Gjør boligjakten enklere med vår boligvarsling. Legg inn dine ønsker – vi sier fra så snart en eiendom som matcher dine kriterier legges ut for salg. Raskt, enkelt og helt gratis.
Går du med planer om å selge - ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingMeld deg på visning eller kontakt eiendomsmegler for privatvisning.
Totalt bruksareal: 163,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 17,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
Alle areal er ca. mål og er oppmålt/kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele nærmeste kvadratmeter i rapporten. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Alle arealer er oppmålt med håndholdt lasermåler, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.
Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.
Bruksretten til boder kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.
Viktig informasjon om ny arealmåling:
Arealmålingen er basert på Norsk standard 3940:2023 Areal- og volum-beregninger av bygninger. Arealet gjelder for tidspunktet da boligen ble målt. Rommene kan være måleverdige selv om bruken er i strid med byggeteknisk forskrift.
Arealet beskriver boligens bruksareal i tre definerte kategorier:
Interntbruksareal - BRA-i:
Bruksareal innenfor boenhetens omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter.
Eksternt bruksareal - BRA-e:
Bruksareal av rom som tilhører boenheten med adkomst via fellesarealer eller utvendig adkomst. Veggareal mellom BRA-i og BRA-e legges til BRA-e hvis dette ligger vegg i vegg.
Innglasset balkong - BRA-b:
Innglassede balkong tilknyttet boenheten. Veggareal mellom innglasset balkong og annet bruksareal tillegges areal innglasset balkong.
Terrasse- og balkongareal (TBA) dekker areal som åpne balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal. Ikke måleverdige arealer som skyldes skråtak eller lav himlingshøyde (ALH) kan opplyses som tilleggsinformasjon. Slike arealer skal ikke oppføres alene, men skal alltid opplyses sammen med korrekt målt BRA. BRA og ALH kan summeres, og utgjør boligens gulvareal (GUA).
For mer informasjon se her: https://eiendomnorge.no/nyheter/viktig-informasjon-om-arealmaling-article2588-919.html
Dette er en nyetablert loft- og hjørneleilighet av sjelden kvalitet, beliggende i en ærverdig bygård fra 1896 på attraktive Frogner, helt nybygget i 2025. Leiligheten dekker nærmest hele loftsetasjen og har enkel adkomst via moderne heisanlegg.
Planløsningen er gjennomtenkt og romslig, med store vindusflater, takvinduer i alle oppholdsrom og høy teknisk standard gjennomgående. Fra stuen er det utgang til en usjenert, sydøstvendt takterrasse på ca. 17 m² med varmekabler, skjermende konstruksjoner og god plass til både spise- og loungeområde.
HØYDEPUNKTER:
Beliggenhet
Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Frogner, et av Oslos mest etablerte og etterspurte boligområder. Området er kjent for sine ærverdige bygårder, brede avenyer og en gjennomført, klassisk bystruktur. Her bor man i rolige og representative omgivelser, samtidig som et bredt tilbud av servicetjenester, kollektivtransport og rekreasjonsmuligheter ligger innen kort gangavstand. Beliggenheten kombinerer på en god måte det urbane bylivet med grønne lunger og nærhet til sjøen.
Offentlig transport
Det er svært gode kollektivforbindelser i området. Trikkelinjer i Frognerveien og nærliggende gater gir effektiv forbindelse til sentrum, Majorstuen og øvrige deler av byen. I tillegg går det flere bussruter i nærområdet. Majorstuen, som er et sentralt kollektivknutepunkt med T-bane, trikk og buss, nås enkelt til fots eller med kort kollektivreise. Dette gir gode pendlermuligheter og høy tilgjengelighet til hele Oslo.
Dagligvare og servicetilbud
Dagligvarehandel kan gjøres på flere nærliggende dagligvarebutikker med godt utvalg og korte avstander. Området byr også på et rikt tilbud av spesialforretninger, delikatessebutikker, vinmonopol, apotek og øvrige servicetjenester. Bogstadveien og Bygdøy allé ligger i gangavstand og tilbyr et bredt spekter av butikker, kaféer og restauranter, fra hverdagslige tilbud til mer eksklusive konsepter.
Skoler og barnehager
Frogner er et veletablert boligområde med et godt utvalg av både offentlige og private barnehager. I tillegg finnes flere anerkjente grunnskoler og videregående skoler i nærområdet. Beliggenheten anses som attraktiv for barnefamilier som ønsker kort vei til utdanningstilbud, samtidig som området er kjent for å være rolig og oversiktlig.
Rekreasjonsområder
Området byr på svært gode rekreasjonsmuligheter. Frognerparken, med sine store grøntarealer, turstier, idrettstilbud og helårsbruk, ligger innen behagelig gangavstand. Videre gir nærheten til Bygdøy tilgang til sjø, strender, turstier og rekreasjonsområder langs fjorden. Området egner seg godt for både rolige spaserturer, trening og friluftsaktiviteter gjennom hele året.
Leiligheten inneholder entré/hall, romslig stue med åpen løsning mot kjøkken, tre soverom, herunder mastersuite med eget bad, ytterligere ett bad, separat vaskerom samt bodrom i tilknytning til ett av soverommene. Fra stuen er det utgang til usjenert takterrasse på ca. 17 m². Leiligheten disponerer i tillegg en kjellerbod på ca. 5 m².
Entré / Hall
Leiligheten har en romslig og representativ entré/hall som gir et godt førsteinntrykk. Gulvet er belagt med storformatfliser med gulvvarme, og det er gjennomgående brukt mørke innerdører og brede fotlister med skjult el-føring. I hallen er det etablert spesialtilpassede garderobeløsninger samt tilrettelagt for sittebenk med skuffer, noe som gir praktisk og ryddig oppbevaring.
Stue
Stuen fremstår romslig, lys og innbydende, med god plass til møblering i luftige soner. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys, og den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper en sosial og funksjonell romfølelse. En stilren hjørnepeis med to glassfronter tilfører både varme og atmosfære, og fungerer som et naturlig blikkfang i rommet. Fra stuen er det direkte utgang til den usjenerte takterrassen.
Kjøkken
Kjøkkenet er integrert i stueoppholdsrommet og har et tydelig nordisk uttrykk. Det er valgt glatte fronter i eikestruktur, kombinert med en tynn, lys benkeplate i marmorert komposittstein som er benyttet både på benk, kjøkkenøy og som backsplash. Kjøkkenøya gir plass til fire sitteplasser og fungerer som et naturlig samlingspunkt. Alle hvitevarer er integrert for et helhetlig og sømløst uttrykk. Kjøkkenet er utstyrt med Quooker-kran som gir både kokende og kullsyreholdig kaldt vann, samt nedfelte stikk i både benkeplate og kjøkkenøy. Rommet har godt dagslys fra vinduer på to sider, supplert med justerbare spotlights i himlingen og LED-belysning under hyller for godt arbeidslys.
Spiseplass
Spisegruppen har sin naturlige plass i overgangen mellom stue og kjøkken, med god plass til større spisebord. Plasseringen gir god sammenheng mellom funksjonene og gjør rommet velegnet både til hverdagsbruk og sosiale sammenkomster.
Master bedroom
Mastersuiten er romslig og har en rolig og tilbaketrukket beliggenhet i leiligheten. Rommet har fondvegg med tapet og en egen kosekrok med plass til gode lenestoler. Herfra er det også direkte adkomst til baktrapp. Mastersuiten har egen garderobedel med plassbygde skap tilpasset knevegg, samt åpne hyller på begge sider.
Soverom 2
Soverommet ved siden av mastersuiten har fondvegg med tapet og fremstår som et romslig og anvendelig rom, egnet som soverom, gjesterom eller kontor. Det er etablert spesialtilpassede garderobeløsninger også her.
Soverom 3
Det tredje soverommet er av god størrelse og har tilsvarende gjennomført standard som resten av leiligheten. Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og har plassbygde garderobeløsninger.
Bad 1
Det ene badet er delikat utformet med flislagte flater og gulvvarme. Dusjnisjen er utstyrt med tofløyede glassdører, stor regnfallsdusj og hånddusj. Badet holder gjennomgående høy material- og utstyrskvalitet.
Bad 2
Leiligheten har ytterligere et bad i samme gjennomførte stil, også dette med flislagte overflater, gulvvarme og moderne sanitærutstyr. Badet gir god funksjonalitet for både familie og gjester.
Vaskerom
Eget, svært praktisk vaskerom med flislagt gulv og gulvvarme. Rommet er utstyrt med utslagsvask og nisje for vaskemaskin og tørketrommel plassert under benkeplate.
Terrasse
Fra stuen er det utgang til en usjenert, sydøstvendt takterrasse på ca. 17 m². Terrassen er flislagt med varmekabler og har panelkledd rekkverk med integrert LED-belysning i front. Skjermende skråvegger følger takvinkelen og gir både le og privatliv. Terrassen har god plass til både spisegruppe og lounge-møbler.
Oppbevaring
Leiligheten har gjennomgående spesialtilpassede garderobeløsninger. I tillegg disponeres bodrom i tilknytning til ett av soverommene samt en kjellerbod på ca. 5 m².
Det vil bli skiltet med Fjord & Partners visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.
Det er innført beboerparkering i området. Med beboerparkering kan man parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Man må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og krav. https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner/
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Driver du med omsetning eller utvikling av eiendom?
Svar: Nei
Når kjøpte du boligen?
Oktober 2025
Har du selv bodd i boligen?
Svar: Ja
Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen? Hvis det er lengre perioder eieren ikke har bodd i boligen er det fint om du oppgir dette. Her kan du også oppgi annen relevant informasjon om eierskapet.
Svar: Hele eier perioden
Forbehold
Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.
Våtrom
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Tak, yttervegg og fasade
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Kjeller
Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har leiligheten kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Svar: Ja
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Elektrisitet
Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Rør
Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Ventilasjon og oppvarming
Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Skjevheter og sprekker
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Sopp og skadedyr
Har det vært skadedyr i leiligheten?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Planer og godkjenninger
Mangler leiligheten brukstillatelse eller ferdigattest?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Svar: Nei
Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Svar: Nei
Er det utført radonmåling?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Andre opplysninger
Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt.
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen. Se vedlagte tilstandsrapport der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.
Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. De ulike bygningsdelene er tilstandsvurdert etter NS3600 og relevant forskriftsbehov og gitt tilstandsgrader. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se s.3 i tilstandsrapporten.
TG 0: Ingen avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)
TG 1: Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)
TG 2: Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.)
TG 3: Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig)
TG IU: Ikke undersøkt
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.
Bygården er opprinnelig oppført i 1896 i tradisjonell murgårdsbebyggelse. Leiligheten er nyetablert på loft i 2025 og holder gjennomgående høy teknisk og bygningsmessig standard. Bærende konstruksjoner er av mur og betong, med trebjelkelag der dette er naturlig for byggets alder og konstruksjon. Yttervegger er i mur, og taket er tekket med takstein.
Vinduer og terrassedører er nye og har isolerglass med mørk omramming. Leiligheten har balansert ventilasjon med varmegjenvinning og kjølefunksjon. Oppvarming skjer via elektrisk anlegg, med varmefolie i parkettgulv samt varmekabler på bad, vaskerom, deler av hall og på terrasse.
Bygården ble i 2024 oppgradert med moderne heisanlegg med adkomst helt opp til loftsetasjen. Byggemåten er nærmere beskrevet i tilstandsrapporten, som følger vedlagt salgsoppgave.
Denne tomten er eiet og er felles for sameiet. Det totale tomtearealet er 339,00 kvm.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for "Vaaningshus" datert i 1896.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for " Ny hovedinngang" datert i 1919.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for " Innv. forandr." datert i 1901.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for " Innr WC" datert i 1934.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for " Innr WC" datert i 1911.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for "Innr bad" datert i 1936.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for "Innr bad" datert i 1930.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for "Innr bad" datert i 1910.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for "Forandring" datert i 1911.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for "Flytting av kjøkken" datert i 1906.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for "Butikkinnredning" datert i 1906.
Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50. Dokumentet i seg selv er ingen ferdigattest, men noen dokumenter som er stemplet ferdigattestert kan anses som en slags ferdigattest.
Det foreligger ferdigattest for "Oppføring av brannalarmanlegg" datert 09.10.2024.
Det foreligger ferdigattest for "Rehab 6 balkonger mot gaten" datert 20.06.2014.
Det foreligger byggesaksdokument for " Garasje" datert 26.11.1954
Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.
Det er mottatt godkjente bygningstegninger fra kommunen. Tegningene er datert i 2025 i forbindelse med utvikling av loftet. Tegningene samsvarer med dagens situasjon/planløsning i boligen.
Bolig i eierseksjonssameie kan som hovedregel fritt leies ut. Det kan imidlertid følge av sameiets vedtekter at leietaker må godkjennes av styret, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Eventuell styregodkjenning kan kun nektes dersom det foreligger saklig grunn.
Leiligheten er nyetablert og har ikke vært bebodd. Selger har derfor ikke kjennskap til årlig energiforbruk eller strømkostnader.
Boligen er oppvarmet med elektrisitet, med varmefolie i parkettgulv samt varmekabler på bad, vaskerom, deler av hall og på terrassen. Boligen er utstyrt med balansert ventilasjon med både varmegjenvinning og kjølefunksjon.
Leiligheten er nyetablert i 2025 og har gjennomgående moderne tekniske installasjoner. El-anlegget er fra 2025 og sikringsskapet er utstyrt med automatsikringer og jordfeilautomater. Det er montert automatisk vannstopper i kjøkkeninnredning.
Oppvarming skjer elektrisk, med varmefolie i alle parkettgulv samt varmekabler i begge baderom, vaskerom, deler av hall og på terrassen. I stuen er det innfelt peis.
Leiligheten har balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning og kjølefunksjon. Varmtvannsbereder av typen Høiax Titanium ECO 200 er plassert i knevegg på vaskerom. Vann- og avløpsinstallasjoner er offentlig tilknyttet. Sanitærutstyr og rørinstallasjoner er nye fra 2025.
Prisantydning kr 20 750 000,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
526 900,00,- (Dokumentavgift)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
21 614 777,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 5 236,- pr. mnd.
Fellesutgifter fordeles på følgende poster:
- Forretningsførsel
- Drift og vedlikehold
- Kommunale avgifter
- Trappevask
- Felles bygningsforsikring
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Kommunale avgifter faktureres sameiet i sin helet og fordeles utover de månedlige felleskostnadene. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt per fagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.
Andel fellesgjeld er kr. 326 837,- pr. 02.02.2026.
Selskapets totale gjeld er kr. 1 980 832,- pr. 02.02.2026.
Andel fellesformue utgjør kr. 38 235,- pr. 31.12.2025.
Bank: DNB
Lånenummer: 1636.8.086197
Nedbet. dato: 1. hver måned
Oslo kommune ilegger eiendomsskatt. For boliger beregnes skatten med en sats på 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget, etter fradrag av kommunens fastsatte bunnfradrag. For 2023 er bunnfradraget satt til inntil 4 millioner kroner. Årlig eiendomsskatt fremkommer ved å trekke bunnfradraget fra eiendomsskattegrunnlaget og multiplisere det resterende beløpet med 0,003.
Primær formuesverdi kr. 5 864 824,00.
Sekundær formuesverdi kr. 14 806 892,00.
Gjeldende for ligningsåret 2024.
Det er ikke mulig å hente ut formuesverdi for eiendommen. Verdiene angitt over er hentet fra Skatteetatens kalkulator for beregning av formuesverdi. Kjøper gjøres oppmerksom på at det kan forekomme avvik fra oppgitte verdier og faktisk formuesverdi.
Sameiet Frognerveien 26, Orgnr: 911 824 949
Forretningsfører: Stabekk Regnskapsservice AS
Sameiet består av 7 boligskejsoner og 3 næringsseksjoner og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 172/1095.
Eiendommen er organisert som et eierseksjonssameie. Sameiet består av boligseksjoner i en ærverdig bygård, opprinnelig oppført i 1896. Hver seksjonseier har enerett til bruk av egen seksjon, samt rett til å benytte fellesarealer i henhold til sameiets vedtekter.
Sameiet forvaltes av forretningsfører, og fellesutgiftene dekker blant annet drift og vedlikehold av bygningen, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring og øvrige felleskostnader.
I 2024 ble bygården oppgradert med nytt, moderne heisanlegg med adkomst helt opp til loftsetasjen. Sameiet har en stor og pent opparbeidet bakgård med asfalterte flater, plenarealer, trær og felles sitteplasser.
Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap og budsjett, som følger vedlagt salgsoppgaven.
Det praktiseres ikke forkjøpsrett, og det kreves ikke styregodkjenning ved eierskifte.
Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenr. 88629300.
Årsregnskapet for forrige periode (2024) viser:
Driftsinntekter kr. 1.216.228,-
Driftskostnader kr. 708.535,-
Årsresultat kr. 438.065,-
For nærmere opplysninger vises det til vedlagte regnskap og tilhørende noter. Det foreligger per i dag ikke nyere regnskap, da sameiet er av nyere dato.
Sameiets vedtekter og husordensregler følger som vedlegg til salgsoppgaven.
Dyrehold er tillatt, forutsatt at det ikke er til sjenanse for øvrige sameiere.
Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende serviceformål. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler. Eiendommen er berørt av følgende reguleringsplaner:
Pågående plansaker som gjelder for andre eiendommer i nærheten av Frognerveien 26:
Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering
Saksnummer: 202114191 - Reguleringssak
Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06832
Status: Saken er avsluttet
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202114191
Pågående byggesaker i nærheten av Frognerveien 26:
Lille Frogner allé 1 - forhåndskonferanse påbygg på leilighetsbygg
Saksnummer: 2025/21596 - Byggesak
Status: Under behandling
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202521596
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg inn i områdets reguleringplaner og eventuelle byggesaker før det legges inn bud på eiendommen.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.
Dnr. 1330357, tgl. 25.10.2021 - Reseksjonering
SNR: 11
Formål: Næring
Sameiebrøk: 172 / 1095
Dnr. 986262, tgl. 12.09.2023 - Reseksjonering
SNR: 11
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 172 / 1095
Dnr. 990613, tgl. 08.08.1935 - Best. om vann/kloakkledn.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Dnr. 510272, tgl. 25.05.1976 - Erklæring/avtale
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 5,000
MED PRIORITET ETTER FØRSTE TINGLYSTE ERVERVSSUM
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Det gjøres oppmerksom på at kjøpers bank vil få prioritet etter disse heftelsene.
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
Bygården er oppført på gul liste.
Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven, gjelder eiendomsmeglingsbransjens liste over løsøre og tilbehør i henhold til hva som følger med eiendommen ved salg. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer særskilt i salgsoppgaven.
Følgende hvitevarer medfølger handelen:
Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Sameiet kan pålegge salg / tvangssalg av seksjonen som er ervervet i strid med denne bestemmelsen.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Fjord & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Frognerveien 26.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 212, bnr. 11 i Oslo.
Sameiebrøk: 172/1095.
Vårt oppdragsnummer er 199260005.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Meglerforetakets utlegg:
Alle beløp er ink. mva.
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Avnsvarlig megler er Hans Houeland / +47 95 97 97 96 / hh@partners.no.
Oppdragstakers forretningsadresse er Henrik Ibsens gate 100, 0255 OSLO. Org. nr. 931853988.
Meld deg på visning eller kontakt eiendomsmegler for privatvisning.