Totalt bruksareal: 105,0 m²

• BRA-i: 105,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 19,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Velkommen til et velholdt og koselig rekkehus over to plan i etablert borettslag på Rødberg. Her får du bla. garasjeplass, balkong og en fantastisk utsikt!

Boligen byr på en praktisk planløsning med oppholdsrommene stue og kjøkken oppe, samt ett soverom. Nede er det ytterligere to soverom, med mulighet for et tredje (søke bruksendring av bod til soverom, samt større vindu). Ellers er det bad, hovedsakelig pusset opp i regi av borettslaget i 2015/16, separat vaskerom med toalett og bod for oppbevaringsmuligheter.

Boligen fremstår velholdt, samtidig som det vil være naturlig og nødvendig å oppgradere enkelte rom etter egen smak og stil.

Det er utsikten som virkelig setter prikken over i-en. Fra både kjøkkenet, stue og verandaen kan du følge livet på sjøen gjennom årets ulike årstider. Her er det like fascinerende å se havet ligge blikkstille som når vinden virkelig tar tak. Og når månen stiger stor over horisonten, får du et syn som virkelig må oppleves!

Verandaen går rundt hjørnet av boligen og gir gode solforhold utover ettermiddagen – ifølge selger er det sol til ca. kl. 19 midtsommers.

I umiddelbar nærhet finner du Rødbergstranda, perfekt for et forfriskende bad, mens Fjordstien mellom Larvik og Stavern og Fiskestien byr på flotte turmuligheter året rundt.

Attraktiv og familievennlig beliggenhet på Rødberg

Boligen ligger attraktivt til i et veletablert og barnevennlig boligområde på Rødberg, med ca. 3 km til Larvik og ca. 4 km til Stavern. Her får du en fin kombinasjon av rolige omgivelser og nærhet til både sjø, natur og byliv. Det er kort vei til barnehage, skole og populære Rødbergstranden – perfekt for deilige sommerdager ved sjøen.

Golfentusiaster kan glede seg over kort vei til Larvik Golfklubb, en av Norges beste golfbaner. Her finner du både 9- og 18-hullsbaner med internasjonal standard, høy kvalitet og en av landets lengste spillesesonger.

Fra boligen er det fin sykkelavstand til Larvik sentrum og Indre havn, med blant annet Bølgen kulturhus og Farris Bad, som byr på en av Nordens mest innholdsrike spaavdelinger. I sentrum finner du et godt utvalg av butikker, kafeer, restauranter, kjøpesenter og øvrige tilbud og tjenester.

På sommeren er Stavern et naturlig utfartsmål, kjent for sitt yrende sommerliv med hyggelige kafeer, restauranter, butikker og gallerier. For turglade er Fjordstien et flott alternativ og strekker seg fra Indre Havn i Larvik og videre mot Stavern. I Stavern starter også Kyststien, som går videre via Naverfjorden og Nevlunghavn til Helgeroa – perfekt for flotte turer langs kysten.

Boligen inneholder:

1. etasje:

Soverom 2 12 m²

Soverom 3 12 m²

Kontor / tidligere bod 8 m²

Vaskerom 4 m²

Dusjbad 7 m²

Entrè 2 m²

Gang 10 m²

Innebod 3 m²

2. etasje:

Kjøkken 11 m²

Stue m/ trappegang 30 m²

Soverom 7 m²

Dette er et enderekkehus over to plan, oppført i 1985, og under borettslagets administrasjon er det i 2013 og 2021 foretatt en betydelig oppgradering av byggets utvendige konstruksjoner.

Innvendig må et løpende vedlikeholdsbehov påregnes, som i enhver bolig av respektive alder.

Kjøkken

Kjøkkenet er i opprinnelig stand fra byggeår, uten dokumenterte oppgraderinger. Innredning, overflater og installasjoner er gjennomgående av samme alder, og kjøkkenet fremstår som et helhetlig, ikke-oppgradert kjøkken med grei brukstilstand for sin alder.

Det er vinyl på gulv, vegger av malte plater og himling av trepanel. Frittstående hvitevarer.

Bad

Bad fra 2015/16, tatt i regi av borettslaget. Det er vinylbelegg på gulv, vegger av glassfiberstrie påført maling som oppgis å være våtromsmaling, med keramiske fliser på vegg i dusjnisjen. Himlingen er av Takess-plater fra byggeår. Det er servant med skapinnredning, toalett og dusj med løst forheng. Det gjøres oppmerksom på at servant og innredning ble gjenbrukt og årstall på dette er ukjent.

Ved dørterskel registreres noe slitasje og lakkavskalling på treterskel og dørkarm. Nytt blandebatteri i dusj i 2022.

Vaskerom

Vaskerom fra byggeår, uten senere renovering. Overflater og installasjoner fremstår som opprinnelig anlegg med tilhørende slitasjegrad. Rommet har fått TG3 totalt sett.

Teknisk anlegg

• Eiendommen er tilkoblet kommunalt vann- og avløpsnett. Boligen har innvendige trykkvannsrør av kobber og avløpsrør av plast fra byggeår, med tilhørende utvendige stikkledninger i grunnen.
• Oppvarming av boligen skjer via elektrisitet og vedfyring i ovn tilknyttet pusset pipe, hvor ildstedet ble installert i 2001 ifølge selger og iht. feierrapport kontrollert i 2005.
• El. anlegg er ikke teknisk vurdert i dette rapportdokument, men registreres å være i opprinnelig stand fra byggeår med skrusikringer.

Følgende er en kronologisk oversikt over flere av tiltakene foretatt de seinere år. Oversikten er ikke nødvendigvis komplett, men skal danne «en rød tråd» av tiltak presentert av selger og observasjoner under befaringen. Årstallene er en pekepinn og kan ikke alltid bekreftes med sikkerhet.

2004 - Montert 120 liter varmtvannstank i underskap på kjøkken

Ca 2010 - Drenert grunnen mot bakenforliggende terreng

2013 - Montert nye vinduer, terrassedører og ytterdører

2013 - Ny kledning

2015-2016 - Renovert bad

2021 - Undertak av ny rupanel, samt ny takstein, takrenner og nedløp

2022 - Utført el-sjekk uten avvik

Ovenstående er hentet fra tilstandsrapporten.

Adkomst direkte fra Møllebakken.

Boligen er merket med "Til-salgs"-plakat fra Leinæs & Partners og det vil bli skiltet til fellesvisning.

Se også kartskissen til høyre i nettannonsen hvor du enkelt får tilgang til veibeskrivelsen til eiendommen. Er du i tvil, ring megler.

Det medfølger garasjeplass til denne leiligheten, den ligger på enden nedenfor rekkehuset. Det er elektrisk garasjeport.

Boligen selges ved fullmektig. Fullmektig har derfor ikke førstehåndskunnskap om boligen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å gjøre grundige undersøkelser, helst med bistand fra bygningskyndig.

Eier og fullmaktshavere har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Bad, vaskerom og toalettrom

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja

Nytt arbeid i 2015. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Ifbm ekstremværet Petra i 2015 ble det flom av vann ved huset, noe som gjorde at badet og deler av gulvet i første etasje ble vått og måtte rehabiliteres. Hele badet (og deler av gulvet 1. etg) ble derfor rehabilitert 2015-2016 i regi av borettslaget. Vi legger til grunn at de benyttet faglærte. Kommunen har i ettertid installert større rør for å unngå lignende.

Hvilket firma utførte jobben? Vet ikke, det var borettslaget som ordnet firma og alt. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

Tak, yttervegg og fasade

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja

Nytt arbeid i 2021. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Vi er litt usikre på årstall, men i regi av borettslaget ble det ca i 2013-2014 skiftet alle vinduer, dører og kledning, og lagt nye verandaer. Ca 2021 ble taket rehabilitert. Vi antar at det ble gjort av faglærte, ettersom det var borettslaget som hadde ansvaret for arbeidet.

Hvilket firma utførte jobben? Vet ikke.

Kjeller

Er det utført arbeid med drenering? Ja

Nytt arbeid i 2010.

Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Det ble drenert på oversiden av bygget, i regi av borettslaget. Vi er usikker på årstall, det kan ha vært før eller etter 2010.

Hvilket firma utførte jobben? Vet ikke

Elektrisitet

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja

Nytt arbeid i 2026. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Satt inn ny lampe på baderom.

Hvilket firma utførte jobben? Reis elektro

Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

Skjevheter og sprekker

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja

Beskriv feilen eller endringen: Det ble installert vedovn i stue i 2001 i regi av fagfolk. Feietilsyn i 2005 uten feil.

Sopp og skadedyr

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja

Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Skrukketroll og saksedyr noen få ganger i gangen nede. Før arbeidet med kledningen i 2013-2014, tror vi det kan ha vært noe mus på loftet, men det er mange år siden, og det har ikke vært noenting etter at kledningen ble skiftet.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3 (Store eller alvorlige avvik):

Vaskerom

• Gulv: Manglende oppbrett av belegget mot dørkarmen gir en utett overgang i gulvets ytterkant. Forenlig med at bruksvann har fått tilgang til treverket ved terskelen. Kostnadsanslag: 0 – 20 000 kr (inkl. mva).
• Sluk, membran og tettesjikt: Vinylbelegg som vanntett sjikt har passert forventet levetid, og manglende oppkant ved terskel gir en utett avslutning av tettesjiktet. Fravær av dokumentasjon gjør at utførelsen ikke kan ettergås. Kostnadsanslag: 20 000 – 100 000 kr (inkl. mva).

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 (Vesentlige avvik):

Bad

• Gulv: Gulvoppbyggingen har ikke gjennomgående fall mot sluk, og det plane partiet midt på gulvet gir ingen effektiv avrenning fra denne delen av gulvflaten.
• Ventilasjon: Naturlig avtrekk uten vifte gir luftskifte som varierer med temperatur og vindforhold, og fjerner ikke fuktbelastningen fra dusjing i tilstrekkelig grad.

Kjøkken

• Innredning og utstyr: Der folien har sluppet, står sponplatekjernen udekket og tar opp fuktighet fra søl og damp. Sponplate sveller permanent ved fuktopptak, og skadene lar seg ikke reversere.
• Gulv: Vinylbelegg mykner og slites gjennom over tid, og skjøter mister etter hvert tettheten. Belegget har vært i bruk vesentlig lenger enn forventet levetid.
• Vegger og himling: Malingssjiktet er nedslitt etter lang brukstid, og der det har flasset av ligger sponplatekjernen udekket. Uten intakt overflatebehandling tar sponplaten lettere opp fuktighet fra romluft og søl.
• Vann-/avløp: Kobberrør tæres innvendig over tid gjennom groptæring, der vannkvaliteten gradvis danner nålstikk-hull. Sammenføyninger og vannlås mister tetthet med alderen.
• Ventilasjon: Vifteenhet og kanalføring har vært i drift langt utover forventet levetid, og avtrekkskapasiteten reduseres av fettavsetning i vifte og kanal over tid.

Ildsteder og skorsteiner – Samlet vurdering

• Sprekkdannelsen i pusslaget rundt sotluken er forenlig med bevegelse i overgangen mellom luke og murverk kombinert med aldersbetinget svekkelse av pussen. Manglende tilsynsdokumentasjon nyere enn fem år gjør at pipeløpets tetthet ikke kan vurderes ut over det visuelt tilgjengelige.

Ventilasjon

• Tilluft og luftskifte: Luftskiftet drives av termisk oppdrift og vindtrykk alene. I vindstille perioder og i den varme årstiden blir drivkreftene små, og tilført friskluft blir utilstrekkelig i forhold til fuktproduksjonen fra dusjing, matlaging og beboelse.

VVS

• Avløpsledninger: Skjøter og pakninger i eldre plastavløp tørker ut og mister elastisitet over tid, slik at tettheten i overgangene reduseres. Registrert lukt i våtrom er forenlig med utetthet i en tilslutning eller vannlås uten vannspeil.
• Avløpsledninger (utvendig): Ukjent materiale og alder ved forventet levetid iht. NS 3600 Tabell C.5 gir begrenset gjenværende brukstid. Uten stakepunkt på stikkledningen finnes ikke tilkomst for spyling og staking.
• Vannledninger: Kobberrør tæres innenfra ved groptæring, en lokal korrosjon styrt av vannkvalitet og vannhastighet, som ikke er synlig utenpå røret. Rørene ligger uten varerør direkte i konstruksjonen, slik at en lekkasje ikke ledes ut i et kontrollert punkt.
• Vannledninger (utvendig): Stikkledninger fra denne perioden har nådd forventet levetid iht. NS 3600 Tabell C.5, og materialet lar seg ikke fastslå uten graving eller rørinspeksjon. Uten påvist stengeventil kan tilførselen ikke stenges utenfor bygget.
• Varmtvannsbereder/varmesentral: Brorparten av forventet levetid medgått.

Yttervegger / fasade – Kledning

• Mangelfull innfesting av gnagesikring gir åpen adkomst inn i luftespalten bak kledningen. Beplantning inntil panelet holder på fuktighet og reduserer uttørkingen av overflaten, noe som over tid gir økt fuktbelastning på endeved og nedre panelbord.

Fundament, grunnmur og drenering – Fuktsikring og drenering

• Dreneringstiltaket omfatter kun oversiden av bygget, mens terrenget også faller mot bygningen fra vest og sørvest. Fuktsikring på de øvrige sidene er ikke verifisert, og manglende dokumentasjon gjør at utførelsen ikke kan etterprøves.

Balkonger / terrasser

• Rekkverket er forankret med gjennomboring av det underliggende tettesjiktet fremfor feste utenfor tettesjiktet. Hver gjennomføring utgjør et svakhetspunkt i det vanntette sjiktet, der bevegelse i rekkverket og termisk arbeid over tid kan åpne tilslutningen rundt staget.

Terrengforhold

• Terrenget heller inn mot grunnmuren i stedet for bort fra den, slik at overflatevann fra høyereliggende terreng ledes mot bygningen. Fallretningen konsentrerer belastningen mot bakkant og vestsiden, der dreneringen får hele vannmengden.

Vaskerom

• Utstyr og innredning: Sanitærutstyr og tilkoblinger fra byggeåret har medgått forventet levetid, og pakninger og koblinger blir sprø med alderen.
• Vann- og avløpsledninger: Kobberrør tæres innvendig over tid gjennom groptæring drevet av vannkvaliteten, og små hull kan oppstå uten synlig forvarsel. Rørenes alder gir begrenset forventet restlevetid.
• Vegger og himling: Tapet med udokumentert våtromsegenskap i rom med vannbelastning gir usikker fuktbestandighet i veggflaten. Overflatene har vært eksponert for bruksfukt gjennom hele sin levetid uten fornyelse.
• Ventilasjon: Oppdriftsventilasjon uten mekanisk avtrekk gir liten og værstyrt luftutskifting, og fuktig luft fra vask og tørking blir stående lenge i rommet.

For komplett informasjon om tilstandsgrader vises det til tilstandsrapporten. Interessenter må sette seg inn i denne.

Bygget er oppført etter tradisjonelle bygningstekniske metoder.

Fundamentert med støpt betongplate på mark, yttervegger av stenderverk, samt takkonstruksjon med fagverkstakstoler — alt fra byggeår. Bakside mot høyereliggende terreng er drenert i regi av borettslaget. Kledning, vinduer og terrassedører ble skiftet samlet av borettslaget i perioden 2013–2014, og fasaden fremstår overordnet i god stand med god forventet restlevetid.

Taktekke og undertak ble fornyet i 2021, og loftet, som nås via loftsluke på kjøkken, er senere etterisolert med innblåst løsisolasjon. Balkongen ble fjernet og gjenoppført i 2013 som del av den samme fasaderehabiliteringen.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

3604,00 kvm.

Areal iht matrikkelutskrift fra kommunen.

Tomt er eid av borettslaget og er fellesareal for andelseierne.

Slik det praktiseres i dag er at hver andelseier disponerer den del av borettslagets tomt som faller naturlig å bruke ut fra sin andel. Men man kan ikke fritt sette opp skur, plasseres møbler mm.

Styreleder informerer at beboer selv har ansvar for å vedlikeholde rundt sitt hus, mtp plenklipping og annen beplantning.

Borettslaget har et firma de bruker innimellom, men da har det vært til større ting. I prinsippet er det beboerne i Møllebakken som har ansvar for plenklipping osv. Alle gjør å bidrar med litt gjennom året for å holde det pent og ordentelig. Hvert år blir det vurdert dugnad men sånn beboerne i Møllebakken har sett det har det ikke vært behov.

På vinterstid blir det brøytet foran garasjene og opp til husene.

Ferdigattest datert 9.04.1984.

Merknad påført ferdigattesten: Dør i 2. etasje må forsvarlig sikres inntil balkong er oppført.

Det foreligger ferdigattest for riving og gjenoppføring av garasjeanlegg datert 28.11.2013.

Innredet kontor/soverom i 1. etasje er originalt byggemeldt og godkjent som bod. Ønskes dette rommet å brukes til varig opphold, må man sette inn et større vindu og melde dette til kommunen. Dette er et enkelt tiltak som ikke trenger nabovarsel, men man trenger godkjenning fra borettslaget.

Utleie er tillatt i inntil 30 dager per år uten søknad til styret. Ut over dette er utleie avhengig av at det på forhånd er søkt og at det er gitt tillatelse fra styret. Hovedregelen er at boligen kan leies ut i inntil 3 år dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating finnes på LABOs hjemmesider, www.labo.no

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og vedovn.

Energikarakter: D -

Informasjon om strømforbruk foreligger ikke. Dette vil variere fra husstand til husstand.

Prisantydning kr 2 500 000,-

Andel fellesgjeld kr 562 711,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 3 073 751,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 562 711,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 8 708,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Felleskostnader kr. 8 549,-
TV-kanal kr. 159,-

Det betales felleskostnader for bla.: Renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, tv og internett, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, generell drift og noe vedlikehold av borettslaget.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Andel fellesgjeld er kr. 562 711,- pr. 02.09.2026.

Selskapets totale gjeld er kr.

10 740 120,- pr. 02.09.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 33 338,- pr. 31.12.2025.

Spesifikasjon av lån:

Lånenummer: 11523788 5, Husbanken

Annuitetslån, 2 terminer per år.

Rentesats per 02.09.2026: 4.05% pa.

Antall terminer til innfrielse: 26

Saldo per 02.09.2026: 6 127 958

Andel av saldo: 321 065

Første termin/første avdrag: 30.06.2014 ( siste termin 30.06.2039 )

Lånenummer: 25102284456, Skagerrak Sparebank

Annuitetslån, 2 terminer per år.

Rentesats per 02.09.2026: 5.4% pa.

Antall terminer til innfrielse: 46

Saldo per 02.09.2026: 4 612 162

Andel av saldo: 241 647

Første termin: 30.12.2021Første avdrag: 30.12.2024 ( siste termin 30.06.2049 )

Borettslaget er med i en sikringsordning mot tap av felleskostnader. Tilbyder er Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Borettslag som har tegnet forsikring kan si opp avtalen innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av forsikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Forsikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn ved første gangs forsikring. For øvrig gjelder forsikringsavtalelovens regler.

Primær formuesverdi kr. 699 304,00.

Sekundær formuesverdi kr. 2 797 217,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

RØDBERG BORETTSLAG, Orgnr: 953 362 376

Forretningsfører: LABO - Larvik boligbyggelag.

Borettslaget består av 20 andeler.

Saker som styret har arbeidet med:

a) Få til et godt samarbeid med vaktmester Per AS

b) Ny brøyte avtale

c) Stavernfestivalen

d) Skadedyr

e) Beskjæring/ rydding av uteområde

f) TV/internett, pris

Ifølge styreleder er det ingen store planer for vedlikehold i borettslaget annet enn vanlig vedlikehold.

Det er vedtektsbestemt 20 dagers forkjøpsrett. Medlemmene intern i borettslaget, deretter medlemmene ellers i LABO har forkjøpsrett.

Overtakelse er avhengig av styrets godkjennelse. Overtagelse kan ikke skje før partene har fått bekreftet at overtagelsen er godkjent av styret, samt at forkjøpsretten ikke er benyttet. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier av andelen, må andelen videreselges for kjøpers regning og risiko.

Dersom forkjøpsretten blir benyttet trer den forkjøpsberettigede inn i denne kontrakt på tilsvarende vilkår.

Oppgjør gjennomføres etter at kjøper har fått rettsvern for andelen. Dersom kjøper ikke kan overta andelen fordi overdragelsen ikke er godkjent av styret i borettslaget aksepterer kjøper at oppgjøret gjennomføres som avtalt uten overføring av hjemmel, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-10(3) jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 6-5 (1) (2).

Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring med polisenr. SP0000562095.

Årsregnskapet for forrige periode (2025) viser:

Driftsinntekter kr. 2.004.036,-

Driftskostnader kr. 866.066,-

Årsresultat kr. 587.818,-

Budsjett for 2026 viser et overskudd på kr. 502.000,-.

For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.

- En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.

- Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.

- Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

- Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

- Utleie må godkjennes av styret og gis kun på gitte vilkår iht. vedtektene.

Det vises for øvrig til bestemmelser i vedtekter som er vedlagt salgsoppgaven.

Borettslkaget har eget infoskriv om trampolinebruk - vedlagt salgsoppgaven.

Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, trampolinebruk, regnskap, budsjett og årsberetning.

Ifølge styreleder må dyrehold i borettslag søkes om til styret. Det pleier som oftest å gå fint men det ligger noen føringer. For eks om det er en hund det søkes om. Skal den ikke være til bry for andre beboere for eks bjeffing. Det skal også plukkes opp avføring osv. Overholdes ikke reglene så kan man få varsel fra styret om man ikke kan ha dyr lengere.

Det må sendes en søknad til styret før man får dyret.

Området er regulert til boligformål ihht Rødberg - Tenvik - Endring felt A datert 21.09.1999.En mindre del er regulert til Komunalteknisk virksomhet.

Ifølge kommuneplanens arealdel 2025-2037 er området avsatt til boligbebyggelse, mindre del avsatt til vei. Området går under hensynssone H310_1: Ras- og skredfare.

Eiendommen/deler av eiendommen er i kommuneplanen underlagt hensynssone (aktsomhetsområdet) H310_1: ras- og skredfare: Store deler av Larvik kommune ligger under antatt marin grense og det antas å forekomme marin leire. Eiendommer som ligger innenfor aktsomhetsområdet vil få krav om geotekniske undersøkelser ved tiltak på eiendommen. Dette skjer for å utelukke risiko for kvikkleire. Typisk vil dette kunne dokumenteres dersom det er fjell i dagen eller mindre enn 2 meter til fjell. Konferer megler for nærmere opplysninger.

Reguleringsbestemmelser, kommunens arealdelplan og reg.kart er vedlagt salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Det er ikke boplikt i dette området.

Følgende tilbehør medfølger handelen: Komfyr.

Følgende lamper medfølger ikke:

• lampeskjerm i tre på soverom nede (usikker på kobling så vet ikke helt om vi må ta ned alt)
• to grønne lampetter i stue oppe
• en ferskenfarget lampe i stua oppe.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Tidligst etter at forkjøpsrett og styregodkjenning er på plass. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Leinæs & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Møllebakken 18.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 4050, bnr. 83, andelsnr. 5 i RØDBERG BORETTSLAG i Larvik.

Andelsnummmer: 5.

Vårt oppdragsnummer er 22260172.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,500 % av salgssummen inkl. mva (minimum 50 000 inkl. mva)

Tilrettelegging : 13 900,00

Visninger/Overtakelse kr 3000 pr. stk : 3 000,00

Utleggsgebyr (utsatt vederlag/utlegg): 2 980,00

Markedspakke med smartannonsering: 24 900,00

Oppgjørshonorar: 7 900,00

Vederlag er summert til kr. 102 680,-.

I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:

Kopi av tinglyste dokumenter(pr stk) 350,00

Eierskiftegebyr til forretningsfører (LABO borettslag) 6 725,00

Fotografering 5 500,00

Opplysninger fra kommunen 4 550,00

Tilstandsrapport fra takstmann 14 000,00

Tinglysningsgebyr pantedokument borettslag 545,00

Utlegg er summert til kr. 31 670,-.

Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 134 350,-.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Thomas A. Østmo / +47 95 99 40 44 / thomas@leinaes.no / Leinæs & Partners.

Oppdragstakers forretningsadresse er Dr Holms vei 3, 3257 LARVIK. Org. nr. 980407551.