Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Når kjøpte du boligen?: 01/23
Har du selv bodd i boligen?: Ja
Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen? Hvis det er lengre perioder eieren ikke har bodd i boligen er det fint om du oppgir dette. Her kan du også oppgi annen relevant informasjon om eierskapet.: Eieren har bodd i huset siden 03/23 og bor der fortsatt
3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?: Ja, Det har lekket vann fra pipen, men det ble ordnet med beslag og tetning
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?: Ja
4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.1.2 Årstall: 2023
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Ufaglært
4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: "Isolering ute terrassesiden (Sørsiden) ca.3 cm. Asphaltplater og vindsperre, ny kledning (Royal), råtne bjelker (reisverk) ble byttet" Råtne bjelker, asphaltplater og vindsperre utført av snekker, resten av huseieren.
4.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Tømrermester Rolf Einvik
4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
4.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Isolering utenpåliggende og montasje av ny bordkledning.
4.2.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.2.2 Årstall: 2023
4.2.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Ufaglært
4.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: "husinngangssiden (Nordsiden), Råtne bjelker (reisverk) ble byttet, høyere sementering, etterisolering med 5 cm, asphaltplater, vindsperre og ny kledning"
4.2.5 Hvilket firma utførte jobben?: Tømrermester Rolf Einvik
4.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
4.2.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Montasje av bordkledningen (huseier)
4.3.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.3.2 Årstall: 2024
4.3.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
4.3.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: "Østsiden, råtne bjelker byttes, isolering med 5 cm på utsiden, asfaltplater, vindsperre og tre nye vinduer. Ny Kledning"
4.3.5 Hvilket firma utførte jobben?: Talgø Tradbo AS
4.3.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
4.4.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.4.2 Årstall: 2024
4.4.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
4.4.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Westsiden, råtne bjelker (reisverk) byttes
4.4.5 Hvilket firma utførte jobben?: Talgø Tradbo AS
4.4.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
4.5.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.5.2 Årstall: 2025
4.5.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
4.5.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: "Etterisolering og ny kledning på vestsida utvending med 5 cm. Etterisolering og dammsperre innvendig på øst og vestside i 2. etasje og 10 cm isolering inn i veggen. Romventilator med varmegjenvinning i 2 soverom. Ny vindu (3 lag) i bad"
4.5.5 Hvilket firma utførte jobben?: Talgø Tradbo AS
4.5.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
5 Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?: Ikke relevant for denne boligen.
6 Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?: Ja
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?: Ja, Det er fukt i kjelleren (Krypekjeller)
8 Er det utført arbeid med drenering?: Ja
8.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
8.1.2 Årstall: 2024
8.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
8.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: ny drenering Ost og sørsida.
8.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Jonny Reitan
8.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
8.2.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
8.2.2 Årstall: 2024
8.2.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Drenering nord fra huset (Huseier)
9 Har det vært feil på det elektriske anlegget?: SAK 50218 - STIKKPRØVEKONTROLL AV ELANLEGG I BOLIG
Generelt, 2.Etg. Status på funn: Åpent, ikke besvart
Eier kunne ikke fremvise dokumentasjon for anlegget. Jf. fel § 13.
1
Detaljer: Elektroinstallasjonen i boligens 2.etasje er utført av FAR til huseier som er tysk
elektriker. Samsvarserklæring eller øvrig FDV dokumentasjon kunne ikke fremlegges av kunde !
Installasjonen var lite fagmessig utført i henhold fremlegg av installasjonskabler,
valg av koblingsbokser (IP44) etc.
Vurdering: Medium alvorlighetsgrad 2: Administrativ / fysisk feil men ikke fare for helse eller eiendom.
Saksbehandling og utbedringer i fra rettemeldingsystemet:
Bad, (1.Etg). Status på funn: Åpent, ikke besvart
Kabelen/ledningen var ikke avsluttet/skjøtet forskriftsmessig. Jf. fel § 22.
2
Detaljer: Kabelfremlegg i tak var ikke godkjent avsluttet.
Vurdering: Medium alvorlighetsgrad 2: Administrativ / fysisk feil men ikke fare for helse eller eiendom.
Saksbehandling og utbedringer i fra rettemeldingsystemet:
Kjøkken, (1.Etg). Status på funn: Åpent, ikke besvart
Utstyr/anleggsdel manglet jordforbindelse. Jf. fel § 21.
3
Detaljer: Stikkontakt u/vind samt stikkontakt til kjøl/frys manglet jordforbindelse.
Vurdering: Medium alvorlighetsgrad 2: Administrativ / fysisk feil men ikke fare for helse eller eiendom.
Saksbehandling og utbedringer i fra rettemeldingsystemet:
Saksnummer: 50218 PIN-kode: 0730 Dokumentdato: 06.10.2025 Rapportside 2 av 2
Ikke kontrollert, INNTAK. Status på funn: Åpent, ikke besvart
Det var vanskelig tilkomst til utstyr/anleggsdel. Jf. fel § 17.
4
Detaljer: Det var vanskelig tilkomst til eldre INNTAK (UZ) på loftsplan så dette ble ikke
kontrollert under tilsynet, ettersees av registrert elektroinstallatør.
Vurdering: Lav alvorlighetsgrad 1: Feil av administrativ art.
Saksbehandling og utbedringer i fra rettemeldingsystemet:
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?: Ja
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.1.2 Årstall: 2023
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: "Nytt innhold i sikringsskapet med moderne sikringer, nye ledninger til Kjøkken (Oppvaskmaskin, Stekeovn, Platetopp), til varmvannberederen i kjelleren og ny elektrisk inngang i loftet."
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Bratseth
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
10.2.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.2.2 Årstall: 2023
10.2.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
10.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Komplett nye elektriske ledninger i andre Etasje (faren til huseieren)
10.2.5 Hvilket firma utførte jobben?: Tysk elektriker
10.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei
10.3.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.3.2 Årstall: 2024
10.3.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
10.3.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Delvis nye strømledninger i stue
10.3.5 Hvilket firma utførte jobben?: Tingvoll elektro
10.3.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?: Ja, Det var feil på avløpsrør, men de ble ordnet sammen med drenering
13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?: Ja
13.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
13.1.2 Årstall: 2024
13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Ny avløpsrør
13.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Tingvoll Rør
13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?: Ja
16.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
16.1.2 Årstall: 2023
16.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
16.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Ny varmepumpe
16.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Bøifort
16.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
16.2.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
16.2.2 Årstall: 2025
16.2.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ja
16.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Romventilator med varmegjenvinning i 2 soverom i andre etasje. Usikker med dokumentasjon, det er en del av fakturert arbeidstid.
16.2.5 Hvilket firma utførte jobben?: Talgø trabo AS
16.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?: Ja, beslag på pipen utført av fagfolk.
19 Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?: Ja, Det har vært mus på loftet før oppussing, men siden midten av 2025 er det ikke mer noe mus på loftet.
Det har vært noen maur i 2023, ble oppdaget på oppussing av nordsiden. Har vært inn i de råtne bjelkene. Vi strødde maurgift i tillegg langs veggen. Som vi kjenner til er det nå ikke mer maur.
20 Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?: Ikke relevant for denne boligen.
22 Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?: Ikke relevant for denne boligen.
29 Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?: Ikke relevant for denne boligen.
30 Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag?: Ikke relevant for denne boligen.
Tilleggskommentar:
Ikke angitt
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3/TG IU) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Beskrivelse
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
- Ved kontroll av etasjeskiller/gulv er det foretatt stikkontroll på 2 utvalgte gulvflater i den aktuelle etasjen med trebjelkelag. Øvrige rom er ikke kontrollert. Det er ikke flyttet på tunge møbler/gjenstander.
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
1. etasje
- Plassering av laser ved kontroll av stue. Det er målt 17 mm høydeforskjell gjennom rommet. TG 2.
- Plassering av laser ved kontroll av kjøkken. Det er målt 19 mm høydeforskjell gjennom rommet. TG 2. Over en avstand på 2 meter fra dør mot senter av rommet er det målt 16 mm. TG 2. Det er også noe bevegelse ved belastning grunnet dimensjonering.
2. etasje
- Plassering av laser ved kontroll av gang. Det er målt 29 mm høydeforskjell gjennom rommet. TG 2. Over en avstand på 1,2 meter fra pipe mot trapp er det målt 26 mm. TG 3
- Plassering av laser ved kontroll av soverom 4. Det er målt 25 mm høydeforskjell gjennom rommet. TG 2. Over en avstand på 2 meter fra pipe mot garderobeskap er det målt 25 mm. TG 3
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Dette er ikke uvanlig for boliger av sådan alder, og skyldes normalt noe underdimensjonering/ ujevn dimensjonering av materialer.
- I tiltakskostand er det tatt hensyn til utbedring av gulv angitt med TG 3 lokalt i selve rommet. Valg av utbedringsløsning vil påvirke totalkostnaden.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Pipe og ildsted:
Beskrivelse
Boligen har mursteinspipe fra byggeår og peisovn fra 2012.
Vurdering av avvik:
• Pipevanger er ikke synlige.
• Det er avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Flis på gulv under ildsted har bom i flis/skifer (Løse flis) og riss/slitte fuger
- TG 3 er gitt som følge av det er lagt malt tapet utenpå pipeløpet på kjøkken.
- Erfaringsmessig ser vi at teglsteinspiper ofte har et behov for rehabilitering etter Ca. 50 år. Med hensyn til alder har pipa nådd over halvparten av forventet funksjonstid.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
• Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
- Lokal utbedring av flis/skifer og fuger under ildsted bør utføres for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot varme og redusere risiko for skade på gulv.
- Det anbefales at pipe og ildsted kontrolleres av brann- og feiervesenet for å avdekke eventuelle behov for rehabilitering, da teglsteinspiper av denne alder ofte har behov for tiltak.
- Manglende synlighet av pipevanger og malt tapet på pipeløpet kan skjule skader eller feil, noe som øker risikoen for brann eller lekkasjer av røykgass.
- Ved renovering av pipe er det ikke samme krav til synlighet av pipevanger/sider. Det må undersøkes med systemleverandør av rehabilitering.
- I tiltakskostanden er det hensyntatt å synligjøre sidevanger på pipe. Valg av løsning og omfang vil påvirke totalkostnaden.
Kostnadsestimat: Under 20 000
Rom Under Terreng:
Beskrivelse
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur og plater. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig.
Vurdering av avvik:
• Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
• Det er avvik:
- Det er begrenset ventilasjon i kjelleren, noe som kan bidra til økt fuktighet og redusert luftkvalitet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Ventilasjonen i kjelleren bør utbedres slik at det sikres god luftgjennomstrømning i hele etasjen. Dette vil redusere risikoen for økt fuktighet, muggdannelse og dårlig luftkvalitet, samt bidra til å forhindre ytterligere fuktskader på konstruksjonen.
- Kjelleren egner seg ikke for innredning med organiske materialer, og bør kun benyttes med fritt eksponerte murflater, for å ivareta best mulig vilkår for uttørking. Ved lagring av varer bør disse ikke stå dirkete på gulvet eller helt ut mot yttervegger.
- I tiltakskostanden er det hensyntatt å fjerne alt trevirke for å sikre best mulig uttørking. Det er ikke hensyntatt noe gjenoppbygging.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Taktekking:
Beskrivelse
Taktekkingen er av skifertakstein med dobbelt vindskibord og vannbord i tre. Undertak av papp (Synlig fra kryploft). Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Vindskibord på en side er skiftet ca. 2024.
- Taket er besiktiget fra bakkenivå/drone
- Siden taket (takkonstruksjon, taktekking, undertak og skorstein) kun er observert fra bakkenivå og via bilder fra drone, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket uten tilstrekkelig sikkerhetsutstyr. Det kan være skjulte skader som ikke er synlige under befaringen fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Vindskibord på én side er montert med skrå vinkel som følge av taktekkingen.
Det er værslitt og oppsprukket trevirke/trepanel på vindskibord på én side av boligen.
- Det er noe mose på taket.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag:
Beskrivelse
Sorte aluminiums- og ståltakrenner, nedløp og sokkelbeslag på mursteinspipe med topphatt. Nedløpene er tilkoblet avløp i grunnen.
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Synlig rust/avskalling/misfarging på pipebeslag/luftehatt/øvrige beslag
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Lokal overflatebehandling av rust og avskalling av lakk bør utføres for å forlenge levetiden på beslagene og redusere risikoen for skader og lekkasjer.
- Det anbefales å montere snøfangere i henhold til dagens standard (TEK17 / SINTEF Byggforsk) for å sikre beferdede områder og oppfylle krav til konstruksjonssikkerhet. Manglende snøfangere kan medføre økt risiko for person- og materielle skader ved snø- og isras fra taket.
Veggkonstruksjon:
Beskrivelse
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Vegger er etterisolert, montert ny vindtetting, musebånd, lekting og ny liggende bordkledning i perioden 2023-2024.
- Vegger er kontrollert fra det som er synlig på innsiden og utsiden visuelt uten åpning av konstruksjon. Det forutsettes at veggen er bygget iht. preakseptert løsning
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Det mangler tilstrekkelig med musebånd/sikring på hjørner.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det bør monteres musebånd eller annen egnet sikring på hjørnene for å hindre at skadedyr får tilgang bak ytterkledningen og inn i konstruksjonen. Manglende sikring kan føre til lukt, utettheter og redusert isolasjonsevne.
- Det bør også utføres vask og overflatebehandling av kledningen for å beskytte mot fukt og forlenge levetiden på kledningen.
Takkonstruksjon/Loft:
Beskrivelse
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. med skrå innvendige overflater og flat himling. Loftsluke med stige i gang. Tilgang til ett lite kott på soverom 3.
- Takkonstruksjonen med flat himling er det montert dampsperre og isolasjon mellom taksperrer.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
• Det er avvik:
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at bygget er utført uten dampsperre på deler av konstruskjonen, noe som gir svekket effekt av dampsperrefunksjonen.
- Det registreres noe ekskrementer etter mus på kryploft/kaldloft, noe som kan skyldes manglende musebånd/sikring bak kledning på yttervegger.
- Det er påvist fuktskjolder og misfarging i takkonstruksjonen ved pipe, men det ble ikke målt forhøyede fuktverdier ved befaringen.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det bør etterisoleres og etableres dampsperre der dette mangler, for å sikre tilstrekkelig fuktsikring og redusere risiko for fuktskader i takkonstruksjonen. Anbefaler å se dette i sammenheng med eventuell oppgradering av taket i fremtiden eller når det blir behov.
- Musebånd eller annen sikring bør monteres bak kledning på yttervegger for å hindre inntrenging av skadedyr, da ekskrementer etter mus indikerer økt risiko for skader på isolasjon og konstruksjon.
- Fuktskjolder og misfarging ved pipe bør følges opp med nærmere undersøkelser for å avdekke eventuell lekkasje, slik at eventuelle skader kan utbedres før det oppstår større fuktproblemer.
Vinduer:
Beskrivelse
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, malte trevinduer med 3-lags glass og PVC vinduer med 2-lags glass. Vinduer er fra 2018 og 2023/2024.
- Det er utført funksjonstest/kontroll av enkelte vinduer. Ikke alle vinduer er kontrollert grunnet manglende tilkomst utvendig.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Mangler beslag over vindu på stue
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.
- Det bør monteres beslag over vinduet i stuen for å hindre inntrengning av vann.
Manglende beslag kan føre til fuktskader i veggkonstruksjonen og redusert levetid på vinduet.
Dører:
Beskrivelse
Bygningen har malt hovedytterdør, malt balkongdør i tre og enkel kjellerdør i tre.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
• Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
• Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Det er avskalling av maling på verandadør fra 2013. Døren har 3-lags glass. Det er ikke montert beslag i underkant av døren for å sikre at vann kan renne ut fra veggen.
- Hoveddøren har svelleskade på nedre del av døren.
- Døren til kjeller har noe slitasje og tar noe i karm.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
- Det bør foretas lokal utbedring av avskallet maling på verandadør, samt montering av beslag i underkant for å sikre tilfredsstillende vannavrenning og hindre fuktskader i konstruksjonen.
- Hoveddøren bør utbedres eller eventuelt skiftes ut på grunn av svelleskade, for å unngå ytterligere skadeutvikling og redusert funksjon.
- Kjellerdøren bør justeres og eventuelt utbedres for å sikre god funksjon og forhindre ytterligere slitasje.
Konsekvensen av å ikke utbedre avvikene er økt risiko for fuktskader, redusert levetid på dører og svekket funksjonalitet.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Beskrivelse
Veranda opphengt på bolig, opplagret på søyler og dragere i front med terrassedekke.
Rekkverk er med stående spiler og malt håndrekke. Høyde rekkverk er målt til 88 cm
Vurdering av avvik:
• Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Det er registrert noe skjevhet i retningen på verandaen, som er synlig i front.
- Innfestingen til kantbjelken på gulvbjelkene er svak og/eller mangler tilstrekkelig innfesting i bjelkesko.
Konsekvens/tiltak
• Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.
- Verandaen bør forsterkes og innfestes korrekt i den bærende konstruksjonen i henhold til gjeldende anbefalinger.
- Manglende eller utilstrekkelig innfesting kan føre til at verandaen løsner, noe som medfører risiko for personskader og bygningsmessige skader.
- Skjevhet i konstruksjonen er foreløpig kun visuelt, men bør vurderes utbedret for å få en rett linje i front.
Utvendige trapper:
Beskrivelse
Trapp i betong ved inngang med støpt repo mot trapp ned til kjeller som er støpt.
Vurdering av avvik:
• Betongtrapp har mindre sprekker/skader
Konsekvens/tiltak
• Påviste skader må utbedres.
- Sprekkene og skadene bør utbedres for å hindre videre forringelse av konstruksjonen og redusere risikoen for vanninntrenging og frostskader. Manglende utbedring kan føre til økte vedlikeholdskostnader og forverring av skadene over tid.
Utvendige trapper - 2:
Beskrivelse
Trapp i tre til veranda med malt stående spile rekkverk. Høyde på rekkverk er målt til ca. 53 cm
- Se pkt. HMS hvor sikkerheten er vurdert
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Overflatebehandling av treverket bør utføres for å beskytte mot videre værslitasje og oppsprekking, slik at risiko for råte og redusert levetid på trappen unngås.
- Det anbefales at rekkverket oppgraderes i henhold til gjeldende krav, for å ivareta sikkerheten og redusere risiko for personskade.
Overflater:
Beskrivelse
Innvendig er det gulv av laminat og belegg. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har malte plater og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Sprekk i overflater på himling i kjøkken.
- Brennmerker i belegg foran vedovn og det er synlige bølger på belegget som viser at belegget ikke er tilstrekkelig festet mot underlaget.
- Mangler tilpasning rundt loftsluke i himling 2. etasje.
- Ujevne overflater på soverom 1 og 3
- Slitt belegg i gang i 2. etasje
- Mangler list/tilpasning i himling mot betong på pipe inne på soverom 4.
- Sprekker og skader i himlingsoverflate på soverom 2
- Overflate i himling over vedovn på stue er sprukket/ujevn og plate er ikke tilpasset riktig.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Overflater bør utbedres eller skiftes for å lukke avvikene.
- Sprekker, brennmerker, ujevnheter og manglende tilpasning kan føre til videre forringelse av overflatene, redusert estetisk kvalitet og i noen tilfeller økt risiko for fukt- eller brannskader, spesielt ved mangelfull tilpasning rundt pipe og vedovn.
- Det må påregnes kostnader til overflatebehandling, utskifting og tilpasning for å oppnå tilfredsstillende standard og funksjon.
Innvendige trapper:
Beskrivelse
Malt tett trapp med teppe i trinn og malt rekkverk. Høyde rekkverk er målt til ca. 78 cm
- Se pkt. HMS hvor sikkerheten er vurdert.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Det er noe knirk i trappen.
- Rekkverket oppleves som noe svakt, og det merkes at det ikke er tilstrekkelig skrudd sammen eller festet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det er ikke behov for umiddelbare tiltak vedrørende knirk i trappen, men utbedring anbefales for å sikre trygg bruk og redusere risiko for videre slitasje.
- Rekkverket bør forsterkes og festes tilstrekkelig for å ivareta sikkerheten og redusere risiko for personskade ved bruk av trappen.
Innvendige dører:
Beskrivelse
Innvendig har boligen finèrdører og malte dører.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
• Det er avvik:
- Låskasset er slitt og dørvrider henger noe.
- Dører har nådd godt over halvparten av forventet funksjonstid. Det vil være større risiko for vedlikehold i tiden som kommer.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
• Enkelte dører må justeres.
- Låskassen bør byttes og dørvrideren utbedres for å sikre god funksjon.
- Dører som har nådd godt over halvparten av forventet funksjonstid bør følges opp med jevnlig vedlikehold eller vurderes for utskifting, for å redusere risikoen for funksjonssvikt og økte vedlikeholdskostnader fremover.
Vannledninger:
Beskrivelse
Innvendige vannledninger er av kobber til kjøkken og toalett. Åpne rør i kjeller.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering.
Konsekvens/tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Vannrør som er utsatt for kulde bør isoleres for å redusere risikoen for frostskader og lekkasjer.
- Eldre vannledninger har økt risiko for lekkasje og bør følges opp med jevnlig tilsyn eller vurderes for utskifting for å unngå vannskader.
Vannledninger - 2:
Beskrivelse
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Rør er besiktiget i himling kjeller hvor fordelingskolber og rør ligger åpent. Rør er skiftet ved renovering av bad.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering.
• Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
Konsekvens/tiltak
• Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes.
• Vannrør må isoleres i kalde rom.
- Vannrør som er utsatt for kulde bør isoleres for å redusere risikoen for frostskader og lekkasjer.
- Rørkursene på rør-i-rør-systemet bør merkes tydelig for å lette fremtidig vedlikehold og redusere risikoen for feil ved reparasjoner eller utskiftninger.
Avløpsrør:
Beskrivelse
Det er avløpsrør av plast. Rør i kjeller er skiftet 2023, øvrig er av ukjent alder.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
• Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Det bør etableres tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget for å unngå luktproblemer og redusert funksjon.
- Videre bør det vurderes utskiftning eller nærmere undersøkelse av eldre avløpsrør, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Manglende tiltak kan medføre økt risiko for lekkasjer, tette rør og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
Ventilasjon:
Beskrivelse
Boligen har naturlig ventilasjon, og det er montert mekanisk ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner på to soverom i 2. etasje.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Det mangler ventiler på to soverom, noe som medfører utilstrekkelig ventilasjon i disse rommene.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
- Det bør monteres ventiler på de aktuelle soverommene for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Utilstrekkelig ventilasjon kan føre til dårlig inneklima og økt risiko for muggdannelse.
- Det bør også monteres fast strøm til ventilasjonsanlegget for å sikre god tilkobling og stabil drift. Manglende fast strømtilkobling kan medføre driftsavbrudd og redusert effekt av ventilasjonen.
Fuktsikring og drenering - 2:
Beskrivelse
Oppbygging av drenering er ukjent og ikke synlig for kontroll på befaringsdagen. TG er vurdert ut fra alder. Utvendige drensrør og avløpsrør fra boligen som ligger under bakken er ikke vurdert.
Vurdering av avvik:
• Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke tilstanden til eksisterende drenering og fuktsikring rundt boligen. Dette må vurderes i sammenheng med fremtidig bruk av kjeller.
- Dersom det viser seg at dreneringen eller fuktsikringen er mangelfull, bør utbedring vurderes for å redusere risikoen for fuktinntrengning, råteskader og dårlig inneklima i kjeller/underetasje.
Grunnmur og fundamenter:
Beskrivelse
Bygningen har betonggrunnmur.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Små sprekker i puss/grunnmur ved kjellerdør
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, men svinnsprekker bør overvåkes over tid. Tiltak må vurderes dersom sprekkene utvikler seg, for å unngå risiko for fuktinntrengning og forverring av skadene.
Forstøtningsmurer:
Beskrivelse
Forstøtningsmurer er av lettklinkerblokker, betongstein og betong.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
Konsekvens/tiltak
• Lokal utbedring må utføres.
- Lokal utbedring av sprekker og skjevheter bør utføres for å hindre videre forringelse av muren. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økte skader og redusert stabilitet over tid.
Terrengforhold:
Beskrivelse
Skrånende tomt som er beplantet med plen, busker og trær. Gruset/singlet i innkjørsel og parkering. Ved inngang er det støpt dekke.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Det er svakt fall, og bortenfor trappen er det delvis fall mot boligen.
- Det er registrert sprekk i betongdekket ovenfor boligen.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende fall på terrenget bort fra grunnmuren for å hindre vannansamlinger mot boligen.
- Sprekk i betongdekket bør utbedres for å redusere risiko for vanninntrenging og ytterligere skader på konstruksjonen. Konsekvensen av manglende tiltak er økt fare for fukt- og vannskader på grunnmur og tilstøtende konstruksjoner.
1. Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
Beskrivelse
Toalettrom
Belegg på gulv, malt tapet på vegg og malt slett himling. Naturlig ventilering via ventil i vegg.
Servant, speil, vegghengt hylle og gulvstående toalett. Panelovn på vegg.
Vurdering av avvik:
• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
• Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Det er registrert knirk i gulvet på toalettrommet.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- bør etableres minimum 10 mm spalte under dør, eller annen form for tilluft, for å sikre tilstrekkelig ventilasjon på våtrommet. Manglende tilluft reduserer ventilasjonseffekten og kan over tid føre til økt risiko for mugg, sopp eller råte.
- Knirk i undergulvet bør undersøkes nærmere og eventuelt utbedres, da dette kan indikere bevegelse eller svakheter i gulvkonstruksjonen, noe som over tid kan føre til ytterligere skader eller redusert komfort.
1. Etasje > Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling:
Beskrivelse
Våtromsplater på vegger i hovedrommet til badet og malt tapet på vegger ved inngang til badet. Hvite himlingsplater.
Vurdering av avvik:
• Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
• Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
• Det er avvik:
- Det mangler mykfuge rundt avløpsrøret mot vegg under servant. Dette kan medføre risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen.
- Vindu er plassert i våtsone like utenfor dusjkabinettet.
- Tapet har løsnet ved gulvbelegg
- Sprekk i hjørnelist ved dør
- Plater under vinduer er montert ujevnt slik at mønster ikke flukter og det er rester av mykfyge på overflater.
- I hjørner på våtromsplater er det brukt trelister som er malt og fuget. Det er ikke i henhold til monteringsanvisning på platene.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det bør etableres mykfuge rundt avløpsrøret under servant for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen.
- Vindu i våtsone vurderes som tilstrekkelig beskyttet så lenge det benyttes dusjkabinett og det ikke forekommer direkte vannsprut på overflatene. Manglende tiltak kan medføre økt risiko for fuktskader og redusert levetid på materialene.
- Løsnet tapet ved gulvbelegg bør utbedres for å forhindre videre skade og mulig fuktinntrengning.
- Sprekk i hjørnelist ved dør bør repareres for å sikre tilstrekkelig tetting.
- Ujevnt monterte plater under vindu bør justeres for å sikre korrekt utførelse og estetisk utseende.
- Trelister i hjørner bør byttes ut med godkjente materialer og utførelse i henhold til monteringsanvisning, for å redusere risiko for fuktskader og sikre varig løsning.
1. Etasje > Bad/vaskerom > Overflater Gulv:
Beskrivelse
Gulvet har vinylbelegg. Rommet har elektriske varmekabler. Det er målt 19 mm høydeforskjell på gulv fra underkant dørterskel til topp slukrist.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på montering av varmekabel i gulvet, noe som medfører usikkerhet om utførelsen og eventuelle garantiforhold.
Konsekvens/tiltak
• Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
- Det bør innhentes dokumentasjon på varmekabel fra utførende dersom dette er mulig. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet rundt utførelsen og eventuelle garantiforhold, noe som kan gi økt risiko for feil eller mangler ved anlegget.
- Vær oppmerksom ved bruk. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om slik at det etableres riktig fall til sluk. Manglende fall og stengte avrenningsveier kan medføre at vann ikke ledes til sluk ved lekkasje, noe som øker risikoen for fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Ved eventuell renovering bør det påses at våtrommet bygges med korrekt fall til sluk.
1. Etasje > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt:
Beskrivelse
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt. Vinylbelegg er ført ned under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Mangler dokumentasjon på utførelse av arbeider på bad med montering av overflater.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det bør innhentes dokumentasjon på arbeid som er utført på badet, dersom dette er mulig, for å bekrefte at arbeidet er fagmessig utført.
- Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for at utførelsen kan være mangelfull eller ufagmessig, noe som kan føre til redusert levetid og fare for fuktskader i konstruksjonen. Observasjoner som trelister i hjørner og ujevnt monterte plater tyder på at arbeidet kan være utført av ufaglært personell, noe som ytterligere øker risikoen for feil og skader.
1. Etasje > Bad/vaskerom > Ventilasjon:
Beskrivelse
Fuktstyrt mekanisk avtrekksvifte montert på vegg.
- Mekanisk avtrekksvifte ble ikke funksjonstestet under befaringen, kun vurdert ut fra alder grunnet manglende mulighet for styring via bryter.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Tilluft bør komme via spalte under eller over dør for å bidra til god luftskiftning i boligen.
Konsekvens/risiko: Uten tilstrekkelig tilluft reduseres effekten på ventilasjon og det kan medføre over tid grobunn for mugg, sopp eller råte.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
