Totalt bruksareal: 202,0 m²

• BRA-i: 156,0 m²
• BRA-e: 46,0 m²

I tillegg kommer (terrasse-/balkongareal): 64,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Holmskau & Partners v/Caroline presenterer Snekkerstubakken 15, en pen, oppgradert og godt utnyttet enebolig med lyse overflater, praktiske løsninger og et hyggelig, sjarmerende preg.

Boligen byr blant annet på et stort og funksjonelt kjøkken, to bad av nyere dato og en oppusset, delvis innredet underetasje med gode muligheter for videre utnyttelse. Planløsningen fungerer godt i hverdagen og gir fleksibilitet for både små og store husstander.

Ute venter en solrik, lun og pent opparbeidet tomt, samt stor gruset gårdsplass og garasje med plass til bil og lagring. Eiendommen ligger skjermet og rolig til i blindvei, samtidig som beliggenheten er sentral med kort vei til skole, dagligvarehandel, busstopp og flotte turmuligheter.

Dette er en lettstelt og praktisk bolig med en fin kombinasjon av privat beliggenhet, gode kvaliteter og nærhet til det meste.

Snekkerstubakken 15 ligger i et populært og veletablert boligområde på Borgenhaugen i Sarpsborg. Området er hovedsakelig bebygget med eneboliger, nabolaget er rolig, oversiktlig og familievennlig. Her bor man i et hyggelig nærmiljø med lite trafikk, samtidig som det er kort vei til det meste man trenger i hverdagen.

Fra eiendommen er det enkel tilgang til både barnehager, barneskole og videregående skole. I nærområdet finnes også et godt utvalg av servicetilbud, med blant annet matbutikker, apotek, bakeriutsalg og treningssenter. Det er også kort vei til Iseveien senter, med butikk, apotek, treningssenter mv.

For den som setter pris på friluftsliv og aktivitet, byr nærområdet på fine turmuligheter og gode områder for både gå- og sykkelturer. Samtidig er Sarpsborg sentrum kun en kort kjøretur unna, med et bredere utvalg av butikker, serveringssteder, kultur- og servicetilbud.

Området har gode bussforbindelser med enkel adkomst både mot Sarpsborg sentrum. Via E6 har du kort kjørevei til svenskegrensen, og ca. en time til Oslo.

2. etasje:

Bad, gang, 3 soverom.

1. etasje:

Entré, gang, kjøkken, bad, stue.

Kjeller:

Kjellerstue, toalettrom, innredet kjellerrom, 2 boder.

Boligen fremstår som jevnlig vedlikeholdt, med en gjennomgående lys og hyggelig standard. Innvendig er det blant annet parkett- og laminatgulv, flislagte bad, et romslig og funksjonelt kjøkken samt gode og anvendelige oppholdsrom. Underetasjen er oppgradert i 2025/2026 med blant annet stue, soverom og toalett.

Tilstandsrapporten beskriver boligen med normal standard sett i forhold til alder og konstruksjon, og opplyser at bygningen er jevnlig vedlikeholdt. Det er samtidig registrert enkelte alders- og vedlikeholdsrelaterte avvik, og interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten.

Boligens nåværende standard er hensyntatt i prisantydningen.

Det vil bli skiltet med Holmskau & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Parkering på tomt og i garasje.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?

2026, faglært.

Ny pipehatt, vennetjeneste.

2025, faglært.

Byttet vinduer i grunnmur, samt etablering av lysgrav grunnet bruksendring av kjeller. Utført av Oslofjorden Bygg AS.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?

I halvparten av "vaskerommet", den ene boden, ved ekstremvær. Jeg fant gamle, borede hull i betongen i den delen i vinter. Jeg primet den delen av rommet og avrettet med ny betong.

Er det utført arbeid med drenering?

2011, drenering.

Drenering rundt grunnmur. Forrige eier, så jeg vet ikke hvem som gjorde det.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?

2011, faglært.

Byttet til automatsikringer, Trygg Elektro.

2025, faglært.

La inn kurser til varme og el i kjellerrommene jeg pusset opp. Jeg fikk dem også til å rydde opp i løse ledninger i bodene i kjelleren. Sarpsborg El-installasjon.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

2022, faglært.

Kommunen gravde opp vann og avløp i hagen og byttet noe der.

2025, faglært.

Ny vask og toalett i kjellerrom.

Tveter Rør.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?

2024, faglært.

Installert varmepumpe. Isnes Varmepumper AS.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?

Noen sprekker i grunnmuren.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?

Fjernet et ildsted i forbindelse med renovering av kjeller. Godkjent ved branntilsyn i ettertid. Utført av Oslofjorden Bygg AS.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?

2025, faglært.

Renovering av kjeller, bygget et stort soverom, et toalettrom og en stue i kjelleren. Utført av Oslofjorden Bygg AS, Sarpsborg El-installasjon AS og Tveter Rør.

Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen?

Ja.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

Enebolig
Utvendig

Taktekking,TG2

Taket er tekket med betongtakstein. Besiktiget fra bakkenivå. Normal tid før omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.

Vurdering av avvik:

- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

Tiltak
- Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak,TG2

Takrenner og nedløp er av metall. Ifølge eier er pipehatt byttet i 2026.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Ukjent alder på takrenner og nedløp og derfor ukjent forventet gjenværende levetid.

Tiltak
- Mangelfull bortledning av vann kan føre til fuktbelastning på grunnmur, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen.
- Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren.
- Overvåk takrenner jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 takrenner og nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Takkonstruksjon/Loft,TG2

Taket er et saltak med sperrekonstruksjon og undertak av rupanel. Det er kombinert kaldt loft og skråhimling.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.

Tiltak
- Det må gjøres nærmere undersøkelser
- Dårlig ventilering kan føre til opphopning av fukt, med risiko for kondens, mugg- og råteskader i konstruksjonen.
- Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning.
- Det er utført stikkprøvevise fuktmålinger uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier i de kontrollerte målepunktene. Målingene er kun stikkprøver og gir ikke grunnlag for å utelukke at det kan forekomme forhøyede fuktverdier andre steder i konstruksjonen.

Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2

Yttervegger i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning.

Vurdering av avvik:

- Det er registrert stedvis avflassing og slitasje i overflatebehandlingen på utvendig trekledning

Tiltak
- Mangelfull overflatebehandling gjør treverket mer utsatt for opptak av fukt og værpåvirkning. Dersom forholdet ikke vedlikeholdes, kan dette over tid føre til økt oppsprekking, deformasjoner og utvikling av råteskader, med redusert levetid for kledningen som følge. Løs maling bør fjernes, og kledningen bør rengjøres og overflatebehandles på nytt. Treverk bør samtidig kontrolleres for begynnende råteskader, og skadde bord skiftes ved behov.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG2

Vinduene er malte med 2-lags glass. Det ble ikke observert punkterte vinduer ved befaring. Det bemerkes imidlertid at lys- og temperaturforhold kan gjøre det vanskelig å avdekke slike forhold, og at eventuelle punkteringer derfor ikke kan utelukkes.

Vurdering av avvik:

- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Tiltak
- Slitte karmer og sprekker kan føre til redusert tetthet, fuktinntrenging og videre nedbrytning av treverket.
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.

Eldre kjellervinduer,TG2

Boligen har eldre kjellervinduer med malte vinduer med 1 + 1 lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke.

Tiltak
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.

Balkongdør 1. etg,TG2

I stue er det en tofløyet malt balkongdør i tre med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke.

Tiltak
- Terskelbeslag er ikke montert korrekt. Det andbefalles å utføre tiltak for å lukke avviket.
- Utetthet mellom dørblad og karm kan føre til trekk, varmetap og risiko for fuktinntrenging.
- Dører må justeres for å sikre normal funksjon.

Balkongdør 2. etg,TG2

På soverom i 2. etasje er det en malt balkongdør i tre med 2-lags glass

Vurdering av avvik:

- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke.

Tiltak
- Værslitte karmer og sprekker kan føre til redusert tetthet, fuktinntrenging og videre nedbrytning av treverket.
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.
- Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre dører for å sikre normal funksjon.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner,TG2

Fra hovedsoverom kommer man ut til en balkong oppført i trekonstruksjoner. Det er innvendige rom under balkongkonstruksjonen. Balkonger over innvendige rom er å betrakte som en risikokonstruksjon, da svikt i tekking og tettesjikt kan føre til fuktinntrenging i underliggende konstruksjoner. Risikoen øker med tekkingen/tettesjiktets alder og slitasje.

Vurdering av avvik:

- Vanntett sjikt har ukjent alder og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tiltak
- Eldre tettesjikt har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen.

Innvendig
Overflater - gulv,TG2

Gulv med parkett og laminat. Vedlikehold o.l. Vedlikehold og oppgradering av gulvoverflater må vurderes ut fra brukerens egne behov og ønsker. Gulvene fremstår med normal alder- og bruksslitasje uten vesentlige skader. Det anbefales ordinært vedlikehold og overflatebehandling ved behov.

Vurdering av avvik:

- Det er registrert stedvis svikt/bevegelse i parkettgulvet i stue ved normal belastning

Tiltak
- Årsaken til svikten bør undersøkes nærmere. Utbedring av underlaget og eventuell demontering/remontering eller utskifting av parkett må påregnes dersom forholdet ønskes utbedret.

Etasjeskille kjeller,TG2

Etasjeskillet i kjeller er av betong

Vurdering av avvik:

- Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Det er målt ca. 15 mm høydeforskjell på gulv i kjellerstue over en lengde på ca 2 m.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje),TG2

Gulvet er med laminat over betong. Veggene har plater og innvendig utforede vegger på deler av grunnmur i betong/mur. Hulltaking er foretatt i kjellerstue. Det gjøres oppmerksom på at innkledning av murkonstruksjoner under terrengnivå alltid er å betraktes som en risikokonstruksjon med fare for magasinering av fukt.

Vurdering av avvik:

- Det er registrert fuktighet på gulv i kjellerbod.

Tiltak
- Vedvarende fukt kan medføre fuktskader og mikrobiell vekst. Avfukter begrenser fuktbelastningen, men fjerner ikke årsaken. Årsaken til fukttilførselen bør undersøkes og nødvendige fuktsikringstiltak vurderes.

Våtrom
2. etasje > Bad

Dokumentasjon for våtrom,TG2

Vurdering av avvik:

- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.

Tiltak
- Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

2. etasje > Bad

Overflater, vegger og himling,TG2

Veggene er flislagt, og himlingen har himlingsplater på innvendig tak.

Vurdering av avvik:

- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

Tiltak
- Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
- Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

2. etasje > Bad

Overflater gulv,TG2

Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler og relativt flatt fall mot sluk.

Vurdering av avvik:

- Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet.

Tiltak
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.

2. etasje > Bad

Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2

Våtrommet har skjult vanntett sjikt med påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv. Det er plastsluk, og høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er 5 mm.

Vurdering av avvik:

- Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)

Tiltak
- Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet.
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet.

2. etasje > Bad

Sanitærutstyr og innredning,TG2

Våtrommet har innredning med nedfelt servant, toalett og badekar.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke etablert elastisk fuge mellom servant og vegg.

Tiltak
- Mangelfull tetting mellom servant og vegg kan føre til vanninntrenging og fuktskader på vegg og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å etablere en sammenhengende elastisk fuge og kontrollere området for eventuelle fuktskader.

1. etasje > Bad

Dokumentasjon for våtrom,TG2

Vurdering av avvik:

- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.

Tiltak
- Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

1. etasje > Bad

Overflater, vegger og himling,TG2

Veggene er flislagt, og himlingen har himlingsplater på innvendig tak.

Vurdering av avvik:

- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

Tiltak
- Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
- Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

1. etasje > Bad

Overflater gulv,TG2

Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk som medfører at bruksvann brer seg utover gulvet utover nedslagsfeltet ved normal bruk av dusj- og badekar og blir stående.

Tiltak
- Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.

1. etasje > Bad

Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2

Våtrommet har skjult vanntett sjikt med påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv. Det er plastsluk, og høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er ca. 8 mm.

Vurdering av avvik:

- Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)

Tiltak
- Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet.
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet.

1. etasje > Bad

Sanitærutstyr og innredning,TG2

Våtrommet har innredning med nedfelt servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke etablert elastisk fuge mellom servant og vegg.
- Vask er løs på innredning

Tiltak
- Mangelfull tetting mellom servant og vegg kan føre til vanninntrenging og fuktskader på vegg og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å etablere en sammenhengende elastisk fuge og kontrollere området for eventuelle fuktskader.

Toalettrom
Kjeller > Toalettrom

Sanitærutstyr,TG2

Toalettrommet inneholder Vegghengt toalett Servantskap med nedfelt servant Eier har etter befaringen informert at det er en inspeksjonsluke for røropplegg bak toalett under trapp.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne.

Tiltak
- Manglende lekkasjedeteksjon øker risikoen for skjulte vannlekkasjer som kan føre til fukt- og konstruksjonsskader over tid.
- Installere lekkasjedeteksjon eller sørge for annen løsning som gjør lekkasjer synlige og tilgjengelige for kontroll.

Kjeller > Toalettrom

Avtrekk/ventilasjon,TG3

Toalettrommet har ingen ventilering.

Vurdering av avvik:

- Det er manglende ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav.

Tiltak
- Det må å etableres ventilasjon fra toalettrommet i henhold til gjeldende forskriftskrav.
- Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder å montere ventilasjon fra toalettrommet, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen
Kostnadsestimat : Under 20 000

Tekniske installasjoner
Innvendige vannledninger,TG2

Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og kobber. Stoppekran er plassert i kjeller.

Vurdering av avvik:

- Rør-i-rør under kjøkkenbenken er ikke endetettet. Ved eventuelt lekkasje vil det være fare for at vann renner ut der.

Tiltak
- Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene.

Varmtvannsbereder/tank,TG3

Det er en ca. 200 liters varmtvannstank.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist tegn på lekkasjer rundt rørkoblinger.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tiltak
- Tegn på lekkasjer rundt rørkoblinger kan føre til fuktskader, korrosjon og utvikling av større lekkasjer over tid.
- Det anbefales at fagperson kontrollerer koblingene og utbedre eller skifte ut defekte komponenter for å sikre tett og funksjonell løsning..
- Manglende avrenning kan føre til at lekkasjevann sprer seg ukontrollert, med økt risiko for omfattende vannskader.
Kostnadsestimat : Under 20 000

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2

Grunnmursbeskyttelse er etablert.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.

Tiltak
- Avflassing og utfelling kan indikere fuktpåvirkning i konstruksjonen, med risiko for videre nedbrytning av overflater og materialer.
- Det anbefales å utføre nærmere undersøkelser.

Grunnmur og fundamenter,TG2

Vurdering av avvik:

- Grunnmuren har sprekkdannelser.

Tiltak
- Sprekker i grunnmuren kan føre til fuktinntrenging og i noen tilfeller indikere bevegelser eller svekket konstruksjon.
- Lokal utbedring må utføres.

Enebolig:

Taket er tekket med betongtakstein. Takrenner og nedløp er av metall. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon og undertak av rupanel. Det er kombinert kaldt loft og skråhimling. Yttervegger i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning.

Vinduene er malte med 2-lags glass. Boligen har eldre kjellervinduer med malte vinduer med 1 + 1 lags glass. Hovedytterdøren er malt med Yale Doreman-låsesystem. I stue er det en tofløyet malt balkongdør i tre med 2-lags glass. På soverom i 2. etasje er det en malt balkongdør i tre med 2-lags glass Fra hovedsoverom kommer man ut til en balkong oppført i trekonstruksjoner. Det er platting på terreng som ligger inntil boligen med utgang fra stue. Utvendige trapper i trekonstruksjoner.

Gulv med parkett og laminat. Veggene har tapet, trepanel og malte, glatte flater. Himlingene har malte plater og trepanel. Etasjeskillet i 1 og 2 etasje er et trebjelkelag. Etasjeskillet i kjeller er av betong Ifølge NGUs nasjonale aktsomhetskart for radon ligger eiendommen i et område med usikker radonaktsomhetsgrad. Aktsomhetskartet gir kun en generell vurdering av radonfare og kan ikke benyttes til å fastslå radonnivået i den enkelte bolig. Radonkonsentrasjonen påvirkes blant annet av bygningens konstruksjon, ventilasjon og lokale grunnforhold. Den eneste sikre metoden for å fastslå radonnivået er gjennom radonmåling. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon på utførte radonmålinger, anbefales det å gjennomføre slike. Det er mursteinspipe og vedovn. Feieluke er i bod i kjeller. Gulvet er med laminat over betong. Veggene har plater og innvendig utforede vegger på deler av grunnmur i betong/mur. Hulltaking er foretatt i kjellerstue. Det er malt tretrapp.

Utestue:

Utestue bygget oppe på plattingen. Ytterveggene er oppført av bindingsverk. Fasadene er kledd med overflatebehandlet

trepanel, og det er pultak tekket med takpapp.

Garasje:

Garasjen har støpt betonggulv og ringmur av lettklinkerblokker. Ytterveggene er oppført i bindingsverk og kledd med

overflatebehandlet trepanel. Taket er et saltak tekket med betongtakstein. Adkomst til garasjen skjer via en vippeport i tre samt en separat sidedør.

Denne tomten er eiet.

714,00 kvm.

Pent opparbeidet med gruset innkjørsel, gressplen, hekkbeplantning og gjerde.

Byggegrunnen er ukjent. Eksakte grunnforhold er ikke dokumentert, og derfor ikke kommentert. Grunnmursbeskyttelse er etablert. Avløpsledningene er av PVC-plastrør og vannledningene er av plast (PEL/PE), med tilknytning til offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Eier informerer at vann og avløp er byttet i 2022.

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Aktsomhetskart for kvikkleireskred'.

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Arter av nasjonal forvaltningsinteresse' fra

Miljødirektoratet (MD).

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'mulighet for marin leire' fra Norges

Geologiske Undersøkelse (NGU).

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Naturtyper på land (NiN)' fra Miljødirektoratet (MD).

Analyseområdet/Eiendommen berører kommunale VA-data.

Enebolig:

Det foreligger godkjente bygningstegninger datert 25/5-1963 og ferdigattest datert 2.10.1970. Det foreligger godkjente bygningstegninger på innredning av kjeller uten dato, men en ferdigattest for tiltaket datert 12.02.2026. Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen. Avvik: Første etasje. - Daglig stue og kjøkken er slått sammen til et rom. - Vaske rom er innredet som bad. Andre etasje: - WC-rom og bad er slått sammen til et bad. - Takvinduer er tatt bort. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser til søknad om bruksendring.

Ferdigattest er gitt - Snekkerstubakken 15 - bruksendring fra

tilleggsdel til hoveddel, 12.

Utestue:

Det foreligger ikke tegninger.

Garasje:

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 2/11-1976. Det er avvik mellom byggemeldte tegninger og dagens planløsning i garasjen. Boden er i dag større enn det som fremgår av byggemeldte tegninger.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Boligen er elektrisk oppvarmet i tillegg til vedfyring.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand. Selger opplyser ca. 14.000 kwt pr år.

Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og kobber. Stoppekran er plassert i kjeller. Det er synlige avløpsrør av plast. Det er naturlig ventilasjon via veggventiler. Det er installert luft-til-luft varmepumpe. Det er en ca. 200 liters varmtvannstank. Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det er gjort endringer i elektrisk anlegg etter 1. januar 1999. 50A hovedsikring med diverse jordfeilautomater. Sikringsskap er plassert i trappegang til kjeller. Boligen er utstyrt med røykvarslere og håndslokkeutstyr. Oppvarming av boligen skjer via luft til luft varmepumpe, elektriske panelovner og kabler, samt vedfyring.

Prisantydning kr 4 550 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

113 750,00,- (Dokumentavgift)

500,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

500,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

4 684 650,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 24 141,- for 2026.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring med polisenr. 39643.

Kommuneplanens arealdel 2024-2036, Sarpsborg.

Nåværende bebyggelse og anlegg som formål.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.

Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.

Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Hvitevarer kan medfølge etter avtale. Kjøleskap står igjen. Bålpanne medfølger ikke.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Holmskau & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Snekkerstubakken 15.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 1049, bnr. 434 i Sarpsborg.

Vårt oppdragsnummer er 194260083.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 0,000 % av salgssummen inkl. mva

Tilrettelegging: 10 900,00

Visninger/overtagelse: 2 000,00

Oppgjørshonorar : 8 900,00

Betalingsutsettelse: 3 750,00

Elektroniske signeringer: 1 500,00

Markedspakke essensiell: 23 900,00

Opplysninger fra kommune - innhente og gjennomgå dokumenter: 6 500,00

Fotopakke - inne, ute, plantegninger, drone, reel-video: 7 500,00

Trykkede salgsoppgaver - valgfri - pris varierer: 3 700,00

Utvidet markedsføringspakke - sosiale medier: 3 500,00

Utvidet markedspakke deluxe: 7 500,00

Oppgradert fotopakke drone og video: 3 750,00

Digitale Tjenester: 3 750,00

Vederlag er summert til kr. 87 150,-.

I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:

Innhenting av grunnboksutskrifter og andre tinglyste dokumenter (Pris pr. innhentet dokument) 300,00

Tilstandsrapport takstmann - kommer utenom 1,00

Tinglysing av pantedokument med urådighetserklæring for fast eiendom/andel i borettslag 545,00

Utlegg er summert til kr. 846,-.

Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 87 996,-.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Caroline Holmskau / +47 46 95 42 72 / caroline@partners.no / Holmskau & Partners.

Oppdragstakers forretningsadresse er St. Marie gate 112, 1725 SARPSBORG. Org. nr. 930659096.