Går du med planer om å selge - ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingGjør boligjakten enklere med vår boligvarsling. Legg inn dine ønsker – vi sier fra så snart en eiendom som matcher dine kriterier legges ut for salg. Raskt, enkelt og helt gratis.
Totalt bruksareal: 63,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 18,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Velkommen til Valdresgata 3 A, presentert av Eiendomsmegler / Partner Anders Sveen (tlf. 915 35 914) hos &Partners:
Stor og luftig 2-roms med god- og gjennomgående planløsning i populære Valdresgata borettslag.
Leiligheten ligger rolig og sentralt til og har utgang fra stue til fantastisk markterrasse og hage med god plass til sittegrupper, spisebord, grill og beplantning. Markterrassen er på 18 m², vender mot vest og har sol fra ca kl 11:00-18:00 sommerstid.
Ellers inneholder boligen entré med god plass til klær og sko. Stor og luftig stue med plass til sittegruppe, spisebord, tv-krok, bokhylle og reol. Kjøkken i delvis åpen løsning med pen innredning fra 2013 med profilerte fronter og god skap- og benkeplass. Alt av integrerte hvitevarer. Luftig soverom med stor skyvedørsgarderobe (ny 2023) med god oppbevaringsplass samt plass til dobbeltseng, nattbord og kommode. Stort, flislagt bad med dusjnisje med dusjvegger, toalett, servant med skap og speil. Innredning og speil ble skiftet 2023. Praktisk intern bod/vaskerom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Ellers god plass til støvsuger, strykebrett og andre ting man ønsker lett tilgjengelig.
Det medfølger garasjeplass med mulighet for montering av el.bil-lader i lukket parkeringsanlegg.
Meget sentral og rolig beliggenhet i populære Valdresgata borettslag.
Bilfritt og svært barnevennlig område og borettslag med tre barne/ungdomsskoler i nærheten (300-500 m. unna), to barnehager 100 meter unna, i tillegg til at ikke mindre enn tre trikkelinjer og fem busslinjer har stopp innenfor en 500-meters radius.
Varmtvann, kabel-tv og bredbånd (1000/1000 Mbit) inkl - Sikringsskap med automatsikringer - Mekanisk avtrekk i bad og kjøkken - Dyrehold er tillatt - Lave omkostninger (ingen dokumentavgift).
Velkommen på visning!
Leiligheten ligger i byggets første etasje og inneholder stue/kjøkken, soverom, entré, bad og innvendig bod. Fra stuen er det utgang til en herlig terrasse på 18 m². Videre disponerer boligen en ekstern bod i fellesarealer på 5 m² samt bodskap i tidligere kjølerom.
Borettslaget har en sykkelbod per oppgang, samt et fellesrom som beboerne kan leie til sosiale arrangementer.
Entré/mellomgang:
God plass til klær, sko, kommode, skoskap etc. Dørtelefon med åpner. Dør mot fellesareal er brann- og lydklassifisert. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.
Stue:
Romslig stue med store vindusflater og balkongdør som gir gode lysforhold og en åpen, luftig atmosfære. Plass til sittegruppe, spisebord, tv-krok, bokhylle og reol. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.
Utgang til stor og solrik markterrasse og hage med god plass til sittegrupper, spisebord, grill og beplantning. Markterrassen er på 18 m², vender mot vest og uteområdet har sol fra ca kl 11:00-18:00 sommerstid. Den flotte hagen er en liten oase som ligger skjermet til og ofte er vindstille på varme sommerdager. Hagen er inngjerdet og her kan man plante frukttrær, bærbusker, urtebed eller hva man måtte ønske.
Kjøkken:
Delvis åpen løsning mot stue. Vender mot rolig, indre gårdsrom. Pen og tidsriktig innredning fra 2013 med profilerte fronter og god skap- og benkeplass. Praktisk barløsning med hyggelig utsikt og plass til to barkrakker. Integrert stekeovn (ny 2025), koketopp, oppvaskmaskin (ny 2026) og kjøl-/ fryseskap. Ventilator, fliser over benk og lys under overskap. Mekanisk avtrekk i himling. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.
Soverom:
Vendt mot rolig indre gårdsrom. Luftig soverom med stor skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass (ny 2023). Plass til dobbeltseng, nattbord og kommode. Laminat på gulv,tapet på vegger og malt himling.
Bad:
Stort, flislagt bad med dusjnisje med dusjvegger, toalett, servant med skap og speil. Innredning og speil ble skiftet 2023. Mekanisk avtrekk. Fliser med varme i gulv, fliser på vegger og malt himling.
Vaskerom/bod:
Praktisk intern bod/vaskerom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel (vannuttak i vaskerom, vann ut føres gjennom rør inn i sluk i badet). Waterguard er montert. Ellers god plass til støvsuger, strykebrett og andre ting man ønsker lett tilgjengelig. Mekanisk avtrekk. Sikringsskap med automatsikringer. Fliser på gulv, malte vegger og malt himling.
Diverse om leiligheten og gården:
Det vil bli skiltet med &Partners visningsskilt ved fellesvisninger.
Det medfølger parkeringsplass (nr 26) i felles garasjehus rett ved leiligheten. Garasjeplassen er ikke utstyrt med elbillader per i dag, men det er fullt mulig å oppgradere til dette. Borettslaget har inngått en avtale med ANEO Mobility for dette. Pris per April 2026 for dette er 4 390 i etableringsgebyr + oppstartspris på 599, i tillegg kommer leie av lader og drift av infrastruktur.
Garasjeplassen kan leies ut mot godkjenning av styret.
Det er beboerparkering i området.
Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.
Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.
Pris (2026):
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr
Elbil: 1300 kr
Motorsykkel og moped: 1925 kr
El-motorsykkel og el-moped: 650 kr
Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
2.1.1 Navn på arbeid? Nytt arbeid.
2.1.2 Årstall? 2023.
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært.
2.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Baderomsmøbler, servant og kran byttet med nye møbler fra IKEA. Tidligere eier byttet dusj-kabinett og klosett i 2016. I hans egenerklæring står det at han trodde badet sist var pusset opp på tidlig 2000-tall.
4 I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
4.1.1 Navn på arbeid? Nytt arbeid.
4.1.2 Årstall? 2023.
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Alle fasader på borettslaget ble pusset og malt i 2021.
4.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Malercompagniet.
4.2.1 Navn på arbeid? Nytt arbeid.
4.2.2 Årstall? 2021.
4.2.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært.
4.2.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Vi malte veggene utendørs. Vi gjorde det på eget initiativ, men fikk maling av vaktmester.
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
10.1.1 Navn på arbeid? Nytt arbeid.
10.1.2 Årstall? 2016.
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: I egenerklæring fra tidligere eier sto det at han hadde utført arbeid på det elektriske anlegget selv, og at han hadde fagbrev.
21 Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Beskriv omfanget: I forbindelse med en periode med svært kaldt vintervær ble det observert mindre forekomster av overflatemugg i hjørnet på soverommet og enkelte steder ved vinduene. Området ble undersøkt ved at tapet og maling ble fjernet, før det ble rengjort og pusset opp. Det har ikke vært observert tilsvarende forhold etter dette.
27 Er det utført radonmåling? Ja.
Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene? Fra Vibbo - Valdresgata borettslag: "Forekomsten av radon ble sist målt i alle oppganger i 2016, og i oppgangene med for høye verdier, nr. 15 og 25D, ble det igjen målt i 2022 og radonsug ble installert. I 13-rekka ble det lagt radonsperrer i forbindelse med setningsskadeprosjektet i 2017-20. Det anbefales at det foretas målinger hvert 10. år."
29 Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja.
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? Endring i abonnementpris for TV og internett er nylig meldt på Vibbo. Økning på 8 kr per måned. Neste generalforsamling er i Mai 2026 - Da kan det komme andre endringer, men det er ikke indikert at det skal komme noe. I våre 8 år i borettslaget har det vært svært liten økning av felleskostnader.
32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja.
Skriv opplysningene her: Nylig ble det satt opp pakkeboks fra både Postnord og Posten rett ved borettslaget - Svært positivt og beleilig når man skal handle på nett eller selge på Finn. I 2024 ble det installert solceller på taket av garasjen, der strømmen går til alt som er felles i borettslaget - Et ENØK tiltak støttet fra Oslo Kommune. Svært positivt, da dette potensielt senker felleskostnadene etterhvert og bidrar til det grønne skiftet.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Boligen selges med boligselgerpakke (boligselgerforsikring og tilstandsrapport fra Anticimex).
Følgende elementer er gitt TG3 (tilstandsgrad 3) i tilstandsrapport:
Våtrom:
Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000
Tettesjiktets tilslutning til sluk: På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Konsekvensen er at forholdet medfører økt risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge tilstand, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for rehabilitering av bad. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000
Følgende elementer er gitt TG2 (tilstandsgrad 2) i tilstandsrapport:
Våtrom bad:
Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan føre til oppdemming av vann ved en eventuell lekkasje. Det vurderes at lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen likevel vil ledes til sluk før det renner ut av våtrommet. Tiltak er derfor ikke vurdert som nødvendig
Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av plassering av kjøkkeninnredning og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
Kjøkken:
Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.
Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm.
Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.
Boligbygg over 4 etasjer. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjon og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med pussede flater. Saltak av trekonstruksjon utvendig tekket med takstein, (taket er ikke besiktiget). Entredør av tre. Leiligheten har mekanisk avtrekk på bad, kjøkken og bod. Terrassedør med karmer av tre med to-lags glass fra 2010. Vinduer med karmer av tre med to-lags glass fra 1980.
Denne tomten er eiet.
16774,00 kvm.
Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 11.08.1982.
Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.
Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag, jf. lov om borettslag §§5-5 og 5-6. Eiendommen kan i sin helhet leies ut iht. bestemmelser i vedtektene. Iht. borettslagsloven kap. 5 kan man etter godkjenning fra styret leie ut hele bostaden i inntil 3 år dersom eier selv har bodd i leiligheten minst ett av de siste to år. Styret kan kun nekte å godkjenne utleieforholdet dersom det foreligger saklig grunn til å nekte eller dersom leietaker selv ikke ville blitt godkjent som andelseier/kjøper.
Leiligheten er elektrisk oppvarmet. Varmekabler på bad.
Energikarakter: F - Rød
Energiforbruk foregående år var 7 914 kwh.
Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.
Prisantydning kr 5 550 000,-
Andel fellesgjeld kr 366 351,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
267,50,- (Panteattest kjøper)
9 906,00,- (Avklaring forkjøpsrett )
_______________________________________________________
Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 5 937 565,-
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 366 351,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 5 982,- pr. mnd.
Fellesutgifter fordeles på følgende poster:
Varmtvann, bredbånd (1000/1000 Mbit), kabel-tv, trappevask, vaktmestertjenester, garasjeplass, renter og avdrag på andel fellesgjeld, felles forsikring, normalt vedlikehold, drift m.m..
Fordeling:
Fellesavtale TV: 248,-
Fellesavtale bredbånd: 161,-
Felleskostnader: 5 573,-
Det er vedtatt utskiftning av induer, som vil bli finansiert ved låneopptak. Dette er estimert til å øke felleskostnadene med ca kr 450,-.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).
Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside:
http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/
Andel fellesgjeld for denne leiligheten utgjør kr. 366 351,- per 01.04.2026.
Andel fellesformue for denne leiligheten utgjør kr. 20 184,- per 31.12.2025.
Boligselskapet har to felles lån:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207868604
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo: 80 413 724,-
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207890456
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo: 18 599 827,-
Innfrielsesdato: 30.08.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Boligselskapets totale lån utgjør kr. 99 013 551,- per 01.04.2026.
Det ble på årsmøte 25.05.26 vedtatt utskiftning av vinduer i borettslaget, som skal lånefinansieres. Totale låneramme er på 25 millioner, som vil medføre en estimert økning for denne leilighet på kr 92 592,-.
Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.
Sikringsordning: Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei
Primær formuesverdi kr. 1 459 800,00.
Sekundær formuesverdi kr. 5 839 201,00.
Gjeldende for ligningsåret 2025.
Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.
VALDRESGATA BORETTSLAG, Orgnr: 946 827 908
Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Innmelding koster 500,-.
Det nylig informert om at prisen på internett og TV skal gå opp med kr. 8,- per måned.
Borettslaget har følgende
* Felles, store varmtvannsberedere i borettslaget (delvis oppvarmet av solceller installert på taket av parkeringshuset)
* Sykkelbod i oppgangen
* Romslig og nyoppusset (2025) selskapsrom for borettslaget
* Felles verksted/mekkerom for borettslaget.
* Benker og bord som brukes til bl.a. barnebursdager på torget i midten av borettslaget
* Minibibliotek på torget i midten av borettslaget.
* Plantekasser på baksiden av blokka.
* Frivillig grøntgruppe med godt miljø
* Egen barneklubb for borettslagets barn, drevet av engasjerte frivillige foreldre, som arrangerer blant annet påskeverksted, juleverksted, 17. mai-feiring, utekino med overnatting på plenen ved flaggstanga og årlig hytte/telttur.
* Borettslaget har en egen avis: Valdresbulletinen
* Borettslaget har egen hjemmeside: www.valdresgataborettslag.no/
Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett. Forkjøpsrett er forhåndsprøvd. Forkjøpsretten avklares dermed senest 5 virkedager etter at varsel om bud aksept til forretningsfører. Dersom eiendommen ikke blir solgt innen tre måneder etter at forkjøpsretten er prøvd må forkjøpsretten prøves på nytt, og nytt gebyr kan påløpe.
Overtakelse er avhengig av styrets godkjennelse. Overtagelse kan ikke skje før partene har fått bekreftet at overtagelsen er godkjent av styret, samt at forkjøpsretten ikke er benyttet. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier av andelen, må andelen videreselges for kjøpers regning og risiko.
Dersom forkjøpsretten blir benyttet trer den forkjøpsberettigede inn i denne kontrakt på tilsvarende vilkår.
Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenr. 93226053.
Årsregnskapet for forrige periode (2025) viser:
Driftsinntekter kr. 18 927 224,-
Driftskostnader kr. 10 171 461,-
Årsresultat kr. 3 672 806,-
Budsjett for 2025 viser et overskudd på kr. 2 251 416,-.
For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.
Bruk av elektrisk grill eller gassgrill er tillatt under forutsetning av at man viser hensyn til naboer. Kullgriller, bålpanner og lignende er ikke tillatt noe sted i borettslaget uten særskilt tillatelse fra styret.
Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter forutsetter at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.
Vedtekter og husordensregler følger som vedlegg til salgsoppgaven.
Styret i Valdresgata borettslag informerte om følgende per 28.04.2026:
Styret vil foreslå for generalforsamlinga 2026 å skifte ut gamle vinduer. Hvis det blir vedtatt, kan prosjektet starte på seinsommeren/høsten. Det vil i så fall måtte finansieres med låneopptak, noe som nødvendigvis vil føre til økte felleskostnader. Mange andre vedlikeholdsprosjekter står på vent, f.eks. utskifting av indre vann- og avløpsrør, men det er ikke vedtatt. I felleskostnadene inngår pt. TV og internett, kommunale avgifter, varmtvann, trappevask, bygningsforsikring, vaktmestertjenester, løpende drift og vedlikehold, samt renter og avdrag på borettslagets lån. Eiendomsskatt tilkommer 4 ganger i året.
Fra styrets årsrapport 2026:
Styrets arbeid
I perioden har det vært avholdt 12 ordinære styremøter, 1 budsjettmøte, 1 regnskapsmøte og 1 arbeidsmøte.
Vibbo er styrets hovedkanal for informasjon til beboerne. 97 prosent av eierne i Valdresgata Borettslag er registrert med telefonnummer og kan avgi stemme digitalt. 192 av 197 boliger har en eller flere beboere som
har logga på Vibbo. Enkelte beboere er representert ved pårørende.
Ekstraordinær generalforsamling. Det ble avholdt en ekstraordinær generalforsamling 24.-28. oktober for å velge revisor. PwC Assuranse AS ble valgt som borettslagets revisor med 85 mot 0 stemmer.
Vedlikehold. Ingen store prosjekter er utført i perioden. Styret har fått hjelp av Obos til å lage en vedlikeholdsmodul for videre prioriteringer. Obos har valgt å kutte ut vedlikeholdslista i årsrapportene, men lister over tidligere utbedringer finnes i eldre årsrapporter på Vibbo.
Vedlikehold som er påkrevd i framtida, listes opp under.
Tilstandsrapporter. Styret har gjennom året jobba for å utbedre manglene som ble påvist i tilstandsrapporten fra OBOS Prosjekt og den branntekniske tilstandsanalysen fra Norsk Brannvern. Rapportene viste betydelige
og kostnadskrevende vedlikeholdsbehov som må vurderes opp mot hverandre.
Yttertaka. Vi har fått OPAK til å kartlegge tilstanden på yttertaka våre. Rapporten viste at den ikke var prekær, så vi har valgt å ikke prioritere yttertaka nå.
VVS. Når det gjelder utskifting av indre vann- og avløpsrør, har vi foreløpig vært forskåna for store lekkasjer, så styret har vedtatt å se an den tekniske utviklinga noen år til i håp om å kunne unngå veldig inngripende tiltak. Men dette er noe som før eller seinere må gjøres.
Utskifting av resterende vinduer. Se eget forslag.
Brannsikkerhet. Tiltak for å forbedre brannsikkerheten har hatt høy prioritet. Det gjelder blant annet installering av slokningsapparter i fellesarealene. Montering av nødlys og skilting av rømningsveier har vært
anbefalt, men etter å ha innhenta andre fagvurderinger, har styret konkludert med at dette ikke er påbudt. Det prioriteres derfor ikke i denne omgang. I tillegg har fjerning av gjenstander lagra i fellesarealer/rømningsveier, dvs. garasjen, bodganger, trappeavsatser og under trappa, vært et tidkrevende og evigvarende prosjekt. Se egen sak når det gjelder rømningsveier/brannvarslingsanlegg.
El-kontroll. Den branntekniske analysen tilsa at vi måtte ha en kontroll av el-anlegget. Denne ble gjennomført av firmaet Elmann i høst, og rapporten viste at vi hadde 4 såkalte TG1 avvik, 70 TG2 avvik i oppganger og 12 TG2
avvik i garasjen. Vi hadde ingen TG3 avvik. De påpekte manglene (type manglende merking, manglende deksler, kupler osv) har Elmann retta opp i vår.
Jordfeilbrytere. Ifølge fagfolka ville jordfeilen vi opplevde før jul i 2024, vært lettere å finne hvis vi hadde hatt jordfeilbrytere på fellesanlegget. Vi fikk først inntrykk av at dette kunne gjøres relativt rimelig, men nye faglige
vurderinger tyder på at det ikke er en anbefalt løsning. Anbefalinga er at vi bytter ut alle skap og sikringer til automatsikringer. Totalkostnaden er estimert til rundt 3 millioner kroner. Sett opp mot andre kostnader har
styret vedtatt å sette også dette prosjektet på vent, i og med at full utskifting bare er en anbefaling. Også dette må før eller seinere gjøres.
Ventilasjonsanlegget har fått service og reparasjoner sånn at full utskifting kan utsettes også her.
Utbedringer på garasjefasaden. Vær, vind og stadige forsøk på å fjerne tagging samt at fasaden ifølge fagfolk har vært malt med feil maling, har satt sitt preg på garasjeveggen mot Sannergata. Det grøvste er nå reparert.
Men i stedet for å betale for mer taggefjerning som vil slite ytterligere på fasaden, har styret vedtatt å innlede et samarbeid med Oslo Street Art med tanke på graffitidekor. Det dreier seg om porten og nedre del av fasaden. Håpet er at taggerne har såpass respekt for andres kunstverk at de vil la det få stå i fred. Når det gjelder motiv og uttrykksform, er tanken at den aktuelle kunstneren skal stå fritt. Oslo Street Art vil søke om støtte til prosjektet, slik at borettslaget ikke skal ha noen utgifter til dette.
Service på inngangsdører. Styret hadde i fjor intensjoner om å tilby et tilskudd til folk som hadde så dårlige inngangsdører at de ville bekoste ny for egen regning. Dette viste seg å bli mye dyrere enn vi hadde sett for oss, og vi så oss ikke tjent med å bruke så mye av fellesskapets midler til så få. Vi trakk derfor tilbake tilbudet. Dette ble mottatt med fatning av de involverte da vi i stedet gjennomførte en service på noen av de dårligste dørene.
Solcelleanlegget. Det ble gitt en grundig redegjørelse for solcelleprosjektet i årsmøteinnkallinga for 2025.
Solcelleanlegget har vært i ordinær drift uten store problemer i hele 2025, og den samlede produksjonen har vært 108 000 kWh. Så langt i 2026 har det blitt produsert 25 800 kWh. Valdresgata borettslag brukes som eksempel for andre borettslag som ønsker å bidra til det grønne skiftet gjennom å produsere egen strøm på egnede tak.
Nytt vaktmesterfirma. Styret har inngått avtale med et nytt vaktmesterfirma, Facilitec, som er operative fra 1. mai 2026. Vår faste vaktmester vil heretter være Kenny Thor, assistert av Andreas Torhov.
Nytt vaskefirma. Vi gikk over til nytt vaskefirma i august 2025, JT Renhold. De skura og bona også reposene i alle oppgangene samme høst.
Norgespris er bestilt for målerne i fellesarealene.
Vannlekkasje fra Hallénparken. Seinhøstes sprakk et vannrør i Hallénparken, og mye vann fossa ned til oss. Dreneringa og regnbeda våre ble ødelagt, og vann trengte også inn i bygningen. Forsikringa dekker ikke sprekkene i fasaden da de mener de ikke kan ha oppstått som følge av lekkasjen. Vi håpa at de i det minste ville dekke skadene på uteområdet, men det viser seg dessverre at de bare dekker kr 100 000. Vi har mottatt et tilbud på utbedring av uteområdet for cirka kr 510 000. Skadene vil etter planen bli utbedra i år.
Refinansieringsproblematikk. Styret fikk i fjor utarbeida en kostnadsfri mulighetsstudie for refinansiering av borettslagets lån. Mulighetsstudiet tok utgangspunkt i at låna gjøres om til kortsiktige (1-2 år) lån med en
NIBOR-basert rente + en fast margin. Ved nærmer undersøkelser viste det seg at regnestykket firmaet opererte med, var feil. Vi ble forespeila en årlig bruttobesparelse på kr 860 000, men det endte med kr 75 000, hvorav
firmaet skulle ha sin andel på drøyt 30 prosent. Styret beslutta derfor å avslutte prosessen og heller undersøke mulighetene for lavere rente på egen hånd.
Demontering av de gamle kjøleanleggene. Siden kjølerommene ikke lenger er i bruk, har de gamle kjøleanleggene blitt demontert og fjernet. Anleggene var tilkoblet vann og inneholdt kuldemedier som krevde jevnlig tilsyn og oppfølging. Ved å demontere anleggene slipper vi å betale årlige vannmålergebyr på 30 000
kroner, og vi slipper jevnlig oppfølging av kuldefirma. Kjøleanleggene i 13-rekken er ikke fjernet. De er nyere, og ikke avhengig av vanntilførsel og oppfølging av kuldefirma.
Andre utbedringer. Enkelte varmtvannsberedere/termostater er skifta ut, noen vannskader er utbedra, og noen dørlåser er blitt bytta ut. Vaktmesterleiligheta/utleieleiligheta har fått nye dørkarmer og ny oppvaskmaskin samt ny innmat i sikringsskapet.
Verkstedet. Da frivillige med vilje til å ta ansvar for verksted i styrerommet, lot vente på seg, ble styrerommet i stedet leid ut som lager for JT Renhold. Det jobbes nå med innrede det gamle vaktmesterlageret som verksted til benyttelse for beboerne. Det gjenstår å finne andre lagringsmuligheter.
Innesperra duer er påtruffet i garasjen og jagd ut ved flere anledninger som følge av at det er klipt åpninger i gitteret. Det er uvisst om dette skyldes misforstått dyrekjærlighet. En stakkarslig, nyfødt dueunge ble overlevert Anicura.
Lekegata. Komiteen for innvielse av Nye Lekegata melder at åpning vil skje i august i forbindelse med årets grillfest.
Beredskapslager. Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap har gitt befolkningen råd om
hvordan man kan ta ansvar for egen beredskap. Du finner nærmere opplysninger her:
https://www.dsb.no/sikkerhverdag/egenberedskap/ Styret oppfordrer beboerne i Valdresgata til å gjøre segkjent med disse anbefalingene. Styret setter pris på at mange beboere i hverdagen er gode naboer og hjelperhverandre ved behov. Det gjelder selvsagt også hvis det oppstår en beredskapssituasjon.
Ildsjelene. Valdresklubben, Velferden og Grøntgruppa har avholdt sine faste arrangementer. Valdresbulletinen har kommet med 2 utgaver. Den årlige sommerfesten for ildsjelene vil gå av stabelen i juni.
Øvrig vedlikehold som må vurderes i framtida, i alfabetisk rekkefølge:
· Nye fartshumper
· Nye hoved-elskap
· Nytt nøkkelsystem for fellesarealer
· Nye takvinduer
· Rehabilitering av balkonggulv
· Rehabilitering av brannluker i toppetasjene
· Rehabilitering av belegg på garasjegulv
· Rehabilitering av yttertak
· Utbedring av øvre del/plater av garasjefasaden mot Sannergata
· Utskifting av avløpsrør
· Utskifting av indre vannrør
· Utskifting av inngangsdører til oppgangene
· Utskifting av inngangsdører til leilighetene
· Utskifting av ventilasjonsanlegget
Utført vedlikehold og rehabilitering i senere år:
2023 - 2024:
- Taktekking av garasjetaket og etablering av solceller
- Gølv er retta opp og fylleskum etablert under L1021 i 3D
- Brannskiller er tetta og inspeksjonsluker er etablert i fellesarealer i 3ABCD
- Opprusting av Lekegata påbegynt
- Enkelte vinduer er skifta ut
- Bommen inn til borettslaget er erstatta med ny og mer solid variant.
- Sprekk mellom berederrom og boder i nr. 17 er tetta etter vannlekkasje
- Varmtvannsberedere i nr. 17, 11 og 1A er reparert
- Vertikale vannrør er spylt i nr. 19
- Vannrør mellom nr. 17 og 23 er reparert etter lekkasje
- Bommen oppgradert til 4G
- Takrenne i 25A reparert
- Skuring og boning av trappene
- Kumring-bed anlagt i Spansketrappa .
- Ny avtale inngått med Con-Rehab om overvåking av det katodiske systemet i garasjen
- Utbedring av vannskade i veggen i oppgang 13A
- Ledlamper i 13-rekka bytta på garantien
- Dørpumpa i 25B reparert
2022 -2023:
- Diverse løpende vedlikehold er uført, bl.a. utskifting av enkelte vinduer, låser og postkasser
- Vegger og tak i trappehuset i P-huset er malt
- Blindskilt montert på dører fra søppelrom mot Lekegata
- Innbruddsavvergende lister montert på alle oppgangsdørkarmer
- Utbedring våtromsbelegg i berederrom i 15, 17 og 19.
- Gjerder er montert rundt utvalgte Boligbygg-førsteetasjer
- Utskifting til LED-lamper i P-huset er fullført
- Fliser er lagt i trappeavsatsen med vannskade i 25B
2021 - 2022:
- Prosjekt Ytre vannrør avslutta våren 2021
- Prosjekt Fasademaling avslutta høsten 2021, noen gjenstående arbeider utført våren 2022, bl.a. maling av portalene i Lekegata
- Rensing av ventilasjonskanaler
- Ny trykkstyrt vifte montert i 13D
- 10-årskontroll og service av brannslokningsapparatene
- Drenering og isolering er foretatt rundt nr. 17 og 19
- Ny garasjeport montert
- Nye skilt montert
- Tre av kjøleanlegga i 13-rekka bytta på garantien
- Reparasjon av grøntanlegget etter gravearbeidene
- Oppgang nr. 23 rehabilitert for muggsopp
- Råtne vinduer er bytta ut
- Stoppekraner/hovedkraner er bytta i alle oppganger
- Enkelte utekraner er bytta ut
- Enkelte postkasser er bytta ut
2020 - 2021:
- Utskifting av ytre vannrør fullført
- Dreneringstiltak bak nr. 25 utført
- Fasademaling igangsatt
- Slemming av grunnmur utført bak 25
- Etablering av isolasjon på grunnmuren til nr. 3, 15, 25
- Spyling av tette avløpsrør utført
- Utskifting av 30 lamper i P-huset
- Reparasjon av grøntanlegg etter graving
2019 - 2020:
- Setningsskadeprosjekt i nr.13 avsluttet januar 2020
- Rehabilitering av veier, Torget og plener
- Rehabilitering og nyplanting VG13 og tilknyttede områder
- Rehabilitering av lekeplasser, nye fallunderlag m.m.
- Større vedlikehold i tilknytning til katodisk beskyttelse i parkeringshuset
- Tilrettelegging for elbil-lading i parkeringshuset
- Oppussing av alle oppgangene avsluttet
- Oppussing/oppgradering av styrerom
- Påbegynt utskifting av lampene i parkeringshuset
- Utbedring av mangler ved enkelte kjølerom og ventilasjonsanlegg
- Utbedring av mangler ved felles elektrisk anlegg
- Forprosjektering igangsatt for rehabilitering av ytre vannog avløpsrør
- Forprosjektering igangsatt for rehabilitering av fasadene
- Innledende runder med tanke på utskifting av indre vannrør
2018 - 2019:
- Utbedring av setningsskader i Valdresgata 13, arbeid videreført
- Vedlikehold fasader, midlertidig lapping i påvente av prosjekt
2017 - 2018:
- Oppstart setningsskadeprosjekt
- Endelig avslutning av balkongprosjekt, utsatte arbeider gjennomført
- Nytt fiberbasert nettverk installert, nye fellesavtaler bredbånd og TV
- Oppussing av oppganger, arbeid videreført
- Vedlikehold fasader, midlertidig lapping i påvente av prosjekt
2016 - 2017:
- Avslutning av P-hus prosjekt, sklisikring og el-anlegg
- Oppussing av oppganger, arbeid videreført
- Bytte av brannvarslere i leiligheter
- Rengjøring av ventilasjonskanaler
- Veiprosjekt utredet - utsatt gjennomføring pga. setningsskadeprosjekt
- Elektroosmose anlegg rehabilitert
2015 - 2016:
- Ferdigstilt parkeringshus
- Maling av alle utvendige vinduer
- Oppussing av oppganger, arbeid videreført
- Måling av radon
- Utredning av asfalt og utearealer
I borettslagsloven er det krav om at dyrehold ikke skal være «til vesentlig ulempe» for andre beboere. At man ikke liker dyr, er ingen vesentlig ulempe, så begrensningen gjelder i praksis bare hvis noen blir alvorlig syke av å bo i nærheten av dyr. Nye andelseiere som flytter inn i en oppgang der det allerede er husdyr kan ikke påberope seg vesentlig ulempe og kreve dyr fjernet.
Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger ihht. bestemmelsene etter S-2350 av 22.09.79.
Pågående plansaker:
-Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata. Se saksnummer 201901778.
-Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48. Se saksnummer 202212601.
-Sandakerveien 56 C - Boliger. Se saksnummer 202217080.
-Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk. Se saksnummer 202315257.
-Toftes gate - Tilrettelegging for sykkel. Se saksnummer 202308348.
-Markveien - Gateopprustning. Se saksnummer 202209792.
-Vulkan 13 med flere. Se saksnummer 202111711.
-Detaljregulering , Uelands gate fra Stavangergata til Evald Ryghs gate. Se saksnummer 202554777.
Pågående byggesaker:
-Christies gate 36 B - ulovlig bruksendring/hyblifisering. Se saksnummer 202505961.
-Sannergata 28D - bruksendring av uthus til boligformål. Se saksnummer 202600981.
-Sannergata 14 - montering av solcelleanlegg på tak av parkeringshus. Se saksnummer 202508542.
-Sannergata 11 - bruksendring av et mindre areal ved trappesjakt mot nord fra fellesareal til boligareal, etablering av vinduer i fasade mot indre gård. Se saksnummer 202509816.
-Sannergata 7 A-B - bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Se saksnummer 202512308.
-Toftes gate 16 - mulig ulovlig oppdeling av bruksenheter. Se saksnummer 202506022.
-Toftes gate 12 - bruksendring av lokale til treningsrom. Se saksnummer 202515715.
-Toftes gate 8 - utskifting av heis. Se saksnummer 202512852.
-Toftes gate 12 - ulovlig bruksendring til treningssenter. Se saksnummer 202506328.
-Toftes gate 19B - bekymringsmelding for brann i ventilasjonsanlegg, Render Burger. Se saksnummer 202601440.
-Toftes gate 19 A - mulig ulovlig boenhet. Se saksnummer 202505772.
-Christies gate 26 B - bruksendring og fasadeendring - Byggesaken er satt i bero. Se saksnummer 202508526.
Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.
Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.
På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:
Dnr. 522413, tgl. 04.12.1980 - Fellesobl. for bor.innsk.
Beløp: 21 926 400
Panthaver: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET
Orgnr: 7 279 780
Dnr. 2742071, tgl. 14.07.2020 - Pantedokument
Beløp: 122 460 000
Panthaver: OBOS-BANKEN AS
Orgnr: 911 986 884
Dnr. 927218, tgl. 23.02.1875 - Erklæring/avtale
vedr. beplantning m.v.
Dnr. 921206, tgl. 02.02.1904 - Bestemmelse om vannledn.
Bestemmelse om vannledn.
Dnr. 920698, tgl. 10.11.1921 - Bestemmelse om bebyggelse
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Dnr. 401529, tgl. 21.02.1936 - Bestemmelse om bebyggelse
Byggeforbud på nærmere angitt avstand
Dnr. 415917, tgl. 23.10.1956 - Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. brakke
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Dnr. 519132, tgl. 16.10.1967 - Erklæring/avtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Dnr. 504322, tgl. 22.03.1972 - Erklæring/avtale
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom
Dnr. 512930, tgl. 14.07.1980 - Erklæring/avtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Dnr. 512931, tgl. 14.07.1980 - Erklæring/avtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Dnr. 512932, tgl. 14.07.1980 - Erklæring/avtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Dnr. 512933, tgl. 14.07.1980 - Erklæring/avtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Dnr. 80838, tgl. 09.12.1986 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Med flere bestemmelser
Dnr. 900073, tgl. 11.10.1870 - Registrering av grunn
Registrering av grunn
Dnr. 900554, tgl. 07.09.1918 - Registrering av grunn
Registrering av grunn
Dnr. 515067, tgl. 27.12.1983 - Registrering av grunn
Registrering av grunn
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.
Følgende tilbehør medfølger handelen:
Følgende tilbehør medfølger ikke handelen:
I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.
Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at &Partners Grünerløkka sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Valdresgata 3 A.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 225, bnr. 267, andelsnr. 5 i VALDRESGATA BORETTSLAG i Oslo.
Andelsnummmer: 5.
Vårt oppdragsnummer er 16260133.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 54 900 inkl. mva)
Elektroniske tinglsyningsgebyr/spørregebyr grunnbok: 2 540,00
Oppgjørshonorar : 7 490,00
Markedspakke : 24 950,00
Tilrettelegging : 12 990,00
Utleggsgebyr (utsatt vederlag/utlegg): 1 890,00
Visning/overtagelse pr. stk.: 3 000,00
Sikkerhetsstillelse : 2 479,00
Spørregebyr grunnbok: 488,00
Re annonsering / Ny Finn annonse 24.05.26: 4 990,00
Vederlag er summert til kr. 119 481,-.
I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
Eiendomsmeglerpakke med reguleringskart og ferdigattest 2 334,00
Eierskiftegebyr (borettslag og sameie) 6 725,00
Fotografering 7 500,00
Megleropplysninger/gebyr forr. fører fra 4 950,00
Tinglysningsgebyr pantedokument borettslag 545,00
Utlegg er summert til kr. 22 054,-.
Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.
Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 141 535,-.
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.
Ansvarlig megler er Anders Sveen / +47 91 53 59 14 / as@partners.no / &Partners Grünerløkka.
Oppdragstakers forretningsadresse er Thorvald Meyers gate 79 A, 0552 OSLO. Org. nr. 987648287.