Standard
Entré - 5. etasje
Romslig entré med god plass til klær og sko. Sikringsskap med automatsikringer og dørtelefon med åpner. Dør mot fellesareal er brann- og lydklassifisert. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling.
Stue - 5. etasje
Lys, luftig stue med god takhøyde med rosett og stukkatur samt store vindusflater med dype karmer som gir gode lysforhold og hyggelig utsikt, men små muligheter for innsyn. Plass til sittegruppe, tv-krok, bokhyller osv. Hyggelig vedovn medfølger (det er for tiden fyringsforbud i gården pga reklamasjonssak som styret jobber med å ordne opp i). Original smijernstrapp fra 1890-tallet opp til 6. etasje. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling.
Bad - 5. etasje
Pent, tidsriktig bad fra 2011 med badekar med svingbar dusjvegg, vegghengt toalett, delikat steinvask av naturlig elvestein fra Bali samt godt med skap- og hylleplass. Innebygget vaskemaskin i skap medfølger. Flott, original teglsteinsvegg. Fliser med varme i gulv, fliser/teglstein på vegger og malt himling.
Takstmannen har gjort fuktsøk i badet, ingen unormale verdier ble registrert.
Hovedsoverom - 5. etasje
Luftig hovedsoverom vendt mot rolige omgivelser. Plass til dobbeltseng, nattbord og kommode. Stort medfølgende garderobeløsning. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling med downlights.
Soverom II - 5. etasje
Vender mot indre gårdsrom, skjermet fra trafikk og støy. Plass til seng og nattbord. Delikat, original teglsteinsvegg og stort vindu som slipper inn mye lys. Nytt gulv, nye vegger og ny himling fra 2023. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling.
Spisestue - 6. etasje
Særdeles lyst og luftig rom med hele 4,5 meter takhøyde, flotte, originale takbjelker og store vindusflater i begge retninger som gir svært gode lys- og utsiktsforhold. Ingen innsyn. Loftet ble bygget ut i 2008/09 og har plass til stort spisebord, lesekrok, hjemmekontor, bokhyller etc. Klassisk rundovn medfølger (det er for tiden fyringsforbud i gården pga reklamasjonssak som styret jobber med å ordne opp i). Nydelig, original smijernstrapp/vindeltrapp fra 1890-tallet håndstøpt på Göteborg Jernstøberi. Trappestige opp til hems med ståhøyde. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling.
Direkte adkomst til ca. 11 m² privat takterrasse med fantastisk utsikt mot Oslo sentrum og Holmenkollen. Deler av terrassen er overbygget. Her er det plass til sittegruppe, grill og beplantning. Elektriske utelys er montert.
Kjøkken - 6. etasje
Åpen løsning mot spisestue. Pen innredning fra HTH (ny 2008/09) med hvite, glatte fronter og godt med skap- og benkeplass. Integrert komfyr med gasstopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Eget skap med plass til gassbeholder. Ventilator, benkeplate i tre og kum i rustfritt stål. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling.
Hems - adkomst fra 6. etasje
Adkomst via trappestige fra spisestue. Praktisk hems på 8 m² gulvareal med takvindu og plass til lesekrok, ekstra overnattingsplass, lagring m.m. Hemsen har ståhøyde. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.
Diverse om leiligheten og gården:
- Fantastisk topp-/ loftsleilighet over 2 plan + hems med svært sentral og hyggelig beliggenhet vendt mot rolig, traffikkstille miljøgate på Grünerløkka.
- Loftet ble utbygget i 2008/2009 og kjøkkenet ble i forbindelse med dette flyttet opp til loftsetasjen.
- Boligen har flotte, klassiske detaljer i form av god takhøyde (4,5 meter i loftsetasjen), rosett, stukkatur, takbjelker og original smijernstrapp fra 1890-tallet.
- Vedovner i begge etasjene (det er for tiden fyringsforbud i gården).
- Styret jobber med utbedring av pipene (reklamasjonssak), slik at fyringsforbudet kan oppheves så snart som mulig.
- Direkte adkomst til ca. 11 m² privat takterrasse med fantastisk utsikt mot Oslo sentrum og Holmenkollen.
- Deler av terrassen er overbygget. Her er det plass til sittegruppe, grill og beplantning.
- Lys, luftig stue med store vindusflater med dype karmer som gir gode lysforhold og hyggelig utsikt, men små muligheter for innsyn.
- Boligen har to soverom hvorav hovesoverommet har svært god garderobeplass.
- Flislagt og tidsriktig baderom fra 2011 med badekar, delikat steinvask av naturlig elvestein fra Bali og god skap og hylleplass.
- Innebygget vaskemaskin i skap medfølger.
- Takstmannen har gjort fuktsøk i badet, ingen unormale verdier ble registrert.
- Loftstuen er særdeles romslig og har god plass til stort spisebord, lesekrok, hjemmekontor, bokhyller etc.
- Pen kjøkkeninnredning fra HTH (ny 2008/09) med hvite, glatte fronter og godt med skap- og benkeplass.
- Integrert komfyr med gasstopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser.
- Trappestige opp til hems på ca. 8 m² med ståhøyde.
- Leiligheten har et gulvareal på 102 m².
- Sikringsskap med automatsikringer.
- Entrédør er brann- og lydklassifisert.
- Vinduer i 5. etasje fra 2015.
- Varmtvann og fibernett (1000/1000 Mbit) er inkludert i felleskostnadene.
- Boligen disponerer bod i kjeller på ca. 5 m².
- Borettslaget Sofienbergløkka består av 43 boliger.
- Borettslaget disponible midler pr 31.12.22 var kr 729.737,- og viser selskapets likviditet.
- Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i BBL Finans AS, Boligbyggelagenes Finansieringsforetak AS.
- Husdyr kan holdes under den forutsetning at andre leieboere ikke sjeneres.
- Leiligheten ligger i en rolig, trafikkstille miljøgate på Grünerløkka.
- Kort gange til alt Grünerløkka og Oslo sentrum har å tilby.
- Flere parker (Sofienbergparken, Kubaparken, Birkelunden m.m.) kun få minutters gange fra leiligheten.
- Nærhet til kollektivtransport, butikker, kaféer, barer og restauranter.
Gangavstand til alt Grünerløkka og Oslo sentrum har å tilby.
- Må sees!
Felleskostnader
5 014 pr. mnd. Felleskostnader inkluderer varmtvann og internett (fiber 1000/1000) i tillegg til strøm i fellesarealer, vaktmestertjenester og trappevask. Felleskostnadene inkluderer også 100 kroner i vedlikeholdstillegg som tilbakebetales etter deltagelse på dugnader.
Felleskostnader:
Avdrag lån 1829.76.07606: 176,-
Renter lån 1829.76.07606: 634,-
Felleskostnader, drift: 3 844,-
Tilleggsytelser:
Vedlikeholdstillegg: 100,-
Internett: 260,-
Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader vil variere over tid, og justeres i hovedsak 1-2 ganger pr. år i forhold til borettslagets faktiske kostnader.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Løpende kostnader
Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).
Eiendomsskatt:
Bystyret i Oslo har vedtatt å innføre og skrive ut eiendomsskatt. Det er eier av eiendommen som mottar varsel og krav om betaling. Dvs. borettslaget v/styret og det er opp til borettslaget å identifisere og kreve inn eiendomsskatt fra de andeler dette vil gjelde på vegne av Oslo kommune .Dette kommer evt. i tillegg til ordinære felleskostnader. Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig, og følger terminene til kommunale avgifter (mars, mai, august og oktober).
Iht. mottatte opplysninger er det beregnet kr. 595 i eiendomsskatt for andelsnr. 12 i 2024.
Fellesgjeld / lånevilkår
Selskapets totale lån og vilkår:
Lånenummer: 18297607606, SpareBank 1 Østlandet
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 13.03.2024: 6% pa.
Antall terminer til innfrielse: 102.8999
Saldo per 13.03.2024: 5 074 515
Andel av saldo: 126 666
Første termin/første avdrag: 30.12.2021 (siste termin 30.08.2049)
Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.
Sikringsordning fellesgjeld / IN-ordning
Sikringsordning: Ja.
Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i Klare Finans AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.
IN-ordning: Nei.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr. 1 754 491 pr. 31.12.22| Formuesverdi som sekundærbolig kr. 6 667 067 pr. 31.12.22
Formuesverdien fastsettes av Skatteetaten etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal (sats pr. 2023). Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3 (TG3):
- Innvendig / Etasjeskille / Gulv mot grunn:
Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Skjevhetene er større nede enn i loftsplanet. Rommene nede har forskjellige nivåer på gulvene.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000 kr.
- Kjøkken / Overflater og innredning: For å plassere kummen er det foretatt utskjæring i benkeplaten. Snittflater er ikke fuktsikret. Snittflater vil kunne bli utsatt for kondens/fukt. Benkeplaten har synlige slitasjemerker etter alder og bruk. Avstanden mellom gasstoppen og ventilatoren er ikke tilfredsstillende (for liten). Ellers se moment om vannledninger. Normalt sett vil manglende fuktsikring kunne fungere videre. Garanti gis ikke. Benkeplaten har behov for oppgraderinger. Avstanden mellom gasstopp og ventilatoren må rettes. Dette avviket er årsak til TG3.
I henhold til Sintef Byggforsk skal det være minimum 65 cm mellom gasstoppen og ventilatoren.
Kostnadsestimat: Under 10 000 kr.
- Kjøkken / Avtrekk:
Vurdering avvik: Kjøkkenet mangler avtrekksventil.
Konsekvens / Tiltak: Avtrekk må etableres. Oppgitte kostnadsestimat avhenger av at luftekanalen enkelt kan identifiseres. Ta kontakt med styret. Det er mulig Plan og bygningsetaten må kontaktes (Vahls gt 1). Kostnadsestimat: Under 10 000 kr.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 (TG2):
- Utvendig / Dører: Døren oppe har tydelige sårmerker. Oppgraderinger synes påkrevet.
- Utvendig / Terrasser: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket har en høyde på drøye 100 cm. Når høyde til terreng er over 10 m er dagens krav 120 cm. Det ble ellers registrert riss i gulvfliser. Sluk må rengjøres jevnlig. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. For å rette avviket med flisene må utskiftinger foretas.
- Innvendig / Overflater gulv: Parketten har stedvis tydelige riper/slitasjemarker. Det ble stedvis registrert lett knirk. Overflatearbeider må stedvis påregnes.
- Innvendig / Trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
- Våtrom / Overflater gulv: Gulvet har noe ujevnt fall mot sluket, som er plassert under enden av badekaret. Fall på gulv under badekaret er ikke undersøkt. Badet fungerer med nevnte avvik.
- Våtrom / Sanitærutstyr og innredning: Innredningen har stedvis fuktskader/merker. Vegghengt toalett har ikke tilfredsstillende sikring i tilfelle lekkasje fra sisternen. Eier har fått rettet avviket vedrørende ventilasjonen under badekaret. Takstmannen tar dog forbehold om eventuelle konsekvenser som kan ha oppstått i perioden 2011 - 2024 (i dag) Dette ut fra at forhold under badekaret er en skjult konstruksjon og ikke lar seg undersøke. Vegghengt toalett: Lekkasjevann skal synliggjøres, ved at det skal være en spalteåpning i overgangen gulvflis og veggflis under toalettskålen. Alternativt kan det monteres en vannstopper inne bak toalettet.
- Våtrom / Ventilasjon:
Registrerte misfarging i fuger skyldes ofte mangelfull ventilasjon. I dag er ventilasjonen bedret. Takstmannen anmerker at når et baderom har naturlig ventilasjon settes TG2 automatisk, når badet har tilførsel av luft. Eier har etter takstmannens første befaring fått rettet avviket med ikke korrekt ventilasjon. Ny befaring ble gjennomført 02.08.2024. Tilstandsgrad settes ut fra at dagens løsning, badet har fått bedret lufttilførsel. Takstmannen anmerker dog at badet har hatt mangelfull ventilasjon fra 2011 - 2024, noe som betyr at fuktig luft ikke har blitt ventilert godt nok i denne perioden.
Misfarging i fuger er ikke uvanlig i et baderom og kan normalt vaskes bort. Når ventilasjonen nå er bedret vil misfarging normalt sett ikke oppstå i samme grad. Kostnadsestimat: Under 10 000
- Tekniske installasjoner / Vannledninger:
Stoppekraner er noe vanskelig plassert. Man må trekke ut vaskemaskinen for å få tilgang til luken hvor stoppekraner er plassert. Avslutning på rør i rør-system i kjøkken og på vannrør i luken for stoppekraner har ikke korrekt avslutning. Eventuelt lekkasjevann skal ikke kunne renne ut i kjøkkenbenken, eller av vannrørene i forbindelse med stoppekraner. Avslutning for rør i rør må utbedres TG2 settes ut fra avslutninger av rør i rør-opplegget, samt at det er vanskelig tilgang til stoppekraner. Kostnadsestimat: Under 10 000
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader ikke undersøkt (TGIU):
- Utvendig / Taktekking.
- Utvendig / Veggkonstruksjon.
- Tekniske installasjoner / Varmtvann.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, kun faglært. Etablering av stoppekraner. Utbedringer knyttet til ventilasjon og tetting i
servantskap. Utført i 2024. Firma: Isotak Bygg AS og Teien Rørservice AS.
- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Svar: Ja. Beskrivelse av arbeidet fra Isotak Bygg AS.
- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende? Svar: Ja. Vannlekkasje fra tett sluk på terrassen i 2023. Utbedret i regi av Gjensidige.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Svar: Ja, kun faglært. Utbedring av skader etter vannlekasje fra tett sluk på terrassen i 2023. Firma: Frøiland Bygg Skade AS og Isotak Bygg AS/Teien Rørservice AS
- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende? Svar: Ja. Det er per nå fyringsforbud i gården.
- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Svar: Ja. Gammel gård med skjevheter.
- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja. Tett sluk på terrassen i 2023 medførte vannskader som er utbedret.
- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, kun faglært. Isotak Bygg AS festet noen løse flister på terrassen i 2024 i forbindelse med utbedringen av vannlekkasjen fra sluket. Firma: Isotak Bygg AS.
- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja. Elektriker kontrollerte at sikringsskapet var i orden i 2024.
- Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Svar: Ja. Opplyst fra tidligere eier at loftetasjen ble bygget ut i 2008/2009.
- Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Svar: Ja. Utbyggingen ble søkt om og godkjent av bygningsmyndighetene.
- Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger? Svar: Ja. Skaderapport fra vannlekkasjen etter tett sluk på terrassen i 2023.
- Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag? Svar: Ja. Tvist knyttet til utbedring av pipene, reklamansjon på utført arbeid.
- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Svar: Vet ikke. Styret arbeider med bedring av brannsikkerheten i gården. Vet ikke om det kan medføre høyere felleskostnader.
- Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende? Svar: Ja. Det har vært observert rotter i kjelleren. Ikke kjent med at dette har vært noe stort problem.
Tilleggskommentar:
Det oppstod vannlekkasje i april 2023 som følge av tett sluk på takterrassen. Vann rant ned i etasjen under og forårsaket skader på badet og det lille soverommet som vender inn mot bakgården. Skadene ble dekket av borettslagets forsikring i Gjensidige. Utbedringene av skadene er foretatt av Frøiland Bygg Skade AS i regi av Gjensidige. I tillegg har Teien Rørservice AS utbedret sluket og Isotak Bygg AS har festet noen løse fliser på terrassen. Teien Rørservice AS byttet kjøkkenkranen i 2023.