Fritidsbolig over tre plan:
1. etasje: Gang, stue, kjøkken, bad og vaskerom.
Loft: Gang og 2 soverom.
Kjeller: Bod og utebod.

Eiendommen har enkel adkomst via den kommunale vegen Hamnesvegen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Parkering på egen tomt.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Når kjøpte du boligen?: Kjøpte boligen på Mai 2020
Har du selv bodd i boligen?: Ja
Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen? Hvis det er lengre perioder eieren ikke har bodd i boligen er det fint om du oppgir dette. Her kan du også oppgi annen relevant informasjon om eierskapet.: Har bodd der hele tiden
Informasjon om eksisterende husforsikring: Fremtind Forsikring AS-70
5 Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?: Ja, Kommer inn grunnvann når vannstander går over normalen
6 Har leiligheten kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?: Ja
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?: Ja, Kommer inn grunnvann når vannstanden går over normalen.
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?: Ja
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.1.2 Årstall: 2022
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Først var det El-kontrol av Svorka, så kom As-Elektro og rettet opp det Svorka hadde påpekt.
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Svorka og As-Elektro
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?: Ja
16.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
16.1.2 Årstall: 2024
16.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
16.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Montering av varmepumpe
16.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Svorka
16.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
17 Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?: Ja, Sprekk i grunnmur
18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?: Ja, Det er innsatt stålrør
23 Mangler leiligheten brukstillatelse eller ferdigattest?: Nei
29 Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?: Nei

Tilleggskommentar:
Ikke angitt

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
1. etasje:
Stue: Det ble registrert ca. 11 mm høydeavvik gjennom hele rommet. Høyeste punkt registrert ved døråpning mot kjøkken og laveste punkt registrert midt i stua.
Kjøkken: Det ble registrert ca. 30 mm høydeavvik gjennom hele rommet. Høyeste punkt registrert ved døråpning mot stue og laveste punkt registrert midt på kjøkkengulvet.
2. etasje:
Gang: Det ble registrert ca. 46 mm høydeavvik gjennom hele rommet. Høyeste punkt registrert ved yttervegg mot soverom 1 (nordvestlig hjørne) og laveste punkt registrert ved innervegg mellom gang og soverom 2.
Soverom 1:
Det ble registrert ca. 64 mm høydeavvik gjennom hele rommet. Høyeste punkt registrert ved ytterveggshjørne (nordvestlig hjørne) og laveste punkt registrert midt i rommet.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
-Det bør vurderes utbedring av høydeforskjellene ved større oppussing, for å unngå problemer med innredning, montering av skap eller fremtidig gulvbelegg.
Konsekvensen ved å ikke utbedre anses som liten, men forholdet bør overvåkes for å unngå eventuelle følgeskader.
-I tiltakskostand er det tatt hensyn til utbedring av gulv lokalt i selve rommet. Valg av utbedringsløsning vil påvirke totalkostnaden.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Pipe og ildsted:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
• Det er avvik:
- Sprekk/riss i overflatebehandling på pipe i gang i 1 etg.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
- Det må monteres ildfast plate på gulv under sotluke/feieluke for å redusere risikoen for brann ved eventuell glød eller aske som faller ut under feiing.
-Sprekker/riss i pipen bør utbedres for å sikre at pipen er tett og fungerer som forutsatt, selv om sprekkene vurderes som estetiske etter montering av nytt røykrør.
-Det må gjøres tiltak i forhold til påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke (uten kompenserende tiltak), da dette utgjør en økt brannfare ved varmeutvikling.
Kostnadsestimat: Under 20 000

1. ETASJE > BAD > Overflater vegger og himling:
Vurdering av avvik:
• Det er uegnede materialer i våtsoner.
Våtrommet har våtsoner hvor veggene er dekket av panel, noe som ikke gir tilstrekkelig tettesjikt og ikke oppfyller kravene som gjaldt på renoveringstidspunktet. TG er satt ut fra NS 3600 sitt krav til våtsone.
Konsekvens/tiltak
• Uten membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader.
• Andre tiltak:
- Løsningen på våtrommet er en relativt vanlig løsning på fritidsboliger av denne type/alder. Det er NS 3600 som krever tett våtsone som utløser TG 3. Panel er ikke definert som 'tett' løsning med tanke på fuktbelastning. Dusjkabinett er heller ikke en del av våtrommets konstruksjonsmessige tettesjikt. Det anbefales fortsatt bruk av dusjkabinett inntil oppgradering av tettesjikt blir utført.
- Tiltakskostnad er satt ut fra å montere lokalt tettesjikt i våtsoner ved dusj og ved servant i henhold til dages tekniske forskrifter. Valgte løsning ved renovering kan påvirke kostnaden.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

1. ETASJE > VASKEROM > Overflater vegger og himling:
Vurdering av avvik:
• Det er uegnede materialer i våtsoner.
Våtrommet har våtsoner hvor veggene er dekket av panel, noe som ikke gir tilstrekkelig tettesjikt og ikke oppfyller kravene som gjaldt på renoveringstidspunktet. TG er satt ut fra NS 3600 sitt krav til våtsone.
Konsekvens/tiltak
• Uten membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader.
Vegger med panel i våtsoner bør utbedres ved å montere godkjent tettesjikt i henhold til dagens tekniske forskrifter.
Konsekvensen av manglende tettesjikt er økt risiko for fuktskader i underliggende konstruksjoner, noe som kan føre til kostbare reparasjoner over tid. Tiltakskostnad er beregnet ut fra montering av lokalt tettesjikt i aktuelle våtsoner. Valgt løsning ved renovering kan påvirke den endelige kostnaden.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Taktekking:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
• Taktekking er snødekt, alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert.
- Taktekking, takrenner og beslag var snødekt på befaringsdagen, og det var derfor ikke mulig å gjennomføre nærmere kontroll eller vurdere alder og materiale.
- På deler av taket i området rundt pipe på framside ble det registret rust på takplater. Det var på befaringsdagen snø på store deler av taket, kontrollen er derfor svært begrenset.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må undertak og taktekking skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å fastslå.
Konsekvensen av eldre undertak og taktekking er økt risiko for utettheter, som kan føre til underliggende fuktskader og skade på byggets konstruksjon. Nærmere undersøkelser av taktekking bør foretas når taket er snøfritt.

Taktekking - Tilbygg:
Vurdering av avvik:
• Taktekking er snødekt, alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert.
• Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Det er registrert betydelig mosevekst på takfotbeslaget, noe som indikerer at det også kan være mose på pappshingelen. Dette kan medføre økt risiko for fuktskader og redusert levetid på taktekkingen dersom tiltak ikke iverksettes.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt.
- Det anbefales å vaske taket og montere mosebeslag på mønet av sink eller kobber for å hindre videre mosevekst på taktekkingen.
Dersom tiltak ikke utføres, kan mosen føre til fuktansamling og redusert levetid på taktekkingen.

Nedløp og beslag:
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Det er avvik:
-Taknedløp på tilbygg er ført ned til terreng. Videre ble det registrert synlig rust på pipebeslag. Det er observert lekkasje fra takrennens endeskjøte på boligens sørøstlige hjørne.
-Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Taket er tekket med et glatt materiale uten at mekanisk snøsikring er etablert.
Konsekvens/tiltak
• Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Tiltak:
-Lokal overflatebehandling av rust/avskalling av lakk anbefales for å forlenge levetiden på beslagene og redusere risikoen for skader og lekkasjer.
-Lekkasje fra takrennens endeskjøte må utbedres for å hindre vannskader på fasade og grunnmur.
-Det bør etableres snøfangere på hovedbygget for å redusere risikoen for personskader og materielle skader som følge av snø- og isras fra taket.
-Taknedløp på tilbygg bør ledes bort fra grunnmuren for å unngå fuktskader og setningsskader på bygningen.

Veggkonstruksjon:
Vurdering av avvik:
• Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
• Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Ved kontroll av hjørnekasser ble det avdekket at det mangler tilstrekkelig med musebånd/sikring. Videre er maling noe slitt på fasade mot vest.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
• Musesperre må etableres.
Det bør monteres musebånd eller annen sikring i hjørnekasser for å hindre at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, da manglende sikring øker risikoen for skadedyrangrep og påfølgende skader på bygget.
Overflatebehandling bør utføres for å beskytte treverket mot videre forvitring og råteskader, samt for å forlenge levetiden til fasaden.

Takkonstruksjon/Loft:
Vurdering av avvik:
• Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
• Det er avvik:
- Merk: Takkonstruksjonen er kun inspisert fra loftsluken, da det ikke var mulig å krype inn på grunn av lav takhøyde. Inspeksjonen er derfor begrenset til det som var synlig fra denne posisjonen. Eventuelle skjulte avvik utenfor synsfeltet ikke kan utelukkes.
- Det er påvist fuktskjolder/misfarging på taksperrer som er synlige fra loftsluke. Det er ikke målt forhøyede fuktverdier ved fuktmåling på befaringen, og det er ikke observert skader utover fuktskjolder/misfarging. Fuktmåling ble gjennomført på taksperre ved pipe med tilkomst fra loftsluke.
- Det er registrert ekskrementer etter mus/flaggermus på kryploft/kaldloft, noe som kan skyldes manglende musebånd/sikring bak kledning på yttervegger i ytterhjørner og manglende insektsduk i raftkasse/takutstikk.
- Manglende insektsduk i raftekasse/takutstikk medfører også risiko for at insekter og små dyr kan komme inn i takkonstruksjonen og forårsake skade eller ubehag.
- Svært liten luftespalte i overgang tak/vegg gir begrenset lufting av kaldtloft. Det er benyttet forenklet undertak av plast (ikke diffusjonsåpen løsning), en løsning som krever god utlufting mellom isolasjon og undertak. For liten luftspalte gir økt risiko for kondensdannelse og fuktskade på konstruksjon og isolasjon.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Det anbefales å undersøke muligheten for å etablere bedre lufting ut mot raftekasser, eventuelt i forbindelse med fremtidig taktekking. Manglende eller utilstrekkelig lufting kan føre til kondensering og fuktskader i konstruksjon og isolasjon, spesielt ved endret bruk eller økt oppvarming.
- Insektsduk bør monteres eller utbedres i raftekasser/takutsikk for å hindre at insekter og smådyr får tilgang til takkonstruksjonen. Manglende insektsduk øker risikoen for skader forårsaket av dyr og insekter, samt ubehag for beboere.
- Det anbefales å etterse og eventuelt montere musebånd/sikring bak kledning på yttervegger i ytterhjørner for å redusere risikoen for inntrenging av mus og flaggermus, som kan forårsake lukt, skader og helseplager.
- På grunn av begrenset inspeksjonsmulighet kan skjulte avvik ikke utelukkes. Det bør vurderes nærmere undersøkelser dersom det oppstår tegn til fukt eller skadedyr i fremtiden.

Vinduer:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Vinduer har nådd over halvparten av forventet funksjonstid. Det vil være større risiko for punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer.
- Harde pakninger på vinduer som medfører fare for dårlig tetthet.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak på befaringsdagen, men ut fra alder må vedlikehold og oppgraderinger påregnes.
Kondensering på enkelte glass kan medføre fuktskader i treverk, noe som kan føre til behov for utskifting av vinduer dersom tiltak ikke iverksettes.

Dører:
Vurdering av avvik:
• Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Hovedytterdør har avskaling av maling på dørblad mot karm under nederste hengsle. Ytterdør for utvendig bod i kjeller er ikke funksjonstestet da dørbladet var frosset fast i bunnen på befaringsdagen.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
• Andre tiltak:
- Avskalling av maling på hovedytterdørens dørblad bør utbedres for å forhindre videre forvitring og skade på treverket.
- Overflatevedlikehold må påregnes for samtlige dører for å opprettholde beskyttelse mot vær og fukt.
- Regelmessig vedlikehold av dører og karmer er viktig for å redusere risikoen for råte, deformasjon og økte reparasjonskostnader.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Vurdering av avvik:
• Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
• Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
• Konstruksjonene har skjevheter.
- Det er observert mindre skjevheter, underdimensjonering og manglende avstiving av bærende konstruksjon.
- Rekkverksbord og håndrekke har værslitt og oppsprukket trevirke.
- Det er synlig stående vann på deler av terrasseduk mellom bjelkene
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri.
- Maling av rekkverksbord og håndløper bør utføres for å beskytte treverket mot videre forvitring og oppsprekking. Det anbefales jevnlig vedlikehold og kontroll av overflater for å sikre at treverket holder seg i god stand over tid.
- Forbedring av bærende konstruksjons avstiving bør vurderes for å forhindre at skjevhetene blir forverret, da dette kan medføre redusert stabilitet og økt risiko for skader på verandaen.
- Det må undersøkes og påregnes utbedring vedrørende vannavrenning fra terrasseduk, og det må sikres tilfredsstillende avrenning ut fra bolig for å unngå fuktskader og forringelse av konstruksjonen.

Utvendige trapper:
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Omtrent halvparten av trappens belysning/dekorlys er defekt, noe som kan redusere både funksjonalitet og sikkerhet ved bruk av trappen, spesielt i mørke forhold.
- Rekkverk mangler for hovedtrapp på sørsiden av bygget.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Defekt belysning må repareres for å lukke avviket. Manglende belysning kan redusere sikkerheten og øke risikoen for fallulykker, spesielt i mørke eller dårlige lysforhold.
- Rekkverk må monteres på hovedtrappen på sørsiden av bygget for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for fall og personskader.

Rom Under Terreng:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Eier opplyser at kjelleren tidligere har vært utsatt for vanninntrengning ved flom. Det er derfor etablert en åpning i grunnen for å sikre avrenning av eventuelt overvann/grunnvann. Etter at en nærliggende bekk og bro ble utbedret for å håndtere en 200-årsflom, har det ifølge eier ikke forekommet vanninntrengning i boligen
Konsekvens/tiltak
• Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
- Kjelleren egner seg ikke for innredning med organiske materialer, og bør kun benyttes med fritt eksponerte murflater for å ivareta best mulig vilkår for uttørking.
Ved lagring av varer bør disse ikke stå direkte på gulvet eller helt ut mot yttervegger.
- Det anbefales å overvåke kjelleren jevnlig for å oppdage eventuell ny fuktinntrengning tidlig, for å unngå risiko for fuktskader og muggdannelse.

Innvendige trapper:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Det er malingsrester, rester etter fjernet lim fra tidligere sklissikring, samt en del hakk i trinnene.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Malingsrester, limrester og hakk i trinnene bør fjernes eller utbedres for å sikre et jevnt og trygt underlag.
Dersom dette ikke utbedres, kan det medføre økt risiko for snubling, skader på trappen og redusert levetid på overflaten.

Innvendige dører:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
1 etg: dør inn til bad tar i karm/terskel.
2 etg: dør inn til soverom 1. tar i karm/ terskel.
Konsekvens/tiltak
• Enkelte dører må justeres.
- Dører som tar i karm/terskel må justeres.
Konsekvensen: Manglende justering av dører kan medføre at dørene blir vanskeligere å åpne og lukke. Problemet kan forverres over tid, og at det kan føre til slitasje på hengsler, dørblad og karm.

1. ETASJE > BAD > Overflater Gulv:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall).
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
- Bom/hullyd i gulv bør overvåkes nøye for eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår over tid og tiltak vurderes. Fungerer slik det er på befaringsdagen.
Konsekvens/risiko ved bom/hullyd i flis er f. eks slagskade hvor flis/fliser da kan løsne og sprekke.

1. ETASJE > BAD > Sluk, membran og tettesjikt:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
- Ved gjennomføring av avløpsrør fra servant i gulvets tettesjikt er det registrert ikke fagmessig utførelse av mansjett. Ikke fagmessig montert mansjett gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen av den skjulte membranen. Dette medfører usikkerhet om løsningens oppbygning og utførelse, noe som kan innebære økt risiko for feil eller skader over tid.
Konsekvens/tiltak
• Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner.
-Konsekvensen av ikke fagmessig utførelse av mansjett ved rørgjennomføring er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann.
-Det bør innhentes dokumentasjon på arbeid med skjult membran dersom dette er mulig, for å redusere usikkerhet rundt løsningens oppbygning og utførelse. Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil eller skader over tid, da det ikke kan bekreftes at arbeidet er utført fagmessig.
-Fortsatt bruk av tett dusjkabinett anbefales for å redusere fuktbelastningen på alle overflater.

1. ETASJE > BAD > Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Det bør etableres en minimum 10 mm spalte under dør, eller tilsvarende løsning for tilluft, slik at ventilasjonen fungerer som forutsatt.
- Manglende tilluft reduserer effekten av ventilasjonen og kan over tid føre til økt risiko for fuktskader, mugg, sopp eller råte.

1. ETASJE > VASKEROM > Overflater Gulv:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
• Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
• Det er avvik:
-Det er ikke montert sokkelfliser og det legges til grunn at det ikke er ført opp membran bak veggpanelet på en tilfredsstillende måte i hele rommet.
-Det registreres at membran ikke er ført opp på dørterskel for å sikre høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på minimum 25 mm.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Tiltak:
-Vær oppmerksom ved bruk. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om for å sikre riktig fall til sluk, tilstrekkelig høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel, samt å føre membranen tilstrekkelig opp bak panel. Det vil sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak.
-Ved eventuell renovering bør det påses at våtrommet bygges med korrekt fall til sluk, membran ført opp bak panel og tilstrekkelig høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel, for å redusere risiko for vannskader.
-Bom/hullyd i gulv bør overvåkes nøye for eventuell utvikling av sprekker i flisfuger eller lignende over tid, og tiltak vurderes ved behov. Konsekvens/risiko ved bom/hullyd i flis er for eksempel slagskader hvor flis eller fliser kan løsne og sprekke.

1. ETASJE > VASKEROM > Sluk, membran og tettesjikt:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
- I sluk ble det registrert at slukmansjett ikke er renskåret inn mot klemring.
- Membran/Rørmansjett er ikke ført 25mm opp fra gulvet på avløpsrør for Servant/ utslagsvask.
Konsekvens/tiltak
• Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner.
• Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann.
Slukmansjetten bør tilpasses korrekt mot klemringen og kappes tett inntil sluket for å hindre at vann trekker opp i mansjetten, noe som kan føre til fuktskader i underliggende konstruksjoner.
Membran/rørmansjett må føres minimum 25 mm opp fra gulvet på avløpsrør for servant/utslagsvask for å sikre tilstrekkelig tetting og redusere risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen.
Tiltakene bør utføres av fagkyndig personell for å sikre tett utførelse og redusere risiko for fuktskader og følgeskader på bygget.

1. ETASJE > VASKEROM > Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
• Rommet har kun naturlig ventilasjon.
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Det bør være minimum 10 mm spalte under dør for tilluft.

1. ETASJE > KJØKKEN > Overflater og innredning:
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- 1 stk. overskapsfront har annen nyanse av farge/ glans enn resterende kjøkkenfronter.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, men fronten kan byttes eller overflatebehandles dersom det er ønskelig for å oppnå et mer ensartet utseende.

Vannledninger:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

Varmtvannstank:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik ifm understøttelsen av tanken.
- Varmtvannstanken står på en palle av tre, som ikke er tilstrekkelig stabilt underlag/ understøttelse.
Konsekvens/tiltak
• Det må gjøres tiltak på understøttelsen av tanken.
- Stabil og solid understøttelse må etableres for varmtvannstanken for å unngå risiko for at tanken velter eller skader oppstår på tilkoblinger og rør. Mangelfull understøttelse kan føre til plutselige skader og vannlekkasjer.

Fuktsikring og drenering:
Vurdering av avvik:
• Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
-Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetasje/kjeller vil og være avgjørende.
- Det er foreslått alternativt tiltak til drenering i pkt. rom under terreng som tiltak ut fra dagens bruk av kjeller.
- Takvann bør ledes bort fra boligen for å redusere belastningen på krypkjeller/kjeller.
- Tilbygget er vurdert til å ha ringmur og støpt plate på mark med drenerende masser det ikke samme behov for bortledning av vann som ved kjeller.
I mange tilfeller er dette en løsning som er utført uten drensrør og kun med drenerende masser. Det er uansett en anbefaling å lede vann bort for å hindre fuktbelastning og undergraving av fundamenter.

Grunnmur og fundamenter:
Vurdering av avvik:
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
Det registreres sprekkdannelser av eldre dato på veggflater og i ytterhjørner i området rund kjellerdør og dør for utebod på bygningens østlige gavlvegg.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Sprekkene bør pusses og tilstanden overvåkes jevnlig for å avdekke eventuell videre utvikling.
Tiltak må vurderes dersom sprekkdannelsene forverres, for å unngå økte setningsskader eller svekkelse av grunnmurens bæreevne.

Terrengforhold:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
• Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri.
• Andre tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak i dag, men ut ifra endring av klima og værforhold vil det kunne bli behov for tiltak. Evt. tiltakskostand må vurderes av fagkyndig personell.
- På generelt grunnlag anbefales det å etablere 1:50 fall 3m bort fra grunnmur. Dette for å sikre god avrenning mot fra grunnmur og dermed unngå unødvendig fuktbelastning mot denne.

Utvendige vann- og avløpsledninger:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad TGIU:
Krypkjeller:
Vurdering av avvik:
• Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
Konsekvens/tiltak
• Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig.
-Det anbefales å etablere tilkomst for inspeksjon av krypkjelleren.
Manglende inspeksjonsmulighet medfører økt risiko for at eventuelle fukt, råteskader og skadedyr ikke oppdages i tide, noe som kan føre til omfattende skader på bærende konstruksjoner og økte utbedringskostnader.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Iht. tilstandsrapport

Fritidsboligen er oppført på grunnmur av plasstøpt betong. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Yttervegger er oppført i bindingsverk med utvendig liggende kledning. Bygningen har saltak, tekket med stål/aluminiumsplater.

Vinduer: Bygningen har en kombinasjon av koblede vinduer av eldre dato og malte trevinduer med 2-lags glass fra 2010 og 2015.

Ytterdører: Hovedytterdør, dør til vaskerom og kjellerdør er utført i malt tre.

Terrasse: Terrasse er fundamentert på punktfundamenter av betong med bærekonstruksjon, bjelkelag og terrassebord i treverk. Rekkverk i malt tre.

For en detaljert gjennomgang av bygningsdelene og deres tilstand, henvises det til vedlagte tilstandsrapport 'Ferdig_Tilstandsrapport 6650 Surnadal Hamnesvegen 487 29.01.2026.pdf'.

Eiendommen er registrert som en fritidsbolig og er ikke innredet med separat utleiedel. Det er ikke kjent med utleieforbud.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan 'GLÆREMSTRØA - GLÆREMSRØNNINGAN' (ID: 042-001), vedtatt 18.04.1991. Formålet for eiendommen er 'Bustader'.
I henhold til tilstandsrapporten ligger eiendommen i et flomutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.

Utvendige avløpsrør er av ukjent type og alder. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type og alder. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Etter avtale.