Totalt bruksareal: 162,0 m²

• BRA-i: 152,0 m²
• BRA-e: 10,0 m²
• TBA: 2,0 m²

Kommentar til areal

Leiligheten disponerer en kjellerbod på 10 m².

Kun deler av arealet på loft er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 65 m², men grunnet lav takhøyde er kun 54 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 m².

Kun deler av arealet på hems er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 38 m², men grunnet lav takhøyde er kun 23 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 m².

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Velkommen til populære Italiagården og Torshovgata 10A!

Dette er en stor, lys og hyggelig toppleilighet beliggende på hjørnet i en flott klassisk bygård. Leiligheten går over 2 plan + hems med et totalt gulvareal på 178m². Her er det med andre ord mange ulike løsninger for å etablere flere soverom og gjøre andre endringer om ønskelig. Dette er en unik leilighet med mange muligheter!

Leiligheten har fin beliggenhet på Torshov, med Torshovparken og andre grøntområder rett rundt hjørnet. Det er også kort avstand til hyggelige kaféer, butikker, uteliv og kollektivtransport.

* Topp- og hjørneleilighet med gulvareal på 178m²

* Solrik vestvendt brannbalkong

* Vedovn og peisinnsats

* God takhøyde opptil ca. 5,25 m. i loftstuen

* Klassiske vinduer fra 2017 og takvinduer fra 1998

* Nydelig bakgård

Toppleilighet med innhold over to plan samt hems.

Leiligheten inneholder:

4.etasje: Entré, baderom, kjøkken/spisestue og 2 soverom hvorav det ene med kott og utgang til balkong.

Loft: Loftstue og baderom.

Hems: Hems med gulvareal på ca. 38 m².

I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på 10 m².

For beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Styret leier ut 32 parkeringsplassene for biler (på fortauene i Mastrups gate) og 6 parkeringsplasser for motorsykler (fortauene i nedre passasje i Mastrups gate) til andelseieren i henhold til ansiennitet for den enkelte søker. Ansiennitet følger den registrerte andelseier og kan ikke overdras andre enn ektefelle/partner/samboer.

Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?

Ja

2.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

2.1.2 Årstall

2015

2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Nytt bad

2.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

Vinderen Entrepenør AS

2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Ja

4 I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?

Ja

4.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

4.1.2 Årstall

2018

4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Borettslaget skiftet alle vinduer. Vi betalte for ekstra lydisolerte vinduer på kjøkken og soverom.. Borettslaget har dokumentasjon.

4.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

Bykle Vinduer

4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Ja

6 Har leiligheten kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?

Ja

8 Er det utført arbeid med drenering?

Ja

8.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

8.1.2 Årstall

2004

8.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

8.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Borettslaget har oversikt over drenering utført i Torshovgata / Omsens gate, Borettslaget har dokumentasjon.

8.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

i regi av BRL

8.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Ja

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?

Ja

10.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

10.1.2 Årstall

2015

10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

I forbindelse med nytt bad i opprinnelig leilighet

10.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

Elmann AS

10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Ja

10.2.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

10.2.2 Årstall

2015

10.2.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

10.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Nytt elektrisk på soverom i opprinnelig leilighet

10.2.5 Hvilket firma utførte jobben?

Haugen El-Installasjon

10.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Ja

10.3.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

10.3.2 Årstall

2007

10.3.3 Hvordan ble arbeidet utført?

2Faglært

10.3.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Nytt elektrisk på kjøkken/stue i opprinnelig leilighet.

10.3.5 Hvilket firma utførte jobben?

Privat

10.3.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Nei

10.4.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

10.4.2 Årstall

2020

10.4.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Ufaglært

10.4.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte

Ny lysarmatur over kjøkkenvask ble montert av Ole Henrik Brekke.

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

Ja

13.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

13.1.2 Årstall

2015

13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Nytt bad, soilrør skiftet ned til nabo. Senere har borettslaget fornyet alle soilrør.

13.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

Vinderen Entrepenør AS

13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Ja

18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?

Ja

Beskriv feilen eller endringen

Borettslaget gjennomførte piperehabilitering.ca 2008-2010. Rentbrennende ovn installert.

23 Mangler leiligheten brukstillatelse eller ferdigattest?

Ja

Beskriv hva som mangler og hvorfor:

Det foreligger brukstillatelse, men ikke ferdigattest på loftsutbyggingen. Dette fordi bredden på trapp opp til loftsetasje er noe smalere enn forskriften sier. Det ble fra utbygger i 1999 søkt om dispensasjon for dette. Brukstillatelse ble gitt.

27 Er det utført radonmåling?

Ja

Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene?

Dette er gjort i regi av borettslaget i kjellere, men vi har ikke data rundt dette.

28 Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?

Ja

Beskriv nærmere hvilke forhold

Det er pågående rehabilitering av Lilleborg Skole i regi av Oslo Kommune.. Planlagt ferdig høst 2026.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1:

• Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
• Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir, og effekten vurderes til å ikke være tilstrekkelig. Utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.

Våtrom - Bad 2:

• Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: På bakgrunn av alderen til for eksempel røropplegg, tekniske installasjoner, tettesjikt og lignende er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid, men ikke lar seg observere direkte. Det ble registrert slitasje, elde og lignende avvik på synlige overflater. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 22 %, temperatur 16 grader C og duggpunkt -5 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det gjøres oppmerksom på at våtrommets anbefalte brukstid er passert, Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres jevnlig ettersyn og ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Eksakt tilstand på bygningsdeler som ikke lar seg inspisere er ikke kartlagt. Våtrommets eventuelle restlevetid er ikke kjent, og det må påregnes tiltak.
  

Kjøkken:

• Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er gliper mellom gulvlist/vegg og gulv. Usikker årssakssammenheng. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
• Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
  

Øvrige rom:

• Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
• Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
• Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i alle oppholdsrom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
  

Loft - innredet:

• Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
• Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
• Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper:

• Innvendige trapper: Trappene har tydelige tegn på slitasje og elde, noe som medfører at tiltak kan bli nødvendig.

Etasjeskiller - 4. Etasje, Loft og Hems:

• Skjevhetsmåling: Det er registert målbare skjevheter. Høydeforsjellen mellom høyeste og laveste punkt ble på tilfeldige plasser oppmålt til: 18 mm på kjøkken, 15 mm på soverom 1, 23 mm på loftstue og 24 mm på hems.

Dører og vinduer:

• Takvinduer: Takvinduer bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden usikker. Til Informasjon: Takvinduer er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader.
  

Balkonger, terrasser, veranda etc:

• Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):

• Ildsteder inne i boligen: Ubrennbar plate under ildsted på kjøkken har ikke tilstrekkelig størrelse. Ubrennbar plate med tilstrekkelig størrelse må etableres.

Boligbygg over 4 etasjer, samt loft, hems og kjeller. Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av mur-konstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med pusset mur. Yttertak av saltaksform som er utvendig tekket med takstein/takplater (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entredør med brannklasse B30 og lydklasse 30 dB. Vinduer med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra 2017. Balkongdør med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra 2017. Takvinduer med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra ukjent eksakt årstall.

Felles festet tomt for borettslaget på ca. 494m². Tomten er pent opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Borettslaget fester tomten av Oslo kommune. Festekontrakten er inngått 01.11.51, tinglyst 05.11.51 og har festetid på 70 år. Festeavgiften utgjorde ihht. regnskapet kr. 207 896,- i 2024. Festeavgiften betales gjennom felleskostnadene.

Ved festetidens utløp forlenges festekontrakten automatisk jf. tomtefesteloven § 33. Det gjøres særlig oppmerksom på tomtefesteloven § 15 fjerde ledd som bestemmer at grunneier ved forlengelse kan kreve festeavgiften oppjustert til to prosent av markedsverdien av tomten med fradrag for verditilførsel fester har gjort. Under enhver omstendighet er det ikke adgang til å sette avgiften høyere enn kr. 9 000,- justert for endringer i konsumprisindeksen fra 01.01.2002.

Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

Det ble gitt brukstillatelse for loftsutbygging i 2000. Det er i denne bemerket at trapper til loftsplan og hemsplan må få forskriftsmessig bredde. Gjenstående arbeider måtte ha vært utført innen 01.04.2000. Mangelen ble ikke rettet innen fristens utløp og saken ble henlagt uten ferdigattest. Kjøper overtar ansvar og risiko for nevnte forhold.

Det foreligger også ferdigattest fra 2015 på rehabilitering av eksisterende våtrom med skifte av sluk i H0401 (salgsobjektet), samt ferdigattest fra 2014 på oppføring av brannvarslingsanlegget. Dokumentene ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Attestene ligger vedlagt i salgsoppgaven sammen med godkjente byggetegninger.

I henhold til Lov om borettslag § 5-5 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til andre for opp til tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Se for øvrig vedtektene for utfyllende bestemmelser.

Oppvarming med ved og elektrisitet. Vedfyring med vedovn på kjøkkenet og peisinnsats i loftstuen. Elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme på begge baderom.

Energikarakter: F - Oransje

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Prisantydning kr 12 000 000,-

Andel fellesgjeld kr 238 163,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

400,00,- (Forhåndsavklaring forkjøpsrett )

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige (1))

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 12 259 553,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 238 163,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 7 207,- per mnd.

Felleskostnader inkluderer:
Kabel-tv/internett, trappevask, vaktmestertjenester, snørydding og strøing, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, festeavgift, kommunale avgifter og betjening av andel fellesgjeld (ca. kr. 1 794,62,-).

Herav:
Kr. 4 548,- Felleskostnader
Kr. 2 187,- Felleskostnader loft
Kr. 409,- Kabel-tv/internett
Kr. 63,- Etterslep kabel-tv/internett

Det gjøres oppmerksom på at felleskostnadene varierer over tid, og justeres normalt etter borettslagets faktiske kostnader. Overnevnte felleskostnader gjelder fra 01.04.2026.

Felleskostnader for garasjeplassen kommer eventuelt i tillegg til felleskostnader for leiligheten.

Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

De av andelseiere som skal betale eiendomsskatt til Oslo Kommune, vil bli innkrevd dette av borettslaget. Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig (mai, juni, september og november).

Andel fellesgjeld er kr. 238 163,- pr. 02.02.2026.

Selskapets totale gjeld er kr. 31 965 093,- pr. 02.02.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 18 826,- pr. 31.12.2025.

Bank: OBOS Boligkreditt AS

Lånenr.: 98207645222

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,08%

Restsaldo: Kr. 13 449 774,-

Andel restsaldo: Kr. 100 212,39,-

Andel kapitalkostnader: Kr. 921,90,-

Innfrielsesdato: 30.03.2038

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Nei

Bank: OBOS Boligkreditt AS

Lånenr.: 98207645249

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,08%

Restsaldo: Kr. 18 515 319,-

Andel restsaldo: Kr. 137 950,42,-

Andel kapitalkostnader: Kr. 872,72,-

Innfrielsesdato: 30.11.2047

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Nei

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Det er ikke sikringsordning eller IN-ordning. Borettslaget har lovbestemt panterett på beste mulige prioritet i andelen for krav om felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet. Kommunen har legalpant for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav.

Primær formuesverdi kr. 2 457 066,00.

Sekundær formuesverdi kr. 9 828 262,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Torshov Kvartal VII Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 955 361 989, og består av 156 andelsleiligheter. Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Intern forkjøpsrett for de øvrige andelseierne i borettslaget.

Overtakelse er avhengig av styrets godkjennelse. Overtagelse kan ikke skje før partene har fått bekreftet at overtagelsen er godkjent av styret, samt at forkjøpsretten ikke er benyttet. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier av andelen, må andelen videreselges for kjøpers regning og risiko.

Dersom forkjøpsretten blir benyttet trer den forkjøpsberettigede inn i denne kontrakt på tilsvarende vilkår.

Oppgjør gjennomføres etter at kjøper har fått rettsvern for andelen. Dersom kjøper ikke kan overta andelen fordi overdragelsen ikke er godkjent av styret i borettslaget aksepterer kjøper at oppgjøret gjennomføres som avtalt uten overføring av hjemmel, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-10(3) jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 6-5 (1) (2).

Borettslagets bygningsmasse er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenr. 57325313. Hver enkelt andelseier må selv skaffe innboforsikring.

Driftsinntekter i 2024 var til sammen kr. 9 511 632,-.

Driftskostnadene i 2024 var til sammen kr. 6 709 675,-.

Dette ga et positivt årsresultat i 2024 på kr. 1 040 126,-. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Borettslaget hadde i 2024 en negativ endring i de disponible midlene på kr. -57 442,-. Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld) var per 31.12.2024 kr. 2 836 456,- og viser borettslagets likviditet.

For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.

- En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.

- Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.

- Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

- Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

- Utleie må godkjennes av styret og gis kun på gitte vilkår iht. vedtektene.

Det vises for øvrig til bestemmelser i vedtekter og husordensregler som er vedlagt salgsoppgaven.

Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning.

Resultatet av arbeidet med revisjon av vedlikeholdsplanen og styrets befaringer i gården har avdekket at den generelle tilstanden til bygningsmassen er god, men at det er noen middels store oppgaver som bør prioriteres på kort sikt. Dette inkluderer utskifting av inntaksrør for vann i én oppgang, tetting av brudd på branncelleskiller ved blant annet rørgjennomføringer i en rekke oppganger, tiltak for fuktsikring av to særlig fuktige kjellere og setningsproblematikk i enkelte deler av bygningsmassen. Styret har dessuten identifisert enkelte tiltak som vil medføre et betydelig løft i gårdens visuelle framtoning: Utbedring av en rekke mindre fasadeskader, så som avslag, sprekker, hakk og lignende, samt asfaltering av gangveiene i gården.

Gitt at økonomien fortsatt er noe anstrengt, har styret prioritert å innhente tilbud på de mest presserende vedlikeholdsoppgavene, og det pågår p.t. prosesser for å få utbedret de mest prekære avvikene vi har identifisert.

Ved siden av disse hovedoppgavene har styret gjennomført en omfattende oppfølging av forrige årsmøtes vedtak om at det skal etableres pizzaovn i gården. Det har vært viktig i den forbindelse å gi alle en mulighet til å bli hørt og å sikre at tiltaket faktisk blir en kilde til økt trivsel. Snart vil trolig lukten av nystekt pizza spre seg i Italiagården!

Styret har også satset på brannsikkerhet. Alle avvik som ble avdekket i rapporten Norsk Brannvern leverte etter inspeksjonen våren 2024, har blitt lukket. Det ble blant annet utdelt nye slukkeapparater og brannvarslere til alle beboere. Når det gjelder det felles varslingsanlegget i gården, har vi hatt mange feilmeldinger og en tidvis krevende dialog med nåværende leverandør. De fleste feilene var en følge av et lynnedslag i juni 2024 som slo ut et kretskort i en av sentralene. Mange senere feilmeldinger har knyttet seg til ufullstendig retting av denne opprinnelige skaden.

Forslag om å innhente tilbud på forbedret sykkeloppbevaring

Vedtak: Det innhentes tilbud om forbedret sykkeloppbevaring som både sikrer oss bedre mot tyveri og tar bedre vare på syklene.

Det er tillatt å holde en innekatt under den klare forutsetning at den aldri befinner seg på borettslagets fellesarealer ute eller inne, og at den ikke er til sjenanse for andre beboere.

Det er tillatt å holde hund, men ikke andre større husdyr. Hunden må ikke være til sjenanse for de øvrige andelseiere og holdes i bånd. Hunden må ikke luftes på borettslagets uteområde.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)).

Eiendommen omfattes også av kommuneplan for Oslo kommune 2015-2030, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til eksisterende bebyggelse og anlegg. Det gjøres oppmerksom på at deler av eiendommen ligger i gul og rød hensynsone for støy fra vei. Eiendommen ligger også i et område med nasjonale kulturminneinteresser.

Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven, ta kontakt med megler for å få oversendt reguleringsbestemmelsene. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Pågående byggesaker i nærområdet:

Omsens gate 1A - sammenslåing av to leiligheter, etablering av døråpning i brannskille

Saksnummer 2026/00885 - Byggesak

Mottatt sak 26.01.2026

Status Tillatelse til tiltak 12.02.2026

Torshovgata 16A, 16B - bruksendring og fasadeendring

Saksnummer 2025/11456 - Byggesak

Mottatt sak 02.10.2025

Status Under behandling

Torshovgata 9 - rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole

Saksnummer 2025/09941 - Byggesak

Mottatt sak 17.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202308249

Status Igangsettingstillatelse 10.11.2025

Torshovgata 15 - utskifting av vinduer og balkongdører

Saksnummer 2025/13091 - Byggesak

Mottatt sak 21.10.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202555740

Status Ferdigattest 02.02.2026

Torshovgata 7 A - bruksendring fra dagligvarebutikk til restaurant

Saksnummer 2025/21348 - Byggesak

Mottatt sak 07.11.2025

Status Tillatelse til tiltak 28.01.2026

Torshovgata 7A - bruksendring, FORELØPIG SAK

Saksnummer 2025/21097 - Byggesak

Mottatt sak 04.11.2025

Status Under behandling

Vogts gate 44 A - bruksendring av tannlegekontor til bolig

Saksnummer 2025/07818 - Byggesak

Mottatt sak 12.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202552947

Status Rammetillatelse gitt 31.10.2025

Vogts gate 44 B - bruksendring av seksjon 6, 8 og 9 fra kontor til bolig

Saksnummer 2025/23158 - Byggesak

Mottatt sak 16.12.2025

Status Under behandling

Vogts gate 49 - bruksendring av loft til bolig og fasadeendring

Saksnummer 2025/11624 - Byggesak

Mottatt sak 06.10.2025

Status Under behandling

Vogts gate 48 A - bruksendring fra næring til bolig i lokale i 1. etasje

Saksnummer 2025/21431 - Byggesak

Mottatt sak 10.11.2025

Status Under behandling

Pågående plansaker i nærområdet:

Detaljregulering , Vogts gate - Toftes gate

Saksnummer 2025/06795 - Plansak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202315257

Status Under behandling

Adkomst til borettslagets eiendom fra offentlig vei. Borettslagets bygningsmasse er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Borettslaget har selv ansvar for private stikkledninger.

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:

• Festekontrakt, tinglyst den 05.11.1951, dagboknummer 414023. Festetid: 70år. Årlig avgift NOK 3,139. Kontrakten kan pantsettes. Pant for forfalt festeavgift. Bestemmelser om forkjøpsrett. Med flere bestemmelser.
• Pantedokument ved bytte av bank, tinglyst den 17.10.2017, dagboknummer 1146144. Beløp: NOK 26.000.000. Panthaver: OBOS-BANKEN AS.
• Pantedokument, tinglyst den 17.10.2017, dagboknummer 1146180. Beløp: NOK 24.000.000. Panthaver: OBOS-BANKEN AS.
• Best. om vann/kloakkledn., tinglyst den 26.01.1955, dagboknummer 401329. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
• Erklæring/avtale, tinglyst den 17.06.1965, dagboknummer 509702. Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens Gule liste som bevaringsverdig.

Følgende tilbehør medfølger ikke i handelen:

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala &Partners Sagene sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Torshovgata 10A.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 225, bnr. 297, andelsnr. 15 i TORSHOV KV 7 BORETTSLAG i Oslo.

Vårt oppdragsnummer er 19260031.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 0,720 % av salgssummen inkl. mva

Tilrettelegging : 5 000,00

Utleggsgebyr (utsatt vederlag/utlegg): 1 890,00

Elektroniske tinglsyningsgebyr/spørregebyr grunnbok: 2 490,00

Essensiell Skreddersøm: 24 950,00

Sikkerhetstillelse: 2 479,00

Spørregebyr grunnbok: 488,00

Oppgjørshonorar : 7 490,00

Meglers vederlag er avtalt til ,

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Helene Molle / +47 40 08 05 55 / hm@schalapartners.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Maridalsveien 160 A, 0461 OSLO. Org. nr. 914983401.