Totalt bruksareal: 49,0 m²

• BRA-i: 44,0 m²
• BRA-e: 5,0 m²
• BRA-b: 0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 06,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Alle areal er ca. mål og er oppmålt/kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele nærmeste kvadratmeter i rapporten. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Alle arealer er oppmålt med håndholdt lasermåler, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.

Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.

Bruksretten til boder kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.

Viktig informasjon om ny arealmåling:

Arealmålingen er basert på Norsk standard 3940:2023 Areal- og volum-beregninger av bygninger. Arealet gjelder for tidspunktet da boligen ble målt. Rommene kan være måleverdige selv om bruken er i strid med byggeteknisk forskrift.

Arealet beskriver boligens bruksareal i tre definerte kategorier:

Interntbruksareal - BRA-i:

Bruksareal innenfor boenhetens omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter.

Eksternt bruksareal - BRA-e:

Bruksareal av rom som tilhører boenheten med adkomst via fellesarealer eller utvendig adkomst. Veggareal mellom BRA-i og BRA-e legges til BRA-e hvis dette ligger vegg i vegg.

Innglasset balkong - BRA-b:

Innglassede balkong tilknyttet boenheten. Veggareal mellom innglasset balkong og annet bruksareal tillegges areal innglasset balkong.

Terrasse- og balkongareal (TBA) dekker areal som åpne balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal. Ikke måleverdige arealer som skyldes skråtak eller lav himlingshøyde (ALH) kan opplyses som tilleggsinformasjon. Slike arealer skal ikke oppføres alene, men skal alltid opplyses sammen med korrekt målt BRA. BRA og ALH kan summeres, og utgjør boligens gulvareal (GUA).

For mer informasjon se her: https://eiendomnorge.no/nyheter/viktig-informasjon-om-arealmaling-article2588-919.html

Velkommen til Niels Juels gate 22 A – her finner du en gjennomtenkt og lys leilighet i hjertet av Frogner, med en ro over seg som man sjelden finner så nært alt det beste Oslo har å by på.

Dette er en leilighet av sjelden kvalitet, beliggende i en klassisk bygård på en av Frogners mest attraktive adresser. Leiligheten fremstår med god romfølelse, gjennomgående lyse overflater og en planløsning som fungerer like godt i hverdagen som når man ønsker å samle folk rundt bordet. Her er sentraliteten aldri til hinder for stillheten. Niels Juels gate har den karakteristiske roen som kjennetegner Frogners indre kvartaler, og som man merker med en gang man trer inn i gaten.

HØYDEPUNKTER:

– Attraktiv beliggenhet på Frogner – Niels Juels gate

– Selveierleilighet i klassisk bygård

– Gjennomtenkt planløsning med god romfølelse

– Lyse oppholdsrom med gode dagslysforhold

– Stille og skjermet gate

– Kort vei til Bygdøy allé, Frognerparken og kollektivt

- Terrasse og garasjeplass

- Eksternt fryserom i tilknytning til bod

OMRÅDE

Leiligheten ligger i Niels Juels gate 22A – en rolig og klassisk gate sentralt på Skillebekk, en del av den eksklusive og historisk rike bydelen Frogner. Området er kjent for sine vakre bygårder, grønne hager, brede gater og et velpleid nærmiljø med et urbant og samtidig tilbaketrukket preg. Her bor du i en av Oslos mest etterspurte deler av byen, omgitt av solide byggetradisjoner, bevaringsverdige fasader og et nabolag som kombinerer stil og stillhet med nærhet til det beste byen har å by på.

Skillebekk representerer en unik balanse mellom det staselige og det intime – med kort vei til både fjorden, parkene og bykjernen. Dette er et område som tiltrekker seg kresne boligkjøpere som ønsker å bo sentralt, men med en opplevelse av ro og diskresjon.

REKREASJONSOMRÅDER

Skillebekk og Frogner gir tilgang til noen av hovedstadens mest verdifulle grønne lunger og rekreasjonstilbud. Frognerparken med sine monumentale skulpturer, åpne gressletter, gangveier, tennisbaner og lekeplasser fungerer som Oslos største og mest brukte park. Parken er et naturlig samlingspunkt og ideell for både hverdagstrim og sosiale sammenkomster.

Fra Skillebekk er det også kort vei til Frognerkilen og gang- og sykkelveien som leder videre ut mot Bygdøy – et område kjent for sitt rike friluftsliv, skogsstier, badestrender og museer. Bygdøy rommer også noen av Norges mest besøkte kulturinstitusjoner som Vikingskipshuset, Kon-Tiki Museet og Norsk Folkemuseum, samt idylliske serveringssteder som Hukodden og Café Hønse-Lovisas hus.

Enten du søker frisk luft, utsikt over fjorden, naturopplevelser eller urbane grøntområder, gir denne beliggenheten deg umiddelbar tilgang til alt.

SERVICETILBUD

Området byr på et utmerket utvalg av både dagligvarer, delikatesseforretninger og spesialbutikker. På Skillebekk finner du blant annet søndagsåpen dagligvare, samt bakerier som Åpent Bakeri og Baker Hansen. Videre oppover mot Frogner finner du Fjelberg Fisk & Vilt, Frogner Special og Skafferiet – butikker med lange tradisjoner og fokus på høy kvalitet.

Området er også kjent for sitt brede utvalg av restauranter og kaféer – fra uformelle lunsjsteder til mer sofistikerte alternativer. Blant høydepunktene finner du Enoteca, San Leandro Tapas, Sabi Sushi, Kolonihagen, Libertine vinbar og den prisbelønte Feinschmecker. Her er det kort vei til både hverdagsnytelser og spesielle anledninger. I tillegg ligger Karenslyst Allé på Skøyen like i nærheten, med ytterligere servicetilbud som matmarked, apotek, blomsterforretninger og kaffebarer.

OFFENTLIG TRANSPORT

Både Frogner og Skillebekk er svært godt betjent når det gjelder kollektivtransport. Trikkeholdeplass for linje 13 ligger i umiddelbar nærhet. Området har også enkel tilgang til kollektivknutepunktene på Solli Plass, Skøyen og Nationaltheatret – hvor du finner T-bane, tog og Flytoget. Dette gjør det raskt og enkelt å komme seg rundt i hele Oslo og til Oslo lufthavn. Beliggenheten gir en særegen kombinasjon av tilgjengelighet og komfort – du er sentralt, men aldri stresset.

Leiligheten inneholder: entré, bad, soverom, stue med åpen kjøkkenløsning. Fra stuen er det utgang til terrasse på omtrent 6 m².

Det medfølger en ekstern bod på 5 kvm med adkomst via fellesareal. Leiligheten disponerer også et eksternt fryserom i tilknytning til bod rett utenfor. Fryserommet er ikke tatt i bruk av nåværende eier, men følger seksjonen og utgjør en praktisk tilleggsfasilitet.

Entré
Leiligheten har en innbydende entré med god adkomst til de øvrige rommene. Inngangsdøren har brannklasse B30.

Stue / kjøkken
Stuen utgjør leilighetens naturlige oppholdsrom, med en åpen løsning mot kjøkkenet som gir en luftig romfølelse og god flyt mellom sonene. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, og fra stuen er det direkte utgang til terrassen, som oppleves som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet.

Gulvflater er belagt med parkett i stue og fliser på kjøkken, mens vegger og himling er malt i lyse, nøytrale toner.

Kjøkkenet er integrert i stuen og fremstår funksjonelt utformet med innredning med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur og stikkontakter over benk. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn samt kjøleskap med fryser. Over kokesonen er det montert en frittstående mekanisk ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Varmtvannsbereder på 116 liter fra 2003 er plassert i høyskap på kjøkkenet, sammen med stoppekran.

Soverom
Soverommet fremstår romslig og anvendelig, med god plass til dobbeltseng og integrert garderobeløsning. Gulvflater er belagt med laminat, med malte vegger og malt himling.

Bad
Badet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og flislagte vegger, samt malt himling. Rommet er innredet med gulvstående servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys, badekar med vegghengt armatur, samt vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen er mekanisk med ventil i himling, og det er luftespalte under dør for overstrømning.

Terrasse
Fra stuen er det utgang til en terrasse på ca. 6 m². Terrassen er utført i betongkonstruksjon med flislagte overflater og gir et hyggelig uteareal med plass til møblering. Fra terrassen er det direkte adkomst til gressareal, som gir en fin forlengelse av uteplassen.

Bod
Det medfølger en ekstern bod på 5 kvm med adkomst via fellesareal. Leiligheten disponerer også et eksternt fryserom i tilknytning til bod rett utenfor. Fryserommet er ikke tatt i bruk av nåværende eier, men følger seksjonen og utgjør en praktisk tilleggsfasilitet.

Det vil bli skiltet med Fjord & Partners visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger. Adkomst til boligen skjer via felles inngangsparti, utvendig internvei med takoverbygg og felles trappeoppgang. Det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene.

Sameiet disponerer et parkeringsanlegg i kjelleretasjen. Garasjeplass kan kjøpes eller leies av seksjonseiere i sameiet. Ta kontakt med megler for informasjon om tilgjengelighet og vilkår. Eier av leiligheten i dag leier en garasjeplass som kan videreføres til ny eier om ønskelig.

Det er i tillegg beboerparkering i området etter gjeldende regler fra Oslo kommune. Se kommunens nettsider for informasjon om satser og tilgjengelighet.

Leiligheten disponerer et eksternt fryserom i tilknytning til bod rett utenfor. Fryserommet er ikke tatt i bruk av nåværende eier, men følger seksjonen og utgjør en praktisk tilleggsfasilitet.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Driver du med omsetning eller utvikling av eiendom?
Svar: Nei

Når kjøpte du boligen?
Svar: April 2024

Har du selv bodd i boligen?
Svar: Ja

Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen?
Svar: Siden overtakelse, 3 måneder etter kjøp.

Forbehold
Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.

Våtrom
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Tak, yttervegg og fasade
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Kjeller
Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Har leiligheten kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Svar: Nei

Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Elektrisitet
Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Rør
Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Ventilasjon og oppvarming
Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Skjevheter og sprekker
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Sopp og skadedyr
Har det vært skadedyr i leiligheten?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Planer og godkjenninger
Mangler leiligheten brukstillatelse eller ferdigattest?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Svar: Nei

Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Svar: Nei

Er det utført radonmåling?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Er sameiet eller borettslaget involvert i konflikter av noe slag?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Andre opplysninger
Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgaven.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen. Se vedlagte tilstandsrapport datert (25.08.2025) der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.

Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. De ulike bygningsdelene er tilstandsvurdert etter NS3600 og relevant forskriftsbehov og gitt tilstandsgrader. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se s.3 i tilstandsrapporten.

TG 0: Ingen avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)

TG 1: Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget)

TG 2: Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.)

TG 3: Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig)

TG IU: Ikke undersøkt

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom:

• Overflater vegger:Det er registrert riss i flis øvert i hjørne i dusjsone. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i våtsonen (hjørne på kasse ved ende av badekar). Konsekvens er at forholdet kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås uten åpning av konstruksjonen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge eksakt årsak, tilstand i skjulte deler av konstruksjonen og avdekke hvilke tiltak som er nødvendige.
• Fallforhold rundt sluk:Lokalfallet i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser). Basert på en gjennomført funksjonstest og en samlet skjønnsvurdering vurderes fallforholdet likevel å gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk, og vurderes derfor kun som et mindre avvik.
• Lekkasjesikkerhet:Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
• Tettesjiktets tilslutning til sluk:Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedring eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
• Vannrør:Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
• Avløp (inkl. sluk):Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Kjøkken:

• Vannrør:Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
• Avløpsrør:Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
• Ventilator:Ventilatoren er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt, da dette kan gi risiko for luktspredning og redusert funksjon når flere enheter bruker systemet samtidig. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser for å avklare hvilke regler som gjelder for boligen, og om eventuelle tiltak må iverksettes.

Tekniske anlegg:

• Varmtvannsbereder:På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

• Vinduer og omramming:Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.
• Ytterdører og omramming:Det registreres følgende avvik på terrassedør: Døren viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader. Konsekvens er at døren har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.

Terrasse / platting:

• Tilstand på rekkverk og overflatematerialer:
  Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Konsekvens er at forholdet kan skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Det observeres riss i enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er blandt annet at flisen kan løsne. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

• Konstruksjon og fundamenter:
  Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet _, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Yttervegger inkl. fasader:

• Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende:
  Skråriss observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på setninger eller bevegelser i grunnen. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er at en fagkyndig med spesialkompetanse bør kartlegge og vurdere forholdet, slik at årsak, omfang og eventuelle nødvendige tiltak blir avklart.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom:

• Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger:
  Vanntett sjikt er vurdert til å ha en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Se vedlagt tilstandsrapport for mer informasjon.

Selveierleilighet beliggende i Boligsameiet Niels Juels gate 20/22, bydel Frogner, Oslo kommune. Felles eiet tomt opparbeidet med blant annet flislagte flater, støpte veier og trapper, diverse støttemurer, blomsterkasser, sittegrupper, plenareal og diverse beplantning.

Boligbygg oppført i 1986, med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller og parkeringsanlegg i kjelleretasje. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk, med utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Valmtak i trekonstruksjoner, yttertak belagt med takstein. Entrédør med dørkikkert og sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Leiligheten er beliggende i byggets 1. etasje. Adkomst via felles inngangsparti, utvendig internvei med takoverbygg og felles trappeoppgang. Det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene.

Denne tomten er eiet. Tomtestørrelsen er: 3349,00 kvm.

• Ferdigattest for "montering av brannalarmanlegg" – datert 06.12.2022 (saksnr. 202209927-5, tiltakshaver: Boligsameiet Niels Juelsgt 20-22)
• Ferdigattest for "rehab baderom" – datert 31.05.2011 (saksnr. 201102192-6, gjelder seksjon 27 i gnr. 211/183)
• Ferdigattest for "boligblokk" - datert 20.07.1990 og gjelder hele tomten

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det er mottatt godkjente byggetegninger fra kommunen. Tegningen over leilighets hovedplan (1. etg) samsvarer med dagens situasjon/planløsning i boligen.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner og elektrisk gulvvarme på bad.

Energikarakter: E - Rød

Leiligheten har vannrør av kobber. Synlige avløpsrør er av plast. Stoppekran er plassert i høyskap på kjøkkenet. Varmtvannsbereder på 116 liter, fra 2003, er plassert i høyskap på kjøkkenet. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler, samt mekanisk avtrekk via ventilator på kjøkken og avtrekksventil på bad.

Sikringsskap er plassert i entréen og er utstyrt med automatsikringer. Kursfortegnelse er fremlagt og er i samsvar med antall sikringer. Det er registrert at det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, herunder arbeider utført på bad og kjøkken. Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Prisantydning kr 5 825 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

146 120,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

6 002 975,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 2 229,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

- Felleskostnadene dekker sameiets løpende drift
- Kommunale avgifter
- Kabel-TV/Bredbånd
- Vaktmestertjenester

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Videre er det opplyst at sameiet vil måtte ta opp lån for å gjennomføre tiltaket. Prosjektet er foreløpig i en tidlig fase, og det foreligger per i dag ikke estimater for kostnader. Økning i felleskostnader må påregnes.

De kommunale avgiftene faktureres sameiet og fordeles utover felleskostnadene.

Andel fellesgjeld er kr. 20 815,- pr. 31.12.2025.

Selskapets totale gjeld er kr. 1 379 725,- pr. 05.03.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 12 547,- pr. 31.12.2025.

FELLES LÅN

Lånenummer: 9053.71.02291

Rest lånebeløp: 1 379 725.00

Innfrielsedato: 15.06.2029

Rente type: 6.85%

ANDEL AV FELLES LÅN

Lånenummer: 9053.71.02291

Lånetype: Annuitetslån

Rente type: 6.85%, Flytende rente

Restsaldo: kr 15 227.00

Innfrielseslån: 15.06.2029

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt for 2026 utgjør kr. 0,-

Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Primær formuesverdi kr. 1 410 100,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 640 399,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Boligsameiet Niels Juels gate 20/22, org.nr. 976 761 383, er et veletablert eierseksjonssameie opprettet i 1986. Sameiet består av 42 seksjoner – 41 boligseksjoner og en garasjeanleggsseksjon (seksjon 42) oppdelt i 41 ideelle garasjeandeler.

Sameiet er beliggende i bydel Frogner i Oslo kommune og omfatter eiendommen gnr. 211 / bnr. 183. Sameiebrøk: 51/5649

Bebyggelsen er oppført i 1986 med solide betongkonstruksjoner og yttervegger av tegl-/murverk. Fellesarealer inkluderer inngangsparti med porttelefon og takoverbygg over internvei, trappeoppganger, parkeringsanlegg i kjelleretasje og en flislagt og opparbeidet felles tomt med blomsterkasser, sittegrupper og plenareal. Bygget er i 2022 utstyrt med nytt brannalarmanlegg.

Sameiet forvaltes av forretningsfører. Styret består av fem styremedlemmer og ett varamedlem, og ble senest valgt på ordinært årsmøte 25. mars 2025. Styrehonorar for siste periode ble fastsatt til kr 80 000,-. Årsregnskapet for 2024 ble godkjent på samme møte.

Sameiet praktiserer ikke styregodkjennelse eller forkjøpsrett.

Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenr. 1440027-1.1.

Det er ikke mottatt opplysninger om årsmøte for 2026. Årsmøte for 2025 er mottatt, men anses som utdatert og ikke relevant for denne salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom fjorårets regnskap ønskes oversendt.

Sameiets vedtekter og husordensregler følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Det er opplyst at sameiet nylig har avholdt årsmøte hvor det er besluttet å igangsette en oppgradering av ytre fasader. Arbeidet skjer i samarbeid med arkitekt, og prosjektet er betinget av godkjenning fra kommunen.

Videre er det opplyst at sameiet vil måtte ta opp lån for å gjennomføre tiltaket. Prosjektet er foreløpig i en tidlig fase, og det foreligger per i dag ikke estimater for kostnader. Økning i felleskostnader må påregnes.

Dyrehold er tillatt dersom det er gode grunner som taler for dette og at dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig, og eiendommen er berørt av følgende reguleringsplaner:

• S-2255, Vedtatt: 28.07.1977, Formål: Bolig m.tilh. anlegg
• S-4991, Vedtatt: 31.01.2018, Formål: Bevaring kulturmiljø, Boligbebyggelse, Kjøreveg

Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen «Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn». Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen.

Pågående plansaker som gjelder for andre eiendommer i nærheten av Niels Juels gate 22 A:

Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere -Utarbeidelse av planforslag

Saksnummer: 202313406 - Reguleringssak

Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06686

Status: Saken er avsluttet

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202313406

Pågående byggesaker i nærheten av Niels Juels gate 22 A:

Gabels gate 19 - mulig ulovlig utbygging i leilighet

Saksnummer: 2025/05910 - Ulovlighetssak

Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202557409

Status: Under behandling

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202505910

Gabels gate 19 - brudd på brannskille ved renovering av bad - H0101

Saksnummer: 2025/12179 - Byggesak

Status: Under behandling

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202512179

Niels Juels gate 26A-B - utskifting av heis til løfteplattform

Saksnummer: 2025/05769 - Byggesak

Status: Under behandling

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202505769

Niels Juels gate 30 - mulig ulovlig boring i vegg for innsetting av vindu

Saksnummer: 2025/06552 - Ulovlighetssak

Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202018806

Status: Under behandling

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506552

Vi oppfordrer interessenter til å sette seg inn i reguleringplaner og eventuelle plan- og byggesaker før det legges inn bud på eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 60679, tgl. 30.09.1986 - Pantsettelseserklæring

Beløp: 10 000
Panthaver: SAMEIET
Orgnr: 1 104 477

Dnr. 51273, tgl. 20.08.1986 - Seksjonering

SNR: 20
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 51 / 5640

Dnr. 900239, tgl. 22.09.1888 - Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om vannledning
Overført fra gnr 211 bnr 184
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 990621, tgl. 05.07.1890 - Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 14837, tgl. 05.03.1986 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

gnr 211 bnr 184
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 43137, tgl. 10.08.1995 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder eiendomsmeglingsbransjen liste over løsøre og tilbehør i forhold til hva som følger med eiendommen ved salg. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer særskilt i salgsoppgaven.

Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger som hovedregel ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen.

Følgende hvitevarer medfølger handelen:

• Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser.

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Sameiet kan pålegge salg / tvangssalg av seksjonen som er ervervet i strid med denne bestemmelsen.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Fjord & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Niels Juels gate 22 A.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 211, bnr. 183, snr. 20 i Oslo.

Sameiebrøk: 51/5649

Vårt oppdragsnummer er 199260016.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

• Provisjon: 1,1% inkl. mva.
• Tilrettelegging: kr 17 500,-
• Visninger/overtagelse pr. stk.: kr 4 000,-
• Oppgjørshonorar: kr 9 500,-
• Elektroniske signeringer: kr 1 500,-
• Standard markedspakke: kr 29 500,-

Meglerforetakets utlegg:

• Servitutter, pr. stk kr 300,-
• Tinglysning sikringsobligasjon med urådighet: kr 545,-
• Informasjonspakke fra kommunen: (ca) kr 2 950,-
• Informasjonspakke forretningsfører: (ca) kr 3 900,-
• Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 725,-
• Betalingsutsettelse/factoring: (ca) kr 4 200,-

Alle beløp er ink. mva.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Avnsvarlig megler er Hans Houeland / +47 95 97 97 96 / hh@partners.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Henrik Ibsens gate 100, 0255 OSLO. Org. nr. 931853988.