Gjør boligjakten enklere med vår boligvarsling. Legg inn dine ønsker – vi sier fra så snart en eiendom som matcher dine kriterier legges ut for salg. Raskt, enkelt og helt gratis.
Går du med planer om å selge - ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTotalt bruksareal: 174,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 62,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Holmskau & Partners v/ Helge Børsand gleder seg til å vise deg fine Nøtteveien 3. Den ligger på attraktive Yven / Hannestad, og i en rolig gate uten mye trafikk. Det er uteplass mot øst og hage mot vest, og i tillegg er det balkonger på begge sider.
Den er fortløpende holdt vedlike, og det er foretatt flere oppgraderinger - sist med nytt kjøkken i 2023. Den fremstår som lys, trivelig og arealeffektiv.
Det er 2 bad/WC, 3 soverom (ett tegnet som TV-stue), romslig stue / spisestue, og kjøkken med god skap- og benkeplass. Lagring har man i garasje, og det er bod i 1. etasje, samt store knekott i 2. etasje. Opprinnelig var det tegnet 3 soverom i 2. etasje, slik flere like boliger er innredet.
Det er akkurat passe med gress, omkranset av busker og trær, og relativt usjenert selv om naboer er tett på.
Her vil du trives!
Boligen ligger i et etablert, barnevennlig og attraktivt område på Yven / Hannestad. Det er kort vei til skoler, barnehager og idrettsanlegg, samt til områder for tur og rekreasjon. På Grålum finner du flere butikker, badeland, science senter, treningssenter og en rekke servicetilbud, eller du kan også dra mot 109-veien og mot Borg storsenter eller Fredrikstad. Her bor du trygt og godt - og samtidig veldig sentralt!
Boligen er over 2 plan, og inneholder:
1. etg.: P-rom: Gang, stue/spisestue, kjøkken, bad og TV-stue (brukt som soverom)
S-rom: Garasje og bod.
2. etg: P-rom: 2 soverom (opprinnelig 3), bad og trapperom / gang.
Boligen fremstår som velholdt, lys og trivelig, og den har en praktisk planløsning med ulike soner for barnefamilien. Det er åpen løsning mellom kjøkken fra 2023 og spisestuen, og med utgang til uteplass fra denne delene. På motsatt side har man dagligstuen med peis, og her utgang til terrasse og hage. Gjennomlys og åpne arealer gir en meget god romfølelse. Det ble utført en rekke arbeider i 2019 som:
Toalettrom/vaskerom 1 etasje ble bygget om til bad. Varmtvannsbereder ble flyttet fra kjøkkenskap til krypkjeller, og ble byttet ut med en ny. TV-stuen i 1. etasje ble etterisolert i tak og vegger, og det er satt opp gipsplater i tak, samt lagt nytt gulv. Ny dobbel dør ble satt inn der gammelt vindu var, og døråpning er tettet. Bygd bod/branncelle i garasje. Lagt fliser og varmekabler i gulv i gang. Foret ut vegg og skjult rørene inne i vegg i stue. Satt opp skyvedørsgarderobe. Gang, stue, alle soverom og gang oppe er sparklet og malt, samt byttet alle lister. På soverom 2. etasje mot gate er det byttet gulv. I 2023 ble det satt inn nytt og delikat kjøkken, samt at det i 2026 er utført div overfaltebehandlinger.
Samtidig er det enkelte elementer er nok modne for oppgradering for å tilfredsstille den kresne kjøperen, men boligen fungerer som en god familiebolig i dag.
Det er registrert flere forhold med TG2 og enkelte TG3-avvik, hovedsakelig knyttet til våtrom, taktekking, ventilasjon, krypkjeller og eldre bygningsdeler med vedlikeholdsbehov. Badet i 2. etasje har sprekker i fliser og fuger, avvik ved fallforhold samt aldrende membran- og slukløsning med begrenset dokumentasjon og inspeksjonsmulighet. Krypkjeller har mangelfull ventilering, og det er registrert forhold
som kan gi økt risiko for fukt- og råteskader over tid dersom tiltak ikke utføres.
Det er også registrert slitasje og vedlikeholdsbehov på taktekking, vinduer, balkongdører, terrassekonstruksjoner og enkelte tekniske installasjoner som vannledninger, ventilasjon og varmtvannstank. Flere bygningsdeler og installasjoner fremstår samtidig som
funksjonelle og delvis oppgraderte, blant annet kjøkken fra 2023 og enkelte nyere overflater og tekniske løsninger.
Boligen vurderes samlet sett å være i brukbar teknisk stand ut fra alder, men med behov for løpende vedlikehold og enkelte tiltak på kortere og lengre sikt.
Husk å lese hele tilstandsrapporten nøye!
Det vil bli skiltet med Holmskau & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.
Garasje eller oppkjørsel.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, satt inn nytt toalett på badet i 2. etasje. Utført i 2025 av faglærte (Grålum VVS)
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, i 2023 ble det byttet ytterdør av faglært snekker Nathaniel Tangen, og i 2025 ble det byttet balkongdører av samme person.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja, i 2026 ble det gjennomgang av det elektriske anlegget, og alle avvik ble rettet av Storm Elektro.
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, i forbindelse med kjøkkenet i 2023, ble det gjort mindre endringer / tilpasning. Vet ikke navnet på Rørlegger, da dette ble bestilt av Kjøkkenfornyeren Østfold.
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja, I følge takstmann er det noen sprekker i mur i garasjen. Se rapport.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Utvendig
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Flatt tak over garasje, gang, wc og hobbyrom er tekket med folie/membran. Tak (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) er kun observert fra bakkenivå og vurderingen er begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.»
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Tiltak
- Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Tiltak
- Råteskadet trekledning må skiftes ut.
- Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med bærebjelke i møne og flatt tak over garasjen, gang, wc og soverom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Deler av taket er lukket konstruksjon og ikke tilgjengelig for inspeksjon.
Tiltak
- Skjulte feil eller skader i den lukkede takkonstruksjonen kan ikke utelukkes. Eventuelle fuktproblemer, lekkasjer, kondens eller skader i konstruksjonen kan derfor være vanskelig å avdekke uten destruktive inngrep.
Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags og 3-lags glass. Det ble ikke observert punkterte vinduer ved befaring. Det bemerkes imidlertid at lys- og temperaturforhold kan gjøre det vanskelig å avdekke slike forhold, og at eventuelle punkteringer derfor ikke kan utelukkes.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Sidebord, panel og/eller vindusomramming står i kontakt med under- og overbeslag. Dette fører til at treverket trekker opp fuktighet ved nedbør og vannavrenning.
Tiltak
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- Fukt som suges opp i endeved og omramming øker risikoen for oppsprekking, råte og redusert levetid på kledningsdetaljer. Dette kan gi behov for utskifting tidligere enn normalt. Det anbefales å etablere klaring mellom beslag og treverk. Dette reduserer oppsug og forlenger levetiden. Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på vinduene.
Balkongdører,TG2
Bygningen har malt balkongdør i tre. boligen har balkondører fra forskjellige tidsperioder.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
Tiltak
- Dører har behov for justering og overflatebehandling, det må påregnes at enkeltelte dører må skiftes ut.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Fra 1. etasje er det utgang til delvis overbygde verandaer oppført i trekonstruksjon på både øst- og vestsiden. Fra loftsetasjen er det utgang til overbygde balkonger i trekonstruksjon på både øst- og vestsiden
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
- Det er registrert løse terrassebord på balkong i 2. etasje.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.
- Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- 2. etg Ved stikkprøve er det målt en høydeforskjell på ca. 10mm på ca. 2 meter på soverommet mot øst. 1. etg. Ved stikkprøve er det målt en høydeforskjell på ca. 20mm på tvers av soverommet. Det er stedvis knirk i gulvet på kjøkken og soverom 2 etg.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Pipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe med anboring til kombinert ved- og parafinovn i stuen. Parafinfunksjonen er ikke i bruk og skal være frakoblet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
Tiltak
- Det må foretas lokal utbedring.
Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Det er registrert eldre plate-/fibersementmateriale i krypkjeller. Med bakgrunn i boligens byggeår kan asbestholdig innhold ikke utelukkes.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
- Fuktigheten kan være høy i slike rom/kjellere på grunn av fuktighet fra grunnen, innsig av vann og/eller kondensering. Temperatur og fuktforhold kan gi skader i konstruksjoner slik som bjelkelag, og ofte utvikle seg over tid. En tilstandsrapport som denne baseres på en visuell befaring uten inngrep i konstruksjonen. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader utenfor krypkjelleren under befaringen, slik som misfarging av treverk, spesielle innsekter eller råteskader i konstruksjoner, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det anbefales derfor at en er oppmerksom på denne risikoen.
Tiltak
- Bedre ventilering må etableres.
- Overvåke og vedlikeholde.
Våtrom
2 etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
- Det er påvist sprekker i fliser.
Tiltak
- Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling.
- Fliser må skiftes.
- Dusjhjørner med vannbelastning direkte på flisene, kan være en risikokonstruksjon med hensyn til fuktinntregning til bakenforliggende konstruksjoner.
2 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler og glødelampe.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
Tiltak
- Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen.
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
2 etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Ferdigattest foreligger og utbygger har gjennom søknad om ferdigattest bekreftet at alle kontrollerklæringer foreligger og at bygget er oppført iht gitte tillatelser og gjeldende forskrifter.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Badekar er etablert med skjult avløpsløsning og sluk er plassert utenfor avgrensende vegg. Eventuelle lekkasjer under badekar kan være vanskelig å oppdage Det er registrert at en skrue i klemringen ved sluket på gulvet har rustet bort.
Tiltak
- Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
- Med uoversiktlig slukmansjett og membran vil det være økt risiko for fuktgjennomtrengning og lekkasjer, som kan føre til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales. Ved avdekkede avvik må membran og sluktilkobling utbedres eller bygges om av fagkyndig foretak.
2 etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, bide, badekar og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.
- Det er påvist skader på innredning.
Tiltak
- Riss er vanligvis overfladiske skader i servantens overflate eller glasur. Konsekvensene av riss er hovedsakelig kosmetiske.
- Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling.
- Lokal utbedring må utføres.
1 etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
- Våtromsplater er kappet i nedre del, og det er ikke registrert fugemasse/tetting mot monteringslist.
Tiltak
- Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer.
- Manglende tetting i overgang mellom våtromsplater og monteringslist kan medføre at fukt og vann trenger inn bak platene. Dette øker risikoen for skjulte fuktskader, oppfukting av underliggende konstruksjoner og biologisk vekst over tid.
1 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet har vinylbelegg. Det er flatt gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk pga luke ned til krypkjeller.
Tiltak
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
- Det dusjes i dusjkabinett, noe som er bra.
1 etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Det er etablert luke i gulv på bad med adkomst til krypkjeller. Vinylbelegget er ikke utført tett rundt luken, og konstruksjonen vurderes derfor ikke å være vanntett ved eventuell vannlekkasje.
Tiltak
- Manglende tetthet i gulvkonstruksjonen kan medføre at vann trenger ned i bjelkelag og krypkjeller ved lekkasje eller vannsøl. Dette øker risikoen for fuktskader, råte og biologisk vekst i konstruksjonen. Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder å fuktsikring av luke til krypkjeller, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen
Kostnadsestimat : Under 20 000
1 etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte. Fuktstyrt og ikke funskjonstestet.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber med og uten plastkappe. Stoppekran plassert i skyvedørsgarderobe i stue. Rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Det er irr på rør.
- Det er registrert irr (grønnfarget korrosjon) på deler av kobberrør, noe som tyder på fuktpåvirkning eller mulig mikrolekkasje.
Tiltak
- Irr kan over tid føre til svekkelse av rørene, med økt risiko for lekkasjer. Det kan også indikere skjulte vannskader eller kondensproblematikk i området. Rørene bør inspiseres nærmere av rørlegger for å vurdere tilstand og eventuelt skifte ut skadede deler. Det bør også avklares om årsaken er fukt, kondens eller tidligere lekkasjer.
Avløpsrør,TG2
Det er synlige avløpsrør av plast. Rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon via luftespalte i vinduer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tiltak
- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
- Dårlig ventilasjon kan gi fukt, mugg, dårlig inneklima og helseplager, samt skade bygningen over tid.
Varmesentral,TG2
Det er installert luft til luft varmepumpe.
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Tiltak
- Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Plassert i krypkjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det var vanlig å koble varmtvannsbereder i stikkontakt når denne varmtvannsberederen ble tilkoblet. I dag er det krav om at nye varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer skal være fast tilkoblet.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
- Manglende eller ikke dokumentert forskriftsmessig el-tilkobling av varmtvannstank kan innebære økt risiko for overoppheting og i verste fall brannfare.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Drenering er fra byggeår. Det kan ikke garanteres at dreneringen ikke er mangelfull, da dette er en lukket konstruksjon, og ikke mulig å sjekke under bakkenivå.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av plast (PEL) Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Vann- og avløpsledningene er ikke kontrollert i forbindelse med rapporten. Hvis riktig tilstand på avløpsledningene skal kartlegges, kan dette gjøres ved hjelp av TV-kontroll.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Utvendig
Taktekkingen er av betongtakstein. Flatt tak over garasje, gang, wc
og soverom er tekket med folie/membran.
Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål.
Veggene har bindingsverkskonstruksjon. Fasade/kledning har
stående og liggende bordkledning.
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med bærebjelke i møne.
Malte trevinduer
Malt hovedytterdør med sidefelt av glass
Malt balkongdør i tre.
Fra første etasje er det utgang til dels overbygde verandaer i
trekonstruksjoner både på øst og vestsiden.
Fra loftsetasjen er det utgang til overbygde balkonger
trekonstruksjoner på både øst og vestsiden.
Utvendig i forkant av inngangspartiet er det en støpt betongtrapp
som er flislagt.
INNVENDIG
Innvendig er det gulv av parkett, laminat og fliser.
Veggene har malte flater.
Innvendige tak har malte plater og himlingsplater.
Etasjeskillere er av trebjelkelag.
Boligen har elementpipe anborret med kombinert ved og parafinovn
i stuen, parafindelen er koblet ut.
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Boligen har malt tretrapp med teppe på trinnene.
Denne tomten er eiet.
372,00 kvm.
Boligen har en stenlagt innkjørsel foran garasjen mot øst, og her er det også en uteplass som er omkranset av busker. Bak boligen er det terrasse, samt gressplen omkranset av busker og trær. Det går en liten sti opp til gangvei. Tomten er relativ flat.
Det er 2 store soverom i 2. etasje - begge med utgang til balkong. Opprinnelig er det tegnet inn 3 soverom i denne etasjen.
Selger bruker også rom i 1. etasje som hovedsoverom. Dette har egen utgang til hagen, og tilgang til bod før man kommer til garasjen. Dette ble opprinnelig bygget i 1987, men ble da ikke søkt om, og er omsøkt og godkjent i 2020, men da som TV-stue. Bruk som soverom er slik sett kjøpers risiko.
• Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk
Det foreligger dispensasjon fra reguleringsplan og tillatelse til tilbygg. Tegningene avviker med at der det står beskrevet bod hvor det i dag et soverom og bad og vaskerom er slått sammen til et rom.
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Oppvarming av boligen skjer via luft til luft varmepumpe, elektriske panelovner og -kabler, samt vedfyring.
Energikarakter: D - Gul
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Innvendige vannledninger er av kobber med og uten plastkappe. Stoppekran plassert i skyvedørsgarderobe i stue. Det er synlige avløpsrør av plast. Boligen har naturlig ventilasjon via luftespalte i vinduer. Det er installert luft til luft varmepumpe. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. 50 AHS med diverse jordfeilautomater.
Utvendige avløpsrør er av plast
Det er offentlig avløp via private stikkledninger
Utvendige vannledninger er av plast (PEL)
Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Prisantydning kr 4 290 000,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
107 250,00,- (Dokumentavgift)
500,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
500,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
_______________________________________________________
4 418 150,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
_______________________________________________________
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 23 204,- for 2026.
Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.
Primær formuesverdi kr. 902 198,00.
Sekundær formuesverdi kr. 3 608 790,00.
Gjeldende for ligningsåret 2024.
Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.
Eiendommen er forsikret i med polisenr. .
Eiendommen ligger innenfor regulert område. Se plananalysen for mer informasjon.
Kommuneplaner - Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id 201701 Kommuneplanens arealdel 2024-2036, krafttredelse 10.10.2024 Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/3105/dokumenter/12972/201701%20Bestemmelser%2C%20datert%2009.10.2025.pdf
Reguleringsplan
Id 22018 Navn Yven nordre Plantype Eldre reguleringsplan Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 21.01.1975 Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/3105/dokumenter/1101/22018%20Bestemmelser%2C%20datert%2030.01.1974.pd
Bebyggelsesplan
Id 22001 Navn Yven Nordre - bebyggelsesplan Plantype Bebyggelsesplan ihht. Reguleringsplan Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 15.04.1975
Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Forurenset grunn' fra Miljødirektoratet (MD). Kartlaget omfatter eiendommer med forurenset grunn samt kommunale og private-/ industrideponier. Datasettet er fremskaffet ved kartlegging av lokaliteter med forurenset grunn og/eller med mistanke om forurenset grunn og ved innrapporteringer gjort i forbindelse med bygge- og gravesaker, pålegg om undersøkelser etter tiltak eller på eget initiativ
Stort sett fraværende, men Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'mulighet for marin leire' fra Norges Geologiske Undersøkelse (NGU). Kartlaget viser hvor det potensielt kan finnes marin leire - enten oppe i dagen eller under andre løsmassetyper. 'Mulighet for marin leire' inndeles i svært stor, stor, middels, svært stor men usammenhengende/tynt, liten, stort sett fraværende eller ikke angitt. De ulike klasser er vist i ulike blåtoner/hvit. Blå skravur gis løsmassetyper der lokale/tynne forekomster av marin leire kan forventes. Områdene over 'marin grense' vises med tynn svart skravur, og disse kan det generelt ses bort fra mht. forekomst av marin leire. Kommunen har valgt å legge vekt på NVEs kartlag 'Aktsomhetskart for kvikkleire' siden dette kartlaget gjør en sammenstilling av de områdene med mulighet for marin leire som samtidig er bratte nok til at kvikkleireskred kan utløses. Kommunen vil som hovedregel ikke kreve geoteknisk vurdering iht. plan- og bygningsloven § 28-2 for tiltak omfattet utelukkende av kartlaget 'mulighet for marin leire', men byggherre bør være særlig oppmerksom på at det kan være utfordrende grunnforhold og at lokalstabiliteten bør prosjekteres nøye. Se link: Norges Geologiske Undersøkelse (https://www.ngu.no/
Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'RADON aktsomhet' fra Norges Geologiske Undersøkelse (NGU). Kartlaget viser hvilke områder i Norge som trolig er mer radonutsatt enn andre. Kartlaget er basert på geologi og inneluftsmålinger av radon. Inneluftsmålinger er fra DSA sin nasjonale database, og geologi er fra NGU sine berggrunns- og løsmassedatabaser. Der hvor et område er klassifisert som 'høy aktsomhet' er det beregnet at minst 20% av boligene har radonkonsentrasjoner over 200 Bq/m3, med 70% statistisk sikkerhet. Der hvor et område er klassifisert som 'middels til lav aktsomhet' er det beregnet at opp til 20% av boligene har radonkonsentrasjoner over 200 Bq/m3, med 70% statistisk sikkerhet. Der hvor det ikke er nok data, eller hvor det ikke er nok statistisk sikkerhet for å beregne aktsomhet for radon, er områder klassifisert som 'usikker aktsomhet'. Alunskifer er tilknyttet forhøyde radonkonsentrasjoner. Områder hvor det finnes alunskifer er klassifisert som 'særlig høy aktsomhet
Analyseområdet/Eiendommen berører et område der det er gjort registreringer i forbindelse med grønnstruktur. Kartet er et temakart til gjeldende sentrumsplan. Se sentrumsplanens bestemmelse § 4.17. Se link: Sentrumsplan (https://www.arealplaner.no/sarpsborg3105/arealplaner/161?term=sentrum
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.
I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Holmskau & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Nøtteveien 3.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 2082, bnr. 247 i Sarpsborg.
Vårt oppdragsnummer er 194260054.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 0,900 % av salgssummen inkl. mva (minimum 39 000 inkl. mva)
Tilrettelegging: 12 900,00
Oppgjørshonorar : 7 900,00
Betalingsutsettelse: 3 750,00
Elektroniske signeringer: 1 500,00
Markedspakke standard : 21 900,00
Opplysninger fra kommune - innhente og gjennomgå dokumenter: 6 500,00
Fotopakke - inne, ute, plantegninger, drone, reel-video: 7 500,00
3230 Visningshonorar pr. stk: 2 000,00
Vederlag er summert til kr. 102 950,-.
I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
Innhenting av grunnboksutskrifter og andre tinglyste dokumenter (Pris pr. innhentet dokument) 240,00
Tilstandsrapport enebolig 20 500,00
Tinglysing av pantedokument med urådighetserklæring for fast eiendom/andel i borettslag 545,00
Utlegg er summert til kr. 21 285,-.
Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.
Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 124 235,-.
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.
Ansvarlig megler er Helge Børsand / +47 91 66 26 22 / helge@partners.noi Holmskau & Partners.
Oppdragstakers forretningsadresse er St. Marie gate 112, 1725 SARPSBORG. Org. nr. 930659096.