Totalt bruksareal: 202,0 m²

• BRA-i: 202,0 m²
• TBA: 26,0 m²

Enebolig

1. etasje:

BRA-i: 69 m²

TBA: 20 m²

2. etasje:

BRA-i: 53 m²

TBA: 6 m²

Kjeller:

BRA-i: 57 m²

Loft:

BRA-i: 23 m²

Kommentar areal

Innvendig areal er oppmålt på stedet.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig fra 1923 som ble tilbygget i 1960.

Boligen inneholder:

1. etasje: Entré, gang/trapperom, baderom, stue og kjøkken med utgang til terrasse.

2. etasje: Gang/trapperom og 3 soverom hvorav det ene med utgang til balkong.

Kjeller: Gang/trapperom, kjellerstue, bad/vaskerom og boder.

Loft: Uinnredet loft.

Eiendommen er også bebygd med en garasje i dag, men denne skal rives ifbm. byggingen av 3 eneboliger.

For beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser.

Følgende oppgraderinger er i følge tidligere eier utført i den senere tid:

2023: Montering av ny varmtvannsbereder.

2020: Montering av kjøkkenøy tilknyttet kjøkkeninnredningen.

2019: Etterisolering og skifte av utvendig kledning på vegg mot syd. Skifte av et vindu i stuen.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Seksjonen vil få vedtektsfestet eksklusiv bruksrett til biloppstillingsplass nr. 2 på vedlagte utomhusplan. Gangadkomst vil være via fortau. Parkeringsarealer, carportanlegg og eventuelle tilhørende konstruksjoner/tekniske installasjoner vil være fellesareal/fellesanlegg regulert av sameiets vedtekter.

Dersom selger finner det hensiktsmessig vil p-plassene også kunne seksjoneres som tilleggsdel til den enkelte seksjon i forbindelse med seksjoneringssaken.

Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen selges som kommende eierseksjon. Endelig organisering vil fremgå av seksjoneringsbegjæring, vedtekter og godkjent utomhusplan.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

"Viser til tidligere eiers egenerklæring som er tatt inn som et vedlegg i salgsoppgaven. Henviser også til rammetillatelsen som er gidd på

eiendommen"

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

Det er gitt tilstandsgrad TG 3 (store eller alvorlige avvik) for følgende bygningsdeler-/komponenter:

• Utvendig beslag: TG3: Det er opplyst av tidligere eier at det er utettheter rundt pipen. Det ble observert noe fuktmerker rundt pipen på loftet under befaringen. Risiko for fuktinndriv og følgeskader er stor. Nytt beslag må påregnes montert og/eller området rundt pipen tettes på en bedre måte. Utbedring estimert til kr. 20 000 – 30 000,
• Elektrisk oppvarming: TG3: Gulvvarme fungerer ikke. Det må gjøres videre undersøkelser og/eller skifte varme og fliser. Utbedring estimert til kr. 10 000 – 30 000,
• Etasjeskiller: Forskjellen på høyeste og laveste punkt er målt til ca. 35 mm i et soverom. TG 3 er gitt iht. toleransekrav i NS3600. Konsekvensen er at gulvet kan oppleves skjevt. Det anbefales å utrede årsak til skjevheten før tiltak iverksettes. Aktuelle utbedringer kan være oppretting med avrettingsmasse, justering av bjelkelag eller mer omfattende konstruktive tiltak. Utbedring estimert til kr. 30 000 – 50 000

Det er gitt tilstandsgrad TG 2 (vesentlige avvik) for følgende bygningsdeler-/komponenter:

• Våtromsgulv (Bad / Kjeller): Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. TG2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.
• Våtromsvegger (Bad / Kjeller): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.
• Fast inventar (Bad / Kjeller): Innredningen har fuktskader/svelling. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.
• Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / Kjeller): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget. TG2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.
• Ventilasjon (Bad / Kjeller): Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår. Tg 2 er gitt på grunn av alder på avtrekksvifte.
• Våtromsgulv (Bad / 1. etasje): Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. Det er registrert noe svakt fall mot sluk i dusjsonen, dette medfører risiko for vannansamling. TG2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.
• Våtromsvegger (Bad / 1. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.
• Fast inventar, generelt (Bad / 1. etasje): Innredningen har fuktskader/svelling. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.
• Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / 1. etasje): Tidligere eier opplyser at flottør til klosettet har en tendens til å henge seg opp. TG2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.
• Ventilasjon (Bad / 1. etasje): Det anbefales på generelt grunnlag at det etableres mekanisk avtrekk eller elektrisk avtrekksvifte fra våtrom for å begrense fuktpåkjenning på rommet. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår.
• Drenering: Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside. Det er påvist indikasjoner på fukt i vegger og gulv i kjeller, forholdet er ikke uvanlig i eldre grunnmurer. Årsaken til dette er sannsynligvis manglende funksjon på drenering og fuktsikring av grunnmur. TG 2 er gitt på grunn av alder og manglende funksjon på drenering, fallforhold på terreng og fuktsikring av grunnmur. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner.
• Yttervegger: Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter gjeldene forskrifter på tidspunkt for oppføring av bygningen. Aldersbetraktning foretas ikke av skjult bindingsverk. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger. Tilstandsgrad 2 er gitt på en generell aldersbetraktning.
• Utvendig kledning: - Det er i dette tilfellet ikke påvist luftespalte bak trepanelet.- Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett. Dette kan medføre begrenset lufting av panelet, samt redusert levetid på nedre del av panelet.- Stedvis påvist noe påbegynnende råte nederst på kledningsbord. Utvendig trekledning har normal levetid på 40 - 60 år, avhengig av ytre påvirkninger, utførelse og vedlikehold, i følge Sintef Byggforsk. I dette tilfellet har kledningen oppnådd mer enn halvparten av lengste normale levetid, og i sammenheng med nevnte forhold blitt tildelt TG 2.
• Takkonstruksjon: Konstruksjonens dimensjonering er ikke vurdert. Aldersvurdering foretas ikke for denne typen konstruksjon. Begrenset mulighet for besiktigelse av krypeloft på grunn av lagrede gjenstander. Det er montert inspeksjonsluke i himling under loftet. Luken er ikke isolert og diffusjonstett. Dette medfører risiko for kondens på loftet. Luken bør erstattes med en diffusjonstett og isolert luke. Det er innvendige skråhimlinger på deler av konstruksjonen, om ikke gir mulighet for inspeksjon av konstruksjonsoppbyggingen. Det er enkelte fuktmerker på loftet. Fuktmåler med pigger i treverk ble benyttet, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier. Det er ikke luftespalter i gesimser, som medfører at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig lufting. Manglende lufting av takkonstruksjonen medfører risiko for kondens, fuktproblematikk, dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.
• Taktekking og membraner: Taket er kun besiktiget fra bakkenivå, da det er for høyt til å benytte stige i henhold til våre HMS retningslinjer. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 30-60 år. Etter Tyders egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på 40-50 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom.
• Utvendig beslag: Nedløpsrør har kun utkast på tomt og er ikke ført til drensrør, dette kan øke fuktbelastningen i grunnmuren. Det anbefales på generelt grunnlag å lede overvann bort fra grunnmur. Det er ikke montert snøfangere på tak over gangvei/adkomst/inngangsparti. Dette gir økt risiko for at snø/is kan falle fra taket og kan medføre personskader og skader på andre bygningsdeler, det var ikke krav til montering av snøfangere på oppføringstidspunktet. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og derfor vurdert til tilstandsgrad 2.
• Ytterdører: Dører er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.
• Vinduer: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.
• Balkonger, terrasser ol.: Dimensjonering på bjelkelag er vurdert ikke tilfredsstillende. Det er for stor avstand mellom bærebjelker. Lokale tiltak hvor avstiving og forsterking av bærekonstruksjonen utbedres. Sprekkdannelser i terrassebord og generelt noe slitte overflater. Rekkverkshøyden på altanen i 2.etasjen fraviker fra gjeldende forskrifter, rekkverk skal være 1,0 m over gulv. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.
• Gulv på grunn: Fuktindikator er benyttet på enkelte punkter og det er påvist indikasjoner på fukt i gulvet. Forholdet er normalt i støpte gulv fra denne tiden, da det ikke ble benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 15-20 mm. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvet lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.
• Rom under terreng: Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside i rom hvor den er synlig, og det er påvist indikasjoner på fukt i vegger. Det er i dette tilfellet avvik på drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dette medfører økt risiko for fukt- og råteskader i utforede vegger og oppforede gulv, og det er derfor gitt TG 2.
• Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Pipen er ikke tilknyttet ildsted. Det er krav til at teglsteinspiper skal ha 4 synlige sider, som er pusset, flislagt eller lignende for å kunne avdekke eventuelle sprekkdannelser. Det er også krav til avstand på 10 cm. til brennbart materiale. Det er merker etter "renning" og sotluken har rustdannelser. Dette indikerer trolig at det kan oppstå kondens i pipen, eller at den ikke er regnsikret over yttertaket. Pipen er fra byggeår og tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og nevnte forhold. Det bør påregnes at eldre teglsteinspiper på sikt har behov for rehabilitering.
• Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Avløpsrør plast: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-75 år avhengig av påvirkende faktorer. Avløpsrør støpejern: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i støpejern en brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Kobberrør: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2.
• Etasjeskiller: 1.etasje: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 15 mm i stuen og i entréen. 2.etasje: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 15-30 mm på alle de originale gulvene. Stedvis rundt pipen er det noe mer. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvet lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet. Det bør på generelt grunnlag påregnes skjevheter i eldre etasjeskillere.
• Trapper: Trapp mellom 1.- og 2.etasjen har større skjevheter. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje, og avvik i rekkverkskrav.
• Kjøkkeninnredning: Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier. Tg 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje. Integrerte hvitevarer er eldre.
• Overflater på innvendige gulv: Det er funnet bom under fliser i kjøkken og entréen. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flis/fug i nevnte område. TG2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker og riper i gulvoverflater.
• Fast inventar: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

Det er gitt tilstandsgrad TG IU (ikke undersøkt) for følgende bygningsdeler-/komponenter:

• Grunnforhold og fundamenter: Tilstandsvurdering er ikke utført da forhold ikke lar seg avdekke ved visuell befaring.

Betongfundamenter. Grunnforhold er ikke kjent/undersøkt. Det er ikke synlig utvendig fuktsikring av grunnmuren, som kan gi en indikasjon på alder på eventuell drenering og fuktsikring. Drenering og eventuell utvendig fuktsikring av grunnmuren er av eldre dato. Bygningen har yttervegger over grunnmur i bindingsverkskonstruksjon. Yttervegger er etterisolert i følge tidligere eier. Yttervegger er kledd med stående malt trepanel. Saltak i trekonstruksjon. Krypeloft med adkomst via luke med nedfellbar fast stige montert åpent i himling. Yttertaket er tekket med takplater i metall. Yttertaket er i følge tidligere eier tekket om rundt 1985. Takrenner og nedløp i metall med utkast på tomten. Øvrige beslag i metall. Pipe over yttertak har fotbeslag i metall. 1. etasje: Isolert ytterdør, montert i entréen. Terrassedør med tolags isolerglass, produsert i 2004, montert i kjøkkenet. 2.etasje: Terrassedør med tolags isolerglass, produsert i 2005, montert i et soverom. Kjeller: Vindu i tre med enkle glass, montert i badet. Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2005. 1. etasje: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2001, 2003 og 2004, montert i stue, kjøkken og bad. 2. etasje: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2001. Loft: Vinduer i tre med enkle glass. 1.etasje: Et vindu med tolags isolerglass, produsert i 2017, montert i stuen.

Felles eiertomt på ca. 1 537 m². Tomten vil være fellesareal for sameiet, og seksjonen vil inngå i det fremtidige eierseksjonssameiet.

Hver seksjon vil få vedtektsfestet eksklusiv bruksrett til nærmere angitt del av felles tomt, i henhold til vedlagt utomhusplan og sameiets vedtekter. Inndelingen er gjort for å gi de enkelte seksjonene en mest mulig naturlig og funksjonell bruk av utearealene. Løsningen avviker fra en 8x8-inndeling og er regulert gjennom vedtektsfestede bruksretter. Bruksrettene er ikke organisert som tilleggsdeler.

Tomten er opparbeidet med gruset adkomst og gårdsplass, plenarealer, frukttrær, hekk og annen beplantning. Eksisterende avkjørsel skal avvikles når ny godkjent avkjørsel og parkeringsløsning er etablert, se også punkt om utvikling av eiendommen.

Selger tar forbehold om justering av utearealene mellom de tre øvrige fremtidige seksjonene, forutsatt at dette ikke vesentlig berører denne seksjonens bruksrett. Se også eget punkt om bruksrett til utomhusareal og parkering.

Det foreligger utkast til vedtekter for sameiet som er del av salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene, særlig bestemmelsene om uteareal, parkering, vedlikehold, forsikring og fellesarealer.

Tomtestørrelse/-areal er hentet fra matrikkelutskrift (basert på oppmåling i digitalt kart). Det gjøres oppmerksom på at denne type arealangivelse (med tilhørende kart) kan være upresis og at man dermed kan få avvik i både areal og grenser ved en eventuell fremtidig oppmåling. Mangel grunnet avvikende grenser og/eller arealsvikt (jf. avhendingslovas § 3-3) kan derfor ikke påberopes.

Det foreligger tilsynsrapport for våningshus og uthus approbert den 25.11.1922, samt ferdigattest for tilbygg med vindfang og bad/wc datert den 23.11.1964.

Boligens godkjente plantegninger er mottatt og kontrollert opp mot dagens planløsning.

Det er registert følgende avvik:

Kjeller: Kjellerstuen og badet er på godkjent tegning definert som tørkerom og bryggerhus.

1.etasje: Vegg mellom stue og kjøkken er revet.

2.etasje: Et soverom er tidligere vært kjøkken.

Rombeskrivelsen er utført i forhold til dagens bruk av rommene. Dagens bruk av enkelte rom samsvarer ikke med godkjente byggetegninger. Det vil si at dagens planløsning ikke er godkjent i kommunen. Det anbefales derfor å byggemelde rom i kjelleren slik planløsningen er i dag da rommene ikke er godkjent til annet en bod/lagring.

Krav til rømning: (Branntekniske forskrifter).

Innredet areal i kjeller skal ha min. to rømningsveier. Trappeadkomst til første etasje er hovedrømningsvei. I dette tilfelle holder ikke vinduer i kjellerstuen kravet. Branntekniske forskrifter er derfor ikke fullt ut oppfylt.

På generelt grunnlag er det tillatt å leie ut egen bolig eller del av egen bolig, så lenge formålet med utleien er i samsvar med godkjent bruk av gjeldende leieobjekt og/eller areal. Eiendommen står i matrikkelen registrert med én bruksenhet.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Elektrisk oppvarming. Pipen er ikke tilknyttet ildsted.

Energikarakter: G - Rød

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Tidligere eier opplyser om en nedgravd oljetank på tomten. Fra 1. januar 2020 ble det forbudt å bruke fossil fyringsolje og parafin til oppvarming av bygninger. Tanker som permanent tas ut av bruk, skal tømmes og graves opp. Tanker som ikke kan gjenbrukes uten å representere fare for lekkasje, skal destrueres. Kommunen kan i særlige tilfeller gi tillatelse til at tanker som permanent tas ut av bruk, rengjøres og fylles med sand, grus o.l. i stedet for oppgraving.

Prisantydning kr 9 900 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

247 500,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

10 168 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 23 225,- for 2026. Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Utover det som er nevnt under punktet "Kommunale avgifter" og "Eiendomsskatt", påløper kostnader til for eksempel strøm, forsikring, vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt for skatteåret 2026. Eiendomsskatten utgjør 1,7 promille av beregningsgrunnlaget og bunnfradraget er på inntil 4,9 millioner kroner, noe som betyr at de fleste boliger med en verdi under ca. 7,25 millioner kroner trolig slipper skatt. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/

Eiendomsskatten faktureres direkte til eier av boligen og utgjør kr. 4 241,- for 2026.

Primær formuesverdi kr. 2 895 091,00.

Sekundær formuesverdi kr. 10 564 416,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg etter bestemmelsene i S-4220 fra 2006. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen).

Det er også plansak under arbeid som berører eiendommen. Det foreligger forslag til revidert reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220). Det er ikke kjent om og/eller hvordan denne vil berøre eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at Plan- og bygningsetaten har vedtatt midlertidig forbud mot tiltak i påvente av ny regulering, jf. plan- og bygningsloven § 13-1. Forbudet gjelder for de arealene som er omfattet av reguleringsplan S-4220 (småhusplanen).

Eiendommen omfattes av kommuneplan for Oslo kommune 2015-2030, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til nåværende bebyggelse og anlegg. Det gjøres oppmerksom på at deler av eiendommen ligger i gul og rød hensynsone for støy fra vei.

Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven, ta kontakt med megler for å få oversendt reguleringsbestemmelsene. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Det er gitt rammetillatelse og igangsettingstillatelse fra Plan- og bygningsetaten for utvikling av eiendommen, herunder riving av eksisterende garasje og mindre bygg samt oppføring av totalt tre nye eneboliger med tilhørende garasjeløsning.

Det er kun den eksisterende eneboligen med nærmere spesifisert bruksrett til utomhusareal og parkering som selges. Kjøper vil ikke være part i eller ha ansvar for det videre utviklingsprosjektet.

Presiseres at kjøper verken er part i utbyggingsprosjektet eller bærer noe økonomisk, juridisk eller praktisk ansvar knyttet til prosjektering, gjennomføring eller ferdigstillelse av utbyggingen. Kjøper skal ikke belastes med kostnader, risiko eller forpliktelser som kan utledes av utviklingsprosjektet, herunder eventuelle avvik, forsinkelser, endringer eller myndighetskrav.

Kjøper overtar eiendommen slik den står, og overtar ansvaret for å avvikle dagens avkjørsel i forbindelse med at ny godkjent avkjørsel og parkeringsløsning etableres. Eksisterende avkjørsel skal stenges/slettes og erstattes med gangport i henhold til gjeldende krav.

Eiendommen er per i dag ikke ferdig seksjonert. Den aktuelle enheten selges derfor som en kommende eierseksjon, under forutsetning av at seksjonering blir godkjent og tinglyst.

Søknad om seksjonering er innsendt og behandles av kommunen. Det tas forbehold om at seksjoneringen blir godkjent i sin helhet.

Forbehold om endringer

Opplysninger om arealer, seksjonsnummer, tilleggsarealer (som bod, parkering, uteareal mv.) og sameiebrøk er basert på foreløpige planer og søknadsgrunnlag.

Det gjøres oppmerksom på at disse forholdene kan bli endret i forbindelse med kommunens behandling av seksjoneringssaken. Endringer kan påvirke seksjonens utforming, rettigheter og verdi.

Hjemmel, pant og gjennomføring

Kjøper vil ikke kunne få hjemmel til egen seksjon før seksjonering er endelig godkjent og tinglyst, og det er opprettet eget grunnboksblad for seksjonen.

Frem til dette tidspunktet kan det være begrensninger i kjøpers mulighet til å etablere pant i eiendommen. Kjøper oppfordres til å avklare finansiering med sin bank i god tid.

Gjennomføring av handel

Kjøpekontrakt vil bli inngått med forbehold om at seksjonering blir gjennomført. Overtakelse og oppgjør vil først finne sted etter at seksjoneringen er endelig godkjent og tinglyst.

Dersom seksjonering ikke blir godkjent, eller vesentlige forutsetninger endres, vil partenes rettigheter og plikter følge av kjøpekontraktens bestemmelser.

Oppfordring til kjøper

Interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i opplysningene ovenfor og ta høyde for den usikkerhet som følger av at seksjonering ikke er endelig gjennomført på salgstidspunktet.

Sameiet vil bestå av 4 seksjoner. Det legges opp til at hver seksjon får en sameiebrøk på 1/4. Sameiebrøken vil blant annet være utgangspunkt for fordeling av felleskostnader, med mindre annet følger av vedtektene eller vedtas av sameiet.

Det foreligger utkast til vedtekter for sameiet. Interessenter oppfordres særskilt til å gjøre seg kjent med vedtektene, herunder bestemmelser om eksklusive bruksretter til utearealer, vedlikeholdsansvar, forsikringsforhold, parkering og bruk av fellesarealer.

Det tas forbehold om at det ved etablering av eierseksjonssameiet vil bli fastsatt vedtekter som regulerer eksklusiv bruksrett til deler av utomhusarealet.

Bruksrett til utomhusarealer vil bli fordelt mellom seksjonene i henhold til vedlagt utomhusplan. Tilsvarende vil det vedtektsfestes bruksrett til biloppstillingsplasser. For fremtidig seksjon 1 (hus 1) er det lagt til grunn at det vil bli etablert eksklusiv bruksrett til biloppstillingsplass nr. 2, til høyre for ny avkjørsel.

Det gjøres oppmerksom på at bruksrettene ikke innebærer eiendomsrett til arealene, men vil være regulert som eksklusive bruksretter i sameiets vedtekter. Dersom selger finner det hensiktsmessig vil parkering/biloppstillingsplassene også kunne legges som tilleggsdel grunn (TG) til den enkelte seksjon i seksjoneringen.

Forbehold om justeringer ((gjelder seksjon 2–4)

Selger tar forbehold om at det kan bli foretatt justeringer av areal og parkering for de øvrige seksjonene (forventede seksjoner 2–4),:

• areal
• plassering og fordeling av parkering
• tilknytning av utomhusarealer

Pågående byggesaker:

Oberst Rodes vei 74 - riving av garasje og dukkehus og oppføring av 3 eneboliger og garasje

Saksnummer 2025/08653 - Byggesak

Mottatt sak 12.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202305941

Status Igangsettingstillatelse 13.05.2026

Kaptein Oppegaards vei 20 - oppføring av enebolig - Klage mottatt 2025/04010

Saksnummer 2025/10924 - Byggesak

Mottatt sak 25.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202555990

Status Midlertidig brukstillatelse 18.05.2026

Oberst Rodes vei 79 - installasjon av antenner

Saksnummer 2025/16391 - Byggesak

Mottatt sak 23.10.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202453354

Status Igangsettingstillatelse 09.03.2026

Oberst Rodes vei 80 B - oppføring av enebolig, tilbygg til og ombygging av eksisterende enebolig til tomannsbolig og bruksendring av kjeller til rom for varig opphold

Saksnummer 2025/19204 - Byggesak

Mottatt sak 24.10.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202111796

Status Under behandling

Kaptein Oppegaards vei 25 C - oppføring av enebolig

Saksnummer 2025/09204 - Byggesak

Mottatt sak 13.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 201921014

Status Under behandling

Pågående plansaker:

Detaljregulering - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by - Fortsettelse av sak 202102096 - Småhusplanen - S-5190

Saksnummer 2025/06808 - Plansak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202300230

Status Under behandling

Småhusplanen - Midlertidig forbud mot tiltak (2. forbud varslet 11.04.2023)

Saksnummer 2025/21030 - Generell fagsak

Mottatt sak 03.11.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202304720

Status Under behandling

Eiendommen har adkomst fra offentlig vei og er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Eier har selv ansvar for private stikkledninger.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.

Følgende tinglyste heftelser vil følge med eiendommen:

• Erklæring/avtale, tinglyst den 17.11.1922, dagboknummer 993330. Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom.
• Bestemmelse om veg, tinglyst den 09.03.1923, dagboknummer 993431. Bestemmelse om vann/kloakkledning.
• Bestemmelse om bebyggelse, tinglyst den 06.04.1923, dagboknummer 993432. Bestemmelse om benyttelse. Bestemmelse om vann/kloakkledning. Bestemmelse om gjerde. Bestemmelse om veg.
• Bestemmelse om vannledning, tinglyst den 20.05.1927, dagboknummer 920849. Rettighetshaver: Gnr. 181, bnr. 15, 174 og 277 i Oslo kommune.
• Erklæring/avtale, tinglyst den 11.10.1961, dagboknummer 12722. Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
• Bestemmelse om vann/kloakkledning, tinglyst den 04.04.2006, dagboknummer 23937. Rettighetshave Oslo kommune Vann- og Avløpsetaten. Endringer/tiltak krever skriftlig tillatelse fra VAV. Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Det er ikke kjent med at det hviler odel på eiendommen.

Følgende tilbehør medfølger ikke i handelen:

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har ikke anledning til å tegne boligselgerforsikring, men selgers egenerklæringsskjema følger som vedlegg til salgsoppgaven. Kjøper gjøres oppmerksom på den særskilte risiko ved ev mangelskrav, ettersom selger ikke har tegnet boligselgerforsikring.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at &Partners Sagene sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Oberst Rodes vei 74.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 181, bnr. 249 i Oslo.

Vårt oppdragsnummer er 19260139.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Fastpris 60 000 inkl. mva

Tilrettelegging : 14 900,00

Visninger/overtagelse pr. stk.: 2 900,00

Utleggsgebyr (utsatt vederlag/utlegg): 1 890,00

Elektroniske tinglysningsgebyr: 2 490,00

Essensiell Skreddersøm: 24 950,00

Sikkerhetstillelse: 2 479,00

Spørregebyr grunnbok: 488,00

Oppgjørshonorar : 7 490,00

Vederlag er summert til kr. 117 587,-.

I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:

Eiendomsmeglerpakke med reguleringskart og ferdigattest 1 150,00

eiendomsskatt og kommunale avgifter 175,00

Fotografering 7 000,00

Tilstandsrapport fra takstmann 9 950,00

Tinglysningsgebyr pantedokument fast eiendom 545,00

Utlegg er summert til kr. 18 820,-.

Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.

Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 136 407,-.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Fredrik Venturelli / +47 40 60 88 96 / fredrik.venturelli@partners.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Maridalsveien 160 A, 0461 OSLO. Org. nr. 914983401.