Gjør boligjakten enklere med vår boligvarsling. Legg inn dine ønsker – vi sier fra så snart en eiendom som matcher dine kriterier legges ut for salg. Raskt, enkelt og helt gratis.
Går du med planer om å selge - ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTotalt bruksareal: 1984,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 62,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Holmskau & Partners presenterer en sjelden og særpreget eiendom med en tilbaketrukket beliggenhet i vakre, landlige omgivelser, bare en kilometer fra Rakkestad sentrum. Den klassiske eneboligen er vesentlig renovert og oppgradert. Boligen har høy standard, gjennomførte materialvalg og en stilfull kombinasjon av herskapelig karakter og moderne komfort.
Eiendommen ligger på en stor, velstelt tomt med nærmest parkmessige omgivelser og vidstrakt utsyn over kulturlandskapet. Her er det også flere driftsbygninger, låve, drivhus og en romslig garasje med fire porter. Uteområdene er spesielt innbydende, med flere solrike oppholdsplasser, motstrømsbasseng og jacuzzi - perfekte rammer for både rolige dager og sosiale sammenkomster.
Til tross for den private og landlige atmosfæren er beliggenheten svært sentral. Rakkestad sentrum med butikker, kafeer, dagligvarehandel og togstasjon ligger innen kort avstand, samtidig som Østfoldbyene nås enkelt med bil og Oslo ligger omtrent én time unna.
Dette er en eiendom for deg som søker noe utover det ordinære - med plass, privatliv og vakre omgivelser, uten forpliktelsene som følger med tradisjonell gårdsdrift. En sjelden kombinasjon av landlig ro, representativ boligstandard og enkel hverdag.
Velkommen til visning!
Eiendommen har en sjelden kombinasjon av landlig ro og sentral beliggenhet, under en kilometer fra Rakkestad sentrum. Her bor du tilbaketrukket og usjenert, omgitt av åpne kulturlandskap og med flott, vidstrakt utsikt, samtidig som hverdagens servicetilbud er lett tilgjengelig. Barna får en kort og trygg skolevei, bare noen hundre meter.
I Rakkestad sentrum finner du blant annet dagligvarebutikker, kafeer, øvrige forretninger og togstasjon. Beliggenheten gir også enkel adkomst til øvrige deler av Østfold, med kort kjørevei til blant annet Mysen, Sarpsborg og Fredrikstad. Oslo nås på omkring én time med bil. Togstasjoner har avgang til Oslo en gang i timen.
Området passer svært godt for deg som ønsker plass, natur og privatliv, men som samtidig verdsetter enkel logistikk i hverdagen. Her får du den landlige følelsen uten å måtte gi avkall på nærheten til sentrum og nødvendige servicetilbud.
Våningshus:
Loft: Gang, loftstue, uinnredet loft.
2. etasje: Gang m/trapp, 2 mellomganger, 4 soverom, bad, toalettrom, garderobe, bod.
1. etasje: Entré, garderobe, bad, vaskerom, kjøkken, hall m/trapp, stue, spisestue, bibliotek, trapperom.
Kjeller: Gang m/trapp, 2 boder, fyrrom, 3 stk. uinnredet kjellerrom.
Eiendommen består av et betydelig oppgradert våningshus, garasje, låve og øvrige driftsbygninger. Våningshuset er opprinnelig fra 1892 og har gjennomgått omfattende restaurering og modernisering, samtidig som boligens opprinnelige karakter er godt ivaretatt.
Siden 2014 er det utført en rekke større arbeider, blant annet fornyelse av taktekking, kledning, etterisolering og vinduer. Boligen ble også utvidet med tilbygg. Resultatet er en gjennomført bolig med høy standard på materialvalg, utførelse og helhetsinntrykk, hvor solide og varige løsninger kombineres med et moderne uttrykk tilpasset husets klassiske arkitektur.
Kjøkkenet er romslig, lyst og funksjonelt, med moderne innredning fra Aubo, integrerte hvitevarer og rikelig med skap- og benkeplass. Her er det også god plass til en hyggelig sittegruppe, noe som gjør kjøkkenet til et naturlig samlingspunkt i boligen.
Våtrommene holder gjennomgående god standard. Bad og vaskerom i 1. etasje ble etablert i 2014, mens badet i 2. etasje er fra 2023. Boligen har i tillegg flere oppgraderte tekniske installasjoner og fremstår med et gjennomgående høyt vedlikeholdsnivå.
Samlet sett er dette en representativ og særdeles velholdt eiendom, hvor de vesentligste bygningsmessige oppgraderingene allerede er gjennomført. Her får man en sjelden kombinasjon av historisk særpreg, moderne komfort og solide kvaliteter.
Det vil bli skiltet med Holmskau & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.
Godt med parkering på egen eiendom. Garasje fra 2018 oppført som frittliggende bygning med plass til flere biler, utformet med bindingsverkskonstruksjon og utvendig kledning i tre. Bygget har saltak tekket med takstein (Skarpnes), og er utstyrt med flere leddporter samt egen inngangsdør. Ifølge fremlagt dokumentasjon er garasjen av type levert fra Igland garasjen, med BYA på ca. 94 m² og BRA på ca. 90 m². Det er etablert flere porter med elektrisk åpning, og bygget fremstår som funksjonelt tilpasset flere kjøretøy og lagring. Det er montert elbillader i garasjen.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
2014.
Faglært.
Nytt bad 1.etg og vaskerom. Har dokumentasjon fra flislegger og elektriker.
2023.
Faglært.
Bad 2.etg. Totalrenovert bad, flislagt, elektriske, dusj og vask, og innredning.
2021.
Faglært/ufaglært.
Toalettrom - varmekabler under flis på gulv, nytt toalett og vask - ikke dok fra rørlegger.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Tak, kledning, vinduer, isolasjon, takrenner/nedløp.
2014.
Faglært.
Lagt nytt tak, isolert tak og vegger, ny kledning, nye vinduer, nye takrenner/nedløp, ytterdører - hele utvendig fasade ble byttet.
Er det utført arbeid med drenering?
2014.
Faglært.
Hele huset er drenert med platon og singel.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Byttet store deler av elektriske anlegget.
2018.
Faglært.
I perioden 2014-2023 ble store deler av det elektriske anlegget byttet ut.
Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
Vannledning 22 mm PE fra borrehull til hus, 110 PVC fra hus til spetik. Pumpeledning og ny vannledning er lagt klart frem til pumpestasjon ved evtentuell senere tilkobling til kommunalt nett. Det er lagt 32 mm PE vannledning og 40 mm PE kloakk pumpeledning.
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
2015.
Faglært.
Ja det er lagt ny vannledning 22 mm PE fra borrehull til hus, 110 PVC fra hus til spetik. Pumpeledning og ny vannledning er lagt klart frem til pumpestasjon ved evtentuell senere tilkobling til kommunalt nett. Det er lagt 32 mm PE vannledning og 40 mm PE kloakk pumpeledning.
Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Tanken er gravd opp og fjernet i 2014 samtidig med drenering.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Nye vedovner satt inn i 2015 og 2019. Det er satt inn stålpipe i 2023 i den ene pipa og satt inn feieluke.
Nye tak på stabbur og tørkehus, samt oppført ny garasje i 2018.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Våningshus
Utvendig
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak,TG2
Takrenner og nedløp er av metall, og vindskier er i treverk med beslag på toppbord.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
Tiltak
- Det anbefales å montere snøfangere tilpasset takets utforming for å ivareta sikkerheten.
Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger er oppført i tømmerkonstruksjon fra byggeår. Fasaden består av stående bordkledning som ble skiftet i 2014. Veggene ble samtidig etterisolert utvendig.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Tiltak
- Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
- Det anbefales å etablere tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen for å sikre uttørking og redusere fuktbelastning.
Vinduer i kjeller,TG2
Jernvinduene i kjeller har enkle glass og er fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
Tiltak
- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
Innvendig
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner - 2. etasje,TG2
Det er trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert merkbare skjevheter.
Tiltak
- Skjevhetene kan oppleves ved bruk, men det er ikke registrert forhold som tilsier behov for strakstiltak. Oppretting av gulvene vil være et omfattende tiltak og vurderes normalt ikke som nødvendig med mindre det er ønskelig av bruksmessige eller estetiske årsaker.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje),TG2
Gulv og vegger er av betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt fordi rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig. Mur/steinvegger.
Vurdering av avvik:
- Kjellerrommene ble bygd som uoppvarmede rom. Pga. byggets alder kan man ikke regne med at gulvet på grunn er isolert. Det er også sannsynlig at gulvet mangler dampsperre.
Tiltak
- Overvåk konstruksjonen jevnlig.
- Overvåk konstruksjonen jevnlig.
Innvendige dører,TG2
Innvendige dører er av heltre furu fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.
Tiltak
- Enkelte dører må justeres.
Skadedyr og fuktkrevende insekter,TG2
Det er observert noen flygehull etter borebiller i bjelker i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er observert spor etter borebiller i form av flygehull i synlige bjelker i kjeller. Forholdet fremstår som eldre skader, og det er ikke registrert tegn til aktiv angrep på befaringstidspunktet. Eier opplyser at forholdet ikke er aktivt. Spor etter tidligere borebilleangrep er relativt vanlig i eldre bygninger.
Tiltak
- Det anbefales å overvåke forholdet for eventuell ny aktivitet (friskt boremel/flygehull). Ved mistanke om aktivitet bør fagkyndig skadedyrfirma kontaktes for vurdering og eventuell behandling.
Våtrom
2. etasje > Bad
Overflater gulv,TG2
Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Dersom det oppstår vannlekkasje er det fare for at vann ikke går til sluk.
- På dette badet er det benyttet silikon som oppkant ved dørterskelen, og membranen er dermed ikke ført opp i henhold til preakseptert løsning. Gulvet har ikke dokumentert fall 1:100 i hele rommet, men det er godt fall i dusjsonen.
Tiltak
- Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket på grunn av rammen på dusjvegger. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen.
- Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
- Løsningen er ikke dokumentert i henhold til TEK17 § 2-2 om krav til dokumentasjon av byggtekniske løsninger. Det innebærer at vanntettheten ved terskel ikke kan regnes som verifisert etter preakseptert metode. Risikoen for fuktskade vurderes likevel som begrenset ved normal bruk, spesielt siden fallforholdene fungerer godt i dusjsonen. Forholdet vurderes til TG2 på grunn av avvik fra dokumentasjonskrav, ikke nødvendigvis fordi det forventes skade.
1. etasje > Bad
Overflater, vegger og himling,TG2
Våtrommet har flis på vegg og mdf-panel på innvendig tak.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Tiltak
- Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
1. etasje > Bad
Overflater gulv,TG2
Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
Tiltak
- Avvik i høydeforskjell eller fall på våtrommet kan føre til at vann ikke ledes korrekt mot sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger, fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjon og overflater.
1. etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Våtrommet er innredet med heldekkende servant, veggmontert toalett, badekar og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Tiltak
- Uten tilfredstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
1. etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Våtrommet har avtrekksventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.
Tiltak
- Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet.
1. etasje > Vaskerom
Overflater, vegger og himling,TG2
Våtrommet har vegger med malte mdf-plater og himling med mdf-panel på innvendig tak.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Tiltak
- Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
1. etasje > Vaskerom
Overflater gulv,TG2
Våtrommet har vinylbelegg på gulv og elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
- Ukjent om belegg er ført opp bak terskellist.
Tiltak
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet.
1. etasje > Vaskerom
Ventilasjon,TG2
Våtrommet har avtrekksventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.
Tiltak
- Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet.
Kjøkken
1. etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning fra Aubo med glatte fronter og benkeplate i heltre. Det er kjøleskap, kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn, kombiovn og komfyrvakt.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010.
Tiltak
- Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning.
Toalettrom
2. etasje > Toalettrom
Avtrekk/ventilasjon,TG3
Ingen ventilasjon utenom å bruke vindu.
Vurdering av avvik:
- Det er manglende ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav.
Tiltak
- Det må å etablere ventilasjon fra toalettrommet i henhold til gjeldende forskriftskrav. Ca. 5000,-.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Tekniske installasjoner
Innvendige vannledninger,TG2
Innvendig er det synlige vannledninger av kobber, og plast trukket i varerør.
Vurdering av avvik:
- Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Tiltak
- Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader.
- Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet.
Innvendige avløpsrør,TG2
Det er innvendige avløpsrør av PP-plast og nedstøpt i kjeller er det støpejern.
Vurdering av avvik:
- De nedstøpte avløpsrørene i boligen er av eldre dato. Det må påregnes behov for utskifting eller utbedring på sikt.
Tiltak
- Det må kunne forventes behov for normalt periodisk vedlikehold og oppgraderinger av nedstøpte avløpsrør.
Ventilasjon,TG2
Boligen har ikke tilfredsstillende ventilasjon. Det er ikke registrert spalteventiler i vinduer, tilluftsventiler i yttervegger eller annet ventilasjonssystem som sikrer tilførsel av friskluft til oppholdsrom.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tiltak
- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom.
Tomteforhold
Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering,TG2
Bunnledning for avløp er opplyst skiftet i 2014 fra septiktank og inn under kjellermur, utført av Bøhn Anlegg AS i forbindelse med dreneringsarbeider. Stikkledning for avløp er oppgradert med nye rør frem til septiktank. Det er samtidig tilrettelagt for fremtidig tilkobling til offentlig nett, ved at det er etablert pumpeledning for kloakk fra septiktank og frem til kommunalt pumpehus ved Kåensveien (retning vest). Arbeidet er utført av Bøhn Anlegg AS. Bunnledning for vann er opplyst oppgradert i samme forbindelse, med tilrettelegging for fremtidig tilkobling til offentlig nett. Stikkledning for vann er opplyst skiftet i 2022 fra bolig til borehull, utført av Bøhn Anlegg AS. Vannpumpe i borehull er byttet i 2022/2023 av Rørtec AS, Rakkestad. Boligen har per i dag privat vannforsyning via borebrønn og avløp til lukket septiktank. Det er opplyst god vannkvalitet og tilfredsstillende vannmengde. Det er utvendig stakeluke for avløp plassert ved spisestuevindu. Utvendig stoppekran er plassert i betongkum ved siden av terrasse. Innvendig stoppekran er plassert i kjeller der vannledning føres inn, ved siden av vannpumpe. Det er ikke opplyst om kjente feil ved vann- eller avløpsanlegget. Oppgraderte rør gir redusert risiko for lekkasjer sammenlignet med eldre anlegg. Privat vann- og avløpsløsning medfører likevel et vedlikeholds- og driftsansvar, samt kostnader knyttet til fremtidig tilkobling til offentlig nett. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av septiktank og pumpeanlegg. Fremtidig tilkobling til offentlig vann- og avløpsnett bør påregnes. Dokumentasjon på utførte arbeider bør fremlegges og oppbevares.
Vurdering av avvik:
- Vannledninger av galvaniserte stålrør er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet.
Tiltak
- Det er registrert eldre galvanisert vannledning fra kjeller og frem til/forbi grunnmur. Utvendig ledningsanlegg er opplyst fornyet.
- Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet fra kjeller og ut for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader.
- Manglende dokumentasjon gir usikkerhet om vannkvaliteten, med mulig risiko for helseskadelige forhold.
- Det anbefales å gjennomføre analyse av brønnvannet for å avklare kvalitet og behov for eventuelle tiltak.
Oljetank,TG3
Det er nedgravde oljetanker på tomten.
Vurdering av avvik:
- Det foreligger krav om sanering av oljetanker som ikke er i bruk.
Tiltak
- Det er viktig å gjennomføre sanering av oljetankene i henhold til gjeldende krav og forskrifter.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våningshus utvendig:
Taktekking med glasert teglstein og undertaktekking av takpapp. Takrenner og nedløp er av metall, og vindskier er i treverk med beslag på toppbord. Det er saltak med sperrekonstruksjon. Det må forventes at det kan være noe avvik på takkonstruksjon pga. alder. Tilbygget har valmet tak med sperrekonstruksjon og undertak av rupanel. Yttervegger er oppført i tømmerkonstruksjon fra byggeår. Fasaden består av stående bordkledning som ble skiftet i 2014. Veggene ble samtidig etterisolert utvendig. Det er malte vinduer med 2-lags glass. Jernvinduene i kjeller har enkle glass og er fra byggeår. Det er spesial tilpasset hovedytterdører og malt balkongdør i tre med 2-lags glass.
Våningshus Innvendig:
Gulvene er utført med parkett, laminat, flis, teppe og malte originale tregulv. Veggene er utført med tapet, panelplater og originale tømmervegger. Himlinger er utført med trepanel og mdf-panel. Det er trebjelkelag. Det er mursteinspipe som er rørfornyet stålpipe og to stk. vedovner. Det er en lakkert tretrapp til kjeller. Innvendige dører er av heltre furu fyllingsdører.
Låve:
Låve oppført i 1916 med grunnflate på ca. 855 m². Bygningen er oppført som tradisjonell kjørebrulåve med utvendig støpt låvebru. Konstruksjonen består av bindingsverk med utvendig stående trepanel. Innvendig er det delvis støpte dekker/subbus samt enkelte tregulv. Det er etablert to kjøreporter, hvorav én med integrert slagdør. Taket har saltakskonstruksjon og er tekket med aluminiumsplater fra ca. 1985. Fjøsdelen utgjør ca. 340 m² og har kjeller under. Kjeller og yttervegger er oppført i støpt konstruksjon med eldre jernvinduer. Det er registrert betydelige frostskader på vegger i kjeller og fjøsdel. Himling i fjøset er utført i tre. Stalldel på ca. 150 m² er omgjort til redskapsplass med støpt gulv. Vegger i denne delen er oppført i tegl, hvor det også er registrert frostskader i undermur. I mellomlåven er det to eldre siloer oppført i teglstein. Det anbefales en grundig teknisk gjennomgang av konstruksjonene, spesielt kjeller- og fjøsvegger med frostskader. Videre bør det vurderes tiltak for utbedring av skader, samt løpende vedlikehold av tak, kledning og konstruksjoner. Eldre elektrisk anlegg i fjøsdel anbefales kontrollert av fagperson. Tilstand på nedgravd dieseltank bør også kontrolleres. Det er innlagt elektrisk anlegg i bygningen. I låvedelen er deler av anlegget oppgradert, herunder utskifting av sikringer i sikringsskap samt belysning i høyre del av låven. I fjøsdelen er det i hovedsak eldre elektrisk anlegg, med unntak av kaninrom hvor det er utført tiltak. Det er opplyst at anlegget er kontrollert og funnet i orden. Det henvises til dokumentasjon i Boligmappa. Det foreligger også nedgravd dieseltank på ca. 3000 liter.
Bygningen fremstår samlet sett med betydelig alder og varierende vedlikeholdsstandard, med flere registrerte skader og behov for tiltak.
Stabbur:
Stabbur med korntørke oppført i 1899. Grunnflate er ca. 98 m² med senere tilbygg (korntørke) på ca. 40 m². Bygningen er fundamentert på pilarer på steinblokker og er oppført over 2 ½ etasje. Konstruksjonen består av bindingsverk med utvendig høvlet perlestaffpanel. Taket er tekket med teglstein, og det er kobberbeslått klokketårn.
Korntørkedelen har støpt grunnmur med kjeller. Det er etablert mindre sjakter i treverk (ikke impregnert), samt 2 stk. koppelevatorer for korntransport til mindre varmluftstørke. Videre er det 2 stk. mindre lagersiloer i treverk med skråbunn. Det er oppført løft for elevatorer og transportbånd mellom korntørke og stabbur. Tilbygget inneholder fyrrom med lecavegger, uten dokumentert brannsikker dør. Det er installert mindre Dantherm oljefyr. Det foreligger nedgravd oljetank på ca. 1.000 liter.
Korntørkehus:
Korntørkehus oppført i perioden 1974–1993 med grunnflate på ca. 78 m². Bygningen er oppført med støpt grunnmur og støpt gulv. Veggene er kledd med utvendig tømmermannspanel. Taket har saltakskonstruksjon med oppbygg/oppløft og er tekket med teglstein. Bygget har stor slagdør for adkomst. Det er etablert tippesjakt i treverk med stålrister. Lagerdelen er gjort om til kontor/treningsrom. Ikke byggesøkt. I bakkant er det etablert fyrrom med lecavegger og støpt dekke. Det er installert Akron oljefyr, og det foreligger nedgravd oljetank på ca. 1.000 liter.
Drivhus:
Drivhus oppført med pulverlakkerte stålkonstruksjoner og glassfelt, fundamentert på støpt betongplate. Det er etablert vann- og strømtilførsel til drivhuset, samt sluk i gulv for avrenning. Betongplaten fremstår med fall mot sluk, og drivhuset fremstår som
funksjonelt innredet for dyrking.
Utedo/redskapsbod:
Tidligere utedo som er ombygget og benyttes som redskapsbod. Bygningen er oppført i trekonstruksjon på enkle fundamenter, med stående trekledning og pulttak tekket med takpapp. Innvendig er boden delt i to rom med tregulv og uisolerte vegger kledd med panel. Bygningen benyttes til oppbevaring av hage- og redskapsutstyr.
Grillhytte:
Frittstående grillhytte oppført i laftet trekonstruksjon, fundamentert på støpt ringmur/betongsåle. Taket har pyramidelignende utforming og er tekket med takshingel. Hytta har vinduer på flere sider som gir godt lysinnslipp, samt dør i heltre. Innvendig er
vegger og himling kledd med trepanel. Langs veggene er det faste sittebenker, og sentralt i rommet er det montert et integrert ildsted med grillrist og røykhette ført over tak. Ca. 10 kvm.
Denne tomten er eiet.
7851,00 kvm.
Tomten er eiet og pent opparbeidet, med en kombinasjon av gruset gårdsplass, asfalterte arealer, velstelte gressflater, etablerte trær og beplantning. Eiendommen fremstår som romslig, oversiktlig og lett tilgjengelig, med gode parkeringsmuligheter og praktiske interne adkomstarealer.
I tilknytning til boligen er det etablert flere attraktive uteoppholdsarealer, blant annet terrasse og bassengområde. Tomten er i hovedsak flat, noe som gir gode bruksmuligheter og en naturlig sammenheng mellom boligen, utearealene og eiendommens øvrige bygninger.
Ferdigattest foreligger for følgende:
Rehabilitering av skorstein - 22.08.2023.
Tilbygg - 08.11.2017.
Garasje - 28.04.2026.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for våningshus og garasje. Disse stemmer med dagens bruk.
Det foreligger ikke tegninger for låve, stabbur, korntørkehus, drivhus, redskapsbod og grillhytte.
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.
Boligen er elektrisk oppvarmet i tillegg til vedfyring.
Rakkestad brannvesen har for tiden ikke oppdatert eller gammel tilsynsrapport på eiendommen. Eventuelt kan ny eier ta kontakt med brannvesenet for nytt tilsyn.
Energikarakter: Ingen -
Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.
Innvendig er det synlige vannledninger av kobber, og plast trukket i varerør. Det er innvendige avløpsrør av PP-plast og nedstøpt i kjeller er det støpejern. Boligen mangler generell ventilasjon med kontrollert tilførsel av friskluft til oppholdsrom. Våtrom har avtrekk til friluft Det er installert luft-til-luft varmepumpe. Service utført èn gang, trolig 2024/2025. Av Rakkestad Energi. Det er oljefyr. Koblet fra og ikke i bruk. Det er en ca. 300 liters varmtvannstank.
Prisantydning kr 12 900 000,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
322 500,00,- (Dokumentavgift)
500,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
500,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
19 900,00,- (Boligkjøperpakken)
_______________________________________________________
13 243 400,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
_______________________________________________________
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 23 110,- for 2026.
Gebyr for slamtømming en gang i året på kr 4400,-.
Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.
Primær formuesverdi kr. 0,00.
Sekundær formuesverdi kr. 0,00.
Gjeldende for ligningsåret .
Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.
Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenr. 78729745.
LNF-område.
Eiendommen følger kommuneplanens arealdel 2025-2037 med nåværende spredt næringsbebyggelse som formål.
Eiendommen har vannforsyning fra egen brønn på eiendommen eller i området.
Eiendommen har avløp til lukket septiktank.
Adkomst fra offentlig vei via felles privat vei.
Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.
Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.
Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.
På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:
Avtale om veirett, rett til å ta vann, samt rett til å ha liggende vann- og avløpsledning. Dokumentet følger vedlagt i salgsoppgaven.
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.
Iht. Offentlig informasjon, SEFRAK register, (register av faste kulturminner i Norge) fremkommer følgende fortidsminne/ annet - Skjul og tidligere drengestue - Stabbur - Våningshus - på denne eiendom. Dette betyr at det er begrensninger på eiendommen, som må hensyntas.
Automatisk fredning innebærer at kulturminnet er fredet direkte etter kulturminneloven, uten særskilt vedtak. Alle faste kulturminner fra før år 1537 er automatisk fredet. Som en ekstra beskyttelse, har alle automatisk fredede kulturminner en sikringssone på minimum 5 meter i alle retninger rundt det fredede objektet. Ved erklæring om at stående byggverk stammer fra perioden 1537 – 1649, blir disse også automatisk fredet. Samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet.
Ytterligere informasjon kan fås ved henvendelse til byantikvar eller kommune.
Eiendommen er av en karakter hvor det må egenerklæres konsesjonsfrihet, her skal skjema LDIR-360 (grønt skjema) brukes. Siden eiendommen er bebygd skal bare punkt 3 og 10 fylles ut i skjemaet
I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Holmskau & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Johs C Liens gate 33.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 10, bnr. 15 i Rakkestad.
Vårt oppdragsnummer er 194260070.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 130 000 inkl. mva)
Tilrettelegging: 10 900,00
Visninger/overtagelse: 2 000,00
Oppgjørshonorar : 8 900,00
Betalingsutsettelse: 9 500,00
Elektroniske signeringer: 1 500,00
Markedspakke essensiell: 35 000,00
Opplysninger fra kommune - innhente og gjennomgå dokumenter: 7 200,00
Fotopakke - inne, ute, plantegninger, drone, reel-video: 7 500,00
Trykkede salgsoppgaver - valgfri - pris varierer: 3 700,00
Utvidet markedsføringspakke - sosiale medier: 4 250,00
Oppgradert fotopakke drone og video: 15 700,00
Vederlag er summert til kr. 236 150,-.
I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
Innhenting av grunnboksutskrifter og andre tinglyste dokumenter (Pris pr. innhentet dokument) 300,00
Tilstandsrapport takstmann - kommer utenom 27 000,00
Tinglysing av pantedokument med urådighetserklæring for fast eiendom/andel i borettslag 545,00
Utlegg er summert til kr. 27 845,-.
Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.
Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 263 995,-.
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.
Ansvarlig megler er Caroline Holmskau / +47 46 95 42 72 / caroline@partners.no / Holmskau & Partners.
Oppdragstakers forretningsadresse er St. Marie gate 112, 1725 SARPSBORG. Org. nr. 930659096.