Gjør boligjakten enklere med vår boligvarsling. Legg inn dine ønsker – vi sier fra så snart en eiendom som matcher dine kriterier legges ut for salg. Raskt, enkelt og helt gratis.
Går du med planer om å selge - ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTotalt bruksareal: 182,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 15,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Velkommen til en svært hyggelig og lettstelt enebolig i et etablert og attraktivt villastrøk på Nedre Nanset. Her får du en bolig med alt på ett plan, en praktisk løsning for deg som ønsker en enklere hverdag og et hjem det er lett å trives i.
Huset er velholdt og ligger fint til i rolige omgivelser, med en skjermet og grønn hage som gir en lun og privat atmosfære. Her kan sommerdagene nytes i fredelige omgivelser, og kveldssolen sørger for fine timer utendørs utover ettermiddagen. Den velstelte hagen rammer eiendommen pent inn og krever samtidig ikke mer enn at den er overkommelig å holde.
Boligen har en funksjonell planløsning med alle de viktigste rommene samlet på hovedplanet, i tillegg til kjeller under deler av huset som gir praktisk ekstraareal. Glasert takstein bidrar til et enkelt vedlikehold, og på eiendommen står også en nyere dobbelgarasje. Her er det i tillegg gode parkeringsmuligheter på egen tomt.
Beliggenheten er et stort pluss. Eiendommen ligger i en rolig blindvei i et svært hyggelig og veletablert nabolag med gode naboer og lite gjennomgangstrafikk. Rett opp i gaten ligger en nærlekeplass, mens Bøkeskogen kun er en kort spasertur unna og byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter gjennom hele året. Samtidig er det kort gangavstand til Larvik sentrum, slik at både byliv, servicetilbud og naturopplevelser er lett tilgjengelig.
Dette er kort sagt et koselig og lettstelt hjem med en lun hage, gode parkeringsforhold og en beliggenhet som kombinerer rolige omgivelser med nærhet til både byen og naturen.
Velkommen til visning.
Eiendommen har en attraktiv og sentral beliggenhet på Nedre Nanset, i et hyggelig og veletablert villastrøk. Her bor du fredelig til i blindvei, samtidig som hverdagen er enkel med kort vei til barnehager, skoler, dagligvarebutikker og ulike fritids- og idrettstilbud. Det er også en nærlekeplass rett opp i gaten.
Selger trekker særlig frem det gode nabolaget og den fine kombinasjonen av rolige omgivelser og nærhet til både byen og naturen. Larvik sentrum ligger innen kort gangavstand og byr på et bredt utvalg av butikker, serveringssteder, kulturtilbud og øvrige servicetilbud.
En av områdets store kvaliteter er nærheten til idylliske Bøkeskogen, som ligger kun en kort spasertur fra eiendommen. Her kan du rusle eller gå tur under trekronene gjennom hele året, og området er et populært utgangspunkt for både hverdagsturer og rekreasjon. Bøkekroa er et naturlig samlingspunkt med servering og ulike arrangementer, blant annet konserter i sommerhalvåret.
For den turglade er det også kort vei til Vestmarka, med et omfattende nettverk av turstier og fine rekreasjonsmuligheter sommer som vinter. Her finner du blant annet fiskevann og flotte områder for lengre turer. På Fagerli ligger dessuten en 18-hulls discgolfbane i skogsterreng – en populær aktivitet som passer for både store og små.
På varme sommerdager er det heller ikke langt til sjøen. Batteristranda og Karistranda byr på fine bademuligheter, og Farriskilen er et annet hyggelig alternativ for en avkjølende dukkert.
Her får du med andre ord en beliggenhet som gjør det enkelt å kombinere en rolig hverdag i et godt nabolag med nærhet til sentrum, Bøkeskogen og flotte rekreasjonsområder året rundt.
Boligen har en praktisk og god planløsning med alt på et plan. I hovedetasjen er det entré/gang, stue, kjøkken, bad, toalett og 2 soverom. Planløsningen gir også muligheter for å etablere et tredje soverom i hovedetasjen ved behov.
Det er i tillegg kjeller under deler av boligen, som gir nyttig ekstraareal til oppbevaring og andre praktiske formål.
Eneboligen ble opprinnelig oppført i 1958 og er innredet over ett hovedplan, og med kjeller under deler av boligen. Planløsningen er praktisk og lettvint, med boligens viktigste funksjoner samlet på ett plan. Boligen har en eldre standard og må påregnes oppgradert, men byr samtidig på et godt utgangspunkt for deg som ønsker å pusse opp og skape et hjem etter egne ønsker og behov.
Stue og kjøkken
Stuen er lys og hyggelig med gode møbleringsmuligheter og vindusflater som gir fint med naturlig lys. Herfra er det enkel tilgang til en fin uteplass med skiferheller og en velstelt hage. Kjøkkenet har en tradisjonell innredning med godt med skap- og benkeplass og plass til spisebord. Innredning og overflater er av eldre dato, og kjøkkenet gir gode muligheter for modernisering etter egne ønsker og behov.
Bad
Boligen har flislagt bad fra 90-tallet med dusjløsning, servantinnredning og toalett. Ventilasjon i form av ventil med naturlig avtrekk i himling. Hulltaking i tilliggende konstruksjon er ikke utført grunnet tilgjenglighetshensyn pr
befaring. Det er foretatt kompenserende måling i rommet, samt i underliggende kjeller himling rundt sluk lokasjon. Fukt er der ikke avdekket. Tilstanden i konstruksjonen bak fliser og tettesjikt er ukjent. Badet er av eldre dato, og det må påregnes oppgraderinger.
Soverom
Soverommene er samlet på hovedplanet og har en praktisk plassering i boligen. Rommene har gode bruksmuligheter og kan innredes som soverom, gjesterom eller hjemmekontor etter behov. Planløsningen gir også mulighet for å etablere et tredje soverom i hovedetasjen ved behov, forutsatt nødvendige tilpasninger og eventuelle offentlige krav/godkjenninger.
På eiendommen står også en frittliggende dobbelgarasje på ca. 29 kvm, oppført i 2014. Garasjen har støpt betonggulv, trekledd bindingsverk, glasert takstein og bred garasjeport. Garasjen er vurdert å ha god forventet restlevetid, med behov for normalt løpende vedlikehold.
Selger opplyser at alt bygningsteknisk vedlikehold er utført av fagpersoner - noe som også gjenspeiles i flere av konstruksjonene iflg takstmann. Uavhengig av de utførte tiltakene er faktum likevel at brorparten av forventet levetid for mange bygningsdeler er medgått. Ny eier må således påregne tiltak både inn- og utvendig.
For ytterligere informasjon om boligens tilstand, se tilstandsrapport fra takstmann inntatt i salgsoppgaven, samt beskrivelse av tilstandsgrader i eget punkt. Interessenter må lese tilstandsrapporten nøye før inngivelse av bud.
De innvendige overflatene ble ifølge eier vesentlig oppgradert i perioden 1994–1996 med utskifting av gulv, tapetsering og maling.
Overflatene består av parkett på gulv, tapetserte plater på vegger og himlinger av Takess-plater, og framstår samlet som et enhetlig oppgradert anlegg fra denne perioden. Boligen besitter normalt tilfredsstillende innvendig standard -oppussing er foretatt over tid, men med slitasjemerker som i enhver bolig av respektive alder. Forventet levetid på overflatene er passert, og oppgradering må påregnes.
Følgende er en kronologisk oversikt over flere av tiltakene foretatt de seinere år. Oversikten er ikke nødvendigvis komplett, men skal danne «en rød tråd» av tiltak presentert av selger og observasjoner under befaringen til takstmann. Årstallene er en pekepinn og kan ikke alltid bekreftes med sikkerhet.
1982 - Kjøkken oppgradert med ny innredning
1990 - Sikringsskap fornyet
1994 - Bad i hovedetasjen renovert av fagpersoner
1995 - Tofløyet terrassedør montert
1994-1996 - Boligen innvendig oppusset med ny parkett, tapetsering og maling
2004 - Ny glasert takstein montert på tak
2014 - Garasje oppført som nybygg
2015 - Ny varmtvannstank
2016 - Gavelvegg mot Nansetgata oppgradert med ny kledning og vinduer
2023-2024 - Nye avløpsledninger til og fra kommunalt nett skiftet
2025 - Luft-til-luft varmepumpe installert
2026 - Utført branntilsyn og utført el.kontroll av Faugstad Elektro
Se kartskissen i nettannonsen hvor du enkelt får tilgang til veibeskrivelsen til eiendommen. Er du i tvil, ring megler.
Boligen er merket med "Til-salgs"-plakat fra Leinæs & Partners og det vil bli skiltet til fellesvisning.
Gode parkeringsmuligheter i dobbelgarasje og i innkjørselen.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1.2 Årstall: 30+
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt bad med varmekabler og fliser ble utført av faglærte firma.
2.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Terje Larsen vvs AS
2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei.
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
4.1.2 Årstall: 2001
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt tak, herunder takpapp, sløyfer, lekter, glasert takstein og mønestein, vindskier, forkantbord, kobber takrenner, kobber luftehatt, kobber pipebeslag, kobber pipehatt. Stigtrinn til pipe, snøfangere over inngang, Herman Nilsen & Sønner AS utførte blikkenslagerarbeid.
4.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Byggmester Tom Skjønhaug
4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei.
7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
Beskriv omfanget: Noe saltutslag i vaskerommet i kjeller.
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
10.1.2 Årstall: usikker
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Løpende vedlikehold og utbedringer i løpet av eiertiden. Alle arbeider er utført av faglærte.
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Faugstad Elektro
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei.
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
13.1.2 Årstall: 2024
13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Stikkledninger fra kommunalt nettverk for vann og avløp ble skiftet i perioden 2020 - 2024, som del av kommunens arbeid med utskifting av ledningsnettet i området.
13.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Kaare Mortensen AS
13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.
14. Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja
Beskriv tilstanden og om tanken er tømt/sanert eller fylt igjen: Tanken er tømt og fjernet.
16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja
16.1.2 Årstall: 2024
16.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
16.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Montert luft til luft varmepumpe av merke Toshiba.
16.1.5 Hvilket firma utførte jobben? FeH Kjøleteknikk AS Finn Egil Hansen
16.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.
16.2.2 Årstall: 2006
16.2.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
16.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Installert ny peisovn fra Hwam Heat Design. Brukt kun ett par ganger.
16.2.5 Hvilket firma utførte jobben? Varmefag Larvik
16.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei.
17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort: Noe riss og sprekker i innvendig puss, stedvis avflassing av puss, noen få sprekker. Ingen kjente setninger.
18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja
Beskriv feilen eller endringen: Ny peisovn, se punkt om varmeanlegg.
21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja
Beskriv omfanget: Noe råte under karnapp vindu som ble utbedret av faglærte i 2025.
24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja
24.1.1 Navn på arbeid: Bygd oppholdsrom i kjeller.
24.1.2 Årstall: 30+
24.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
24.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Innredet deler av kjeller til oppholdsrom / kjellerstue. Satt inn rømnings vindu i vaskerom.
24.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Tor Jan Odberg AS
24.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei
24.1.8 Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? Nei, ikke søknadspliktig.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 2 - Vesentlige avvik
Dusjbad – Sluk, membran og tettesjikt: Vanntett sjikt med oppbrukt erfaringsbasert funksjonstid har redusert elastisitet og svekket tilslutning i overganger. Rørgjennomføring i våtsone er et erfaringsmessig svakt punkt der tettingen svikter først.
Dusjbad – Gulv: Begrenset fall i dusjsonen gir treg avrenning av bruksvann. Sprekkene i flisene er forenlig med bevegelse i underliggende konstruksjon, og slitte fuger reduserer overflatens tetthet.
Dusjbad – Vegger og himling: Slitasje over tid i hardfuger gir svekket tetthet i den mest vannbelastede delen av veggen. Sprekkmønsteret er forenlig med volumendring i underlaget bak flisene, og svak avtrekksventilasjon i rommet forlenger tiden overflatene står fuktbelastet etter dusjing.
Dusjbad – Ventilasjon: Naturlig avtrekk uten forsert vifte og uten tilluftsåpning gir svak luftveksling i rommet. Fuktbelastningen etter dusjing blir derfor stående lenge i romluften.
Kjøkken – Innredning og utstyr: Innredningen har passert forventet levetid iht. NS 3600 Tabell C. Hengsler er slitasjedeler som mister justering ved lang bruk, og sponplatekjernen i benkeplate og skrog taper fuktbestandighet i skjøter og ved kum.
Kjøkken – Overflater – Gulv: Vinylbelegget har passert forventet levetid iht. NS 3600 Tabell C. Belegg og skjøter blir sprøere med alderen og slipper lettere vann ned i underlaget.
Kjøkken – Overflater – Vegger og himling: Overflatematerialene har passert forventet levetid iht. NS 3600 Tabell C. Tapet og plateoverflater taper heft og fuktbestandighet i utsatte soner ved benk og vask.
Kjøkken – Ventilasjon: Avtrekksenheten har passert forventet levetid. Vifte, filter og kanalføring taper kapasitet med alderen, blant annet ved fettavsetning i kanalen.
Innvendige overflater – Vegger og himling: Tapet og himlingsplater fra oppussingen har passert forventet levetid, og vurderingen er aldersbasert, ikke basert på påvist avvik. Under dusjbadet er det registrert svikt i tettesjiktet, noe som kan gi fuktbelastning på tilstøtende vegger over tid.
Vinduer og dører – Dører og terrassedører: Utett anslag mellom dørbladene er forenlig med at tetningslistene har hardnet og satt seg etter over 30 års bruk. Midtpartiet i tofløyede dører er særlig utsatt for at bladene trekker seg fra hverandre over tid.
Vinduer og dører – Vinduer: Kantforseglingen i isolerruter degraderes gradvis gjennom hele levetiden, og malt rammeverk fra midten av 1990-tallet har aldersrelatert slitasje i overflatebehandling og tetningslister. Under fasade er det registrert avvik som kan gi fuktbelastning rundt vindusinnsettingen.
Rom under terreng – Gulv: Gulv på grunn fra byggeåret er lagt uten kapillærbrytende sjikt, slik forskriftene for byggeåret ikke krevde. Fuktpress nedenfra tas opp i betongen og kan vandre videre til oppforet tregulv.
Rom under terreng – Vegger og himling: Grunnmur under terreng fra oppføringsåret uten kjent kapillærbrytende sjikt. Datidens asfaltbaserte smøremembran har normalt slitt bort, slik at fukt fra grunnen kapillært kan trekkes inn gjennom murverket.
Rom under terreng – Ventilasjon: Naturlig avtrekk uten tilstrekkelig tilluft gir svak luftbevegelse i rom under terreng, samtidig som fuktavgivelse fra betong mot grunnen belaster romluften. Tilsvarende fuktbelastning er registrert flere steder i boligen og har sammenheng med ventilasjonssituasjonen samlet.
Innvendige trapper – Samlet vurdering: Trappen er utført etter kravene som gjaldt på byggetidspunktet, og håndløper på den ene siden inngikk ikke i den opprinnelige løsningen.
Takkonstruksjon/loft – Konstruksjon: Konstruksjonen er i opprinnelig utførelse, og isolasjonstykkelsen svarer til byggeårets praksis uten isolasjonskrav. Sammensunket mineralull er forenlig med setning i materialet over tid.
Takkonstruksjon/loft – Lufting av takverk: Manglende luftespalte ved takfot gir ingen gjennomstrømming fra raft til møne, og gavelventilene alene fjerner ikke fuktbelastningen. Svertesoppen er forenlig med kondensering på kald undertaksflate når fuktig inneluft lekker opp gjennom utettheter i himlingen.
Takkonstruksjon/loft – Innfelte installasjoner mot kald sone: Himlingskonstruksjonen er fra byggeår, da det ikke forelå krav til dampsperre. Utette gjennomføringer og skjøter i himlingen gir konvektiv fukttransport, der fuktig inneluft strømmer opp og kondenserer mot den kalde undertaksflaten.
Ventilasjon – Tilluft og luftskifte: Naturlig ventilasjon drives av termisk oppdrift og vindtrykk, og gir i vindstille og milde perioder for lavt luftskifte til å fjerne fukten som produseres innendørs. Kjellerens beliggenhet under terreng gir liten oppdrift og forsterker forholdet.
Ventilasjon – Toalett og rom med avtrekk: Naturlig avtrekk gir variabel kapasitet avhengig av årstid og vindforhold, og fjerner ikke fuktig luft raskt nok etter dusjing. Under våtrom er det registrert forhold som er forenlig med vedvarende fuktbelastning.
VVS – Avløpsledninger: Støpejernsavløp fra byggeåret har passert forventet levetid iht. NS 3600 Tabell C.5. Materialet tæres innenfra ved grafittkorrosjon, der jernet gradvis løses opp mens røret utvendig kan fremstå intakt.
VVS – Vannledninger: Eldre kobberføringer er lagt direkte i konstruksjonen uten varerør, slik det var vanlig for anlegg fra byggeåret. Kobber tæres innenfra ved groptæring, en lokal korrosjon som over tid kan gi små hull uten synlig ytre skade.
Yttervegger / fasade – Kledning: Kledning montert direkte mot bakvegg uten drenert og ventilert luftrom gir ingen uttørkingsvei for fukt som slår inn — en løsning som var vanlig for byggeåret, men som avviker fra dagens krav om totrinnstetting. Nedbrutt overflatebehandling på endeved gir fukt lettere inngang i treverket.
Yttervegger / fasade – Konstruksjon: Byggeårets standard var uisolerte eller tynt isolerte yttervegger, og konstruksjonen fremstår uendret fra opprinnelig utførelse. Kalde flater i hjørner og ved dekkeforkant gir kondens på innvendig overflate når fuktbelastningen i boligen er høy.
Terrengforhold – Tilstand: Manglende bortledning av takvann fra grunnmur, kombinert med terrengutforming som leder overflatevann inn mot veggen fremfor bort fra den. Under rom under terreng er det registrert fuktforhold som er forenlig med denne belastningen.
Fundament, grunnmur og drenering – Fuktsikring og drenering: Gudron-sjiktet må erfaringsmessig forventes å være nedbrutt, slik at murens fuktsikring ikke lenger er ivaretatt. Drensrør av betong eller tegl fylles over tid med finstoff og røtter og mister avledningsevne.
Fundament, grunnmur og drenering – Fundament og grunnmur: Blokkmur og puss fra byggeåret har passert forventet levetid. Avflassingen er forenlig med fuktbelastning i pusslaget kombinert med fryse-tine-påkjenning, som gradvis sprenger pussen løs fra underlaget.
Balkonger / terrasser – Tilstand: Skiferdekke murt direkte på betongdekke uten dokumentert tettesjikt. Fuger og settelag har mer enn tre ganger forventet levetid bak seg, og åpne fuger i overgangen mot fasaden er et kjent inntrengningspunkt for fukt.
Ildsteder og skorsteiner – Samlet vurdering: Sot- og fuktstripene under sotluken er forenlig med utetthet i lukens tilslutning, der kondensat og sotpartikler trekkes ut i pussflaten. Rissene over luken indikerer bevegelse i pussjiktet.
Se tilstandsrapporten vedlagt i salgsoppgaven for nærmere beskrivelser.
Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport:
Bygget er oppført etter tradisjonelle bygningstekniske metoder. Grunnmur av betongblokker, yttervegger av stenderverk med utvendig tømmermannspanel, samt saltak med kaldt loft over hovedetasjen.
Gavelveggen mot Nansetgata fikk ny kledning i 2016, en nødvendig utbedring ettersom denne fasaden er den mest klimatisk belastede. Fasadene består derfor av kledning med noe ulik alder.
Vinduer og dører har varierende alder etter flere separate utskiftinger. Hovedparten av vinduene og terrassedøren i stue opplyses å være fra midten av 1990-tallet, mens et par vinduer på gavelvegg mot Nansetgata ble skiftet i 2016. Godt over halvparten av forventet levetid er medgått på de eldste vinduene.
Taktekket av glasert takstein ble lagt ca. 2004 av fagpersoner, og har god forventet restlevetid. Undertaket står i opprinnelig utførelse, mens tekke, beslag og nedløp er fornyet samtidig med taket.
Denne tomten er eiet. 679,00 kvm.
Eiendommen har en pent opparbeidet og velstelt tomt med en lun og grønn hage. Hagen består hovedsakelig av plenarealer, omkranset av hekk og variert beplantning som bidrar til en skjermet og privat atmosfære. Her er det god plass til både utemøbler, lek og hyggelige sommerdager i hagen. Ved boligen er det etablert en lun uteplass, og eiendommen har gode solforhold med blant annet fin kveldssol. Tomten fremstår lettstelt og trivelig, med asfalterte/hellelagte adkomst- og gårdsarealer.
Eiendommen er etablert med analogt målebrev den 26.10.1953. Viser til historiske målebrev for areal og beskrivelse av eiendommen. Eiendommens plassering i kartet kan avvike fra eiendommens faktiske plassering i marka. Oppgitt areal i eiendomskartet er tilsvarende usikkert, og er kun beregnet ut fra grensene i matrikkelen.
Larvik kommune har opplyst at det vil bli foretatt en retting i matrikkelen. Et areal på ca. 24,2 m², som i dag er registrert som en egen, eldre eiendom (gnr. 2011 bnr. 243), skal legges til eiendommen gnr. 2011 bnr. 430.
Etter at rettingen er gjennomført, vil eiendommens registrerte areal øke fra ca. 655 m² til ca. 679,2 m². Rettingen vil bli gjennomført av Larvik kommune i henhold til matrikkelforskriften § 10 b.
Eiendommen er opprinnelig godkjent i 1954. Boligen er i hovedsak i samsvar med de originale tegningene, men eier har innredet deler av kjelleren til kjellerstue/soverom uten at dette er omsøkt. Som følge av at vinduene er små antas det at det i hvert fall må gjøres endringer med disse for å få større lysåpninger, og rømning, for at rommet skal være godkjent for varig opphold. Tiltaket er søknadspliktig. Kjøper overtar risikoen for at rommet ikke er godkjent brukt til varig opphold.
I 2013 ble det godkjent ny dobbel garasje.
Det er ikke utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på boligen som følge av at den ble bygd før plan- og bygningsloven kom på 60-tallet. Det utstedes ikke lenger ferdigattest for eldre tiltak. Det er avdekket at det mangle ferdigattest på garasjen og selger er i kontakt med firmaet som bygde denne for å få dette på plass. Konferer megler om status.
Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boenheten.
Oppvarming av bygget skjer via elektrisitet med panelovner, luft-til-luft varmepumpe installert i 2025, samt vedfyring i ovn tilkoblet byggets pipestokk. Ildstedet er montert etter 2010 og oppgitt å være minimalt bruk, mens pipestokken av teglstein er fra byggeår.
Energikarakter: E
Energiforbruk foregående år var kwh.
Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.
Larvik kommune opplyser at siste feiing var 28.03.2022, og siste tilsyn var 17.01.2023. Kommunen har ikke registrert noen avvik ved det siste tilsynet.
Det gjøres oppmerksom på at dersom noen av rommene ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.
Vann- og avløpsledninger til og fra kommunalt nett opplyses skiftet i sin helhet i 2023-24, mens de innvendige føringene i kjeller består av en kombinasjon av eldre rør fra byggeår og nyere partier. Varmtvannsberederen er fra 2015. Ventilasjonen er fra byggeår, med naturlig avtrekk som dekker oppholdsrom, våtrom og kjeller — forventet levetid er medgått, og oppgradering må påregnes.
El. anlegg er ikke teknisk vurdert i dette rapportdokument, men registreres å være delvis oppgradert i nyere tid.
Selger opplyser om at Larvik brann og redning gjennomførte brannforebyggende tilsyn ved boligen 07.09.2026. Det ble ikke avdekket avvik, og tilsynet ble avsluttet. Det ble gitt tre anmerkninger knyttet til skorsteinen: innsatsrør i toppen bør fjernes, tapet på to sider av skorsteinen i 1. etasje bør fjernes, og skorsteinen har porøse fuger grunnet høy alder og tidligere oljefyring og bør rehabiliteres.
Det elektriske anlegget ble kontrollert av Faugstad Elektro AS 04.09.2026. Kontrollen avdekket ingen TG3- eller TG2-avvik. Det er registrert ett forhold med TG1, knyttet til manglende dokumentasjon for deler av arbeid utført på det elektriske anlegget etter 01.01.1999.
Rapportene kan fremlegges på forespørsel.
Prisantydning kr 4 790 000,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
119 750,00,- (Dokumentavgift)
350,00,- (Pantattest kjøper)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
_______________________________________________________
4 931 090,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
_______________________________________________________
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 18 959,- for 2026.
Det betales kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon og feiing. Oppgitt beløp er kommunens årsprognose for inneværende år.
kr. 1747,- pr mnd for fiber og TV pakke fra Telenor. Dekoder medfølger.
Gjensidige villa og innboforsikring, kr 15 428,- pr år
Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.
Primær formuesverdi kr. 908 361,00.
Sekundær formuesverdi kr. 3 633 444,00.
Gjeldende for ligningsåret 2024.
Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.
Eiendommen er regulert til bolig i reguleringsplanen Nanset vest, ikraft 14.10.1976. Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse med et mindre delareal (15 kvm) til vei, i Kommunedelplan for Larvik by 2025-2037, ikraft 10.12.2025.
Eiendommen omfattes av følgende hensynssoner:
BEV_9 Nanset: Bebyggelsesstruktur og bygninger og hager fra 1900-1938 skal bevares. Gjeldende byggelinje mot
Nansetgata skal opprettholdes. Hagene skal ikke fortettes.
Eiendommen er i kommuneplanen underlagt hensynssone (aktsomhetsområdet) H310_1: ras- og skredfare: Store deler av Larvik kommune ligger under antatt marin grense og det antas å forekomme marin leire. Eiendommer som ligger innenfor aktsomhetsområdet vil få krav om geotekniske undersøkelser ved tiltak på eiendommen. Dette skjer for å utelukke risiko for kvikkleire. Typisk vil dette kunne dokumenteres dersom det er fjell i dagen eller mindre enn 2 meter til fjell. Konferer megler for nærmere opplysninger.
Ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.
Eiendommens overvann- og spillvannsledning går over tomten til naboen i vest.
Det er ikke tinglyst heftelser på eiendommen.
Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.
Det er ikke boplikt i dette området av Larvik kommune.
I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Leinæs & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Dr Knudtzons vei 6.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 2011, bnr. 430 i Larvik.
Vårt oppdragsnummer er 22260171.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 1,250 % av salgssummen inkl. mva (minimum 40 000 inkl. mva)
Tilrettelegging : 13 900,00
Visninger/Overtakelse kr 3000 pr. stk : 1,00
Utleggsgebyr (utsatt vederlag/utlegg): 2 980,00
Markedspakke med smartannonsering: 24 900,00
Oppgjørshonorar: 7 900,00
Digitale tjenester: 3 000,00
Vederlag er summert til kr. 112 556,-.
I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
Fotografering 5 500,00
Sikringsobligasjon 545,00
Tilstandsrapport fra takstmann 15 000,00
Utlegg er summert til kr. 21 045,-.
Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 133 601,-.
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.
Ansvarlig megler er Knut Leinæs / +47 92 05 35 33 / knut@leinaes.no / Leinæs & Partners.
Oppdragstakers forretningsadresse er Dr Holms vei 3, 3257 LARVIK. Org. nr. 980407551.