Totalt bruksareal: 69,0 m²

• BRA-i: 51,0 m²
• BRA-e: 9,0 m²
• BRA-b: 9,0 m²

Kommentar til arealmålingen

Takhøyder er på tilfeldige steder i leiligheten oppmålt til 2,24 meter på bad, og 2,55 meter i øvrige rom.

Leiligheten disponerer i tillegg tre boder. To boder i kjelleretasje og en bod på loft. En bod i kjelleretasje på 4m² og en bod på 1m² (BRA-E). En loftsbod på 4m² (BRA-E).

Utgang fra stue til innglasset balkong på 9m² (BRA-B), inkludert yttervegg mellom leiligheten og balkong.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Leiligheten ligger på hjørnet i byggets toppetasje (5. etasje) og inneholder:

Entré, stue med utgang til innglasset balkong, kjøkken, soverom og baderom.

I tillegg disponerer leiligheten totalt 3 boder; en loftsbod på 4m², en kjellerbod på 4m², samt en vedbod på 1m² i kjelleren.

Borettslaget innehar flere grillplasser, en lekeplass for beboerne, to vaskerianlegg og et velferdslokale. Det finnes 2 garasjelag og mulighet for å leie parkeringsplass etter venteliste. Fellesrommene i kjellerne skal benyttes til sykler og barnevogner som er jevnlig i bruk.

For beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Borettslaget har 66 utendørs parkeringsplasser som styret fordeler etter henvendelse. Av disse er 16 tilrettelagt med lademulighet.

Parkering av biler skal kun skje på faste plasser som leies ut av borettslaget. Utendørs parkeringsplasser kan leies ved henvendelse til styret. Det opereres med venteliste.

Det finnes i tillegg et frittstående garasjelag og et eget garasjesameie innenfor borettslaget:

• Garasjelaget, (øverst i borettslaget), som har 30 garasjer.
• Valle Garasjesameie Øst (nederst ved Grenseveien), 40 garasjer

Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på https://www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?

Ja

Beskriv feilen og omfanget

Brudd på varmekabler i 2016.

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?

Ja

2.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

2.1.2 Årstall

2016

2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Nye varmekabler.

2.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

Varmekabelspesialisten

2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Ja

4 I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?

Ja

4.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

4.1.2 Årstall

2020

4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Skiftet vinduer.

4.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

Regi av borettslaget

4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Nei

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

Ja

13.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

13.1.2 Årstall

2026

13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Skiftet bunnledninger

13.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

Regi av borettslaget.

13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Nei

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt TG 3 (store eller alvorlige avvik):

• Ildsteder: Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse. Konsekvensen er at glør og gnister kan treffe brennbart materiale/gulvet når ildstedet brukes, noe som medfører risiko for brannsikkerheten. Foreslått strakstiltak og underliggende sjablongmessige prisanslag gjelder for etablering av ny ubrennbar plate på gulv. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt TG 2 (vesentlige avvik):

• Baderom: Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger ved dusjsonen. Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Konsekvens er risiko for utettheter. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
• Baderom: Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
• Baderom: Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.
• Kjøkken: Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
• Kjøkken: Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
• Kjøkken: Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.
• Andre rom: Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
• Andre rom: Innerdører: Dørbladet på soverom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt TG IU (ikke undersøkt):

• Baderom: Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
• Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Leilighetsbygg oppført i 1954. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk og trekonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig murverk og liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Felles tomt for borettslaget på ca. 33 412m². Tomten er opparbeidet med blant annet internstier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Hagelaget

Valle Hagelag er en frivillig forening for beboere i Valle Borettslag som ønsker å dyrke i hageparsell. Hagelaget har 15 parseller og møtes gjennom sesongen til hyggelige treff med naboer. Hageparsellene fordeles gjennom venteliste og førstemann-til-mølla prinsippet. Det koster 400 kr i året for medlemskap.

Om du er interessert i en hageparsell, eller har spørsmål til hagelaget kan du sende e-post til vallehagelag@gmail.com, eller bruke facebook-gruppen Valle hagelag.

Det foreligger arkivkort (attestert) fra 1957 for vaaningshus. Det foreligger også ferdigattest fra 1991 for balkonger m.m., samt ferdigattest fra 2024 for ombygging av balkonger. Dokumentene ligger vedlagt i salgsoppgaven sammen med godkjent byggetegning fra 1951.

Bruksoverlating må godkjennes av styret, og tillatelse kan bare gis for ett år om gangen, og maksimalt i tre år. Andelseier må ha bodd i boligen i minst ett år før bruksoverlating kan tillates. Ingen kan flytte inn før godkjenning foreligger. Utleier plikter å gjøre leier oppmerksom på husordensreglene som er en del av bruksoverlatingsavtalen. Søknad om bruksoverlating sendes gjennom forretningsfører.

Det er tillatt med kortidsutleie i inntil 30 døgn per år uten styrets samtykke, jf. lovendring av 01.01.2021. Styret skal ha info fra de som driver kortidsutleie på lik linje med de som leier ut i lang tid. Beboer må si fra når, hvor lenge og hvem som skal leie samt informere om husordensreglene.

Se for øvrig vedtektene for utfyllende bestemmelser.

Oppvarming med ved og elektrisitet. Vedfyring med vedovn i stuen. Elektrisk oppvarming med panelovner, samt gulvvarme på baderom.

Energikarakter: F - Rød

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Prisantydning kr 4 350 000,-

Andel fellesgjeld kr 502 139,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

8 406,00,- (Avklaring forkjøpsrett )

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 4 871 585,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 502 139,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 4 806,- per måned.

Felleskostnader inkluderer:
TV/internett fra Telia, trappevask, vaktmestertjenester, snørydding, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, forretningsførsel, styrehonorar, kommunale avgifter og betjening av andel fellesgjeld (ca. kr. 2 357,-).

Herav:
Kr. 4 374,- Felleskostnader
Kr. 332,- TV/internett
Kr. 100,- Trappevask

Det gjøres oppmerksom på at det ene lånet er avdragsfritt frem til november 2029 og kapitalkostnadene per måned vil da øke med avdragsbetaling.

Felleskostnadene varierer over tid, og justeres normalt etter borettslagets faktiske kostnader.

Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Andel fellesgjeld er kr. 502 139,- pr. 16.04.2026.

Selskapets totale gjeld er kr. 139 129 702,- pr. 16.04.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 4 490,- pr. 31.12.2025.

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF

Lånenr.: 83987187738

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 2,65%

Restsaldo: Kr. 40 129 702,-

Andel restsaldo: Kr. 144 804,89,-

Andel kapitalkostnader: Kr. 823,18,-

Innfrielsesdato: 30.11.2044

Type rente: Fastrente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Nei

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF

Lånenr.: 83987279543

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,15%

Restsaldo: Kr. 99 000 000,-

Andel restsaldo: Kr. 357 334,53,-

Andel kapitalkostnader: Kr. 1 533,89,-

Innfrielsesdato: 29.02.2060

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Nei

Avdragsfrihet til og med november 2029

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Iht. opplysninger gitt av forretningsfører, tilbyr ikke borettslaget individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

Primær formuesverdi kr. 1 245 276,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 981 105,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Valle borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950 443 138, og består av 253 andelsleiligheter, fordelt på 11 bygninger. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Forretningsførselen er utført av Obos Eiendomsforvaltning AS.

Hjemmeside: vallefaret.no

Forkjøpsrett er forhåndsprøvd. Forkjøpsretten avklares dermed senest 5 virkedager etter at varsel om bud aksept til forretningsfører. Dersom eiendommen ikke blir solgt innen tre måneder etter at forkjøpsretten er prøvd må forkjøpsretten prøves på nytt, og nytt gebyr kan påløpe.

Overtakelse er avhengig av styrets godkjennelse. Overtagelse kan ikke skje før partene har fått bekreftet at overtagelsen er godkjent av styret, samt at forkjøpsretten ikke er benyttet. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier av andelen, må andelen videreselges for kjøpers regning og risiko.

Dersom forkjøpsretten blir benyttet trer den forkjøpsberettigede inn i denne kontrakt på tilsvarende vilkår.

Oppgjør gjennomføres etter at kjøper har fått rettsvern for andelen. Dersom kjøper ikke kan overta andelen fordi overdragelsen ikke er godkjent av styret i borettslaget aksepterer kjøper at oppgjøret gjennomføres som avtalt uten overføring av hjemmel, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-10(3) jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 6-5 (1) (2).

Borettslagets bygningsmasse er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenr. 88088041. Hver enkelt andelseier må selv skaffe innboforsikring.

Driftsinntekter i 2024 var til sammen kr. 15 655 276,-.

Driftskostnadene i 2024 var til sammen kr. 50 528 714,-.

Dette ga et negativt årsresultat i 2024 på kr. -38 472 605,-. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Borettslaget hadde i 2024 en positiv endring i de disponible midlene på kr. 21 273 043,-. Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld) var per 31.12.2024 kr. 9 584 883,- og viser borettslagets likviditet.

For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.

Navneskilt på postkasser og ringetablåer må følge borettslagets standard for å få et helhetlig utseende i borettslaget. Kontakt styret for retningslinjer angående utforming og farge.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.

- En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.

- Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.

- Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

- Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

- Utleie må godkjennes av styret og gis kun på gitte vilkår iht. vedtektene.

Det vises for øvrig til bestemmelser i vedtekter og husordensregler som er vedlagt salgsoppgaven.

Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning.

Vedlikehold/påkostninger (styrets diskresjon)

1. Rørfornying av bunn- og uttreksledninger og overvannsledninger (helt nødvendig umiddelbart/prosjektstyrer OBOS prosjekt)

2. Utbedring av inngangspartiene til oppgangene (2025) (helt nødvendig i løpet av 2025/prosjektstyrer BRL selv alt. OPAK)

3. Fjerning av mose på tak/skifte av vannbord og felles vinduer i tak (helt nødvendig /prosjektstyrer OBOS prosjekt)

4. Nytt calling/ringeanlegg i leiligheter/oppgang

5. Fasadevask (innen 5 år)

6. Oppgradering av velferden (2026)

7. Pipevifter utover nåværende belegg ved behov

8. Asfaltering/utbedring av synkehull (2025)

9. Nye postkasser

10. Energiøkonomisering (energikartlegging er under utarbeidelse og mottas snarlig)

Dessverre erfarer nåværende styre et visst etterslep av nødvendige oppgaver som nå er identifisert (ref. punktene ovenfor)

For 2025 har borettslaget god nok økonomi til å gjennomføre de viktigste vedlikeholdsprosjekter.

Dog vil det kunne medføre at borettslaget i fremtiden vil måtte ta opp finansiering. Dette vil i så fall presenteres på en fremtidig ekstraordinær GF eller GF om det skulle være nødvendig. Her tenker styret spesielt på punkt 10.

Styret 06.04.2025

Dyrehold er ikke tillatt uten styret forutgående skriftlige dispensasjon. Dispensasjon kan bare gis dersom beboeren kan dokumentere gode grunner for dyrehold og at dyreholdet ikke vil bli til ulempe, eller sjenanse, for øvrige beboere. Alminnelige velferdshensyn er ikke tilstrekkelig god grunn.

Søknad om dyrehold skal være skriftlig og sendes til styret før eventuell anskaffelse. Besøk/pass av hund som går utover 1 uke sammenhengende skal søkes styret.

Nye beboere som allerede har husdyr, (dvs. hund eller katt), plikter å melde fra om dette til borettslaget ved kjøp av leilighet, og søke på lik linje med vanlige beboere. Det er ingen automatikk i at søknad blir innvilget, med bakgrunn i eventuelle dokumenterte allergikere.

Ved eventuelt dyrehold gjelder følgende bestemmelser:

a) Det forutsettes at eier av dyret er kjent med politivedtektene angående dyrehold og straffebestemmelser som gjelder å holde dyr. Hunder skal føres i bånd på borettslagets område.

b) Eier av dyret må straks fjerne ekskrementer som dyret måtte etterlate på borettslagets eiendom.

c) Eier av dyret er ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som dyret måtte påføre person eller eiendom, f.eks. oppskraping av dører og karmer, skader på blomster, planter, grøntanlegg og lignende.

d) Kommer det inn skriftlige berettigede klager over at et dyrehold sjenerer naboer med lukt, bråk etc. eller på annen måte er til ulempe, for eksempel gir allergiske reaksjoner, skaper redsel eller angst, kan styret kreve dyret fjernet hvis ikke en minnelig ordning med klageren kan oppnås. I tvilstilfeller avgjør styret etter forhandling med partene hvorvidt en klage er berettiget.

Det er ikke tillatt å lage innretninger slik at dyr fritt kan gå inn og ut av leilighet eller opp og ned balkonger.

Dersom reglene for dyrehold ikke etterkommes av beboerne, kan styret kreve dyret fjernet fra borettslaget, eller at beboer(ne) flytter fra borettslaget.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg etter bestemmelsene i S-2864 av 14.05.1986. Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan for Oslo kommune 2015-2030, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til eksisterende bebyggelse og anlegg. Det gjøres oppmerksom på at deler av eiendommen ligger i gul hensynsone for støy fra vei.

Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven, ta kontakt med megler for å få oversendt reguleringsbestemmelsene. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksom på at boligen ligger i et område med hyppig/ekspansiv utvikling og at eksisterende regulerings- og kommuneplaner er i stadig endring. Det må derfor påregnes endringer i områdebildet over tid og som ikke er kjent per i dag.

Pågående plansaker i nærområdet:

Detaljregulering , Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen

Saksnummer 2025/06833 - Plansak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202460006

Status Under behandling

Detaljregulering - Grenseveien 73, 91 og 95 (Ny skole på Ensjø)

Saksnummer 2025/06823 - Plansak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202118619

Status Under behandling

Innspurten 15 - Bestilling av oppstartsmøte - Bolig, kontor og næring

Saksnummer 202107993 - Reguleringssak

Mottatt sak 07.05.2021, Avsluttet: 22.01.2025

Status Saken er avsluttet

Detaljregulering , Innspurten 9 m.fl.

Saksnummer 2025/06688 - Plansak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202453286

Status Under behandling

Detaljregulering , Grenseveien 99 og 107

Saksnummer 2025/06851 - Plansak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202017619

Status Under behandling

Detaljregulering , Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen

Saksnummer 2025/06833 - Plansak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202460006

Status Under behandling

Pågående byggesaker i nærområdet:

Fredrik Selmers vei 2 - oppføring av kontorbygg

Saksnummer 2025/16394 - Byggesak

Mottatt sak 23.10.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202453311

Status Endret tillatelse 18.02.2026

Fredrik Selmers vei 2 - riving

Saksnummer 2025/11949 - Byggesak

Mottatt sak 09.10.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202452098

Status Under behandling

Ved Grenseveien 82 - opparbeidelse av park og etablering av pergola - Park Innspurten

Saksnummer 2025/22456 - Byggesak

Mottatt sak 02.12.2025

Status Rammetillatelse 24.02.2026

Innspurten 11 - 13 - Oppføring av fem bygg for kontor, forretning og bevertning med parkeringskjeller - Valle felt B2 - Tidligere adresse: Strømsveien 110

Saksnummer 2025/09430 - Byggesak

Mottatt sak 13.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 201609364

Status Under behandling

Grenseveien 97 - grensesvingen 9 - Riving av næringsbygg - Grønvollkvartalet

Saksnummer 2025/18530 - Byggesak

Mottatt sak 24.10.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202210350

Status Ferdigattest 02.02.2026

Grønvoll allé 2 A-C, 4 A-D, 10 A-H - oppføring av tre boligbygg - Grønvollkvartalet - Bygg B, C og D - Tidligere adresse: Grenseveien 97, Grensesvingen 9

Saksnummer 2025/10502 - Byggesak

Mottatt sak 22.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202304155

Status Igangsettingstillatelse 27.03.2026

Grønvoll allé 6 A-B, 8 A-B, 10 J-K - oppføring av to boligbygg med næring og parkeringskjeller - Grønvollkvartalet - Bygg A og E - Tidligere adresse: Grenseveien 97

Saksnummer 2025/09836 - Byggesak

Mottatt sak 16.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202206724

Status Endret tillatelse 14.04.2026

Adkomst til borettslagets eiendom fra offentlig vei. Borettslagets bygningsmasse er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Borettslaget har selv ansvar for private stikkledninger.

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:

• Fellesobl., for bor.innsk., tinglyst den 21.04.1978, dagboknummer 8684. Beløp: NOK 1 023 100. Panthaver: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET. LØPENR: 7279780.
• Fellesobl., for bor.innsk., tinglyst den 19.03.2015, dagboknummer 250819. Beløp: NOK 4 600. Panthaver: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET. LØPENR: 7279780. Opprinnelig tinglyst som forhøyelse av FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. 8684/1978.
• Pantedokument, tinglyst den 19.11.2019, dagboknummer 1383067. Beløp: NOK 50 000 000. Panthaver: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF. ORG.NR: 971 171 324.
• Pantedokument, tinglyst den 29.11.2022, dagboknummer 1353174. Beløp: NOK 80 500 000. Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF. ORG.NR: 991 303 995.
• Pantedokument, tinglyst den 03.02.2026, dagboknummer 129783. Beløp: NOK 150 000 000. Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF. ORG.NR: 991 303 995. Panthaver: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF. ORG.NR: 971 171 324.
• Erklæring/avtale, tinglyst den 30.06.1961, dagboknummer 8198. Vedtak av Oslo kommunes vannog kloakkreglement. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
• Best. om garasje/parkering, tinglyst den 19.04.1963, dagboknummer 4669. Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.
• Best. om garasje/parkering, tinglyst den 19.04.1963, dagboknummer 4670. Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.
• Best. om garasje/parkering, tinglyst den 19.04.1963, dagboknummer 4671. Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.
• Best. om garasje/parkering, tinglyst den 19.04.1963, dagboknummer 4672. Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.
• Best. om garasje/parkering, tinglyst den 06.09.1963, dagboknummer 11055. Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.
• Best. om garasje/parkering, tinglyst den 16.04.1964, dagboknummer 4668. Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet. Korrekt tinglysingsdato og dokumentnummer er 19.04.1963 iht gammel grunnbok og pantebokskopi.
• Best. om vann/kloakkledning, tinglyst den 16.07.1986, dagboknummer 42991.
• Erklæring/avtale, tinglyst den 11.10.1988, dagboknummer 69161. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker. Bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Følgende tilbehør medfølger ikke i handelen:

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at &Partners Sagene sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Vallefaret 20.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 130, bnr. 91, andelsnr. 243 i VALLE BORETTSLAG i Oslo.

Andelsnummmer: 243.

Vårt oppdragsnummer er 19260118.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,400 % av salgssummen inkl. mva

Tilrettelegging : 12 990,00

Visninger/overtagelse pr. stk.: 2 900,00

Utleggsgebyr (utsatt vederlag/utlegg): 1 890,00

Elektroniske tinglsyningsgebyr/spørregebyr grunnbok: 2 490,00

Essensiell Skreddersøm: 24 950,00

Sikkerhetstillelse: 2 479,00

Spørregebyr grunnbok: 488,00

Oppgjørshonorar : 7 490,00

Meglers vederlag er avtalt til 116 577.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Erik Danielsen / +47 40 08 78 00 / erik.danielsen@partners.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Maridalsveien 160 A, 0461 OSLO. Org. nr. 914983401.