

Det er ikke boplikt i denne delen av Larvik kommune.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Sameiet kan pålegge salg / tvangssalg av seksjonen som er ervervet i strid med denne bestemmelsen.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Leinæs & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Gårdsbakken 21A.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 3020, bnr. 2594, snr. 5 i Larvik.

Sameiebrøk: 219/750.

Vårt oppdragsnummer er 22251020.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Meglers vederlag er det avtalt til 1,5% av salgssummen (minimum kr. 50.000,-). I tillegg er det avtalt kr. 13.900,- for tilrettelegging og kr. 7.900,- for oppgjør. For visning er det avtalt kr. 3.000,- pr visning. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Thomas A. Østmo / +47 95 99 40 44 / thomas@leinaes.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Dr Holms vei 3, 3257 LARVIK. Org. nr. 980407551.