Gjør boligjakten enklere med vår boligvarsling. Legg inn dine ønsker – vi sier fra så snart en eiendom som matcher dine kriterier legges ut for salg. Raskt, enkelt og helt gratis.
Går du med planer om å selge - ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTotalt bruksareal: 79,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 7,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Velkommen til Nyheimsvegen 23A - En innholdsrik og tiltalende 3-roms endeleilighet med attraktiv beliggenhet på Charlottenlund!
Her får du en moderne og oppgradert leilighet i et velholdt og meget godt etablert borettslag. Leiligheten har en romslig og pent flislagt entre med mye plass til oppbevaring. Videre har du 2 store soverom - begge på 10 kvm. Badet er lekkert utformet med 60x60 flis og stilren innredning. Stue- og kjøkken finner du i åpen løsning og måler totalt hele 35 kvm. Herfra tar du deg videre ut på leilighetens herlige balkong. Balkongen er vendt mot sørvest og har gode sol- og utsiktsforhold.
Leiligheten disponerer 3 boder.
Velkommen!
Leiligheten har en sentral beliggenhet i et etterspurt område på Charlottenlund. Her bor du i rolige omgivelser med kort avstand til de fleste fasiliteter som du har behov for i hverdagen. Nærområdet har flere dagligvarebutikker som Rema 1000, Coop Extra og søndagsåpen Bunnpris.
Det er gangavstand til Charlottenlund barneskole (1-7 kl.), Charlottenlund ungdomsskole (8-10 kl.), Charlottenlund VGS og Brundalen skole (1-7 kl.). Av barnehager har du Charlottenlund barnehage rett ved, samt nærhet til både Stokkbekken, Leistadgrenda, Jakobsgrenda og Jakobsli Park barnehage. NTNU Dragvoll ligger knappe 2 km unna.
En liten spasertur fra leiligheten finner du idylliske Grilstad Marina som kan tilby blant annet spisesteder, frisør, samt dagligvarebutikk. Det vakre skogsområdet Chamonix ligger 800 meter unna og det er kort avstand til Ladestien med et rikt tilbud av badeplasser og turstier. En kort kjøretur fra eiendommen tar deg til Estenstadmarka som har flere turstier du kan benytte deg av på sommeren samt lysløyper på vinterstid. Det er også tursti oppover til marka som følger Stokkbekken hele vegen opp. Sentrumskjernen når du 10-12 minutter med bil.
BRA-i: Entré/gang, bad, stue, kjøkken og 2 soverom.
BRA-e: 3 boder i kjelleren.
Gang: Flis på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate og downlights i himling. Gulvvarme.
Bad: Flis på gulv og flis på vegger. Malt overflate og downlights i himling. Gulvvarme.
Soverom 1: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling.
Soverom 2: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling.
Stue: Parkett på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Gulvvarme.
Kjøkken: Parkett på gulv, og malt overflate og flis på vegg over benkeplate. Malt overflate og downlights i himling. Gulvvarme.
Standard er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.
Leiligheten ble vesentlig oppusset av forrige eier i perioden 2018-2019. Dagens eier har siden den tid malt opp overflater på soverommene, i stue/kjøkken samt på balkongen.
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.
Borettslaget har 21 parkeringsplasser som tildeles etter søknad til styret. Parkeringsplassene tildeles etter ansiennitet. Det er etablert 4 ladepunkter for elbil.
Selger opplyser om at det pr. i dag er stor tilgang til gateparkering i umiddelbar nærhet. I tillegg er det gjesteparkering innenfor gjerdet på borettslagets tomt.
SLUK OG VARMTVANNSBEREDER: Borettslaget dekker kostnaden ved utskifting av sluk under visse forutsetninger. For informasjon, ta kontakt med styret. Utgifter til ny varmtvannsbereder må beboer selv stå for.
PARKERING: Borettslaget har 19 parkeringsplasser. Ta kontakt med styret for tildeling.
NØKLER: Laget har systemnøkler. Nøkler bestilles via styret i borettslaget.
DIVERSE UTSTYR. Brannslokkingsapparat, røykvarsler, TV-dekoder med fjernkontroll, evt nøkler til tørkerom og utvendige kraner, rød boks for farlig avfall etc. følger vanligvis leiligheten over til ny eier. Det er boligselskapet sin eiendom. Ta kontakt med styret hvis du er i tvil.
STRØMAVTALE. TOBB har samarbeidsavtale med TrøndelagKraft om levering av strøm til våre beboere. Mer informasjon om tilbud og bestilling på https://www.trondelagkraft.no/privat/tobb/.
Det er ikke bestilt norgespris på strøm på enheten.
FELLESKOSTNADER. Andel felleskostnader forfaller til betaling den 1. i hver måned. Ved salg faktureres felleskostnadene til kjøper fra 1. i første hele måned. Ved overtakelse på annen dato enn 1. må kjøper og selger gjøre opp seg imellom. Felleskostnadene bør sjekkes før overtakelse, da det kan ha skjedd endringer etter avgitt informasjon.
Boligselskapet er med i sikringsordning.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
-Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
Ja, både av faglært og ufaglært. Fra forrige eier: Rørarbeid utført av Tronsaune VVS. (Avtalen er bekreftet ved mailkorrespondanse mai 2026. Kontaktperson: Bård Tronsaune.) Elektrisk utført av far med fagbrev som elektriker.
Beskriv hva som er utført av ufaglært: Fra forrige eier: Flisarbeid utført som egeninnsats, veiledet og kontrollert av flislegger.
-Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
-Nei. Forrige eier oppga følgende: Bilder og FDV på flisarbeid. Faktura fra rørlegger. Tronsaune VVS opplyser i mai 2026 om at de ikke lengre har fakturaen hvor arbeidet er spesifisert, men at de kan komme på befaring og opprette dokumentasjon om ønskelig.
-Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?
Ja. Forrige eier opplyser om at det i oktober-november 2018 var en totalrenovering med nytt røropplegg, varme i gulv, membran og flis.
-Ble sluk skiftet?
Ja. Soilsluk ble skiftet i 2018. Dette ble dekt av borettslaget.
-Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
Ja, kun av faglært. Forrige eier opplyser om at det i forbindelse av totalrenovering var hans far (med fagbrev som elektriker) som utførte det elektriske arbeidet. Varmekabler, downlights osv.
-Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei, se forrige punkt.
-Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
Ja, kun av faglært. Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Tronsaune VVS i leiligheta i 2018. Stubson ifb. drenering og arbeid utendørs 2024. Rørfornying (rør i rør) utført av Rørfornying AS i 2010.
-Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Fakturaer fra Stubson lastet opp i Boligmappa. Dok. rørfornying (2010) og kontraktsmøte med Stubson vedlagt.
-Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?
Ja, kun av faglært. I 2018 ble det gjennomført fasaderehabilitering med utbedring av blant annet tak og pipe av Tak og fasadespesialisten AS. Takrenner sett over og renset i 2026.
-Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja. Faktura til borettslag og vedlegg.
-Kjenner du til om det er sprekker i mur/skjeve gulv/setningsskader eller liknende?
Ja. Sprekk i skjøt mellom gipsplater i himling (mellom stue og kjøkken). Denne var også tilstede ved overtakelse av bolig i 2021, og har ikke vært utbedret i eiertiden.
-Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Ja, kun av faglært. 2018: Fasaderehabilitering (skifte av vinduer, terassedør, utbedring av tak, balkonger og etterisolering)2023: drenering, asfaltering, etterisolering av grunnmur, ny vann- og kloakkledning (Stubson) 2025: saltutslag utbedret, oppganger malt, nye dører.
-Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja. Fakturaer til borettslaget. Lastet opp i Boligmappa.
-Har det vært utført arbeid i forbindelse med drenering?
Ja, kun av faglært. Utført av Stubson i 2024. Drenering rundt hele bygget, bytte av rør utendørs, ny asfalt, nye sandfangkummer, fjernet nedgravd oljetank.
-Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja. Fakturaer fra Stubson.
-Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
Ja, kun av faglært. Sikringsskap utbedret i 2017. El-billadere ble etablert i 2024.
-Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja. Kvittering for målerbytte (sluttkontroll/samsvar) er fra 9.april 2018. El-billadere - faktura Stubson.
-Kjenner du til om det elektriske anlegget har vært undersøkt eller kontrollert av el-takstmann, el-installatør, eller det lokale el-tilsynet?
Ja. Utført i desember 2024 av det lokale el-tilsynet/Tensio.
-Kjenner du til om det er forslag eller vedtatte reguleringsplaner/andre planer, nabovarsler/byggegodkjenninger/byggeplaner eller andre offentlige vedtak som kan medføre endinger i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Ja. Planlagt utvikling av Charlottenlund lokalsenter med boliger, torg, næring og møteplasser, som skal skape en mer levende og moderne bydel.
-Kjenner du til om du har selvstendig vedlikeholdsansvar for fellesarealer slik som yttertak, drenering, loft, kjeller, balkong, veranda, terrasse, bod osv.?
Ja. Vi er selv ansvarlige for å male innsiden av balkong. Dette ble utført av oss høsten 2025.
-Øvrige kommentarer:
Vi har siden kjøp opplevd noe ujevn varmefordeling i badegulv, hvor halvdelen nærmest døra av og til oppleves noe varmere enn øvrige deler. Usikker på om dette er meningen, da andre halvdel inneholder dusj og yttervegg.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: 1
TG 1: 4
TG 2: 3
TG 3: 0
TG IU: 0
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
- Siste godkjente bygningstegninger samsvarer med dagens utforming av boligen.
Arealopplysninger:
Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.
Leiligheten er etablert i 2.etg i en boligblokk oppført som en mur/betongkonstruksjon. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater. Taket har valmtaks form og er utvendig tekket med papp.
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.
Denne tomten er eiet.
3448,00 kvm.
Areal iht matrikkelutskrift.
Det foreligger tillatelse til å ta i bruk fra og med 01.10.1959, datert 25.09.1959.
Tillatelsen gjelder oppgang A i Nyheimsvegen 23.
Bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Hvor midlertidigbrukstillatelse ikke er innhentet for tiltak før 01.01.1998, eller ferdigattest ikke er innhentet for saker etter 01.01.1998, vil byggesaken ikke være korrekt avsluttet. Offentlig myndighet kan i disse tilfeller vurdere ulovlighetsoppfølging, for å få brakt byggetiltakene i samsvar med godkjent søknad/lovens krav.
I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
Det foreligger godkjent søknad om byggetillatelse for tilbygg/fasadeendring 06.09.1994.
Det gjøres oppmerksom på at det ser ut til å mangle ferdigattest/midlertidig brukstillatelse (MBT) for tiltaket. Tiltaket fremstår som gjennomført, men det foreligger tilsynelatende ingen dokumentasjon i form av ferdigattest eller MBT. Kjøper overtar ansvar/risiko for dette.
Kortidsutleie av hele boligen uten styrets samtykke er tillatt i inntil 30 døgn pr. år jfr. Borettslagsloven 5-4.
Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag, jf. lov om borettslag §§5-5 og 5-6. Eiendommen kan i sin helhet leies ut iht. bestemmelser i vedtektene. Iht. borettslagsloven kap. 5 kan man etter godkjenning fra styret leie ut hele bostaden i inntil 3 år dersom eier selv har bodd i leiligheten minst ett av de siste to år. Styret kan kun nekte å godkjenne utleieforholdet dersom det foreligger saklig grunn til å nekte eller dersom leietaker selv ikke ville blitt godkjent som andelseier/kjøper.
Styret har besluttet at alle som ønsker å leie ut, må sende søknad via «Min side» på tobb.no og selv dekke kostnaden. Søknader som sendes utenom dette godkjennes ikke. Dette er for å sikre god oversikt og oppdatert kontaktinformasjon
til leietaker.
Boligen er oppvarmet med elektrisitet.
Energikarakter: C - Grønn
Energiforbruk fra 1.april 2025 til 31.mars 2026: 10 703 kWh.
Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.
Prisantydning kr 3 350 000,-
Andel fellesgjeld kr 601 522,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
545,00,- (Tinglysing hjemmelsdokument)
545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)
8 406,00,- (Forkjøpsrettsgebyr)
7 500,00,- (HELP boligkjøperforsikring)
2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)
_______________________________________________________
Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 3 971 318,-
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 601 522,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 7 238,- pr. mnd.
Fellesutgifter fordeles på følgende poster:
Felleskostnad renter: 2 679,-
Felleskostnad driftsdel: 4 028,-
Tillegg elektroniske fellesavtaler: 531,-
Det opplyses om at borettslaget har avdragsfrihet på fellesgjelda ut 2026. Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 30.01.2027 utgjøre ca kr 773,00 per måned for denne boligen. Kostnaden kommer i tillegg til dagens felleskostnader.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.
Andel fellesgjeld er kr. 601 522,- pr. 22.04.2026.
Selskapets totale gjeld er kr. 12 950 000,- pr. 22.04.2026.
Lånenummer: 90517448884 Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 22.04.2026: 5.05% pa.
Antall terminer til innfrielse: 355
Saldo per 22.04.2026: 12 950 000
Andel av saldo: 601 503
Første termin: 30.11.2025
Neste avdrag: 30.01.2027 (siste termin 31.10.2055)
Flytende rente. Lånet er avdragsfritt ut 2026.
Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.
Boligselskapet er med i sikringsordning.
SIKRINGSORDNING. Ansvar for felleskostnader i borettslag: Andelseiere er ansvarlig for å dekke borettslagets kostnader. Dette gjøres ved betaling av månedlige felleskostnader. Hvis borettslaget lider tap som følge av at en andelseier ikke betaler sine felleskostnader, kan et eventuelt tap medføre at de andre andelseierne må betale høyere felleskostnader. Borettslaget har tegnet sikring, i henhold til borettslagsloven, mot denne type tap. Leverandør av sikring: Klare Finans AS. Varighet av avtalen / oppsigelsesvilkår: Gjensidig oppsigelsestid med 6 mnd skriftlig varsel. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av sikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Sikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med sikringstaker dersom sikrede ikke oppfyller de krav som er stilt.
Primær formuesverdi kr. 944 170,00.
Sekundær formuesverdi kr. 3 776 680,00.
Gjeldende for ligningsåret 2024.
Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.
Borettslaget Nyheimsvegen nr. 23 AL, Orgnr: 959 395 187
Forretningsfører: Boligbyggelaget TOBB.
Forkjøpsretten er under forhåndsprøving. Kontakt megler.
Overtakelse er avhengig av styrets godkjennelse. Overtagelse kan ikke skje før partene har fått bekreftet at overtagelsen er godkjent av styret, samt at forkjøpsretten ikke er benyttet. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier av andelen, må andelen videreselges for kjøpers regning og risiko.
Dersom forkjøpsretten blir benyttet trer den forkjøpsberettigede inn i denne kontrakt på tilsvarende vilkår.
Oppgjør gjennomføres etter at kjøper har fått rettsvern for andelen. Dersom kjøper ikke kan overta andelen fordi overdragelsen ikke er godkjent av styret i borettslaget aksepterer kjøper at oppgjøret gjennomføres som avtalt uten overføring av hjemmel, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-10(3) jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 6-5 (1) (2).
Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenr. SP0007175730.
Årsregnskapet for forrige periode (2025) viser:
Driftsinntekter kr. 1 683 690,-
Driftskostnader kr. -2 542 394,-
Årsresultat kr. -1 510 663,-
Disponible midler for boligselskapet utgjør kr. 300 279,- per 31.12.25.
Budsjett for 2026 viser et årsresultat på kr. -34 642,-.
I all hovedsak er det utgifter til periodisk vedlikehold som er årsak til underskuddet i 2025. Her spesifiseres utgifter til malerarbeid, utskifting av dører og låser i borettslaget.
For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.
Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.
- En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.
- Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.
- Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.
- Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.
- Utleie må godkjennes av styret og gis kun på gitte vilkår iht. vedtektene.
Det vises for øvrig til bestemmelser i vedtekter og husordensregler som er vedlagt salgsoppgaven.
Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning.
Utdrag angående endringer i vedtekter vedtatt på ordinær generalforsamling 28.04.2026.
6. Saker fra styret
6.1 Vedtektsendringer
Styret i Borettslaget Nyheimsvegen nr. 23 Al har gjennomgått gjeldende vedtekter
sammen med advokat fra TOBB (sist endret 15.05.2024) og vurdert behovet for
modernisering, språklig opprydding og tilpasning til dagens praksis og lovkrav. TOBBs
advokater har bistått styret med å utforme nye vedtekter.
Formålet med revisjonen er å:
• Modernisering av språk og struktur
• Tydeliggjøre roller, ansvar og fullmakter
• Sikre at vedtekter samsvarer med lovverket
• Tilpasse vedtektene til borettslagets faktiske drift og praksis
• Redusere konfliktrisiko mellom beboere og styret
• Tilpasse vedtektene til digital kommunikasjon og moderne driftsmodell
• Gi klarere ansvarslinjer for vedlikehold.
Vedtektene henter inn flere bestemmelser fra borettslagsloven, uten at dette fører til
realitetsendring i seg selv, de viktigste endringene kommer frem nedenfor.
På denne bakgrunn fremmes forslag om nye, fullstendige vedtekter, til behandling på
ordinær generalforsamling 2026.
Oppsummering av endringsforslagene og presiseringer:
Lagt til enkelte sentrale bestemmelser fra borettslagsloven, for å synliggjøre
bestemmelsene og sikre at vedtektene er i tråd med borettslagsloven, dette fører
ikke til realitetsendring. Dette gjelder for eksempel bestemmelsene om sameie i
andel, nærmere om saksbehandlingsregler ved forkjøpsretten, vedlikehold,
•
Protokoll fra generalforsamling 2026 - Borettslaget Nyheimsvegen nr 23
AL.
Side 3/5
Vedtak:
erstatning for manglende vedlikehold, pålegg om salg og fravikelse, felleskostnader, styrets myndighet, digital generalforsamling, flertallskrav på generalforsamlingen, inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern.
En vesentlig forbedring er innføring av et eget kapittel som fordeler ansvar for
innvendig vedlikehold (andelseier) og utvendig og felles tekniske installasjoner
(borettslaget), skadebehandling og forsikringsansvar. Dette reduserer risiko for
konflikter og misforståelser.
•
Ved bruk av borettslagets forsikring, for forhold som andelseier har
vedlikeholdsansvar og ansvar for må hele egenandelen dekkes av andelseier.
Borettslagets bygningsforsikring dekker skader på bygning og fellesarealer, men
borettslaget påføres egenandel hver gang forsikringen brukes. Andelseiere kan
bruke lagets bygningsforsikring, men egenandelen skal betales av den som er
ansvarlig for skaden, og følger fordelingen av vedlikeholdsansvaret i
borettslagsloven. Dette er en bestemmelse som presiserer gjeldene rett. For å sikre
det rettslige grunnlaget for slike viderefaktureringer av egenandelen fremmer styret
nå sak om å vedtektsfeste ansvaret.
•
Når det gjelder parkering, har det tidligere ikke eksistert konkrete bestemmelser,
kun uskreven praksis. Styret ønsker derfor å vedtektsfeste tildelingsregler og
bruksrett for borettslagets parkeringsplasser, se forslag i punkt 3-3 i vedtektene.
•
Oppdaterte regler om bruk, tiltak og endringer på fellesarealer. De nye vedtektene
tydeliggjør krav til godkjenning for varmepumper, parabol, fasadeendringer, tiltak
på balkong/terrasse, oppsetting av ladepunkt (der dette er relevant). Dette gir
styret et klarere grunnlag ved behandling av søknader. Se punkt 4-1 (3) i de nye
vedtektene.
•
Styret ønsker å vedtektsfeste andelseiers vedlikeholdsplikt for installasjoner og
tiltak som er utført på fellesarealer og foreslår en tilføyelse til vedtektens punkt 3-1
og 4-1. Ansvaret for fremtidig vedlikehold av andre tiltak utført av andelseier, slik
som for eksempel tilbygg, plattinger, varmepumper, markiser og annet blir lagt til
andelseier. Ansvaret i denne sammenheng er en utvidelse av andelseiers
vedlikeholdsansvar og innebærer at borettslagets vedlikeholdsansvar i disse tilfeller
blir tilsvarende begrenset. Ansvaret følger andelen og gjelder for også etterfølgende
hjemmelshavere.
•
Styret har besluttet at alle som ønsker å leie ut, må sende søknad via «Min side»
på tobb.no og selv dekke kostnaden. Søknader som sendes utenom dette
godkjennes ikke. Dette er for å sikre god oversikt og oppdatert kontaktinformasjon
til leietaker. Se punkt 4-4 (5).
Vedtak:
Generalforsamlingen vedtar nye vedtekter i tråd med styrets forslag.
Borettslagets bygningsmasse har vært gjenstand for omfattende vedlikehold de siste årene. Dette har løftet standarden og bokvaliteten borettslaget betraktelig. Dette har også gitt økonomisk forutsigbarhet for beboerne. Det er ikke planlagt større tiltak i tiden som kommer.
Tak, pipe, etterisolering og vinduer ble renovert/skiftet i perioden 2018/2019.
Det ble drenert rundt blokka i perioden 2024. I anledning gravearbeidet ble også avløpsrør skiftet samt at nedgravd oljetank ble fjernet. I samme periode ble det også lagt ny asfalt på parkeringsplassene. Disse ble så oppmerket på nytt og det ble ble etablert 4 ladepunkter.
Dører og låser ble i 2025 skiftet i borettslaget. I samme periode ble også saltutslag og mur utbedret, samt maling i oppganger. Felles steinplatting i hagen etablert 2025.
Styret må varsles før anskaffelse av dyr. Dyrehold skal ikke være til sjenanse for beboere.
Eiendommen ligger i område som i Kommuneplanens arealdel 2022-2034 (27.03.2025) er avsatt til sentrumsformål og turvegtrase. Byggesone 2. Byggesone 1 og 2 har strengere krav til utnyttelse av areal, lavere parkeringsdekning og mobilitetsløsninger. Tillater høyere tetthet og større fleksibilitet i utformingen.
Eiendommen er regulert til boligformål ihht 5001 r0188a.
Reguleringsbestemmelser, kommunens arealdelplan og reg.kart, situasjonskart, etc. kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.
Det opplyses om planforslag r20250024 - Jakobslivegen 41, 43, 45, 47 og 49 som kan påvirke området. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for fortetting og utvikling av ny boligbebyggelse med tilhørende fellesarealer og diverse tjeneste/service-funksjoner. Arbeid tilknyttet denne planen kan i perioder medføre økt støy- og trafikknivå.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.
Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.
Følgende tilbehør medfølger handelen:
Integrerte hvitevarer medfølger i handelen.
String-hyller og vegghengte speil i gang og på gjesterom/kontor følger ikke med.
I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen gjelder fra budaksept. Er det mer enn 12 måneder til overtakelse, så gjelder forsikringen først fra overtakelse. Dersom det ikke blir avtalt overtakelsesdato samtidig med budaksept, så gjelder forsikringen først fra overtakelsen.
Selger har utarbeidet et egenerklæringsskjema og innhentet en tilstandsrapport som er vedlagt salgsoppgaven. I henhold til avhendingsloven anses kjøper kjent med de opplysninger som framgår av et salgsdokument. Kjøper oppfordres derfor til å gjøre seg kjent med denne. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt 5 år fra overtakelse av eiendommen. Ved salg av landbrukseiendom og småbruk er det kun våningshus og/eller kårbolig med evt. direkte tilhørende garasje og tomt som omfattes av forsikringen. Ved salg av kombinasjonseiendom der boligdelen utgjør 50 % eller mer, svarer selskapet for skader på den delen av boligen som er regulert og/eller benyttet til boligformål. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter, feil ved arbeider som er utført av sikrede etter avtale med kjøper, eller for arbeider som sikrede påtar seg å utføre etter avtale med kjøper. Dette gjelder uavhengig av om arbeidet er utført av/på vegne av sikrede eller kjøper, og uavhengig av om arbeidet faktisk er utført.
Dersom sikrede gir lovnader vedrørende tilstand eller utførelse så kan ikke selskapet holdes ansvarlig for dette.
Forsikringen dekker ikke krav som følge av dårlig/mangelfull rengjøring eller rydding av eiendommen, eller krav knyttet til tilbehør som
skal følge med eiendommen. Forsikringen dekker ikke skade som oppstår eller påføres eiendommen i perioden mellom budaksept og kjøpers overtagelse. Som skade regnes her også komponenter som fjernes i denne perioden.
Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.
Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.
Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger, informasjon fra forretningsfører, energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Nylander &Partners, Moholt sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Nyheimsvegen 23 A.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 17, bnr. 274, andelsnr. 3 i Borettslaget Nyheimsvegen nr. 23 AL i Trondheim.
Andelsnummmer: 3.
Vårt oppdragsnummer er 11260014.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Fastpris 30 000 inkl. mva
Oppgjørsgebyr: 7 390,00
Digitale oppdragtjenester: 2 490,00
Markedspakke Anbud: 13 900,00
Tilretteleggelsesgebyr: 18 750,00
Deltakelse på overtagelse: 0,00
Visningshonorar pr. stk: 2 900,00
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.
Ansvarlig megler er Jakob Estenstad Betten / +47 90 76 52 63 / jakob.betten@nylanderpartners.no.
Oppdragstakers forretningsadresse er Vegamot 18, 7049 TRONDHEIM. Org. nr. 990732809.