Hva skjer i gården / vedlikehold etc.
Gjennomført vedlikehold:
Avvikling av fellesmåling for strøm:
Sameiet har avviklet fellesmålingen av strøm, og i den forbindelse ombygd hovedtavlen, installert nye
sikringsskap og sikringer, samt nye AMSmålere i alle leiligheter. Arbeidet har vært svært tidkrevende, men
alt i alt er styret fornøyde med hvordan gjennomføringen har gått. Som kjent var arbeidet opprinnelig
planlagt ferdigstilt tidlig i januar 2023, men ble forsinket frem til medio mars. Av den grunn har perioden
januar-februar 2023 ikke blitt a-kontoberegnet gjennom felleskostnadene i 2023, og strømforbruket for
perioden vil først komme som en egen
avregningen og faktura i løpet av våren. Samtidig har seksjonseiere med ny AMS-måler i egen bolig, fått
mulighet til å velge strømleverandør etter eget ønske og kan derigjennom følge med på eget
forbruk/kostnader.
Vi bemerker at ordningen med forbruk av varmtvann og fjernvarme som måles gjennom vannmålerne
under vasken vil fortsette som tidligere, og faktureres gjennom felleskostnadene. Dette a-konto beregnes
for de månedlige fakturaene, og avregnes på vanlig måte én gang i året.
Heiser:
I 2022 ble det installert nye nødanrop knapper i de heisene der dette var nødvendig. Heisanropsknappen
er til for å benyttes når man står fast i heisen. For å hindre heisstans er det viktig at man jevnt over ikke
holder heisdørene åpne med makt, men benytter seg av nøkkelen som henger inne i heisen når man har
behov for å fylle heisen med større ting. Utover ved slike anledninger, skal heisnøkkelen ikke benyttes.
Dører til svalganger:
Vi har i løpet av vinteren 2023 hatt en gjennomgang av alle dører til svalgangene som er justert og
reparert hvor nødvendig.
Malingsarbeider:
Vi har i 2022 benyttet firmaet Malermester Mathiesen til å male alle oppgangene, samt de utvendige
murene ved trappene. Vi ble fornøyde med fargevalget og resultatene for øvrig, og vi forventer at alle bidrar
til at oppgangene holder seg pene i lang tid fremover.
Beplantning:
Vi har i 2021/2022 beplantet to bed som var rammet av tørke etter at byggearbeidernes telt var plassert
over bedene. Beplantningen er fremdeles liten og derfor er det lett å glemme at dette er bed som man
ikke skal tråkke i da vil buskene knekke. Vi ber om at alle er oppmerksom på dette, særlig gjennom
vinterhalvåret. Selvaag fjernet høsten 2021 trærne som stod mellom blokk 1 og Europris-bygningen hvor
det ble satt opp et metallgjerde for å markere tomtegrensen. Dette resulterte i at utsynet for leilighetene i
blokk 1 ble påvirket, og vi plantet derfor en bøkehekk ved gjerdet høsten 2022
som med tiden vil vokse seg tett og fin.
Dugnad:
Vi avholdt en dugnad før sommeren 2022 der vi denne gangen pusset og beiset både benker og
blomsterkasser rundt sameiet. Alle kasser og benker fikk 1 strøk med beis, og vi ser for oss å
gjennomføre en tilsvarende dugnad våren 2023.
Filterutdeling:
Vi har dette styreåret delt ut filter til ventilasjonsanlegget både vår og høst som tidligere. Filteret er
inkludert i felleskostnadene, og det er anbefalt å bytte filter minst én gang i året. Vi forventer at de som
ønsker å bytte filter benytter seg av utdelingsdatoene ettersom styret ikke har kapasitet til å dele ut
enkeltvis. Vi minner om at ventilasjonsanlegget i boligen alltid skal være påslått for å ivareta et godt
inneklima. Leilighetene er veldig tette, dvs. uten ventiler i vinduer etc., og det er derfor nødvendig at
ventilasjonsanlegget brukes på korrekt måte for å unngå problemer med
fukt/kondens. Det anbefales at ventilasjonsanlegget skrus opp (minst på «normal») ved tørking av tøy
innendørs og at det settes på maks ved dusjing. Informasjon om betjening finnes på hjemmesiden under
«Teknisk» - «Ventilasjon».
Fasaderehabilitering:
Sameiet har fra våren 2014 til 18.06.2021 hatt en tvist mot Betonmast (tidligere Selvaag) vedr.
fuktproblematikk i ytre deler av fasaden. På ekstraordinært årsmøte september 2019, ble det besluttet å ta
opp 10 millioner i lån for å foreta utbedringer forut for at tvisten ble løst. Arbeidene ble avsluttet høsten
2020, og som nevnt i årsmeldingen i 2021 ble tvisten dernest forlikt 18.06.2021. Lørenparken
boligsameie fikk en kompensasjon på 2 millioner kroner. I tråd med signaler gitt av det ekstraordinære
årsmøtet avholdt 11. september 2019, valgte styret i år å benytte de nevnte 2 millionene til nedbetalingen
på lånet.
Planlagt vedlikehold:
Beising av håndløpere på svalganger: Styret har planlagt beising av håndløperne på svalganger våren
2023 hvor det er nødvendig. Dette arbeidet innebærer at håndløpere må pusses før de beises, og enkelte
steder vil også materialet måtte bli byttet ut pga. råteskader. Det er Malermester Mathiesen som har fått
oppdraget.
Fasaderengjøring:Sameiet gjennomførte rengjøring av fasaden i 2021. Arbeidet bestod av
vask og impregnering av skjoldete fasadeplater, samt betongdekket på svalgangene. I forbindelse med at
Lille Løren Park (vest for sameiet) våren 2022 gjennomførte riving- og gravearbeider uten store
støvreduserende tiltak, ble vår fasade nedsmusset med byggestøv. Styret har imidlertid fått gjennomslag
for at utbygger dekker en ny fasadespyling som vil bli gjennomført før sommeren 2023.
Andre langsiktige planer:
Styret vil i løpet avvåren 2023 utarbeide en vedlikeholdsplan for sameiet sammen med OBOS prosjekt.
Det vil gjøres en befaring av hele sameiet og
utarbeides en rapport som avdekker eventuelle avvik. Samtidig vil tas det fram en plan for hvilke tiltak som
bør gjennomføres de neste 5 årene for å vedlikeholde sameiet på en god måte. Alle tiltak vil også ha et
kostnadsestimat som gjør at vi kan planlegge for dette i kommende budsjetter.
Vi vil også gjøre en spesifikk gjennomgang av alle tak i løpet av 2023 for å undersøke hvilken stand
takene har og om det er eventuelle skader, feil eller avvik som bør utbedres allerede nå. Vi har relativt
store takflater og forholdsvis flate tak med sluk gjennom bygningsmassen, og
det er av den grunn viktig å holde øye med disse for å unngå større lekkasjer mv. Membranen på taket
antas også å ha en begrenset levetid. Godt vedlikehold påvirker hvor lenge dagens tak forventes å holde,
før en rehabilitering må til. Det har en lengre tid vært 2 vannlekkasjer fra sameiets eiendom ned i
garasjeanlegget, dette kommer fra uteområdene. Styret vil i løpet av 2023 undersøke årsaken og vurdere
hva som bør gjøres for å utbedre lekkasjene.
I vinter har det til tider vært mye snøsmelting mellom blokkene som kan forårsake vanninntrenging i
leiligheter på bakkeplan. For å unngå dette er det viktig med riktig snømåking der dreneringsrennene
holdes frie for is, og dette har vi har påpekt for Bygårdsservice. Noen ganger er det vanskelig for dem å
holde tritt med snøen, og vi er derfor takknemlige for at også seksjonseiere av og til skuffer litt foran egen
dør. Vi er klar over at noen av varmekablene i dreneringsrennene mellom blokk 2 og 3 ikke virker, og
disse vil bli reparert/byttet i løpet av våren/sommeren. Det er også en jordfeil i belysningen mellom blokk 1
og 2 som vil bli gjennomgått/reparert.
Annet:
Fjernvarme:
Sameiet gjennomførte større arbeider med utbedringer på fjernvarmeanlegget vinteren 2019/2020. Det
har likevel vært nødvendig med noe service i den enkelte seksjon, noe som hele tiden har vært tillagt
seksjonseiers vedlikeholdsansvar. Styret har imidlertid gjennom jevn kontakt med INVA fulgt med på hvor
mange som har hatt behov for slik lokal service gjennom vinteren, og av den grunn fikk vi fremforhandlet
litt rabatterte priser for
enkelte tiltak i perioden før jul 2022. Samtidig har styret latt seg rådføre av både INVA og Bravida, hva
gjelder eventuelle ytterligere tiltak som kan gjøres på sentral-anlegget. Vi har vinteren 2022/23 fått forslag
om å foreta noen endringer på hovedtilførselen av varme, både i selve varmesentralen, og ved tilførslene i
hver blokk. På grunn av omfanget av tiltaket kostnadsmessig, har vi valgt å ta dette opp som en sak på
årsmøtet som avholdes i mai 2023.
Søppelhåndteringen:
Det har i 2022 vært problemer med søppelhåndteringen. Problemene er fremdeles «brukerfeil», dvs. at
beboere kaster for store ting og ting som ikke hører hjemme i søppelnedkastene. I tillegg blir det
fremdeles hensatt en god del søppel på sameiets fellesområder, både i bodområdene og ved
søppelnedkastene. Når søppel hensettes på sameiets område, påløper det kostnader for rydding og
bortkjøring. Løren minigjenbruksstasjon kun er få meter unna sameiet som er betjent i ukedagene og kan
åpnes når den er ubetjent gjennom appen «Oslonøkkelen». I tillegg minner vi om at Løren
Velforening bestiller komprimatorbil til Løren to ganger i året, og der kan dere kaste større avfall.
Fokus på brannsikkerhet:
Styret har fokus på brannsikkerhet. Vi oppfordret til årlig egenkontroll av boliger på oppslagstavler og
hjemmesiden vinteren 2022/23, og vi håper dette
øker bevisstheten om underliggende farer som kan befinne seg i egen bolig. Vi minner også særskilt om
kontroll av røykvarslere som i våre boliger er det eneste varslingssystemet ved brann- og røykutvikling.
Røykvarslere bør byttes ut etter 10 år selv om de fremdeles virker. Vi påpeker at det ikke er tillatt å
oppbevare brannfarlige materialer, herunder gass til gassgrill etc. i boden da dette gjør at brannvesenet
ikke kan gå inn for å slukke eventuelle branner i bodområdet. Dette må oppbevares utendørs på
balkongene hele året.
