I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3 (TG3):
Utvendig:
Taktekking:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Konsekvens/tiltak:
- Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
- Taktekkingen må skiftes eller utbedres.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-
Nedløp og beslag:
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
- Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Konsekvens/tiltak:
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Stigetrinn og plattform for feier må monteres.
- Plattform for feier må monteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-
Takkonstruksjon/loft:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt/råteskader i takkonstruksjonen.
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner
fra underliggende etg.
- Konstruksjonene har omfattende skjevheter.
Konsekvens/tiltak:
- Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
- De påviste skader må utbedres.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-
Vinduer og trevinduer med koblet glass
:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Konsekvens/tiltak:
- Andre tiltak: Vinduer må utskiftes.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-
Dører:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
- Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Konsekvens/tiltak:
- Døren(e) står foran utskiftning.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-
Balkonger, terasser og rom under balkong:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen.
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Konstruksjonene har omfattende skjevheter.
Dagens krav til høyde på rekkverk er 100 cm, målt høyde er 85 cm.
Konsekvens/tiltak:
- Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
- De påviste skader må utbedres.
- Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-
Innvendig:
Overflater:
Vurdering av avvik:
- Det er stedvis påvist synlige skader på overflater.
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Samtlige overflater må fornyes. Enkelte steder er det hull i vegger og gulv.
Konsekvens/tiltak:
- Overflater må utbedres eller skiftes.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-
Etasjeskille og gulv mot grunn:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskader i etasjeskiller
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er påvist andre avvik:
Se også pkt. "Rom under terreng".
Konsekvens/tiltak:
- Råteskadet treverk må skiftes.
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-
Pipe og ildsted:
Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Konsekvens/tiltak:
- Pipe kan ikke brukes før den er utbedret forskriftsmessig.
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Rom under terreng:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig
- Det er registrert omfattende synlige fuktskader
Konsekvens/tiltak:
- Det må foretas tiltak for å utbedre årsak til fukt-/råteskadene samt utbedre råteskadene
Det må foretas ytterligere undersøkelser av omfang mm. før kostnadsestimat kan fastsettes.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Krypkjeller:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp.
- Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
- Krypkjeller har ingen adkomstmulighet og derfor ikke nærmere vurdert innvendig.
Konsekvens/tiltak:
- Skadet treverk må skiftes.
- Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser før kostnadsestimat kan fastsettes.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Dører:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Enkelte av innvendige dører har betydelige skader
Konsekvens/tiltak:
- Det er påregnelig med utskiftning av flere innvendige dører.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-
Våtrom:
Generell (2. etg):
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK)
har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få
tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på
bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Et baderom uten
membran på gulv og del av vegg kan blant annet ikke brukes til dusjing direkte på gulv, men må ha
dus-jkabinett som fører dusjvannet direkte til sluket. Dette er forhold som en kjøper må få vite. Det
vurderes ikke uvanlig at et el-dre bad på dette grunnlagt kan få en høy tilstandsgrad, selv om det ikke er
observert fukt eller svikt i bygningsdelene. Det vil da være opp til kjøper å oppgra-dere badet eller annet
våtrom for å kunne bruke rommet annerledes enn det er bygget for. Badet fremstår eldre enn forventet
levealder. I praksis betyr dette at våtrom skal undergå en streng vurdering sammenlignet med det som
tidligere har vært vanlig i tilstandsrapporter før den nye forskriften trådte i kraft ved årsskiftet. Dersom det
foreligger et avvik som til-sier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og sluk, enten på
grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller funn av fukt
også videre, vil det etter Norsk takst sitt synpunkt være et foreliggende avvik som krever utbedring «innen
kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og sluk i dagens
tekniske forskrift skal gis TG3."
Konsekvens/tiltak:
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-
Tilliggende konstruksjon (2.etg):
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Konsekvens/tiltak:
- Rommet må påregnes renovert for å tilfredsstille dagens krav til tetthet mm. Kostand medtatt under
"Generell".
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Generell (1. etg):
Vurdering avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK)
har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få
tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på
bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Et baderom uten
membran på gulv og del av vegg kan blant annet ikke brukes til dusjing direkte på gulv, men må ha
dus-jkabinett som fører dusjvannet direkte til sluket. Dette er forhold som en kjøper må få vite. Det
vurderes ikke uvanlig at et el-dre bad på dette grunnlagt kan få en høy tilstandsgrad, selv om det ikke er
observert fukt eller svikt i bygningsdelene. Det vil da være opp til kjøper å oppgra-dere badet eller annet
våtrom for å kunne bruke rommet annerledes enn det er bygget for. Badet antas å være eldre enn
forventet levealder. I praksis betyr dette at våtrom skal undergå en streng vurdering sammenlignet med
det som tidligere har vært vanlig i tilstandsrapporter før den nye forskriften trådte i kraft ved årsskiftet.
Dersom det foreligger et avvik som til-sier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og
sluk, enten på grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller
funn av fukt også videre, vil det etter Norsk takst sitt synpunkt være et foreliggende avvik som krever
utbedring «innen kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og
sluk i dagens tekniske forskrift skal gis TG3."
Konsekvens/tiltak:
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: Over 300 000
Tilliggende konstruksjon (1. etg):
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Konsekvens/tiltak:
- Rommet må påregnes renovert for å tilfredsstille dagens krav til tetthet mm.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Annet:
Toalettrom:
Vurdering avvik:
- Der påvist riss/sprekker/skader på toalett.
- Det er påvist skader på innredning.
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak:
- Skadet utstyr må skiftes/utbedres.
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Rommet må påregnes fullstendig rehabilitert.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-
Vannledninger:
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Stoppekran er ikke lokalisert eller tilgjengelig.
- Det er påvist andre avvik:
Det er ikke påsatt vann ved befaringen. Røropplegg etc. er av en slik tilstand at det må påregnes
fullstendig rehabilitert.
Konsekvens/tiltak:
- Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
- Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
Andre tiltak:
- Røropplegg etc. er av en slik tilstand at det må påregnes fullstendig rehabilitert.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-
Avløpsrør:
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Det er påvist andre avvik:
Røropplegg etc. er av en slik tilstand at det må påregnes fullstendig rehabilitert.
Konsekvens/tiltak:
- Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Røropplegg etc. er av en slik tilstand at det må påregnes fullstendig rehabilitert.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-
Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
- Motorenhet på mekanisk avtrekksanlegg fungerer ikke.
Konsekvens/tiltak:
- Anlegget må sjekkes av fagperson.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-
Varmtvannstank:
Vurdering av avvik:
- Det er opplyst om at varmtvannstank er defekt.
Konsekvens/tiltak:
- Varmtvannstank må skiftes ut.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-
Elektrisk anlegg:
Elektrisk anlegg fra forskjellige perioder. Selger av eiendommen er Oslo kommune og det foreligger ikke
egenerklæring eller samsvarserklæringer for det elektriske anlegget. Spørsmål til eier er ikke utført. Det
foreligger følgelig begrenset med informasjon om anlegget.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-
Branntekniske forhold:
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler
om branntekniske forhold som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom
på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-
Drenering:
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av
grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør gjøres lokale tiltak.
- Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
- Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-
Forstøtningsmurer:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
Konsekvens/tiltak:
- Påviste skader må utbedres.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-
Terrengforhold:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større
vannansamlinger.
- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør foretas terrengjusteringer.
- Ytterligere undersøkelser anbefales.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Utvendig vann- og avløpsledninger
:
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak:
- Avløpsanlegget må sjekkes.
Det er ikke tilkoblet vann i boligen i dag. Vann og avløp er ikke sjekket. Ytterlige undersøkes må utføres av
fagfolk før kostnadsestimat kan fastsettes.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 (TG2):
Utvendig / Veggkonstruksjon:
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Konsekvens/tiltak:
- Råteskadet trekledning må skiftes ut.
- Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Utvendig / Vinduer:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Konsekvens/tiltak:
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig / Trapper:
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Konsekvens/tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Tomteforhold / Grunnmur og fundamenter:
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Innsiden av grunnmuren har misfarging.
Konsekvens/tiltak:
- Lokal utbedring må utføres.
- Andre tiltak:
Det må utføres ytterligere undersøkelser.
